Курсовая работа

Ключевые параметрыоценки, используемые в сравнительном подходе1. Подборка и анализ рыночной положения объектов недвижимости исследуемого образца, в региональном масштабе, а также выбор информационного поля для осуществления последующих действий.

2. Определение модели и ценообразующих параметров.

3. Исчисление корректировочных данных для ценообразующих факторов на основании сведений первого этапа информации.

4.Исследование скорректированных суммна недвижимость в сравнении для расчета стоимости оценки. При этом методе сравнения продажных объектоввыделяют две группы расчетных корректировок: — количественные;- качественные. Различие составляет соотношение количества ценообразующих факторов и количества аналогичных объектов, применяемых при оценке. В случае преобладания количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, оценкапроводится методами первой группы: — парных продаж;- статистический анализ. При прочих условияхприменяются методы оценки второй группы: — относительный сравнительный анализ;- экспертные оценки. Стоит заметить, что если ценообразующие факторынося качественный фактор, то нужно сделать их грамотное отображение на количественные шкалы, иначе говоря, провести ранжирование. Что влечет за собой использование экспертных оценок. Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива. При сборе информации Оценщику удалось собрать недостаточное количество подтверждаемых данных ооформленных сделках купли-продажи аналогичнойнедвижимости, в силу того, что практическое назначение сохранности подобной информации строго конфиденциально, другими словами отсутствует свободный доступ к базам данных (листингам), ссохраненной документально подтверждённой информацией об условиях сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости. Методика оценки

Как было установлено, исследуемыйрегламентирует принцип замещения, а значит, покупатель совершит сделку, при условиипревышения стоимости затрат на приобретение на аналогичную недвижимость, обладающуюидентичнойэффективностью приносимых выгод. Так стоит предположить, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности совершены сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отображают его ценовой показатель. Процедуравыявления рыночной стоимости, как правил, проходит следующие стадии: — выбор аналогов- корректировки стоимости продажного имущества на процент различий, которые обнаружены между объектом оценки и аналоговой недвижимостью исследования- подсчетстоимости 1 кв. м площади оцениваемого имущества- исчисление рыночной стоимости объекта оценки с умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта недвижимости. Расчет стоимости объекта оценки

Подборка аналогичных объектов

В соответствии с нормами стандартов оценки: «объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки считаетсянедвижимость, сходная с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и прочим характеристикам, влияющим на его стоимость». Исходя из данных принципов, констатируем «…оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т. е. до 01.

09.2014 года. В качестве источников информации, при оценке объекта недвижимостибыли применены новейшие данные. Количественный объем проанализированной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержательному характеру, а также имеет высокую степень достоверности (подлинности) и является актуальной на дату оценки объекта оценки. Извлеченная информация распознана оценщиком достаточной для целей данной оценки, в силу ее доказуемости (проверяемой с учетом разумных усилий): — источники публичные;- источники авторитетные;- источники специализированные. Таблица 18СОПОСТАВЛЕНИЕ АНАЛОГОВ ОБЪЕКТАОбъект оценки

Элементы сравнения

Аналог 1Аналог 2Аналог 3нежилое здание

Наименование объекта

Нежилое здание

Нежилое здание

Нежилое здание

Офисное зданиеадресг. Москваг. Москваг. Москва940Общая площадь зданиям. кв. 851 090 114 019,2 сот. Площадь земельного участка26,8сот.

19,9 сот.

21,2 сот

Право аренды

Существующее право на земельный участок

Право аренды

Право аренды

Право арендысобственность

Оцениваемые права на зданиесобственностьсобственностьсобственностьотсутствуютобремененияотсутствуютотсутствуютотсутствуют

Нежилое коммерческое

Вид использования

Нежилое коммерческое

Нежилое коммерческое

Нежилое коммерческое

Не установлены

Условия оплаты

Не установлены

Не установлены

Не установленытекущее

Время продажитекущеетекущеетекущее

Тех.состояние хорошее

Описание места расположения и технического состояния

Тех.состояние хорошее. Все коммуникации.Тех.состояние хорошее. Все коммуникации Здание бытовых и административных помещений

Тех.состояние хорошее

Все коммуникации.

