Выбор оптимальной программы системы ипотечного кредитования на покупку новой 2-х комнатной квартиры в банковских учреждения г Арзамаса Нижегородской области

Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья.

Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа не подходит для основной массы кредиторов — кредиторов вторичного рынка недвижимости. Поэтому важно обратить внимание Правительства на изучение возможности предоставления ОАО «АИЖК» в течение 2012 года государственной поддержки для укрупнения и успешной реализации программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

2. Создание рынка ипотечных ценных бумаг.

Задача создания рынка ипотечных ценных бумаг — важный элемент государственной стратегии, и она должна быть решена в ближайшие два года с помощью отдельной госпрограммы.

Первый компонент такой программы — поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья.

Второй — временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн. рублей сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1 174 рубля (с 14,474 до 15,648 рублей), в то время как при изменении цены на недвижимость, а, следовательно, и суммы кредита, на 10%, с 1 до 1,1 млн. рублей (что можно считать сегодня обычным явлением), заемщик будет платить больше на 1 447 рублей (15,921 против 14,474 рублей).

Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо заинтересовать инвестора премией, предлагать облигации с более высокой доходностью. Это необходимо в силу того, что пока ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с долговыми бумагами I эшелона по ряду причин:

— длинный срок погашения,

— ограниченный рынок РЕПО,

— недоверие инвесторов к деятельности на рынке ипотеки после финансового кризиса 2008;2009 годов.

При сопоставимой доходности с бумагами I эшелона (РЖД, 11; доходность до погашения 7.

42%; срок погашения 18.

11.2015; Москва, 44; доходность до погашения 7.

32%; срок погашения 24.

06.2015; Газпром, 9; доходность до погашения 7.

26%; срок погашения 12.

02.2014) при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и коротком сроке обращения, риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно выше, а сами бумаги — менее выгодны для вложений. Интерес инвестора к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка РЕПО, а также прозрачностью и понятностью бумаг с точки зрения раскрытия информации.

Главная задача — перезапустить рынок ипотечных облигаций, сдвинув его с мертвой точки. Впоследствии ставки, в том числе и по ипотечным кредитам, вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.

3. Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента.

Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование ипотечного агента (а не оригинатора), поскольку накопление большой доли ипотечных активов на балансе кредитной организации приводит к изменению его структуры, риску нарушения банковских нормативов и дополнительной нагрузке на капитал за счет резервов, что характерно для основной массы оригинаторов.

Программы покупки ипотечных ценных бумаг должны быть в первую очередь нацелены и адаптированы для средних и малых банков, поскольку крупные банки, не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

4. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг.

Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования необходимо производить за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием.

В этой связи необходимо совершенствование регулирования выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, в том числе, внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части отказа от залога ипотечного покрытия. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг является также и элементом Стратегии группы компаний АИЖК на 2011;2020 годы.

5. Повышение доступности беззалогового финансирования.

Повысить доступность беззалогового финансирования для тех участников программ, которыми оно наиболее востребовано, необходимо, так как займы целевые, и предоставляются они только для формирования ипотечного покрытия. Это может быть достигнуто усилением контроля за целевым использованием займов.

6. Создание более гибких к интересам участников программ.

Будущие программы следует создавать изначально более гибкими для учета интересов всех участников либо допускать в процессе реализации алгоритмы их быстрой адаптации в меняющихся рыночных условиях.

Необходимо предусматривать изменение программ и пересматривать их. Так, условия действующей программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фиксируют обязательства Агентства по приобретению облигаций старших выпусков бумаг по ставке 8.

75% или ставке рефинансирования Банка России + 2.

7%. Накопление ипотечного покрытия по некоторым проектам программы будет происходить годполтора (до конца 2012 года), однако уже сейчас, на самом старте, становится понятно, что ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым госбанками или же по Стандартам Агентства будет снижаться. Если оперативно не изменить условия программы или договорной документации в этой части, её участники понесут убытки, а проекты будут остановлены.

7. Повышение эффективности использования акционерного капитала.

Стратегией группы компаний АИЖК на 2011−2020 годы предусмотрен рост эффективности использования акционерного капитала. Это предполагает концентрацию усилий на выкупе рисков вместо выкупа активов через такие инструменты, как выкуп мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг. Средние (мезонинные) транши имеют более высокий риск и дюрацию по сравнению со старшими траншами, но существенно меньший риск по сравнению с младшими траншами, а потому являются целевым сегментом деятельности Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг.

