Риски, которые связаны с неофициальной оплатой цены, заключаются в наличии в некоторых случаях двух цен у объекта недвижимого имущества. Допустим, первая цена установлена договором купли-продажи имущества, а вторая, являющаяся реальной, выплачивается по простой расписке. Если сделка будет признана недействительной или договор расторгнут по каким-либо иным причинам, покупателю возвращается только официальная цена, то есть первая.
Последний риск, связанный с ограничением использования объекта, заключается в потенциальном сокрытии от покупателя данных о наличии каких-либо ограничений для объекта недвижимости. Например, для земельного участки в качестве таких ограничений можно выделить следующие:
водоохранная зона;
охранная зона водо-, газои других трубопроводов;
санитарно-защитнаяполоса и зона;
охранные зоны ЛЭП, телефонных, электрических и других кабелей;
прочие.
Эти ограничения могут быть выявлены уже после регистрации права собственности и сделать невозможным строительство дома на данном участке или может быть возбуждено судебное дело, направленное на снос объектов, которые были построены на таком участке.
В целом можно сказать, что сделки с недвижимостью, которые регистрируются в государственных органах, более защищены от риска, поскольку имеют несколько этапов проверки подлинности документов, законности прав и самой сделки и так далее.
3.
3. Динамика сделок с недвижимостью
На динамику сделок с недвижимостью Москвы повлияло присоединение части территорий Московской области.
На рис.
1 показано количество сделок с недвижимостью, заключенных с долевым участием.
Рис.
1. Количество сделок с ДДУ
Количество сделок с 2010 года выросло в 15 раз. На рис.
2 приведена динамика сделок с ипотекой, рост составил 78%. На их рост повлияло смягчение условий для заемщиков.
Рис.
2. Количество сделок с ипотекой
Если сравнить динамику ипотечных сделок Москвы и СПб, то получим следующие данные: в Москве их количество в 2013 году выросло на 11%, а СПб на 30%. Причиной послужило то, что в СПб были более лояльные условия к заемщикам.
Заключение
В первой главе работы изучались основы операций с недвижимым имуществом, была рассмотрена сущность недвижимого имущества, что позволило выделить 2 критерия, которым должны отвечать объекты для отнесения их к категории недвижимого имущества — во-первых, это связь с землей, во-вторых, невозможность перемещения без нанесения ущерба.
В операциях с недвижимым имуществом, как и в любой сделке, есть 2 основных элемента — субъект и объект. В данном случае в качестве объектов выступают вещи, которые отвечают выявленным критериям, такие как участки земли, недр, леса, здания, космические объекты, суда различного рода и прочие. Субъектами сделки выступает, как правило, лицо, которое передает свое право на имущество (продавец, даритель), и лицо, которое его получает (покупатель, одаряемый). В некоторых сделках может быть только один субъект, к примеру, при регистрации права собственности вследствие смерти бывшего собственника его родственником.
Для того чтобы совершить любую операцию с недвижимым имуществом, необходимо иметь документ, удостоверяющий право собственности на него, которое считается существующим с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Все эти права и их изменения записываются в ЕГРП — едином государственном реестре прав, в котором эти сведения унифицированы определенным образом и предоставляются любому лицу за определенную плату в установленном законом порядке уполномоченным органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Вторая глава работы была посвящена изучению классификации сделок с недвижимым имуществом. Было рассмотрено множество различных вариантов сделок, таких как покупка и продажа недвижимого имущества, его аренда, найм, мена и прочие сделки. На базе рассмотрения различных видов сделок, они были классифицированы в 3 группы — те, которые подлежат государственной регистрации, которые не подлежат и нотариально удостоверенные.
В третьей главе были рассмотрены основные этапы регистрации сделок с недвижимостью, как одна из важнейших составных частей всей сделки, определены сроки регистрации, этапы для отдельных видов сделок с недвижимостью. В этой же главе были определены проблемы, связанные со сделками с недвижимым имуществом и риски, присущие им. Среди основных проблем на современном этапе были выявлены 2 — адекватность квалификации договора или права на имущество и противоречие правовых норм. Последняя является наиболее значимой с точки зрения рынка недвижимости в целом и предполагает совершенствование законодательных норм относительно операций с недвижимостью. Риски по сделкам с недвижимостью были классифицированы по 4 группам, таким как мошенничество продавца;
нарушения при предыдущих операциях с этим имуществом;
неофициальная оплата цены;
ограничения использования имущества.
Большинство этих рисков могут быть частично или полностью нивелированы на базе решения проблемы нормативной базы, несовершенство которой, помимо прочего, может объясняться молодостью отечественного рынка недвижимости.
Стоит отметить, что с каждым годом процедура государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, да и сами сделки, существенно упрощаются, все больше используются достижения научно-технического прогресса, документооборот в государственных учреждениях становится электронным, что сокращает сроки рассмотрения документов, упрощает проведение их экспертизы, облегчает доступ к данным.
Можно сказать, что аналогичное дальнейшее развитие будет способствовать повышению прозрачности рынка недвижимости и росту его эффективности, а также упрощению сделок с таким имуществом.
О недрах [Электронный ресурс]: Закон Российской Федерации от 21.
02.1992 г., № 2395−1 (ред. от 28.
12.2013 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» — Последнее обновление 20.
03.2014.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.
11.1994 г., № 51-ФЗ (ред. от 02.
11.2013 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» — Последнее обновление 20.
03.2014.
Водный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 16.
11.1995 г., № 167-ФЗ (ред. от 31.
12.2005 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» — Последнее обновление 20.
