Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). Реальному исполнению договора закон придает особое значение. Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным. Но если иного согласованного обстоятельства договор не содержит, то закон связывает юридическое исполнение арендного договора только с фактической передачей, т. е. передачей здания или сооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной названным документом. Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта.
В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению и сохранность и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передаче, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности, предусмотренной договором, вступившим в силу, соответственно арендодателя — по передаче, арендатора — по принятию объекта. Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК).Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), о чем уже говорилось выше, — технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т. п.Исполнение договора защищается в судебном порядке, и поэтому стороны вправе обратиться в суд с исковыми требованиями об исполнении условий договора или закона. Право быть арендатором земельного участка определяется тем, каким конкретным субъективным правом на него обладает арендодатель здания (сооружения), если он не собственник участка: правами аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного срочного пользования (ст.
15−24 ЗК). Права на землю, не предусмотренные названными статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению после введения его в действие, равно как и некоторые из названных в Кодексе. Право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельного участка или приобретение земельного участка в собственность по желанию субъекта права до 1 августа 2004 г. в соответствии с земельным законодательством. Таким образом, предусмотренная гражданским законом неограниченная оборотоспособность земельного участка, на котором находится здание (сооружение), передаваемое в аренду, корректируется более поздним Земельным кодексом, вступившим в силу 30 октября 2001 г.
Собственно ГК предусматривал (ст. 129), что оборотоспособность земли и других природных ресурсов должна определяться законами о земле и других природных ресурсах. Заключение
По проведенному исследованию можно сделать следующие основные выводы. По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия). Договор регламентируют ст. 650−655 ГК и является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. В арендном договоре стороны помимо особых прав и обязанностей, связанных со спецификой объекта аренды, обладают и общими правами и обязанностями арендодателя и арендатора, названными в § 1 гл. 34 ГК, если последние не противоречат особенностям аренды зданий и сооружений.
В их числе: обязанности арендатора использовать объект аренды в соответствии с его функциональным назначением, своевременно вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги, осуществлять текущий ремонт объекта и др. Современное право России переживает нелегкие времена. Идет громадная работа по обновлению законодательства, создается нормативно-правовая база рынка, определяются наиболее оптимальные варианты регулирования национально-государственных отношений, возникают новые государственные структуры, работающие на иных, чем ранее, началах. Есть опасность, что решение этих глобальных задач отодвинет на задворки права главного его субъекта — человека. Чтобы этого не произошло, каждый из принимаемых законодательных актов должен соответствовать основным естественным правам человека.
Развивая общечеловеческие начала и обретая тем самым широкую социальную базу, российское право обретет подлинную ценность и займет подобающее место в нашем обществе. Список используемых источников
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями) — М.: Спарк, 2009. 1028с. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 23 июля 2008 г.)Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ" Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 13 мая 2008 г.)Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ" Об электронной цифровой подписи" (с изменениями от 8 ноября 2007 г.)Федеральный закон от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8Мешалкин В., Крутякова Т., Васильева М. // Экономико-правовой бюллетень, N 10, октябрь 2005. С.
26.Васильева В. В. Договор аренды: юридические аспекты. — М.: Гросс
Медиа: РОСБУХ", 2007
Голованов Н. М. Сборник хозяйственных договоров с комментариями. — СПб.: Питер, 2007
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина — М.: Юрайт-Издат, 2006
Грудцына Л.Ю., Спектор А. А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: Юстицинформ, 2007
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). — М.: Волтерс Клувер, 2006
Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (переработ. и доп.). — Система ГАРАНТ, 2008 г. Красноперова О. А. Особенности отдельных видов аренды (цикл материалов из четырех частей) // Гражданин и право, N 9, 10, сентябрь, октябрь, 2006. С.
30.СПС ГарантПриложения
