Дальнейшее финансирование строительства жилого дома осуществлялось ГУП «Саратовтрансавто».
Актом государственной комиссии от 22.
04.97 жилой дом принят в эксплуатацию.
Суд первой инстанции установил, что фактические затраты по строительству жилого дома составили 9 799 790 рублей. Стоимость 1 кв. метра полезной площади составила 2337,43 рубля. Администрации города для переселения жильцов из аварийного дома передано 1661,09 кв. метра жилья (из них
1411,09 кв. метра в новом доме, остальное в старом жилом фонде). Стоимость переданных квартир в старом жилом фонде составила 335 500 рублей. С учетом ранее перечисленных денежных средств задолженность, установленная судом, составляет 1 150 800 рублей.
Ни один из ответчиков не представил суду материалов, опровергающих факт получения квартир или их стоимость. При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно взыскал с УКС Саратова — стороны по договору о совместной деятельности — расходы, пропорциональные стоимости его доли.
Отменяя решение первой и постановление апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции руководствовался нормами ГК РФ, относящимися к договору подряда.
Суд необоснованно сослался на нарушение ГУП «Саратовавтотранс» требований пункта 1 статьи 743 ГК РФ, выразившееся в осуществлении строительных работ с превышением согласованной сметы, в то время как отношения сторон регулировались договором о совместной деятельности или простого товарищества.
Порядок покрытия расходов по договору простого товарищества в соответствии со статьей 1046 ГК РФ определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
Согласованному по договору количеству передаваемых квартир в совместно построенном доме должны соответствовать реальные затраты каждого из дольщиков исходя из фактической стоимости строительства. При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции не было оснований для отмены судебных актов в части взыскания названных расходов.
В арбитражных судах вопрос о квалификации договоров с участием инвесторов, как правило, возникает при рассмотрении исков инвесторов об истребовании в натуре части построенного объекта недвижимости. Суть рассматриваемых исков обычно заключается в том, что инвестор требует от инвестиционной компании передать квартиры или производственные помещения во вновь возведенном объекте в размере, указанном в договоре. Обычно этот размер определяется из расчета стоимости строительства единицы площади (например, 1 м2) на момент заключения договора.
Инвестор обязан уплатить инвестиционной компании строго фиксированную сумму, соответствующую указанной стоимости строительства. Однако в процессе сооружения объекта в связи с инфляцией стоимость строительства возрастает. На этом основании инвестиционная компания требует от инвестора уплаты дополнительных взносов. В случае отказа инвестиционная компания передает ему лишь то количество единиц жилой (или нежилой) площади, которое удалось построить на внесенную инвестором сумму, поскольку фактическая стоимость строительства определяется на момент его окончания.
Анализ практики рассмотрения подобных исков Высшим Арбитражным Судом РФ показывает, что эта инстанция в большинстве случаев разделяет позицию ответчика (т.е. инвестиционной компании). При этом ВАС РФ исходит из того, что договор между инвестором и инвестиционной компанией, независимо от его названия, является договором о совместной деятельности (договором простого товарищества).
Что же представляет собой инвестиционный договор?
Правовой анализ поименованных в ГК РФ видов договорных обязательств позволяет заключить, что инвестиционный договор не относится ни к одному из них. Приведенные тезисы также дают право утверждать, что инвестиционный договор не содержит даже элементов предусмотренных ГК РФ договоров. Следовательно, инвестиционный договор нельзя рассматривать в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров.
Инвестор не является покупателем объекта недвижимости, следовательно, отсутствуют основания для поиска элементов договора купли-продажи. Инвестор не является заказчиком, следовательно, не имеет смысла искать черты сходства с подрядными договорами или договорами об оказании услуг. У инвесторов и инвестиционных компаний нет общей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, т. е. нет условий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм о договоре простого товарищества.
Думается, договоры, подобные рассматриваемому инвестиционному договору, необходимо расценивать как договоры особого рода, которые в ГК РФ пока не поименованы. Правомерность существования такого договора основывается на ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.