Приобретение мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг может стать ключевой точкой применения средств государственной поддержки, выделяемой Агентству для развития рынка ипотечного кредитования.

Более того, в Стратегии развития говорится: «Необходимо оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг».

8. Внедрение инструмента фондирования инвесторов.

Для придания ликвидности рынку ипотечных ценных бумаг необходимо внедрить инструмент фондирования инвесторов. Целесообразны разработка и запуск ОАО «АИЖК» по ипотечному жилищному кредитованию механизмов кредитования под залог ипотечных ценных бумаг.

9. Стимулирование предложения ипотечных кредитов.

В целях стимулирования предложения ипотечных кредитов необходимо также совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством АИЖК. Кроме того, в периоды кризисных обострений Стратегией развития предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т. д.

10. Создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

Необходимо формировать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги. Расширение возможностей для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных консервативных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием может быть достигнуто с учетом страхования ипотечных ценных бумаг.

3.2 Направления совершенствования ипотечного кредитования

Проблемами ипотечного кредитования, препятствующими его развитию, являются:

1) экономическая нестабильность;

2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

Все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть — наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования. Задача банков — содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

— развитая нотариальная система;

— поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

— развитая судебная система;

— развитая платежная система.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:

— совершенствование законодательной и нормативной базы;

— создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

— создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

— налоговое стимулирование граждан — получателей ипотечных кредитов и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;

— уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;

— формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В соответствии со стратегиями развитий банковского сектора, банками планируется уделять внимание основным факторам:

— расширение присутствия на ипотечном рынке, активные продажи: миссия заключается в решении жилищных вопросов населения, ключевой задачей банка является постоянное расширение своего присутствия на рынке, возможность продавать свои продукты как самостоятельно, так и с помощью посредников;

— доступный продукт: стремиться, чтобы продукт был активно востребован и покупка квартиры через ипотечные программы была доступна как можно большему числу граждан;

— доступное финансирование: вести активную работу по привлечению доступного финансирования и диверсификации его источников;

— высококвалифицированный персонал: для работы в банках должны отбираться самые квалифицированные кадры на рынке;

— управление рисками: вопросы оценки потенциальных заемщиков, работа с уже существующими клиентами, оперативное решение возникающих проблем являются основными в деятельности;

— сервис: успешное развитие возможно только при наличии конкурентоспособного предложения и совершенного сервиса.

Для увеличения продаж ИЖК, коммерческим банкам можно рекомендовать:

— снизить процентные ставки по ИЖК ниже среднерыночных (до 8%), величину первоначального взноса и затраты на получение кредита;

— увеличить суммы кредитов и сроки кредитования (применять индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования в отношении суммы кредита и величины процентной ставки);

— отменить требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работы;

— сократить срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит до минимальных сроков (один день);

— начать выдавать ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика;

— отменить различные комиссии: за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка;

— предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика;

— открыть ипотечный центр для более комфортного обслуживания заемщиков с более удобным для клиентов графиком работы — по вечерам и по выходным дням;

Принятие этих мер увеличит объем продаж ИЖК для банков и соответственно, объемы их доходов, а для страны в целом способствует укреплению банковской системы, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

— недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

— отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

— недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. Еще один «минус» ипотеки — большое количество требований ипотечных банков к заемщикам:

— документальное подтверждение доходов,

— определенный стаж работы на одном месте,

— возможность представить поручителей по кредиту и т. д.

Преимущества ипотеки:

— возможность проживания в новой квартире (или доме) по заключению договора ипотечного кредитования (жилье сразу становится собственностью заемщика);

— заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет — заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

— длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Проблемы ипотечного кредитования, препятствующие развитию:

1) экономическая нестабильность;

2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

В курсовой работе рассмотрены программы «Новостройка» ОАО «Банк Открытие», «Дельта Новостройка» ЗАО «КБ Дельта Кредит» и «Квартира в новостройке» ЗАО ВТБ 24

Ряд условий, выдвигаемых ОАО «Банк Открытие» по программе «Новостройка» не выполним, это:

— общий стаж работы — 24 месяца (имею общий стаж работы 1 год 8 месяцев),

— дипломы об образовании (диплома не имею, т. к. еще учусь).

