Целевое кредитование физических лиц в банковском розничном бизнесе

По итогам 2003 года и первого квартала 2004 года банк занимал 13-е место по объему ипотечных кредитов, при этом условия ипотечного кредитования не рассчитаны на массового клиента (срок кредита — 5 лет, первоначальный взнос — не менее 30% стоимости квартиры, процентная ставка кредита — 19% в рублях, 14% — в валюте).

Таким образом, в настоящее время рынок банковского жилищного ипотечного кредитования формируют главным образом шесть основных лидеров, на которые приходится 60% общего объема жилищного ипотечного кредитования.

Особенностью банковского ипотечного кредитования является то что для вновь появляющихся на рынке банков характерны очень высокие темпы роста объемов кредитования, что подтверждает высокую потребность рынка спроса в условиях только формирующегося рынка предложения ипотечных кредитов.

Но данным Банка России, динамика российского банковского рынка жилищного ипотечного кредитования составила в III квартале 2004 года по сравнению с показателями II квартала 2004 года 133% При этом самые высокие темпы роста объемов ипотечного кредитования за указанный период демонстрировали Промышленно-строительный банк — 489%; Внешторгбанк — 215%; Кредитный Агропромбанк — 200%.

За два-три последних года развития рынка предложения средний срок кредитования достиг 15−20 лет (с 5−10 лет 2001 2002 гг.), что позволило уже сейчас вовлечь в жилищные операции платежеспособное население среднего класса. При этом только два из пяти основных московских банков, предлагающих ипотечные программы населению, реализуют их во многих регионах России (Сбербанк России, Внешторгбанк). Остальные пока охватывают только самые крупные субъекты РФ (Москва, Московская область и С.-Петербург).

В Санкт-Петербурге, так же как и в Москве, достаточно полно отработана процедура оформления классических банковских ипотечных сделок. По данным Банка России, на С.-Петербург приходится 6% всего объема рынка жилищного ипотечного кредитования, что составляет 812 млн руб. (по состоянию на 1.

10.2004 г.). Основу ипотечного рынка региона составляют филиалы иногородних, в основном московских, банков, на которые приходится 85% объема регионального рынка. Доля Сбербанка России на ипотечном рынке С.-Петербурга в III квартале 2004 года составила 1%, Внешторгбанка — 6%, Промстройбанка — 2% [1,93]

Региональный банк «Менатеп СПб» в настоящий момент занимает около 6% на рынке С.-Петербурга и реализует ипотечные программы в других регионах России, занимая 5% на российском ипотечном рынке. Объем выданных населению жилищных ипотечных кредитов достиг по состоянию на 1.

10.2004 г. 705 872 тыс. руб. (5-е место в рейтинге банков — участников ипотечного рынка России при достигнутом темпе роста в III квартале 2004 года — 114%).

1.5 Направления совершенствования кредитования физических лиц

Федеральная антимонопольная служба давно работает над вопросом, как заставить банки раскрывать клиентам всю информацию о кредите, который они берут: комиссии за сопровождение кредитных проектов, сроки возврата, пени за просроченные платежи, комиссия за снятие денег с кредитной карты и, главное — реальные процентные ставки по кредитам. Сегодня объявляемая и реально взимаемая процентная ставка по кредитам иногда различается в несколько раз. Хотя в среднем банками предлагается процентная ставка по кредиту на уровне 17−25%, различные комиссии добавляют к этой цифре еще от 9 до 52%.

В прошлом году российская финансовая система всерьез столкнулась с проблемой так называемых безнадежных кредитов, когда значительное количество клиентов объявили себя неплатежеспособными. Граждане задолжали банкам почти 37 миллиардов рублей, то есть 2,6 процента от общей суммы выданных кредитов, объем которых оценивается в 1 трлн. 400 млрд. рублей. По данным Минфина, просроченная задолженность по потребительским кредитам в России растет на 9 процентов в месяц, а объемы кредитования — на 5 процентов.

В последнее время востребованность такой банковской услуги, как потребительское кредитование, довольно велика. В частности, большую популярность приобрели кредиты на приобретения товаров народного потребления и автотранспортных средств, а также в меньшей степени — кредиты на оплату медицинского обслуживания и обучения. Однако то же нельзя сказать о кредитах на приобретение объектов недвижимости, так называемом ипотечном кредитовании, которое все еще вызывает некие сомнения у большей части населения Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования — создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям[5,234]:

совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

2. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ КРЕДИТОВАНИЯ

Ссуда под залог недвижимости (ипотека) получила широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важных источников долгосрочного финансирования. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности.