Цена (предложение)

4 000 000рублей208 000 000рублей30 000 000рублей-Источник информацииwww.msk.mosr.ruwww.realty.yandex.ruwww.avito.ruДополнительная информация

В районах Москвы приближенных к московскому региону и непосредственно в городе рыночная стоимость земельного участка производственного назначения сложилась в пределах 230 000 рублей за 1 сотку. По данным представленной таблицы выявлено, что рыночная стоимость земельного участка производственного назначения региона сложилась в пределах 230 000 рублей за 1 сотку. Корректировка цен аналогов

Так как размеры аналогов всегда имеют разные значения, для сравнения оценщик использует единицу сравнения — физическую единицу площади. Величины поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом. Далее рассмотрим отображенные в таблице корректировок данные с их фактическим обоснованием. Таблица 19ДАННЫЕ КОРРЕКТИРОВОК И ИХ ОБОСНОВАНИЕ№ п/пкорректировки

Аналог 1Аналог 2Аналог 31Цена аналогов в рублях4 000 000 208 000 000 448 266 240

Стоимость 1 м.кв.аналога в рублях47 058 190 825 263 152

Корректировка на передаваемые права собственности

Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. По анализируемым объектам аналогам информации о дополнительных ограничениях которые могут влиять на стоимость не выявлена. Корректировка не проводилась, так как все объекты находятся в собственности. III4Скорректированная цена в рублях47 058 190 825 263 152

Корректировка на условия финансирования и на условия продажи

Способ финансирования аналогов — финансирование за счет собственных средств покупателя единым платежом, без использования банковского кредита и без рассрочки. Продажа объекта оценки предполагается на таких же условиях финансирования. Корректировка не проводилась, так как все аналоги предложены на открытом рынке в форме офертыIII6Скорректированная цена в рублях47 058 190 825 263 160

Корректировка на местоположение

Объекты-аналоги расположены как и объект оценки в районах наиболее приближенных к Московской области, а именно городу Москва. Корректировка не вводится. III8Скорректированная цена в рублях47 058 190 825 263 160

Корректировка на время продажи

Все выбранные аналоги предложены к продаже на дату оценки, корректировки не проводитсяIII10Скорректированная цена в рублях470 581 908 252 631 488

Корректировка на физические характеристики и техническое состояние

По определившимся данным все аналоги имеют хорошее техническое состояние. Физические характеристики объектов различны, так же различен их конструктивный состав. Поскольку эта информация ограничена корректно рассчитать корректировку не представляется возможным. Корректировка не вводитсяIII12Скорректированная цена в рублях470 581 908 252 631 488

Корректировка на размер:

Корректировка учитывает тот факт, что единицы площади больших зданий ниже, чем меньших. Корректировка на размер определена на основании данных анализа рынка

Уменьшение площади аналога на 50%(и более) по сравнению с оцениваемым объектом, повышает стоимость 1 кв. м. в нем на 40% и более. Увеличение (уменьшение) площади аналога на каждые 100 м.кв. ведет к уменьшению (увеличению) стоимости на 1%-40%+1,5%-2%14Скорректированная цена в рублях282 351 936 872 578 912

Корректировка на уторгование и риэлтерские услуги

Так как в качестве аналогов нами принята информация по предложению, а в случае предложения всегда существует вариант проведения торга или скидки на торг, которая может составить от 3% до 20%, в условиях экономического кризиса и наметившихся тенденций на рынке недвижимости нами принята экспертная величина равная 5%.Среднерыночная величина стоимости риэлтерских услуг по аналогичным объектам может находится в диапазоне от 5 до 10%. Для данного объекта берем низший ценовой показатель, так как срок экспозиции таких объектов минимальный. Таким образом, путем сложения корректировка принята в следующих величинах:-10%-10%-10%16Скорректированная цена в рублях254 121 743 182 321 024

Рейтинговый вес аналога0,10,40,518Средневзвешенная стоимость 1 м.кв. объекта оценки в рублях2541,2+ 69 727,2+ 1 160 583 873,4= руб. Получено, что рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, обозначена в сумме 78 840 996 рублей. Исследуя и анализируя все результативные данные подходов, целесообразно провести согласование и обобщение всех полученных ранее результатов.

5. Согласование и обобщение результатов

Для согласования ранее полученных данных и подбораподходящего и достоверного результата рыночной стоимости коммерческого объекта недвижимоститекущего Отчета к примененным подходам приняты коэффициенты значимости, отражающие текущую рыночную ситуацию, которые изложеныв нижеизлагаемой таблице. Таблица 20ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТАНаименованиеобъекта оценки

Стоимость, определенная в рамках затратного подхода

Стоимость, определеннаяв рамках сравнительного подхода

Стои-мость, определенная в рамках доходногоподхода

Коэффициенты значимости подхода

ЗатратныйподходСравнительныйподход

ДоходныйподходЗдание19 197 892,478 840 99 665 819 5930,20,40,4Согласованная рыночная стоимость объекта оценки3 839 578,48+ 31 536 398,4+26 327 837,2= 61 703 814,08рублей.Выводы по согласованию результатов1. Оценка затратным подходом (по затратам) Данный подход получен в расчете новой восстановительной стоимости объекта с вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество этого похода является достаточная точность и достоверностьданных по строительным затратным статьям. Недостаток заключается в точности оценки всех форм износа объекта. Применение подхода наиболее приемлемо, в случае, если типичные участники рынка в своих решениях четкаопираются на строительных затратах.