Квалификация инвестиционного договора как договора особого рода имеет для его сторон как минимум два важных последствия.
Первое заключается в том, основным источником правового регулирования взаимоотношений сторон становится договор. Это означает, что стороны, особенно инвестор как сторона, идущая на наибольший риск, должны позаботиться обо всех деталях своего соглашения. В частности, в договоре должны присутствовать:
— максимально подробное описание объекта недвижимости (в целом и в части, заказываемой инвестором);
— сведения о размере инвестиционных средств инвестора;
— порядок распоряжения инвестиционной компанией средствами инвестора (какие договоры и с кем она должна заключить, каких выбрать подрядчиков по строительству объекта, кому и в каких размерах передавать инвестиционные средства);
— данные о размере, порядке и способах определения вознаграждения инвестиционной компании;
— сведения об основаниях и условиях изменения размера инвестиционных средств инвестора в связи с возможным удорожанием строительства;
— порядок и условия возврата инвестиционных средств;
— основания и порядок замены инвестора другим инвестором;
— информация о гарантиях качества объекта недвижимости;
— положения о порядке оформления права собственности на готовый объект недвижимости.
Перед заключением такого договора каждому инвестору целесообразно убедиться в реальной способности инвестиционной компании эффективно распоряжаться средствами инвестора. В частности, необходимо удостовериться в наличии градостроительной документации на предполагаемый к строительству объект недвижимости, наличии договорных отношений с Генеральным подрядчиком, существовании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Второе важное последствие заключается в том, что в случае возникновения спора между инвесторами и инвестиционной компанией к их отношениям будут применяться нормы, регулирующие общие вопросы гражданско-правовых договоров (т.е. положения об исполнении обязательств в строгом соответствии с договором, о недопустимости одностороннего изменения или отказа от исполнения обязательств и других положений гл. 22 ГК РФ). Если применение общих норм обязательственного права не приведет к желаемому результату, то к отношениям сторон может быть применена аналогия права. Это означает, что спор может быть разрешен исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости.
Поскольку основным источником регулирования взаимоотношений сторон является договор, то на стороны возлагается огромная ответственность за выбор тех или иных условий договора. Очевидно, что не все инвесторы смогут самостоятельно разобраться в этих условиях, и далеко не каждый имеет возможность обратиться за помощью к юристу или адвокату. «В итоге в большинстве случаев инвесторы слепо соглашаются на предложения различного рода компаний, предлагающих „поучаствовать“ своими инвестициями в строительстве, например, жилого дома, соблазняя их перспективой в ближайшем будущем получить новые квартиры. Как правило, такие инвесторы оказываются обманутыми подобно вкладчикам известных в России мошеннических инвестиционных компаний».
3.
2. Договор долевого участия в строительстве жилья для личных нужд Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством. Возможность его заключения обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор — как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Тенденцию к появлению новых договорных форм и смешанных форм договоров отмечал М. И. Кулагин: «При быстрых темпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растет число и значение договоров в этой сфере народного хозяйства. Появляются договоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров».
В связи с этим целесообразно выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Но сначала определим наиболее существенный, по словам Ю. В. Романца, нормообразующий признак — направленность обя-зательства. По договору долевого участия в строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик — в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях.
Следующий признак, который необходимо выделить, — непредпринимательский характер рассматриваемого договора. Дольщик строит не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Далее этого их отношения не идут. Таков ключевой момент всех их взаимоотношений.
Существенным признаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования. Здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества — жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После введения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом оживились споры об отнесении ее к форме сделки. При детальном анализе соотношения категорий «форма сделки» и «государственная регистрация сделки» приходим к выводу о том, что последняя не является формой сделки. ГК РФ предусмотрел только две формы сделки — устную и письменную.
Письменную форму подразделяют на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). Поэтому при рассмотрении договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений необходимо помнить, что вопрос «о соблюдении надлежащей формы сделки решается вне зависимости от выполнения условия о ее государственной регистрации».