Сумма ссуды, естественно, несколько меньше оцененной стоимости закладываемого имущества. В США, например, за нескольким исключением, запрещено выдавать ссуды, превышающие 80% оценочной стоимости имущества. Наиболее распространенными объектами залога являются жилые дома (в США ¾ общей суммы закладных), земля, другие виды собственности как фирм и предприятий, так и отдельных лиц. Ипотечные ссуды выдаются коммерческими банками, специальными ипотечными банками (например, земельными), судебно-сберегательными ассоциациями.

Наиболее распространенной является постоянная (или типовая) ипотечная ссуда [5,170]. Например, продавец покупает некоторое имущество за назначенную цену. Покупатель для оплаты получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Погашение производится ежемесячными платежами (в конце месяца). Выплачиваются также проценты по ссуде, начисляемые помесячно, заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными, взносами.

Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки, как правило, большой — в США до 30 лет, в России — до 10. Платежи по обслуживанию долга могут вноситься в конце каждого периода или в его начале.

В разных странах действуют разные законы в области кредитования индивидуальных заемщиков, однако их объединяет общая установка: ради повышения уровня жизни потребителей кредит должен быть доступен в необходимом объеме. Он стимулирует спрос населения на товары и способствует увеличению их производства и реализации. Особенно широко к потребительскому кредиту прибегают рабочие и служащие со средним уровнем дохода Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.

Около 80% всех выданных кредитов составляют кредиты с переменной процентной ставкой, размеры изменения которой определяется кредитором, как правило, без привязки к какому-либо внешнему индикатору в зависимости от изменения уровня инфляции. Процент зависит от процентной политики кредитора.

Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов)[14,136]. Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита.

В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.

Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

В разных странах действуют разные законы в области кредитования индивидуальных заемщиков, однако их объединяет общая установка: ради повышения уровня жизни потребителей кредит должен быть доступен в необходимом объеме. Он стимулирует спрос населения на товары и способствует увеличению их производства и реализации.

Виды потребительского кредита, которые могут быть заимствованы из мировой банковской практики отечественными банками, следующие:

— кредит по текущему счету (овердрафт) — форма краткосрочного кредита, предоставление которого осуществляется списанием средств с текущего счета клиента в банке (сверх остатка на нем), в результате чего образуется дебетовое сальдо, означающее предоставленный кредит;

— ссуды с индивидуальными условиями — предоставляются в основном индивидуальным заемщикам для приобретения крупных покупок.

Политика банков России должна быть направлена не только на использование мирового опыта кредитования потребительских нужд, но и на применение маркетинговых исследований в области кредитования различных слоев населения, на совершенствование форм и методов кредитования, процентной политики и др.

3. ПРИМЕРЫ РАСЧЕТА СУММЫ КРЕДИТА

Это один из самых важных и сложных моментов при согласовании ипотечной сделки. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из следующих параметров:

— требований банка по размеру собственных средств (от 30% до 10% от стоимости квартиры, поскольку отношение кредита к залогу — коэффициент КЗ — должен составлять от 70% до 85%);

— оценочной и продажной (указанной в договоре купли-продажи) стоимости квартиры;

— ранее утвержденной максимальной суммы кредита.

Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода. Некоторые банки придерживаются другого принципа исчисления размера кредита: из совокупного дохода семьи в месяц вычитывается условный прожиточный минимум (примерно 200 долл. на каждого члена семьи), а остаток может считаться выплатой по кредиту.

Пример. Семья состоит трех человек: муж, жена и несовершеннолетний ребенок. Муж подтвердил доход 600 долл. в месяц, жена — 300, итого — 900 долл. Из этой суммы эксперты вычтут стоимость содержания семьи — порядка 600 долл. Остаток — 300 долл.

Эту цифру можно рассматривать как выплату по будущему кредиту, и расчет суммы кредита будет опираться именно не нее. Выплачивая в течение 5 лет по 300 долл. в месяц, заемщик сможет выплатить банку 18 тыс. Но поскольку эта сумма включает и проценты, реальный размер кредите на 5 лет для заемщика в этом случае не может быть больше 12—13 тыс. долл.

Самый распространенный вариант расчета суммы кредита: из двух сумм — оценочной и продажной стоимости — берется минимальная и умножается на коэффициент КЗ. Полученный результатэто та сумма, больше которой заемщик получить не может. При этом данная сумма не должна превышать утвержденный на Кредитном комитете максимальный размер кредита.

Пример 1

Утвержденная максимальная сумма кредита — не более 28 000 у.е.

Оценочная стоимость квартиры — 35 000 у.е.

Договорная (продажная) стоимость квартиры — 40 000 у.е., Собственные средства заемщика — 12 000 у.е. (40 000 — 28 000 у.е.). Применяемый коэффициент КЗ — 70%.

Максимально возможный размер кредита = 35 000 у.е. (минимум из двух стоимостей) х 70% = 24 500 у.е.

