Субъектом оценочной деятельности недвижимости является девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости.
Основным видом их деятельности является: оценка стоимости объекта (комплекса) недвижимости; разработка программы по повышению стоимости объекта (комплекса) недвижимости; разработка бизнес-плана развития объекта (комплекса) недвижимости; подготовка и сопровождение сделки по покупке/продаже/аренде объекта (комплекса) недвижимости.
Для достижения поставленной заказчиком цели, девелоперы России, как правило, выполняют комплекс мероприятий, таких как: 1. Инвентаризация и технический аудит объекта (комплекса) недвижимости; 2. Анализ эффективности использования объекта; 3. Оценка стоимости объекта (комплекса) недвижимости на основе доходного, затратного подхода, методикой рыночных аналогов; 4. Анализ рынка (сегмента рынка) недвижимости; 5.
Разработка программы развития объекта недвижимости (вариативная); 6. Управленческая и строительная концепции проекта развития; 7. Техническая проработка проекта; 8. Разработка бюджета проекта; 9. Сравнительный анализ вариантов; 10. Подготовка плана мероприятий по повышению стоимости объекта 11. Разработка оптимальной правовой и финансовой схемы сделки с объектом недвижимости (продажи/покупки/аренды).
Основанием для проведения оценки недвижимости является договор между оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объектанедвижимости, ряда объектов недвижимости либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
описание объекта недвижимости с указанием его вида;
вид определяемой стоимости (стоимостей);
сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии и всех существенных условий ее действия (если договор заключает лицензированный оценщик);
сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);
сумму вознаграждения профессионального оценщика в денежном выражении. Договор об оценке как единого объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты), а также его описание, достаточное для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объектанедвижимости, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Заключение
Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках. В этой свези необходимо участие профессиональных оценщиков.
В Российской Федерации, перед инвестороми, выходящими на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:
оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;
подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;
подготовка коммерческого предложения или бизнес — плана;
организация рекламы и поиск партнеров, оценка их надежности;
установление служебных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;
проведение переговоров и согласование условий сделки;
оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;
контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки. Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, подготовка сделок и т. д.).
Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специалистов. Без участия профессиональных оценщиков грамотное заключение таких сделок практически невозможно.
1. Богатырев А. Г. Инвестиционное право. М., Российское право 2006. С. 465.
2. Доронина Н. Г., Семилютина Н. Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М. Бек., 2005. С. 190.
3. Ефимов НК. Особенности организации инвестиционного девелопмента в РФ// Право и экономика.№ 2. 2006. С.
68.
4. Ершов Ю., Цветков Н. Хотели как лучше, а получилось как всегда. // Инвестиции в России. N 2. 2006. С. 56.
5. Закон города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», в ред. от 6 июня 2006 г. // Консультант плюс.
6. Звягенцев А. Н. Оценка стоимости инвестиционных проектов в российскую экономику.// Инвестиционное право № 2. 2006. С 56.
7. Казанцев Е. К. Словарь экономических терминов. М. Книжныи мир. 2005. С.
834.
8. Каряковцев В. А. Конъюнктура рынка недвижимости РФ: основные проблемы и пути их решения// Недвижимость. 2007. С.
70.
9. Петрова Г. В. Комментарий к Федеральному закону № 135-ФЗ" Об оценочной деятельности в РФ" М. Юрист. ст.
3. С.
198.
10. Шатихина А. М. Оценочная деятельность в РФ. М. Норма.
2006. С.
250.
Богатырев А. Г. Инвестиционное право. М., Российское право 2006. С. 5.
Казанцев Е. К. Словарь экономических терминов. М. Книжныи мир. 2005. С.
78.
Ефимов НК. Особенности организации инвестиционного девелопмента в РФ// Право и экономика.№ 2. 2006. С.
18.
Петрова Г. В. Комментарий к Федеральному закону № 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в РФ" М. Юрист.
ст.
3. С.
34.
Закон города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», в ред. от 6 июня 2006 г. // Консультант плюс.
Ершов Ю., Цветков Н. Хотели как лучше, а получилось как всегда. // Инвестиции в России. N 2. 2006. С. 3.
Каряковцев В. А. Конъюнктура рынка недвижимости РФ: основные проблемы и пути их решения// Недвижимость. 2007. С.
21.
Шатихина А. М. Оценочная деятельность в РФ. М. Норма.
2006. С.
58.
Звягенцев А. Н Оценка стоимости инвестиционных проектов в российскую экономику.// Инвестиционное право № 2. 2006. С 31.
Доронина Н.Г., Семилютина Н. Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М. Бек., 2005. С. 4.