Однако Н. М. Голованов считает, что «наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок — государственная регистрация». И далее: «Если сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму». Тогда возникает вопрос о государственной регистрации договора как условия действительности сделки.
Как отмечает А. Эрделевский, «сделка действительна при одновременном наличии следующих условий: — волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле и совершено в форме, предусмотренной законом».
Осуществить же государственную регистрацию обязательственных прав инвесторов, возникших на основании договора инвестирования, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) не представляется возможным по следующим основаниям:
— право инвестора на получение квартиры возникает из обязательственного правоотношения и является обязательственным, а, не вещным правом и в соответствии с нормами ГК РФ не подлежит государственной регистрации;
— закон о государственной регистрации не наделил регистрирующий орган полномочиями по осуществлению государственной регистрации прав и сделок, регистрация которых не предусмотрена действующим законодательством;
— статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, установлено, что осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество начинается с открытия первого подраздела Единого государственного реестра на объект недвижимого имущества и внесения в него записи об объекте на основании документов технического учета. В этом случае в ходе строительства дома объект недвижимого имущества еще не создан, соответственно, открыть раздел Единого государственного реестра на данный объект не представляется возможным.
По мнению В. В. Витрянского, «буквальное содержание статьи 165 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе.
В том случае, когда в законе предусмотрено иное последствие, например, договоры аренды зданий, сооружений, продажи жилого дома, продажи предприятия считаются заключенными с момента их регистрации (статьи 651, 558, 560), оснований для признания таких договоров недействительными сделками, в силу статьи 165 ГК РФ, не имеется". Эту точку зрения поддерживают и иные авторы.
При этом Ю. В. Романец подчеркнул: «Необходимость государственной регистрации сделки возникает в том случае, когда в силу особенностей вида договора и его предмета государственной регистрации перехода права недостаточно для надлежащего обеспечения законных интересов участников гражданского оборота».
«Такое толкование представляется правильным, — замечает Е. Афонина, -поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм (п. 1 ст. 165 либо п. 3 ст.433 ГК РФ) подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, и позволяет сделать вывод, что отсутствие регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности (например, статьи 609, 574, 584, 601 — аренда, дарение недвижимости, рента, пожизненное содержание), влечет признание указанных договоров незаключенными на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ».
Е.С. Болтанова отмечает, что «из анализа содержания ст. 131 и 164 ГК РФ и отдельных статей части второй ГК РФ, как представляется, следует иное. Норма ст. 131 ГК РФ, на которую делается ссылка в ст. 164, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимым имуществом, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации».
На основании изложенного можно сделать вывод: практика подсказывает целесообразность учетной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилых помещений. Преимущества такой регистрации очевидны.
1. Она подтверждает надлежащее юридическое оформление документов застройщика.
2. Упрощается порядок в будущем государственной регистрации права. собственности на готовую квартиру.
Совершенно очевидно, что любая регистрация договоров инвестирования, установленная субъектом, «носит только учетный характер и самостоятельного правового значения не имеет, ибо не влечет за собой никаких правовых последствий».
Договоры, государственная регистрация которых прямо не предусмотрена действующим законодательством, регистрации не подлежат. Это положение распространяется и на договор долевого участия в строительстве жилых помещений. Проводимая же в ряде мест государственная регистрация таких договоров не имеет правовой основы. Для правомерности введения обязательности данной регистрации необходимо введение этих правил на федеральном уровне.
Сегодня регистрация договоров долевого участия в строительстве жилья вряд ли возможна. «В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры, — пишет Е. С. Болтанова. — Такая практика не имеет нормативного обоснования. Ведь само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, поэтому отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, регулирующие гражданские отношения (в частности, возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения установленного требования). Кроме того, нормы ГК РФ нигде не содержат общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве». И с таким выводом следует согласиться.
Заключение
ГК РФ возвратился к известному еще со времен Древнего Рима и сохранившемуся в большинстве современных кодексов сосуществованию двух близких, но все же самостоятельных договоров: подряда и возмездного оказания услуг. Первый отличается тем, что имеет в виду работы, которые ведутся в соответствии с указанием заказчика, при этом предметом договора служат не работы сами по себе, а работы и их материальный результат.
