В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
А.П.Оверчук, Н. П. Фомин. Вопросы оценки земли / Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. Вып.3, МАОК, М., 2003 г. В. В. Болотских.
К вопросу о расчете внешнего износа промышленных имущественных комплексов/ Имущественные отношения в Российской Федерации № 10, 2004, с.78−86.Д. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., «Дело», 1997, 462 с. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено распоряжением Минимущества России от 07.
03.2002 № 568-р.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.
04.2003 г. № 1102-р.Менделеева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества/Прложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. М., 2004 г. МАОИК, 128 с. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. — СПб.: Издательство «МКС», 2003
Оценка недвижимости:
учебник/Под ред.А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.
М.: Финансы и статистика, 2002. — 496 с. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 2007
Трифонова В. А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков предприятий. Бюллетень «Rway», № 108, март 2004 г., М. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007
Харитонов В.А. «Методические подходы к экспертизе и оценке объектов промышленной недвижимости», Недвижимость: экономика, управление, № 7−8, 2004 г. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В. И. — М.: Дело, 2006
Яскевич Е.Е. «Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО — 2004 г.)Яскевич Е.Е. «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» (Н П Ц П О — 2004 г.).Приложение 1СХЕМА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВПодход
МетодУсловия возможности применения
ЗанятостьРыночные данные
Прочие условия
ДоходныйМетод капитализации земельной ренты
Зан/Незан
Нет/ Можно без них
Возможность получения Зем Ренты Доходный
Метод остатка
Зан/Незан
Нет/Можно без них
Возможность застройки объектами, приносящими доход. Доходный
Метод предполагаемого использования
Зан/Незан
Нет/Можно без них
Возможность использования способом, приносящими доход. Сравнительный
Метод сравнения продаж
Зан/Незан
Цены сделок с ЗУ Ан Сравнительный
Метод выделения
ЗанЦены сделок с Объектом в целом
Соответствие улучшений НЭИСравнительный
Метод распределения
ЗанЦены сделок с Объектом в целом
Наличие информации о наиболее вероятной доле ЗУ в объекте; Соответствие улучшений НЭИЗатратный
Метод остатка
Зан/Незан
Нет/Можно без них
Возможность застройки объектами, приносящими доход. Затратный
Метод выделения
ЗанЦены сделок с Объектом в целом Соответствие улучшений НЭИПриложение 2Практический пример оценки методом сравнимых продаж. Факторы
ОбъектыОцениваемый1234
Площадь, м2 150 150 150 200 200
Корректировка-13 000−130 001и3Саднетестьестьестьнет
Корректировка-3000−3000−30 003и4Гаражестьестьнетестьнет
Корректировка+2000+20 001и2Цена продажи, $ 2 900 032 000 300 004 656 807 936
Суммарная корректировка-3000−1000−16 000−11 000
Скорректированная цена29 000 290 002 900 029 440
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки. Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%Х = (1,0 — 0,15) * 1 = 0,85.если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться 1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться1,0 = (1,0 — 0,15) * Х;Практический пример на использование метода распределения. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трём другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные, приведённые в таблице. Район
Средняя стоимость земли
Средняя стоимость объекта
Доля земли в общей стоимости объекта133 11 183 9620,179 237 836 199 9540,189 336 294 189 090 0,192Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости. Далее используем полученное значение для сопоставимых анализа продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 рублей, то стоимость земли определяется следующим образом:
Практический пример на использование метода выделения. Определить стоимость земельного массива, если известно, что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс.
руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс.
руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс.
руб.Решение:
1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:
30 · 25 = 750 тыс. руб.
2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:
180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.
3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета. Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб. Рассмотрим практический пример метода капитализации. Определить стоимость земельного участка предоставляемого под строительство автозаправочной станции на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35 400 долларов, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции 16%, срок экономической жизни девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 литров бензина;
средний доход от продажи одного литра бензина составляет 6 центов;
с учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году. Решение1. Определяем стоимость строительства АЗС: .
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений:
3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 6. Определяем стоимость земельного участка: Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78 096 долларов. Рассмотрим конкретный пример метода предполагаемого использования. Рассчитать стоимость сельскохозяйственных участков земли, имеющих различное плодородие, исходя из данных, приведённых в таблице. Рентабельность составляет 15% от индивидуальных затрат на производство. Ставка капитализации равна 10%.Показатели
Участок 1Участок 2Участок 3Урожайность (центнер/га)121618
Цена продажи (руб./центнер)
Индивидуальные затраты (рублей на центнер) 2600 25 002 400
Цена производства (руб./ центнер) 2990 28 752 760
Рента (рублей с гектара)
Стоимость земли (рублей за гектар)
