Особенности оценки офисных зданий и сооружений

Динамика арендных ставок в 2017 году будет находиться под влиянием экономических тенденций в стране. Номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в национальной валюте. При благоприятном сценарии развития экономической и геополитической ситуации и сохранении спроса мы ожидаем возможного увеличение уровня арендных ставок в рублевом выражении на 5−10% в этом году. Крупные инвестиционные холдинги в 2016 г. наращивают ликвидные инвестиционные активы;

Незначительное снижение средних ставок аренды в классах «А» и «В+». При этом темп снижения ставок продолжаетзамедляться;

На фоне действующей экономической нестабильности сохраняется тенденция роста доли рублевых цен и ставокаренды;

Собственники сохраняют гибкую политику в отношении коммерческих условий договоров аренды в части индексации ставок, сроков договоров, тонкостей прекращения договорныхотношений;

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость сохраняется на низком уровне, при этом основными инвестиционными игроками выступают российскиекомпании.".В первом полугодии. активность арендаторов будет наблюдаться, однако на фоне экономической рецессии объемы нового спроса значительно сократятся. Хотя гибкость собственников в отношении ценовой политики как инструмент стимулирования спроса будет иметь место, платежеспособность потенциальных арендаторов весьма зависима от темпов роста экономики страны в целом.

2.3. Проблемы оценки офисных зданий и сооружений.

Оценка стоимости зданий и сооружений, проводимая независимыми экспертами, является залогом нормальных экономических и финансовых отношений в предпринимательской сфере. Важность этой процедуры неоспорима и во многих других случаях. Например, без профессиональной оценки невозможно получить кредит под залог административного здания или сооружения, а ведь эти объекты считаются залоговым имуществом первого класса. Также без оценки зданий и прочего имущества организации не обойтись при переоценке ее основных фондов. Данная процедура позволяет повысить величину активов предприятия, и сделать его привлекательным для потенциальных инвесторов. Актуальность независимой оценки очевидна и при заключении договора страхования недвижимости данного типа, т.к. всем известно, что страховые оценщики зачастую грешат профессиональной нечистоплотностью. Да и в таких операциях, как купля и продажа, дарение и наследование, приватизация и аренда, оптимизация налоговых баз и раздел имущества, судебные разбирательства и т. п., оценочная стоимость объектов играет приоритетную роль. В зависимости от назначения, здания и сооружения подразделяются на: жилые и социальные (общественные, лечебные, спортивные, культурные);промышленные, в т. ч. складская недвижимость;

сельскохозяйственные (производственного и вспомогательного назначения);специальные (энергетические и коммунальные объекты, мостовые переходы);оборонные;

заглубленные сооружения различных типов. Документы, требуемые для оценки здания или сооружениядокументы, подтверждающие право собственности на объект (свидетельство о госрегистрации, договор купли-продажи, договор аренды);документы, подтверждающие право владения земельным участком, кадастровый план и схема территории с обозначением границ;

реквизиты организации или паспортные данные Заказчика;

техпаспорт БТИ на объект;

поэтажный план с экспликацией;

сведения о балансовой стоимости здания или сооружения (для юридических лиц);сведения о всех обременениях, касающихся данного недвижимого имущества;

проектно-сметная документация (на объекты незавершенного строительства). Учитывая то, что фактически каждый объект обладает массой своих индивидуальных особенностей, применение шаблонных методов для правильной оценки становится практически невозможным. Следовательно, в каждом конкретном случае эксперту требуется определенное количество усилий и времени на проведение необходимых работ. В соответствии с уровнем сложности экспертизы, формируется и стоимость услуг. Например, для оценки небольшой дачи или коттеджа без земельного участка будет достаточно и одного рабочего дня, а минимальная стоимость такой услуги составит от 5 тыс. до 8 тыс. рублей. Если же необходимо оценить здание или сооружение больших размеров, да еще и вместе с землей, потребуется уже 3−5 рабочих дней, а сумма увеличится до 10 тыс.

рублей. Самой сложной процедурой является оценка недостроенных объектов. Стоимость такой экспертизы от 10 тыс. руб.

Коммерческая недвижимость издавна являлась одной из самых привлекательных сфер для инвестирования, да и сегодня считается наиболее надежным способом сохранения и приумножения денежных средств. Помимо этого, банки наиболее охотно принимают именно объекты коммерческой недвижимости в качестве залогового обеспечения при выдаче кредитов. Существует и множество других серьезных операций, связанных с данным видом имущества, главной особенностью которого является то, что оно может приносить или приносит доход, являясь, соответственно, наиболее ликвидным активом. Однако стоимость этого актива — величина очень непостоянная, все время изменяющаяся под воздействием всевозможных внешних факторов, таких как экономическая и политическая ситуации, уровень инфляции, соотношение спроса и предложения на рынке и т. д. В связи с этим, оценка коммерческой недвижимости — процедура актуальная и необходимая при принятии решений о любой операции с объектами этой категории. Специалисты оценочных бюро предлагают услуги профессиональной независимой оценки коммерческой и торговой недвижимости. Главными критериями деятельности оценщиков должны быть индивидуальный подход к каждому заказу, соблюдение строгой конфиденциальности при работе с полученной информацией и оказание действенной квалифицированной помощи, ориентированной на достижение максимального экономического эффекта. Оценка офисного помещения — специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов.

В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах Москвы, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами.

Оценка офиса может пригодиться для: определения кредитоспособности; целей страхования; целей налогообложения; постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал; совершения сделок купли-продажи; решения имущественных споров. Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей). Факторы, влияющие на стоимость офиса: состояние здания и помещения; год постройки здания; охрана; планировка помещения; наличие стоянки. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений. Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации.

Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и т. д. Контроль за их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно.

Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов. При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, например, при расчете на один кв. м в год.

В данной ситуации имеются следующие составляющие: валовая выручка; эксплуатационные расходы; чистый доход. Валовая выручка включает: поступление от существующих арендаторов; потенциальную выручку от неиспользуемых помещений; потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают: ремонт; водоснабжение; горячая вода и отопление; лифты; затраты на оплату обслуживающего персонала; затраты на уборку помещений и территорий; страхование; налоги; прочие расходы. Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы.

Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности.

Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах. Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов. Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.

Заключение

.

Подводя итоги анализу текущего состояния и тенденциям развития офисного рынка столичного региона, представляется возможным сделать следующие выводы. Низкийпоказательвводановыхобъектов, наблюдаемыйв2016г., будетспособствоватьсохранению балансарынка. Снижениезапрашиваемыхбазовыхставокаренды, номинированныхврублях, в среднем за 2016 г. не превысит 5−7%, а приведенные ставки аренды в долларах США будут варьироваться в зависимости от изменения курсоввалют. Арендная плата остается многокомпонентной величиной, каждую из частей которой арендатор можетвтойилиинойстепениоптимизировать, причемкаквпроцессепересмотрасуществующих договоров, так и при заключении новых договоров аренды — в случае переезда илирасширения. Обобщая, можно сказать, что основные изменения будут касаться не самого размера арендной ставки, который в значительной доле объектов уже находится на минимально допустимом для девелопера уровне, а скорее, оптимизации дополнительных коммерческих условий"."Согласно базовому сценарию обновленого прогноза министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше 2017 г. одновременно с этим санкционные ограничения в отношении России могут быть сохранены и в 2018 г., что в совокупности по-прежнему будет ограничивать планы по развитию как российских, так и зарубежных компаний. Высококонкурентный рынок офисной недвижимости в ближайший год продолжит адаптироваться к изменившимся внешним и внутренним условиям. В частности, мы ожидаем дальнейшего формирования рынка, функционирующего в российской национальной валюте. несмотря на некоторую стабилизацию курса российского рубля по отношению к иностранным валютам, риск валютных колебаний сохраняется, что для компаний является ключевым аспектом при поиске нового офиса".В 2017 году специалисты CBRE прогнозируют дальнейшее снижение вакансии на рынке. Доля свободных площадей в классе «A» в 2017 году может незначительно увеличиться до 19,1%, а в классе «B» уменьшится до 14%. Это связано с тем, что большая часть заявленных проектов, вводимых в эксплуатацию в 2017 году, приходится на бизнес-центры класса «A»."Среди основных тенденций, наблюдающихся на рынке офисной не движимости в начале 2017 года стоит отметить следующие. Снижение девелоперской активности и сокращение объемов ввода на рынке офисной недвижимости: рекордно низкий прирост площадей заквартал;

Перенос ввода в эксплуатацию ряда крупныхпроектов;

Низкий объем анонсированных офисных площадей в новых проектах. Уменьшение доли офисных площадей в анонсированных.

МФК;Сокращение объема прироста новых площадей и сохранение спроса на качественные офисы (на фоне максимально сниженных ставок аренды и цен предложений) влияет на стабилизацию ситуации на рынке и восстановление баланса спроса ипредложения;

Наибольшим спросом пользуются офисные помещения в БЦ «А"класса;

Увеличение количества сделок по пересмотру условий текущих договоров аренды (до 22% от всех сделок на рынке) и незначительный рост доли новыхсделок;

Небольшое снижение уровня вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» на фоне сохраняющегося спроса и малого объема прироста офисныхплощадей;

Сокращение объемов чистого поглощенияофисов;

Список использованныхисточников.

Нормативно-правовые источники акты 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.

07.19 982.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом № 315-ФЗ от 03.

07.2016, вступившими в силу 01.

01.2017. 3. Жилищный кодекс РФ, 2004 г. // «Собрание законодательства РФ», 03.

01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

4. Градостроительный кодекс РФ, 2004 г. // «Российская газета», № 290, 30.

12.2004.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) под ред. О. Н. Садикова // Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», — 2015.

Учебная и научная литература 1. Богданов В. В. Функционирование рынка коммерческой недвижимости // Проблемы экономики и менеджмента. 2011. № 4 (4). 2. Гонин В. Н., Секисов В. А. Оценка влияния экономического кризиса на рынок коммерческой недвижимости // Вестник Заб.

ГУ. 2016. № 4. 3. Косарев Р. В. Перспективы развития регионального рынка коммерческой недвижимости // JER.

2016. № 1. 4. Октаев К. В., Дворядкина Е. Б. Функционирование рынка коммерческой недвижимости крупного города в контексте условий его экономической среды // Известия УрГЭУ. 2012.

№ 3 (41) С.94−99.

5.Пылаева А. В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал — 2011. № 10 (121).

6.Рубинштейн Е. Д., Кривец В. В., Особенности анализа рынка недвижимости // Актуальные вопросы экономических наук. 2015. № 46.

7.Скопина И. В., Бакланова Ю. О. Формирование и развитие рынка коммерческой недвижимости // УЭкС. 2006. № 5.

8.Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. — Ростов-н/Д., 2007. — 155 с. Электронные ресурсы1. www.garant.ru (сайт правовой системы Гарант).

2.

http://www.consultant.ru (сайт правовой системы Консультант.

Плюс).