Следовательно, подряд строится по формуле: нет результата — нет и исполнения договора. Иное дело — договор услуг. В нем предметом являются услуги, которые по общему правилу либо вообще не имеют результата либо их результат носит нематериальный характер.
Законодательство сделало шаг вперед, более детально регламентировав положения о договоре подряда, определив его место в системе обязательственных отношений. Однако, у такого правового регулирования, и это так или иначе указывалось в настоящей работе, есть недостатки и неточности. Например, введение отдельных параграфов, посвященных выполнению проектных и изыскательских работ, строительного подряда, в главу «Подряд» недостаточно для четкого понимания всех тонкостей и особенностей заключения и исполнения этого вида договора подряда, так как необходимо постоянно обращаться к разрозненным нормам, содержащимся в разнообразных источниках: Градостроительном кодексе РФ, Федеральном законе «Об экологической экспертизе», других законах, массе положений, рекомендаций, строительных нормах и правилах. Исходя из этого, представляется полезной систематизация различных норм, содержащих сведения, необходимые для заключения и исполнения договора строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
Можно сказать также, что не соблюдается терминология при определении предмета договора подряда (одни нормы называют предметом работы и их результат, другие — только работы). Здесь необходимо ввести в текст подзаконных актов более четкую терминологию.
Резюмируя общие положения договора подряда, следует отметить, что его существенным условием является только лишь условие о том, какая работа должна быть выполнена в результате. Все иные условия договора (стоимость работы, сроки ее выполнения, порядок приемки, ответственность сторон), исходя из смысла договора, существенными условиями не считаются, так как их регулирование обеспечено гражданским законодательством.
Права и обязанности сторон по договору подряда заключаются в том, что они носят взаимный характер, т. е. правам одной стороны соответствуют обязанности другой. Подрядчик обязан за свой риск выполнить определенную работу по заданию заказчика из его или своих материалов. Работа должна быть выполнена по заданию заказчика, т. е. в соответствии с теми требованиями, которые заказчик определил в договоре, техническом задании, прилагаемом к договору, или квитанции в договоре бытового подряда.
Основной признак, по которому выделяется договор строительного подряда и с которым, в конечном счете, связан его специальный правовой режим — это особый характер выполняемых работ и их результата.
Важность четкого и однозначного правового регулирования договора подряда подтверждается также тем, что по прогнозам аналитиков в ближайшее время подрядная деятельность будет все более развиваться, а, следовательно, это породит множество и правовых вопросов, связанных с финансовыми вложениями в такую деятельность.
Еще на стадии заключения такого договора следует учесть, что он относится к наиболее сложным видам договоров, так как охватывает широкий круг вопросов, таких, как поставка материалов; установка технологического оборудования; условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ; устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта, и т. д.
Действующее законодательство не допускает осуществления строительных работ без проектно-сметной документации. Она нужна для определения количества ресурсов, необходимых для осуществления работ, предусмотренных договором, что служит основанием для определения стоимостных показателей при формировании договорной цены на строительные работы.
Подрядные строительные работы, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников, осуществляются на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Бухгалтерский и налоговый учет затрат, связанных со строительными работами, финансируемыми за счет бюджетов разных уровней или внебюджетных фондов, имеет свои особенности. Это касается, в частности, вопроса применения отраслевых рекомендаций и указаний по определению себестоимости строительных работ.
К особенностям договора строительного подряда можно отнести наличие в нем положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ или объекта строительства, если речь идет о строительстве «под ключ». Это требование договора закрепляется только в письменной форме путем подписания сторонами договора актов установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства. С точки зрения организации бухгалтерского и налогового учета эти факторы имеют важнейшее значение.
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1992 г. // Российская газета. — 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. — №
32. — Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации.
Часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. — № 5. — Ст. 410.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.
07.2006) // «Российская газета», N 290, 30.
