Вариант 1 — новые деньги приходят на вторичный рынок жилья. В этом случае «исчезают» наиболее ликвидные качественные квартиры, в результате чего запускается инфляционный рост цен, имеющий кумулятивный характер. Однако «ликвидные» квартиры однажды заканчиваются, и рынок резко возвращается в «инертное» состояние. Внешне это выглядит как циклическое развитие. Вариант 2 — новые деньги приходят на первичный рынок жилья.
В этом случае «исчезают» не только новые квартиры, но и сами материальные факторы их производства. В том числе — дефицитные земельные участки. В новом жилищном строительстве запускается циклический механизм. Поскольку производственная структура жилищного строительства удлиняется чисто искусственно, как только дополнительные дешевые деньги заканчиваются, строительство прекращается. Таким образом, следует различать отложенный спрос и дополнительный спрос. Отложенный спрос формируют добровольные сбережения людей, планирующих улучшить свои жизненные условия, а дополнительный спрос — «вынужденные сбережения», поскольку они создают дополнительные деньги для рынка жилья. Отложенный спрос означает жесткие бюджетные ограничения, в то время как дополнительный спрос указывает на мягкие бюджетные ограничения. До начала бесплатной приватизации жилья в отношении возможности улучшить жилищные условия в крупных городах России имели место жесткие бюджетные ограничения.
Обмен жилья еще не был массовым, а права на административное выделение нового жилья имели лишь «заслуженные работники». Но как только бесплатная приватизация жилья охватила массы, ситуация резко изменилась. Обмен достаточно быстро стал массовым. И как результат сложилась достаточно стабильная структура цен, благодаря чему денежный расчет в сделках с жильем превратился в обычное дело. Но самое главное — жесткие бюджетные ограничения смягчились. Теперь для покупки нового жилья требовалось лишь оплатить лишь разницу цен. Спрос на деньги резко снизился. Однако тот факт, что сегодня в массовых сделках с жильем используется расчет, преждевременно расценивать как доказательство того, что собственники жилья рассматривают свое имущество как капитал. Понятие капитала в их головах еще отсутствует.
И именно потому, что они получили эту собственность бесплатно. Безусловную ценность для них имеет жилье как таковое, как жизненная первая потребность. Не случайно собственники дорогого жилья, цена которого сегодня измеряется миллионами рублей, не считают себя богатыми людьми. Применительно к России это означает, что богатством является лишь «элитная» (правильно — элитарная) недвижимость как символ принадлежности к «элите». Казалось бы, из этого правила есть два исключения: рынок аренды квартир и так называемые инвестиционные квартиры. Очевидно то, что инвестиционные квартиры, как правило, «исчезают». Но в некоторых случаях они действительно могут использоваться с целью получения стабильного дохода, то есть как капитал. Однако во всех прочих случаях мотив их приобретения не вполне ясен.
Возможно такое объяснение: дефицит очень часто стимулирует накопление сверхплановых запасов. Изучение статистических материалов относительно состояние рынка жилой недвижимости позволил сделать следующие выводы. Максимальный рост в 2011 году отмечался на рынке многоэтажного жилищного строительства. Медленнее всего растет сектор элитного городского жилья и загородной недвижимости. Положительные изменения коснулись в 2011 году рынка ипотечного кредитования, где наметилась тенденция к снижению ставок по ипотеке. В сегменте аренды жилой недвижимости продолжаются значительные изменения. Динамика цен на недвижимость радует: рынок поворачиваются лицом к арендатору, продолжая снижать ставки по комиссионному вознаграждению. Наиболее статичным в 2012 году выглядит бизнес-класс, где предложение по-прежнему опережает спрос, несмотря на некоторые всплески активности в столичном регионе. Динамика цен на недвижимость такова, что наблюдается постепенный рост цен на все виды недвижимости и условий к снижению в ближайшее время не предвидится.
Глава 3 Практический прогноз развития рынка дилой недвижимости в РФ3.1 Прогноз развития рынка жилой недвижимости
Пути восстановления и развития рынка лежат в области: преодоления монополизированности и коррумпированности рынка, совершенствования законодательного и налогового регулирования отрасли, комплексного развития ресурсной базы, облегчения застройщикам процедур доступа к земле и получения разрешений, ужесточения требований к застройщикам в части защиты интересов граждан и повышения качества строительства, внедрения передовых технологий девелопмента и строительства, снижения издержек и полной (инвестиционной) стоимости проектов, исследования изменившихся предпочтений населения и реконцепции начатых и начинающихся строек, выработки оптимальной маркетинговой и ценовой политики. С 2011 по 2020 годы на российском рынке жилья планируется совершить переход к стратегии «строить много и продавать много"Рис. 3.
1.1 — Прогноз ввода в действие жилых домов в РФСогласно рис. 3.