03.2014.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 26.
01.1996 г., № 14-ФЗ (ред. от 28.
12.2013 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» — Последнее обновление 20.
03.2014.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 21.
07.1997 г., № 122-ФЗ (ред. от 12.
03.2014 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» — Последнее обновление 20.
03.2014.
Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Приказ Министерства экономического развития РФ от 14.
05.2010 г., № 180 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» — Последнее обновление 20.
03.2014.
Алексеев А. О. Интеллектуальные технологии управления недвижимостью: учебное пособие. Пермь: Изд-во Перм. нац. исслед. политехн. ун-та, 2013. 170 с.
Виноградов Д.В., Дерябин С. Ю. Экономика недвижимости: курс лекций. Владимир: Изд-во Владимирского Гос. университета, 2011. 193 с.
Головин Ю. Т. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. 2014. № 3. 89 с.
Горемыкин В.А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: Юрист, 2012. 189 с.
Завьялов, А. А. Основные направления реформирования законодательства о государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. 2011. № 12. 129 с.
Логинов М. П. Ипотека в России: теория, методология, практика: автореферат дисс. д-ра экономических наук. Екатеринбург, 2011. 44 с.
Лошаков А. В. Типология объектов недвижимости: учебник. Ставрополь: СтГАУ, 2012. 58 с.
Метелев И.С., Калинина Н. М., Елкин С. Е. Экономика недвижимости: учебное пособие. Омск: ИП Скорнякова Е. В., 2012. 176 с.
Озеров Е. С. Менеджмент доходной недвижимости: учебное пособие. СПб: ЭМНиТ, 2011. 348 с.
Перминов А. С. Экономика недвижимости: лекции. Ростов-на-Дону: РГЭУ «РИНХ», 2011. 75 с.
Хачатурян Ю. Оценка рисков в сделках с недвижимостью // Жилищное право. 2011. № 1. 93 с.
Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию: учебник. М: АСТ, 2013. 256 с.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: [сайт]. URL:
http://www.rosreestr.ru
Горемыкин В.А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. — М.: Юрист, 2012. — С. 23
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.
11.1994 г., № 51-ФЗ (ред. от 02.
11.2013 г.) — Ст. 130
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 21.
07.1997 г., № 122-ФЗ (ред. от 12.
03.2014 г.) — Ст. 1
Головин Ю. Т. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. — 2014. — № 3.
— С. 65
Водный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 16.
11.1995 г., № 167-ФЗ (ред. от 31.
12.2005 г.) — Ст. 1
Завьялов, А. А. Основные направления реформирования законодательства о государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. — 2011. — № 12.
— С. 98
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.
11.1994 г., № 51-ФЗ (ред. от 02.
11.2013 г.) — Ст. 153
Лошаков А. В. Типология объектов недвижимости: учебник. — Ставрополь: СтГАУ, 2012. — С. 24
Перминов А. С. Экономика недвижимости: лекции. — Ростов-на-Дону: РГЭУ «РИНХ», 2011 — С. 33
Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Приказ Министерства экономического развития РФ от 14.
05.2010 г., № 180
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 21.
07.1997 г., № 122-ФЗ (ред. от 12.
03.2014 г.) — Ст. 17
Метелев И.С., Калинина Н. М., Елкин С. Е. Экономика недвижимости: учебное пособие. — Омск: ИП Скорнякова Е. В., 2012. — С. 43
Виноградов Д.В., Дерябин С. Ю. Экономика недвижимости: курс лекций. — Владимир: Изд-во Владимирского Гос. университета, 2011. — С. 59
Перминов А. С. Экономика недвижимости: лекции. — Ростов-на-Дону: РГЭУ «РИНХ», 2011 — С. 39
Метелев И.С., Калинина Н. М., Елкин С. Е. Экономика недвижимости: учебное пособие. — Омск: ИП Скорнякова Е. В., 2012. — С. 59
Логинов М. П. Ипотека в России: теория, методология, практика: автореферат дисс. д-ра экономических наук. — Екатеринбург, 2011. — С. 32
О недрах [Электронный ресурс]: Закон Российской Федерации от 21.
02.1992 г., № 2395−1 (ред. от 28.
12.2013 г.) — Ст. 1.2
Озеров Е. С. Менеджмент доходной недвижимости: учебное пособие. — СПб: ЭМНиТ, 2011. — С. 82
Метелев И.С., Калинина Н. М., Елкин С. Е. Экономика недвижимости: учебное пособие. — Омск: ИП Скорнякова Е. В., 2012. — С. 90
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 26.
01.1996 г., № 14-ФЗ (ред. от 28.
12.2013 г.) — Ст. 551
Метелев И.С., Калинина Н. М., Елкин С. Е. Экономика недвижимости: учебное пособие. — Омск: ИП Скорнякова Е. В., 2012. — С. 92
Семейный кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.
12.1995г., № 223-ФЗ (ред. от 25.
11.2013 г.) — Ст. 102
Ян Арт. Ипотека. Руководство к действию: учебник. — М: АСТ, 2013. — С. 44 .
Алексеев А. О. Интеллектуальные технологии управления недвижимостью: учебное пособие. — Пермь: Изд-во Перм. нац. исслед. политехн. ун-та, 2013. — С. 86
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: [сайт]. URL:
http://www.rosreestr.ru
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.
11.1994 г., № 51-ФЗ (ред. от 02.
11.2013 г.) — Ст. 131
Хачатурян Ю. Оценка рисков в сделках с недвижимостью // Жилищное право. — 2011. — № 1. — С. 17