12.2004,
4. Закон РФ от 07.
02.1992 N 2300−1 (ред. от 27.
07.2006) «О защите прав потребителей» // «Ведомости СНД и ВС РФ», 09.
04.1992, N 15, ст. 766.
5. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
6. ФЗ от 17.
11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 22.
08.2004) «Об архитектурной деятельности «// «Российская газета», N 231, 29.
11.1995.
7. ФЗ от 25.
02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 02.
02.2006) «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» // «Российская газета», N 41−42, 04.
03.1999.
8. ФЗ от 09.
07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 03.
06.2006) «Об иностранных инвестициях в РФ» // «Российская газета», N 134, 14.
07.1999.
9. ФЗ от 08.08 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности"// «Российская газета», N 153−154, 10.
08.2001/
10. Постановление Правительства РФ от 27.
12.1997 N 1636 «О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве» //" Собрание законодательства РФ", 05.
01.1998, N 1, ст. 138.
11.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
12. Постановление Правительства РФ от 27.
12.2000 N 1008″ О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации" // «Собрание законодательства РФ», 01.
01.2001, N 1(часть II), ст. 135.
13. Система нормативных документов в строительстве. СНиП 10−01−94″ (утв. Постановлением Госстроя РФ от 17.
05.1994 N 18−38) (ред. от 16.
01.1998) утратило силу.
14. Письмо Госстроя РФ от 20.
03.2003 N СК-1692/3 «О порядке разработки, согласования, утверждения и составе предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» // «Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве» № 2,2003.
Акты судебных органов:
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.
05.1997 N 14 Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров // Вестник ВАС РФ, N 7, 1997.
2. Информационное письмо от 24 января 2000 г. N 51 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 3
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.
07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ», N 11 (ч. 2), 2003/
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2001 г. № 9064/00 «Рассматривая спор, возникший из договора простого товарищества, суд необоснованно руководствовался нормами закона о строительном подряде, неприменимыми в данном случае» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 8.
Специальная литература:
1. Афонина Е. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. С. 2. Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. № 1. С.
85.
3. Брагинский М. И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 1982.
4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002.
5. Брауде И. Л. Договоры по капитальному строительству в СССР. М.: Госюриздат, 1952.
6. Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. № 9. С.
81.
7. Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда // Российская юстиция, N 11, 1999, С. 13−19.
8. Гражданское право. Часть вторая: учебник под. ред. В. П. Мозолина М., Юристъ, 2004.
9. Голованов Н. М. Гражданско-правовые договоры. — СПб., 2002.
10. Губанова Н. Л., Гурьева Т. Н., Дихтяр А. И. Актуальные вопросы практики рассмотрения арбитражными судами споров из договора строительного подряда. // Правовые вопросы строительства, 2004, N 2, С. 19−27.
11. Виговский В. Е., Виговская М. Е. Договор строительного подряда: правовые и налоговые аспекты // Правовые вопросы строительства, 2005, N 8, С. 49−57.
12. Елисеев Д. А. Ответственность подрядчика за нарушения сроков работ по договору строительного подряда // Правовые вопросы строительства, 2005, N 2, С. 17−23.
13. Завидов Б. Д. Основные и специфические возможности общих положений договора подряда. М., 2003.
14. Законодательные памятники русского централизованного государства XV — XVII веков. Соборное уложение 1649 года. Текст, комментарии. Л., 1987.
15. Киндеева Е. А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2000. № 11. С.
48.
16. Кондратева О. Что скрывается за договорам подряда? Мнение ориентированное на работодателя // Бизнес-адвокат, N 1, 2005, С. 34−37.
17. Коваленко Н. И. Законодательство о капитальном строительстве при переходе к рынку. Гражданское право России при переходе к рынку: Памяти профессора В. П. Грибанова. М.: Госюриздат, 1995.
18. Коммерческое право: Учебник / Под ред. В. Ф. Попондуполо, В. Ф. Яковлевой. — СПб., 1998. Ч. 2. С. 299.