1.1 видно, что запланировано увеличение объемов строительства на период 2012;2020 г. г и к 2020 показатель вырастет на 2 раза по сравнению с 2012 г. Большие запланированные объемы строительства жилья потребуют масштабного строительства объектов нежилого фонда (в том числе и объектов коммерческой недвижимости), объемы которого должны составлять минимум 25% от объемов жилищного строительства.Рис. 3.
1.2 — Прогноз ввода жилой площади на душу населения в РФК 2020 согласно прогнозу Минрегиона планируется увеличение ввода жилой площади на душу населения на более чем в 2 раза и к 2020 составит 1. Принимаемые властями системные меры по декриминализации, дебюрократизации, декорумпированности экономики и строительной отрасли обещают в долгосрочной перспективе дать толчок к развитию жилищного строительства. 3.2 Перспективы развития рынка жилой недвижимости в РФНа перспективы развития рынка в 2012 году эксперты смотрят с умеренным оптимизмом. Одновременно специалисты отмечают, по крайней мере, две негативные тенденции, которые могут изменить ситуацию. Количество свободных территорий под застройку, ставки по ипотеке растут. Ожидание второй волны кризиса отражается на настроениях покупателей далеко не самым лучшим образом. Большинство экспертов считают: в 2012 году рост цен не превысит инфляционных показателей. Рост стоимости квадратного метра в жилых комплексах экономи комфорт-класса не должен быть выше 8−10%. Давать ценовые прогнозы в отношении недвижимости бизнеси премиум-сегмента пока рано — на стоимость такого жилья влияет политика застройщиков и местоположение объектов. Нестабильность курса валют и кризисные настроения влияют на рынок недвижимости, однако ситуация 2008 года вряд ли повторится.
В среднесрочной перспективе можно говорить лишь о росте цен, сравнимом или равном уровню инфляции. В целом, как считают эксперты, ожидать глобального падения цен не стоит. Каким бы глубоким ни был кризис в Европе, он вряд ли коснется рынка недвижимости России. Многие отечественные застройщики пережили предыдущий кризис и сделали для себя соответствующие выводы. Поэтому даже если спрос уменьшится, большинство компаний завершат свои проекты за счет внутренних резервов. Позитивных настроений добавляет и тот факт, что застройщики продолжают наращивать свои земельные ресурсы — проводимые Фондом имущества торги по продаже права аренды участков под жилое строительство вызывают большой интерес. О стабильности рынка также свидетельствует нарастающая активность нового строительства и вывод на рынок масштабных проектов. Как уверены специалисты, в разных частях города цены на жилье будут расти неравномерно — в зависимости от востребованности той или иной территории. Структура покупательского спроса также не изменится: по-прежнему среди новых объектов будут преобладать проекты классов «эконом» и «комфорт», на которые приходится более 80% всех продаж. Эксперты не склонны верить пессимистическому сценарию развития событий. Но утверждают, что исключать его нельзя. Повышение ставок по ипотеке снизит спрос, что, в свою очередь, может привести к снижению цены.
И тогда, в условиях роста цен на стройматериалы, застройщикам придется работать если не в убыток, то на грани рентабельности. Не стоит сбрасывать со счетов и влияние на российскую экономику тенденций, происходящих в Европе. В случае начала кризиса в европейских странах цена на нефть и газ может существенно снизиться. Что может негативным образом повлиять на инвестиционный климат в России, и в том числе на рынок недвижимости. Если же ничего подобного не случится, рынок переживет 2012 год без потрясений. Ситуация на рынке строящегося жилья будет зависеть от двух тенденций. Прежде всего имею в виду развитие проектов комплексного освоения территорий, которые в 2012 году неминуемо столкнутся с гораздо большей конкуренцией, в первую очередь — внутренней. Многое будет зависеть и от развития рынка ипотечного кредитования. К сожалению, в нынешней экономической ситуации он не стабилен. Положение с доступностью жилья в России может улучшиться с ростом ежегодных объемов строительства жилья, а также введения в практику налоговых инструментов регулирования рынка. Планируемое развитие сектора арендного жилья эконом-класса призвано привлечь инвестиции в строительство жилья со стороны наиболее обеспеченных домохозяйств. В ближайшие 2−3 года цены на жилье в России будут соответствовать доступности дополнительной площади для совершения альтернативных сделок (при отсутствии форс-мажора в экономике).Таким образом, изучение специальной литературы дало возможность сделать вывод о том, что в настоящее время существует ряд проблем, характерных для рынка недвижимости в России.
