Оценка имущественного комплекса

Основные этапы и процедуры при расчете стоимости объекта затратным подходом:

расчет восстановительной стоимость (стоимости замещения) улучшений (зданий, сооружений);

определение величины накопленного износа улучшений;

уменьшение восстановительной оценки улучшений на сумму накопленного износа для получения реальной стоимости улучшений;

расчет стоимости земельного участка (стоимости права пользования земельным участком);

суммируя стоимость земельного участка (стоимости права пользования земельным участком) и стоимость улучшений с учетом износа, получаем реальную стоимость объекта оценки.

То есть, в общем виде формула для определения стоимости недвижимости методом затрат запишется в следующем виде:

где:

Сул — стоимость улучшений (зданий и сооружений) с учетом износа;

Сзем — стоимость земельного участка или стоимость права пользования земельным участком Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Недостатком такого метода является возможное существенное отличие средних стоимостных показателей и индексов инфляции от реалий рынка.

К достоинствам затратного подхода относится его относительная простота и высокая степень методической проработки. Данный подход для некоторых уникальных объектов часто является единственным доступным.

3.

2. Сравнительный (рыночный подход) к оценке имущества Рыночный подход, часто называемый прямым сравнительным анализом продаж, основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемыми объектами (аналоги). Цены на объекты — аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Рыночный подход способен давать приближенные результаты даже в условиях крайней нехватки информации, будучи же обеспечен надежной информацией в достаточном количестве, данный подход становится чрезвычайно надежным.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, схожим с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Важным методом данного подхода является метод внесения поправок, рассчитываемых на основе анализа так называемых парных продаж. Парной продажей называется такая совокупность двух независимых продаж различных объектов, при которой совпадают все свойства проданных объектов, кроме одного. Если при этом на заключение сделок не повлияли какие-либо искажающие картину факторы, то по величине разницы в цене сделок можно судить о влиянии на цену фактора, по которому различались сопоставляемые продажи.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

— отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

— подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

— сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;

— установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные представляются в виде группы показателей.

Недостатком рыночного подхода является трудность его применения при недостаточном количестве рыночных данных о сделках с аналогами. К достоинствам подхода относится его наглядность и большая ориентированность на реальный рынок. Именно в рамках данного подхода осуществляется так называемая бытовая оценка, проводимая ежедневно непрофессионалами для целей повседневных нужд. Особенно удобен данный подход в применении к массовым продажам, таким как продажа типовых квартир в черте города.

3.

3. Доходный подход к оценке стоимости имущества Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Несмотря на внешнюю простоту данной посылки именно доходный подход в наибольшей степени поддается математическому моделированию.

Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость объекта рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной ценой продажи объекта в конце этого периода (реверсии), а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.

В практике оценки в рамках доходного подхода выделяют два основных метода:

метод прямой капитализации (удобен при равновеликих во времени платежах);

метод дисконтирования денежных потоков (используется при меняющемся в ходе типичного периода владения потоке доходов).

В частности последним методом удобно рассчитывать стоимость имущества, которое для приведения его к состоянию доходного имущества требует осуществление затрат. Например, этим методом могут оцениваться недостроенные здания, планируемые производства, объекты, которым предстоит переоборудование, модернизации, ремонт с последующей коммерческой эксплуатацией. Во всех этих случаях прямая капитализация не применима.

Важной идеей доходного подхода является идея о зависимости стоимости денег от времени. Согласно этой идее некоторая сумма, получение которой ожидается нами в предсказуемом будущем, эквивалентна другой сумме, имеющейся у нас уже сегодня. И наоборот, имеющаяся у нас сегодня денежная сумма должна в будущем принести нам более высокую сумму. Скорость, с которой должна прирастать денежная масса определяется характеристиками рынка, ожиданиями инвесторов, величиной и характером инвестиционных рисков. Эта скорость имеет внешнее выражение в виде ставки сложного процента, а соответствующее выражение связи между текущей и будущей стоимостью активов имеет вид 1:

FV = PV * (1 + i) n (1).

где:

FV — будущее значение стоимости (Future Value);

PV — текущее значение стоимости (Present Value);;

i — ставка сложного процента;

n — число периодов накопления стоимости.

Обратная операция приведения будущих доходов к текущей дате называется дисконтированием и очевидно из выражения 1.

Основной формулой метода капитализации является соотношение 2, с помощью которого связывается величина периодического дохода с текущей стоимостью приносящего доход объекта:

PV = I / R, (2).

где:

I — величина периодического дохода;

R — коэффициент капитализации.

В терминах оценки недвижимости коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложений, в то время как в экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции.

Возмещение капитала необязательно в тех случаях, когда доход, прогнозируемый от инвестиций, будет равновеликим длительное время или когда ожидается, что капитальная стоимость актива останется неизменной. В этом частном случае коэффициент капитализации равен ставке процента R=i.

К основным недостаткам доходного подхода относится трудность его применения по отношению к объектам, не приносящим дохода, или таким объектам доход от которых не очевиден.

В российских стандартах оценки установлено также обязательное использование всех трех методов оценки (или обоснование отказа от использования того или иного подхода). Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

Затратный подход опирается на анализ прошлого — затрат на создание объекта оценки;

Сравнительный подход позволяет определять стоимость имущества в настоящий момент времени;

Доходный подход позволяет определить стоимость имущества, прогнозируя будущие доходы от его использования.