Из рассмотренных программ выбрана программа «Квартира в новостройке» ЗАО ВТБ 24 (общая сумма платежа с учетом комиссии — 1 147 821,9 руб., сумма кредита — 700 000 руб., стоимость кредита — 447 821,9 руб., (процентная ставка — 10,8%)), потому что:

— наиболее важная причины выбора: меньшая сумма переплаты из рассматриваемых ипотечных программ (447 821,90 руб.) и, следовательно, наименьшая сумма из рассматриваемых ежемесячных платежей (9 563,42 руб.), что важно для меня;

— остальные условия рассматриваемых программ похожи и для меня выполнимы.

В работе рассмотрены перспективы развития и направления совершенствования ипотечного кредитования в России.

Список используемой литературы

Федеральный Закон от 02.

12.1990 № 395−1 (ред. от 28.

02.2009) «О банках и банковской деятельности»

Федеральный закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. от 15.

06.2006 № 6-П) Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.

07.1998 (в ред. от 01.

07.2011)

Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер, 2003

Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф. Г. Г. Коробовой. — изд. с изм. — М.: Экономией., 2006

Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие. /кол. авторов; под ред. О. И. Лаврушина. — 3-е изд., перераб. и доп. — М: КНОРУС, 2009

Жарковская, Е. П. Банковское дело: учебник: для студентов вузов по специальности 60 400 «Финансы и кредит», 60 500 «Бухгалт. учет, анализ и аудит"/Е. П. Жарковская. — 4-е изд., испр. и доп. — М.: Омега-Л, 2006

Кибирев, С. Ф. Ипотечное кредитование / C.A. Кибирев // Налоги и экономика. — 2011. — № 11

Костерина Т. М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. — М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009

Лазарева, Л. Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка? / Л. Б. Лазарева // Банковское дело. — 2010. — № 1

Логинов, М. П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов// ЭКО. — 2011. — № 9

Макаревич, Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования / Л. Н. Макаревич // Деньги и кредит. — 2010. — № 6

Панфилов А. В. Ипотека в России: состояние и перспективы / А. В. Панфилов // Народонаселение. — 2009. — № 1

Разумова, И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / И. А. Разумова. — СПб.: Питер, 2008

Ипотека./

http://moikompas.ru /compas/irf

Ипотека в России — текущее состояние. /

http://www.rusipoteka.ru/rusnow 2011 г.

Ипотека в России доступна только 10% населения

http://www. rbcdaily.ru/2011/09/23/market/562 949 981 559 305

Ипотека в России. /

http://www.russianipoteka.ru/ipoteka-v-rus/

О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2008;2010 г. /

http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka2011

Рынок ипотечного кредитования: добавить драйва. 2011./

http://www. raexpert.ru/researches /banks /ipoteka_drive/

Сущность и особенности ипотечного кредита. /

http://o-kreditah1. ru/ kredit/ipotechnyj-kredit/suwnost-ipotechnogo-kredita.html

Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер, 2003. — C. 175

Жарковская, Е. П. Банковское дело: учебник: для студентов вузов по специальности 60 400 «Финансы и кредит», 60 500 «Бухгалт. учет, анализ и аудит"/ Е. П. Жарковская. ;

4-е изд., испр. и доп. — М.: Омега-Л, 2006. — С.

Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер, 2003. — C. 175

Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие. /кол. авторов; под ред. О. И. Лаврушина. — 3-е изд., перераб.

и доп. — М: КНОРУС, 2009. — C.214

Костерина Т. М. Банковское дело: Учебно-практ. пособие. — М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009. — С. 164−165

Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер, 2003. С. 117

Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф. Б23 Г. Г. Коробовой. — изд. с изм. —

М.: Экономией., 2006. — С. 399

Ипотека 2011 — правила игры меняются.

http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в в первом полугодии 2011 г.

http://www.cbr.ru/statistics/ ipoteka/am₁−2011.pdf

Источник: ФРС, ЦБ РФ

По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки Ипотечные программы Сбербанка в Санкт-Петербурге.

http://www. sktemp.spb.ru/ipoteka_sber.html

Ипотечные программы Сбербанка в Санкт-Петербурге.

http://www. sktemp.spb.ru/ipoteka_sber.html

«Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

http://www.informetr.ru/journal/ipoteka/6117