2.Оценка сравнительным подходом. Данный подход раскрывает информацию по сравнимым продажам объектов коммерции. Плюс данного подхода состоит в его способности сравнениясложившейсяконъюнктуры рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью схожих объекта, а разница между ними не всегда можно с достаточной точностью определитьв количественном отображении. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых операциях рынка недвижимости.

3.Оценка доходным подходом (по доходности). Данный подход капитализирует текущие и будущие блага от эксплуатации объекта путем применения коэффициентов капитализации, полученных на основании рыночной информационной базы. Плюсданного подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течении срока предполагаемого пользования. Исходя из вышеизложенного, а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициенты значимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.

6. Итоговое заключение

В рамках имеющейся информативной базы, проведенного анализа и расчетных мероприятий рекомендуемая конечная величина рыночной стоимости объекта оценки — трехэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 940 м.

кв., расположенного на земельном участке площадью 1920 м.

кв, по адресу: г. Москва принадлежащего на праве собственности ООО «ЗАКАЗЧИК» на 01сентября 2014 года, с учетом округления определяется в общей сумме: 61 703 814,08рублей (шестьдесят один миллион семьсот три тысячи восемьсот четырнадцать) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 11 106 686,5 рублей. Оценщик_______________________/ Заключение

В настоящем отчете были использованы 3 подхода оценки исследуемого объекта коммерческой недвижимости, благодаря чему получены наиболее достоверные данные по расчету рыночной стоимости. Исходя из полученных данных, установлены следующие суммы рыночной стоимости объекта:

1.Затратный подход — 19 197 892рублей;

2. Сравнительный подход — 419 197 892рублей;

3. Доходный подход -26 327 837рублей.В результате была рассчитана согласованная стоимость коммерческого объекта, которая составляет — 61 703 814,08рублей.Подводя итоги проделанной работы стоит отметить достижение целиисследованияпроизведена оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости с использованием трех основополагающих подходов. За счет чего, были решены поставленные ранее задачи: 1. Оценена рыночная стоимость с применением затратного подхода;

2. Произведен расчет рыночной стоимости объекта согласно принципам доходного подхода;

3. Дана оценка в стоимостном выражении с применением сравнительного подхода;

4. Подведены итоги проделанной работы и сформулированы заключительные выводы.

Список литературы

1.Богданова Л. С., Климентьева Р. Д., Федорова О. Е. Теория оценки недвижимости. М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2010.

2. Гражданский Кодекс РФ, с изм. и дополнениями на 01.

01.2014; 3. Гришина И. В., Мириков Н. А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: ИНФРАМ, 2012.-326 с.

4. Оценочныефыкторы бизнеса: Учебник / Под ред. А. Л. Мишиной, 5. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.

6. Иринина У. Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости России», Ростовн/Д, 2011. — 189с.

7.С. А. Коривой. — 4 е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2013.-693 с.

8. Количественные методы финансового анализа/ под ред. Д. Г. Лиман и В. Н. Лапушина, М.: ИНФРА М, 2012. — 296 с.

9.Коваленко Р. П. Рассчет имущественных показателей предприятия. — М.: — Финстатинформ, 2012. — 279с.

10.Методические рекомендации (проект) «Оценка имущественных активов для целей залога» Ассоциация Российских банков, комитет по оценочной деятельности, Москва, 2011 год.

11.Новикова Б. Д. Рыночная оценка недвижимости в РФ. М.: «Экзамен», 2011. 328с11. Организация и принципы оценки организации / Под ред. А. И. Гусева. — М.: «ИКФ «Экмос», 2012.

13. Н. А. Комов «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2010 г.

14. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под редакцией Приходько Н. А., Бойчук С. А. Издательство «ЭКМОС», 2011.-118с.

15.Принципы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, И. Н. Амиров.

16. Репетитор профессионального оценщика недвижимости, под ред. Вилова Д. Т., изд. Деловой мир, 2013. — 247с.

17. Червякова А. Н. Оценка коммерческой недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2013. 287с.

18.Экономика недвижимости. Учебник/под ред. С. И. Мирова. М: ЭКМОС, 2012. — 269с.

19.Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.

20.ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями на 21 июля 2014 года) (редакция, действующая с 6 августа 2014 года).