Теоретические аспекты становления и развития рынка ипотечного кредитования

Введение

Жилищная проблема остается одной из наиболее актуальных социальных проблем в России. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности и очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Процесс формирования систем ипотечного кредитования различных стран проходил на протяжении нескольких столетий. Их развитие определялось влиянием множества факторов, ключевую роль среди которых играла система права, исторически сложившаяся в каждом конкретном государстве. Также следует отметить влияние политических, экономических и социальных факторов. Многие из них носили глобальный характер и были свойственны всему мировому хозяйству, другие оказывали непосредственное влияние лишь на ограниченные территории. Поэтому процессы развития кредитных институтов различных стран не были тесно связаны между собой. Это обстоятельство предопределило появление многих особенностей национальных систем ипотечного кредитования.

Существуют две принципиально разные модели ипотеки — американская, обеспечивающая привлечение денег под выпуск ипотечных облигаций, и немецкая, основанная на целевых вкладах населения и дотациях государства.

Российский рынок ипотечного кредитования развивался следующим образом: в 2007 г. по сравнению с 2003 годом он вырос в 45 раз (500 млн. долларов в 2003 году и 22 250 млн. долларов в 2007 году). В 2008 году рост ипотечного кредитования несколько замедлился — по итогам 2008 года рынок вырос на 18−20% (до 680 млрд. рублей).

В 2009 году российский рынок ипотечных кредитов упал. Две основные причины этого падения — резкое снижение платежеспособности значительной части ипотечных заемщиков и отсутствие механизмов рефинансирования уже выданных кредитов.

В целом объем ипотеки сокращался более быстрыми темпами, чем в целом объем кредитования, это связано с тем, что в экономике не было «длинных денег». Сегодня банки сталкиваются с очевидными рисками в кредитовании, связанными с ликвидностью, отсутствием долгосрочного капитала и ограниченностью рефинансирования.

Это процентный риск — ускоренное обесценивание долгосрочных активов и невыгодность фиксирования ставки, кредитный риск — рост просрочек и дефолтов, а также рыночный — падение цен на недвижимость. Банкам в текущей ситуации невыгодно удерживать в своем портфеле ипотечные кредиты, выданные, скажем, под 12% годовых в рублях, так как в последний раз банки получали кредиты у ЦБ под 14% годовых в рублях.

Становиться ипотечным заемщиком в условиях кризиса сегодня также рискованно. Возможность потери работы или резкого сокращения доходов, накапливание наличности на «черный день», высокая инфляция потребительских цен и рост стоимости жизни, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, большой первоначальный взнос, ожидание снижения цен на жилье — все это удерживает людей от того чтобы воспользоваться ипотечным кредитом.