Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. ЗК РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 7 ЗК каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.
«Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи». Так, например, для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 8 ЗК).
Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Из ст. 1 Закона об обороте земель вытекает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее: а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц; б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, — органом местного самоуправления; в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
ЗК не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. При этом следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК, т. е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.
В состав предприятия как имущественного комплекса входит не только недвижимое имущество, но и движимое имущество, права требования и т. д. (ст. 132 ГК). К продаже этого имущества или его части правила п. 2 указанной статьи применяются, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия .
5. Форма договора продажи недвижимости.
Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации (ныне Федеральная служба земельного кадастра) 2 июня 1993 г. утвержден Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка. В нем фиксируются стороны договора, предмет, плата за земельный участок обременения земельного участка правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. Указанный Типовой договор предусматривает в качестве своей неотъемлемой части план земельного участка или чертеж границ земельного участка.
Ранее действовавшим Порядком купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков (п. 6), утвержденным постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 30.
05.93, предусматривалось, что договор продажи гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства без прилагаемого к нему плана земельного участка не подлежал регистрации.
Статья 550 ГК РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость. С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.
Список используемой литературы:
1. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Том 1. М.: Проспект, 2002 г.
2. Магницкая Е. В., Евстигнеев Е. Н. Правоведение. Спб.: Питер, 2003 г.
3. Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.) под общей редакцией А. М. Эрделевского — Агентство (ЗАО) «Библиотечка РГ», М., 2005 г.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т. Е. Абовой и А.Ю.Кабалкина) — М.: Юрайт-Издат, 2004.
Используемые нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
Сергеев А.П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Том 1. М.: Проспект, 2002 г.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т. Е. Абовой и А.Ю.Кабалкина) — М.: Юрайт-Издат, 2004.
Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.) под общей редакцией А. М. Эрделевского — Агентство (ЗАО) «Библиотечка РГ», М., 2005 г.
Магницкая Е.В., Евстигнеев Е. Н. Правоведение. Спб.: Питер, 2003 г.