19. Кузнецова Н. Г. Подрядные договоры в инвестиционной деятельности в строительстве. Киев, 1993.
20. Кулагин М. И. Избранные труды. — М.: Статут, 1997.
21. Международное частное право: Сборник нормативных материалов и документов / Составитель Н. Ю. Ерпылева.
22. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2000.
23. Муравьев Б. Д. Договор с участием инвестора в строительстве // Законодательство 199,№ 6.
24. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юристь, 2001
25. Скворцов О. Ю. Обзор законодательства, регулирующего государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью // Юридический бюллетень предпринимателя. 1998. № 3. С. 27 — 32
26. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 1999
27. Строительство.
Заключение
договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996.
28. Столярова Э. Что скрывается за договорам подряда? Мнение ориентированное на работника // Бизнес-адвокат, N 1, 2005, С. 31−34
29. Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 2 — 5.
30. Сухова Г. И. О практике разрешения споров по договору строительного подряда // Вестник ВАС РФ, N 6, 2000.
31. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.
32. Хасанова Р. Р. Ответственность заказчика в договоре строительного подряда за неисполнения обязательств по оплате работ // Правовые вопросы строительства, 2006, N 1, С. 17−22.
33. Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. С.90
34. Эрделевский А. Недействительность сделок // Российская юстиция. 1999. № 11. С.
12.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 608.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2003. С. 20.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2003. С. 21.
А которые всяких чинов люди учнут всякия свои дела отдавать делать мастеровым людем, а мастеровые люди только в тех делах учнут запиратися, и в том на них будут челобитчики, и на тех мастеровых людях челобитчиком давать суд и с суда указ чинити до чего доведется" // Законодательные памятники русского централизованного государства XV — XVII веков. Соборное уложение 1649 года. Текст, комментарии. Л., 1987. С. 52 — 53.
Законодательные памятники русского централизованного государства XV — XVII веков. Соборное уложение 1649 года. Текст, комментарии. С. 211.
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 26.
Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2000. С. 654.
См.: Мейер Д. И. Указ. соч. С. 655.
Там же. С. 656.
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 31.
СЗ РФ. 1998. N 13. Ст. 1463.
СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096; 2000.
N 2. Ст. 143.
СЗ РФ. 1995. N 47.
Ст. 4473; 2002. N 1 (ч. I). Ст. 2
См., например: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» .
Гражданское право. Часть вторая:
учебник. под. ред. В. П. Мозолина М., Юристъ, 2004, с.397
Завидов Б. Д. Основные и специфические возможности общих положений договора подряда. М., 2003, С. 49.
См.: п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // ВВАС РФ. 2000. N 3.
Градостроительная документация — документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Она включает территориальные схемы градостроительного планирования развития территорий, генеральные планы городских и сельских поселений и т. п.
К предпроектной документации относятся, в частности, задание на проектирование, включающее основание для проектирования, основные технико-экономические показатели объекта, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства и проч.
Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование строительства — ТЭО. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО разрабатывается рабочая документация: рабочие чертежи, чертежи типовых конструкций, изделий и узлов и проч.
Так, в ходе разработки технической документации на объекты капитального строительства, независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, от источников финансирования строительства, организационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственных органах (ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Например, состав, порядок разработки и утверждения такого вида технической документации, как градостроительная, определяется в соответствии с требованиями СНиП 11−04−2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» (утв. Постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. N 150).
Смета в строительном подряде представляет собой документ, определяющий стоимость отдельных видов работ и их общую стоимость, стоимость монтируемого оборудования, строительных материалов и конструкций, предоставляемых подрядчиком, расходы по эксплуатации машин и механизмов, стоимость оказываемых третьими лицами услуг и т. п.
См., например: Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. СНиП 81−01−94; принят и введен в действие письмом Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12−276.
См. п. 6 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51.
Строительство.
Заключение
договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996, С. 59.
Там же С. 60.
В отличие от общих положений о подряде, согласно которым правила п. 5 ст. 709 ГК об увеличении сметы в результате дополнительных работ распространяются на случаи превышения лишь приблизительной сметы.
Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 2
Елисеев Д. А. Ответственность подрядчика за нарушения сроков работ по договору строительного подряда // Правовые вопросы строительства, 2005, N 2, С. 17
Кузнецова Н. Г. Подрядные договоры в инвестиционной деятельности в строительстве. Киев, 1993, С. 57
Ст. 10 Градостроительного кодекса РФ
Сухова Г. И. О практике разрешения споров по договору строительного подряда // Вестник ВАС РФ, N 6, 2000, С. 19
Строительство.
Заключение
договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996, С. 72.
П. 18 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51.
Строительство.
Заключение
договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996, С. 81
Утвержден Постановлением Госстроя СССР от 21 февраля 1987 г. N 84.
Коваленко Н. И. Законодательство о капитальном строительстве при переходе к рынку. Гражданское право России при переходе к рынку: Памяти профессора В. П. Грибанова. М.: Госюриздат, 1995, С. 39
Губанова Н.Л., Гурьева Т. Н., Дихтяр А. И. Актуальные вопросы практики рассмотрения арбитражными судами споров из договора строительного подряда. // Правовые вопросы строительства, 2004, N 2, С. 21
Там же С. 23
Информационное письма Президиума ВАС РФ от 05.
05.1997 N 14 Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров // Вестник ВАС РФ, N 7, 1997.
Международное частное право: Сборник нормативных материалов и документов / Составитель Н. Ю. Ерпылева. С. 189 и 193.
Не упоминая об «инженере», разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов Условия IJDJC контракта на проектирование, строительство и сдачу «под ключ» выделяют фигуру «представителя-подрядчика», к компетенции которого отнесено руководство подготовкой строительной документации и исполнение договора (см.: Международное частное право: Нормативные акты и международные договоры. Т. 5.: Внешнеэкономические договоры / Составитель М. К. Сулейменов. Алматы, 1999. С. 88).
Так, в § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд», как и в § 1 гл. 37 ГК «Общие положения о подряде» не предусматриваются случаи законной неустойки, в том числе за ненадлежащее качество предъявленного подрядчиком к сдаче заказчику результата работ. Вместе с тем законная неустойка установлена за нарушение обязательств при выполнении подрядных строительных работ для государственных нужд. См., например, п. 9 Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N
812 // САПП РФ. 1993. N 34. Ст.
3189.
Хасанова Р. Р. Ответственность заказчика в договоре строительного подряда за неисполнения обязательств по оплате работ // Правовые вопросы строительства, 2006, N 1, С. 19
Муравьев Б. Д. Договор с участием инвестора в строительстве // Законодательство 1999,№ 6.
Коммерческое право: Учебник / Под ред. В. Ф. Попондуполо, В. Ф. Яковлевой. — СПб., 1998. Ч. 2. С. 299.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2001 г. № 9064/00 «Рассматривая спор, возникший из договора простого товарищества, суд необоснованно руководствовался нормами закона о строительном подряде, неприменимыми в данном случае» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 8.
Муравьев Б. Д. Указ. соч. С. 17., М. 1998
Кулагин М. И. Избранные труды. — М.: Статут, 1997. С.
259.
Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юристь, 2001. С.
83.
Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. С.90
Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. — СПб., 2002. С. 14.
Там же.
Эрделевский А. Недействительность сделок // Российская юстиция. 1999. № 11. С.
12.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
Киндеева Е. А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2000. № 11. С.
48.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. № 9. С.
81.
Скворцов О. Ю. Обзор законодательства, регулирующего государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью // Юридический бюллетень предпринимателя. 1998. № 3. С.27; Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997.
№ 10. С.31; Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С.93
Романец Ю. В. Указ. соч. С.
211., М., 1997.
Афонина Е. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7. С.
89.
Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. № 1. С.
85.
Киндеева
Е.А. Указ. соч. С.59−60., М. 1999.
Болтанова Е. С. Указ. соч. С.
85., М., 2002.
