Управление земельно-имущественным комплексом

Сниженные зарплаты, увеличившиеся проценты по ипотеке и общий регресс возможностей менеджеров высокого и среднего уровня серьезно повлиял на рынок жилья. В сегменте бизнес-класса замерли по продажам и квартиры, и домовладения в коттеджных поселках. На фоне стагнации спроса по объектам бизнес-класса проходят сделки по элитным объектам. Примечательно: загородная недвижимость пользуется спросом в аренду. Кризисные явления экономики повлекли за собой переориентацию спроса на более дешевые объекты загородной недвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики.

" Доля элитных поселков постепенно начала снижаться, — рассказывает руководитель загородного отдела консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева. — Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись 14%, то в 2008 году их было уже 7%. При этом выросла доля новых проектов экономи среднего классов, причем и для постоянного, и для временного проживания". Ситуация на вторичном рынке загородной недвижимости отличается от рынка строящегося жилья. За 2009 год зарегистрировано более 1,5 тыс. сделок. Произошло смещение спроса в сторону снижения стоимости объекта, покупатель стал более разборчивым, но желание жить за городом не умирает.

При сделках торг возможен до 15−20%.Помимо традиционного спроса в пригородах Петербурга у покупателей появился интерес к более дальним районам Ленинградской области: Лужскому, Кингисеппскому, Тихвинскому. Рост числа таунхаусов обусловлен влиянием нескольких факторов. Во-первых, все чаще на рынке появляются крупные проекты, рассчитанные на 50 и более домовладений, поэтому застройщики пытаются распределить риски и предлагают покупателям как дорогие (коттеджи), так и менее дорогие предложения (таунхаусы, земельные участки). Во-вторых, большинство строящихся таунхаусов (90%) располагаются в пределах 40 км от КАД и позиционируются как альтернатива городу, именно поэтому строительство новых проектов ведется в основной массе в приближенных к городу районах, таких как Всеволожский и Курортный район, где их популярность объясняется слишком дорогой ценой на землю и полноценный коттедж. Поэтому ниша таунхаусов все более привлекательна, и из этого вытекает третий фактор: таунхаусы выступают, с одной стороны, как возможность жить загородом, а с другой, возможность сэкономить.Т.к. на загородном рынке в основном представлены небольшие компании, оперирующие малыми финансовыми средствами, то по масштабам строительства преобладают мелкие проекты, насчитывающие до 50 домовладений. Их доля среди МЖК, находящихся в продаже или не поступивших в продажу, составляет 57%.Крупные проекты (число домовладений превышает 200) в большинстве случаев реализуются крупными компаниями и холдингами, успевшими зарекомендовать себя на рынке недвижимости («Пул.

Экспресс", «Гарантъ-Девелопмент», «Флагман»).Одними из крупнейших проектов являются: «Новая Ижора"/"Балтрос», насчитывающая более 6000 домов; и коттеджный комплекс «Кивеннапа» от компании «Нева.

ИнвестПроект" на 504 квартиры, 164 секции таунхауса, 68 секций в коттеджах, 194 индивидуальных коттеджа. Динамика цен в зависимости от типа предложения и района месторасположения выглядит следующим образом:

Самым дорогими остаются приближенные к городу или в городской черте северные направления: Приморский СПб, Выборгский СПб и Курортный районы. Разницу по ценам между таунхаусами и коттеджами нельзя однозначно определить в процентном соотношении, т.к. сказывается ограниченность предложений, разный класс комплексов, фактор транспортной доступности также нельзя не учитывать, к тому же площади земельных участков под коттеджами значительно превышают наделы под таунхаусами. В конечном итоге все зависит от себестоимости строительства. Инженерно-экономические основы градостроительства загородной недвижимости.

Эффективное управление территорией является одним из приоритетных направлений государственной политики. Для принятия грамотных и экономически обоснованных решений по развитию территории необходима качественная градостроительная документация. Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий поселений, других муниципальных образований включает в себя: территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов; генеральные планы; проекты черты городских и других муниципальных образований. Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя: проекты планировки частей территорий поселений; проекты межевания территорий, которые разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков (ст. 58−60 Градостроительного кодекса РФ).Под проектомпланировки понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских поселений и определяющая, в частности, «красные линии» и линии регулирования застройки, границы земельных участков, плотность и параметры застройки. Правовая связь между правилами землепользования и застройки и градостроительной документацией выражена в п. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, где сказано, что" .

правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана городского поселения". Таким образом, правила землепользования и застройки любого города, определяющие градостроительные регламенты, являются не частью градостроительной документации в целом, а следствием одного из ее видов.

Требования к градостроительной документации.

Каждый из видов градостроительной документации предназначен для принятия определенных Градостроительным кодексом РФ решений, регламентирующих правовой статус объектов градостроительного регулирования. Например, генеральным планом устанавливаются границы населенных пунктов, входящих в состав городского округа или иного поселения, функциональное назначение территорий с учетом планировочной структуры и ограничений на их использование, определяются ориентировочные места размещения объектов капитального строительства местного значения — социально значимых объектов, возведение которых финансируется из средств местного бюджета в соответствии с положениями Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и Бюджетного кодекса РФ. Следовательно, результатами генерального плана должны быть следующие группы объектов градостроительного регулирования: — элементы административно-территориального деления;— элементы планировочной организации;— функциональные зоны;— зоны размещения объектов капитального строительства;— зоны с особыми условиями использования территорий. Таким образом, объекты градостроительного регулирования классифицируются исходя из смысла градостроительной документации и группируются по принципу принадлежности к определенному виду градостроительного решения. Например, в состав классификационной группы «функциональные зоны» входят зоны: жилые, общественно-деловые, рекреационные, производственные, специального назначения и др. В составе классификационных групп выделяются подгруппы с целью детализации (уточнения) градостроительного решения. Так, в составе общественно-деловых зон могут быть выделены зоны: административно-деловые, городских центров, учебно-образовательные, здравоохранения, торговые, культурно-развлекательного назначения и др.

Заключение

.

Создание мест приложения труда — одна из сложнейших задач, связанная с комплексным размещением промышленных предприятий на территории районов, областей; с поиском рациональных архитектурно-планировочных решений собственно промышленных районов: с созданием новых прогрессивных типов производственных зданий и сооружений в условиях современных скоростей развития науки и техники. Решение этих сложных, многосторонних по своему содержанию практических задач тесно связано с научными исследованиями в этой области, которые проводятся в рамках тесного сотрудничества градостроителей со специалистами ряда других профессий социологами, экономистами, экологами, геологами, врачами-гигиенистами, специалистами по городскому и внешнему транспорту, инженерами по благоустройству, дендрологами, дизайнерами и многими другими. Уровень сложности этих задач находится в прямой зависимости от величины объекта, его места в системе, уровней связи с другими составляющими этой системы. Сегодня задачи градостроительства расширились до организации пространств, включающих целые группы населенных мест, а также межселенные территории. Современные градостроительные задачи вышли за рамки проблем конкретного населенного пункта. Требуется совершенствование системы расселения в масштабах всей страны, формирование групповых систем населенных мест, составляющих основу создания среды воспроизводства человека. В задачи архитектора-градостроителя входят поиск путей рационального использования природных ресурсов, решение проблем экологической защиты окружающей среды, создание ландшафтов средствами садово-парковой архитектуры.

Список литературы

1. Иконников А. В. Функция, форма, образ в архитектуре. М.: 1986.

2. Искржицкий Г. И. Рассказ о градостроительстве М.: 1985.

3. Соваренскоя Т. Ф. и др. История градостроительного искусства. -1989.