Заключение

Особенность современного этапа развития рыночной экономики в России заключается в необходимости и важности оценки стоимости имущества промышленного предприятия (компании) для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций, страхования и др.

Оценка имущественного комплекса необходима для выбора обоснованного направления развития предприятия. В процессе оценки выявляются альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке имущества будет возрастать.

Оценщику, как правило, приходится работать в условиях ограниченного доступа к информации. Предприятия, заказывая оценку, могут преследовать неизвестные оценщику цели и, соответственно, подбирать информацию для использования оценщиком, исходя из этих своих целей. Поэтому. Оценщик обязан осторожно подходить к наличной исходной информации и использовать те подходы и методы оценки, которые соответствуют в наибольшей степени предоставленной и доступной информации. Рынок предприятий в нашей стране до сих пор является несовершенным, поэтому перед оценщиком может встать вопрос об абсолютном предпочтении какого-либо метода или подхода по отношению к другому. При выборе этого предпочтительного метода, оценщик должен соблюдать осторожность и руководствоваться здравым смыслом и знанием данного сегмента рынка, интуитивно чувствовать, какой результат должен быть получен, и правильно обосновать свой интуитивный выбор.

В соответствии с поставленными задачами, в данной работе были изучены основные подходы используемые при оценке имущества.

На основании вышеизложенного, учитывая все рассмотренные теоретические аспекты оценки имущества, можно сделать следующие выводы:

Оценка стоимости объектов собственности производится при всех операциях, связанных с имущественными интересами сторон: купля-продажа, страхование, налогообложение, инвестирование, реструктуризация (слияние, разделение), банкротство и т. п.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Оценка — инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий.

Любой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.

Профессиональная оценка необходима:

при выдаче и получении кредитов под залог имущества;

для принятия обоснованного решения о партнерстве;

при преобразовании и ликвидации предприятий;

для принятия инвестиционных решений;

для принятия решений о санации или банкротстве предприятия;

при страховании имущества;

при оптимизации налогообложения;

в целях переоценки основных фондов и пр.

При определении стоимости объектов оценки используют три основных подхода:

— затратный подход;

— рыночный подход;

— доходный подход.

Затратный подход опирается на анализ прошлого — затрат на создание объекта оценки;

Сравнительный подход позволяет определять стоимость имущества в настоящий момент времени;

Доходный подход позволяет определить стоимость имущества, прогнозируя будущие доходы от его использования.

Таким образом, без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики.

Список используемой литературы.

Нормативно — правовые акты:

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1,2. — М., 1996.

Налоговый кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая. М.: Изд-во Проспект, 2005;

Приказы Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. №№ 254,255 и 256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки»;

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1; ФСО № 2; ФСО № 3).

Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29 июля 1998 г.

Учебно — методическая литература и научные издания:

Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 2007.

Валдайцев В. С. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филин.

Ъ, 2007.

Валдайцев В. С. Оценка бизнеса. М.: Проспект, 2006.

Григорьев В. В, Островкин И. М. Оценка компании, имущественный подход. М.: Дело, 2006.

Грязнова А.Г., Федотова М. А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2005 г.

Десмонд Г. М., Келли Р. Э. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО, 2006.

Есипов В.Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб: Питер, 2006.

Ковалев А. П. Управление имуществом на предприятии. М.: Финстатинформ, 2005.

Ковалев А. П. Сколько стоит имущество компании? М.: Финстатинформ, 2006.

Ковалев А. П. Оценка стоимости активной части основных фондов. М.: Финстатинформ, 2007.

Коупленд Т., Колер Т., Мурин Д. Стоимость компании: оценка и управление. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 1999.

Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005.

Пратт Ш. П. «Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний». 2-е изд. М.: Институт экономического развития Всемирного банка, 2006.

Сычева Г. И., Колбачев Е. Б., Сычев В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». Ростов н/Д: «Феникс», 2004.

Черняк В. З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2006.

ПРИЛОЖЕНИЕ.

Есипов В.Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб: Питер, 2006.

Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005.

Приказы Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. №№ 254,255 и 256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки».

Пратт Ш. П. «Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний». 2-е изд. М.: Институт экономического развития Всемирного банка, 2006.

Григорьев В. В, Островкин И. М. Оценка компании, имущественный подход. М.: Дело, 2006.

Сычева Г. И., Колбачев Е. Б., Сычев В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». Ростов н/Д: «Феникс», 2004.

Валдайцев В. С. Оценка бизнеса. М.: Проспект, 2006.

В.Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. — СПб: Питер, 2006.

Есипов В.Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб: Питер, 2006.

Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29 июля 1998 г.

Коупленд Т., Колер Т., Мурин Д. Стоимость компании: оценка и управление. М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 1999.

Грязнова А.Г., Федотова М. А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2005 г.

Валдайцев В. С. Оценка бизнеса и инновации. М.: Филин.

Ъ, 2007.

Валдайцев В. С. Оценка бизнеса. М.: Проспект, 2006.

Пратт Ш. П. «Оценка бизнеса. Анализ и оценка закрытых компаний». 2-е изд. М.: Институт экономического развития Всемирного банка, 2006.