Таким образом, если заемщик хочет приобрести именно эту квартиру, у него есть три варианта решения:

I) если оценочная стоимость не соответствует продажной потому, что оценщик неоправданно занизил цену, — попробовать оценить квартиру у другого оценщика или произвести повторную оценку;

2) если продавец или риэлтор продавца необоснованно завысили продажную иену, либо если в иену уже включены комиссионные риэлтора со стороны продавца (в случае недобросовестности риэлторов), -попробовать передоговориться о продажной цене с продавцом квартиры;

3) дополнительно найти 3500 у.е.

Пример 2

Утвержденная сумма кредита — 28 000 у.е.

Оценочная стоимость квартиры — 45 000 у.е.

Договорная (продажная) стоимость квартиры — 40 000 у.е.

Собственные средства заемщика — 12 000 у.е. (40 000−28 000 у.е.).

Применяемый коэффициент КЗ — 70%.

Максимально возможный размер кредита = 40 000 у.е.

(минимум из двух стоимостей) х 70% - 28 000 у.е.

В данном случае заемщик получит кредит в необходимом размере.

Если в отчете оценщика указано, что квартира малоликвидная, либо такое решение примет банк на основании изучения документов по квартире (как правило, это касается слишком дешевых или слишком дорогих квартир), то коэффициент КЗ может быть снижен относительно базового.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время в России сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей.

Высокая стоимость жилой недвижимости, обусловленная преобладанием спроса над предложением, слабым развитием строительного рынка, а также рядом макроэкономических факторов, заставляет государство, банки, игроков рынка недвижимости всерьез задумываться о перспективах развития ипотеки в России.

Механизм жилищного ипотечного кредитования, успешно применяемый в мировой практике, но не получивший до настоящего времени должного развития в России, может способствовать при грамотном его использовании устранению и ослаблению целого ряда диспропорций российского рынка жилья.

Приобрести жилье в кредит сейчас вполне реально. Но количество людей, ставших владельцами квартир в кредит, пока недостаточно велико. Это связано в первую очередь с платежеспособностью населения: например, не все работники государственных учреждений могут позволить себе подобную роскошь. В основном граждане берут кредит на незначительный срок на приобретение дорогостоящих товаров. Те, кто уже воспользовался услугами кредитования, смогли оценить его преимущества по сравнению с попытками скопить ту же сумму самостоятельно.

Основное преимущество кредитования — это то, что можно пользоваться приобретенной вещью в настоящее время, а расплачиваться за нее, уже живя по-новому. Вещь может приносить реальный доход или улучшить качество жизни.

Общая же тенденция рынка потребительского кредитования — снижение процентных ставок по причине возрастающей конкуренции. Поэтому существует достаточно большая вероятность, что в недалеком будущем число людей, купивших жилье в кредит, существенно возрастет.

Со временем появится информация о кредитных историях граждан, банки будут требовать меньше документов для доказательства благонадежности, снижать требования к первоначальному взносу.

Политика банков России должна быть направлена не только на использование мирового опыта кредитования потребительских нужд, но и на применение маркетинговых исследований в области кредитования различных слоев населения, на совершенствование форм и методов кредитования, процентной политики и др.

В работе рассмотрены различные виды кредитов, международный опыт кредитования. Особое внимание уделено вопросам государственного регулирования условий ипотеки.

Банки и банковские операции., под ред. Жукова Е. Ф. — М. Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. — 170 с.

Банковское дело. Под ред. Колесникова В. И. и Кролевицкой Л. П. — М., Финансы и статистика, 2005 — 165 с.

Белоглазова Г. Н. Банковское дело. — М.: Финансы и статистика, 2004. — 592 с Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 464 с.

Каменецкий М.И., Донцова Л. В. Ипотечное кредитование на рынке жилья. — М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006. — 272 с.

Лимаренко В. И. Ипотека: стратегия развития. — М.: АО «Диалог-МГУ», 2000. — 365 с.

Маркова О.М., Сахарова Л. С., Сидоров В. Н. Коммерческие банки и их операции — М., Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995 — 94 с.

Морсман Э. Искусство коммерческого кредитования. — Альпина Бизнес Букс, 2005. — 187 с.

Пещанская И. В. Организация деятельности коммерческого банка. — М.: ИНФРА-М, 2001. — 320 с.

Попова Е. Раскрутить ипотеку// Экономика и жизнь.- 2005. № 28, июль.

с.31

Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб: Питер, Издательский дом,

2005. — 208 с.

Е-А.Суханова, М.: ЮрИнфо

Р, 1994 г. Ефимова Л. Г. «Банковское право», М.: Бек, 2004. — 250 с.

Трошин А. Н, Фомкина В. И. Финансы, денежное обращение и кредиты" - М., 2000. — 135 с.

Цилина Г. А. Ипотека — жилье в кредит.

М.: Экономика, 2001. — 276 с.

Черняк А. В. Ипотечное кредитование. — М.:Международный университет, 2000 — 244 с.