В стране наблюдается дефицит жилья, особенно в крупных городах. Потребность в жилье почти ненасыщаема, почти каждый человек всегда стремится улучшить свое жилищное положение. В настоящее время наблюдаются следующие тенденции. Это снижения количества свободных территорий под застройку и рост ипотечных ставок. Ожидается, что в 2012 году рост цен не превысит инфляционных показателей. Предпринимаемые меры правительства позволят увеличить темы строительства, что позволит снизить дефицит на рынке жилья и сделать его более доступным. Заключение
На данном этапе развития России недвижимость − то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными. Проблема обеспеченности жильем является насущной для всех регионов России и будет оставаться таковой еще долгие годы. С одной стороны, существует огромный спрос на недвижимость во всех регионах нашей страны, а с другой — достаточное предложение. В процентном соотношении спрос, естественно, значительно выше, но он обусловлен лишь желанием приобрести недвижимость, а не потенциальной возможностью. Мировой финансовый кризис негативно отразился на динамике развития рынка недвижимости, что выразилось в снижении объемов строительства, вызванное падением спроса. Во время кризиса приостановилось стабильное повышение цен, однако, несмотря на это цены с 2000 года по середину 2011 года выросли в 5−7 раз. По прогнозам экспертов ситуация не изменится в ближайшие годы, несмотря на планы власти по увеличению объемов строительства нового жилья. Одной из особенностей формирования рынка недвижимости в России является большой разрыв цен между регионами и центральными городами. Наибольшая доля объема жилищного строительства по Российской Федерации традиционно приходится на экономически развитые регионы.
Для жилищного рынка крупных городов характерен постоянный рост цен и связанные с ним мягкие бюджетные ограничения. Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время наблюдается тенденция доминирования на рынке альтернативных сделок по приобретению дополнительной площади к уже имеющемуся жилью. Появилась и тенденция к увеличению метража покупаемых квартир. Среди объектов загородной жилой недвижимости лидерами являются проекты комплексного освоения территорий. Несмотря намеры, принимаемые Правительством РФ, в данной отрасли остаются не решенными ряд проблем, которые сдерживают развитие сегмента. Среди них можно назвать монополизированность и коррумпированности рынка, недостатки законодательного и налогового регулирования отрасли, сложные процедуры доступа к земле и получения разрешений застройщиками. Данные проблемы являются препятствиями на пути обеспечения доступного жилья в РФ. Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что в ближайшей перспективе на рынке жилой недвижимости будет наблюдаться рост количества объектов введенных в эксплуатацию наряду с ростом цен в пределах инфляции. Структура покупательского спроса также не изменится: по-прежнему среди новых объектов будут преобладать проекты классов «эконом» и «комфорт».
Список литературы
Адеев С.В., Замедлина Е. А. Основы бизнеса. — М.: ЮРАЙТ, 2005 -327 с. Алексеева А. Прогноз развития жилищного строительства в России на 2010;2012 год//
http://www.joinricsineurope.eu/uploads/files/RICSGlobalRealEstateWeekly25February20111.Арустамов Э. А. Основы Бизнеса. — М.: Дашко и К, 2008 — 229 с. Асаул А.
Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2004. — 512 сБабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфо
Р, 2008
Борисов В. И. Словарь предпринимателя. -М.: Экономика, 2004 — 456 с. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. — М.: Высш.
образование, 2008. — 806 сГрязнова А. Г. Оценка бизнеса. — М.: Финансы и статистика, 2000 — 224 с. Динамика цен в городах РФ//
http://www.expert-russia.ru/dc/show/45/4119
Зубова Е. Стройка не дешевеет//Эксперт, — 2008. — № 4.-с.21−23Иваницкая И. П.
Введение
в экономику недвижимости. — М.: Кно
Рус, 2007. 180 с. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. — М.: МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2006
Келин Л. Зарубежная недвижимость: Купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения.
М.: Альпина Паблишерз, 2011
Кожухар И. Д. Основы управления недвижимостью: Практикум.
М.: Дашков и К, 2012
Коланьков С. В. Экономика недвижимости. — М.: Маршрут, 2006. — 332 с. Крапин А. Доступность жилья в России. Современное состояние и перспективы// Аналитического агентства RWAY, 2011
Оценка недвижимости: Учебное пособие / Касьяненко. -2-е .-М.:Кно
Рус, 2011
Рынок городской недвижимости в России: миф или реальность?// БН.ру Рынок недвижимости: правовое регулирование//
http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p6/instrum6965/item6968.html — _ftn1Становление и развитие рынка недвижимости в России//
http://www.interned.ru/articles/other/stanovlenie_razv.htmСтерник Г. М. Кризис на рынке строительства жилья: причины, итоги и перспективы//Доклад на конференции «Развитие жилищного строительства» Всероссийского жилищного конгресса, 29.
09.11Указ Президента от 14 июня 1995 г. № 146-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ"Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости>, — СПб: СПбГУИТМО, 2008. — 120 с. Что будет с ценами на жилье в 2012 году?//
http://www.spb-estate.com/analytics/articles/market/chto_budet_s_cenami_na_zhile_v_2012_godu/Щербакова А. Л. Оценка недвижимости: теория и практика: Учебное пособие -2-е .- М.:Омега-Л, 2012
