Рынок земли

Тема: «Рынок земли»

Содержание Введение Глава 1. Рынок земли: основные положения

1.1 Земля как ресурс

1.2 Спрос и предложение на землю. Факторы, влияющие на спрос и предложение земли

1.3 Равновесие на рынке земли. Земельная рента. Цена земли Глава 2. Особенности земельного рынка Российской Федерации

2.1 История развития земельного рынка в России

2.2. Современное состояние российского рынка земли Глава 3. Перспективы развития рынка земли в Российской Федерации.

Заключение

Библиографический список Приложения Введение Термин «земля» охватывает все блага, данные природой в определенном объеме, регулировать который человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для возделывания сельскохозяйственных культур, для горожанина — территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий. Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов.

Земля — специфический хозяйственный ресурс, ценность которого постоянно возрастает. Это связано с двумя обстоятельствами:

1. ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию в силу роста численности населения, его потребностей;

2. сокращением природных ресурсов в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство.

В результате отмечается тенденция сокращения хозяйственных угодий на душу населения.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала и труда земля неподвижна и является не мобильным, а специфическим фактором производства.

На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т. п.).

Глава 1. Рынок земли: основные положения

1.1 Земля как ресурс Понятие «земля» можно рассматривать в двух смыслах: в первом имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором только земная поверхность. С точки зрения земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра земля является важнейшей частью окружающей природной среды, характеризующейся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность, в том числе и леса, недра, воды и др.), социально-экономическими (средство производства, ценность, престижность и др.) и производственными (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.) характеристиками.

Земля как природный ресурс является: основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющихся человеческих поколений; главным звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом; основным источником эстетической красоты и богатства всего природного комплекса в целом.

Земля выполняет свою природную функцию, формируя экологические связи со всей окружающей природной средой (флора, фауна, ландшафты, атмосфера, солнечная энергия и т. д.). Особенности земли как природного ресурса в силу расположения земельных массивов в разных климатических зонах с различными природными свойствами и производственными условиями создают условия для формирования и получения устойчивого дополнительного дохода с лучших и средних по качеству участков, т. е. рентного дохода. В свою очередь, земельные ресурсы можно считать землями, систематически используемыми или пригодными к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающимися по природно-историческим признакам.

Земля, будучи вовлеченной в процесс материального производства или иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли народного хозяйства и целей, для которых ее используют, выполняет различные экономические функции. При использовании земли сохраняются ее особые свойства, которые выделяют ее из состава элементов производительных сил.

Это, во-первых, значение земли как пространственного базиса не только конкретного производства, но и всей жизнедеятельности человеческого общества; во-вторых, ее способность создавать новые ценности, появление которых без участия особых природных сил, скрытых в почве (плодородия), невозможно; в-третьих, естественная ограниченность земельных площадей и невозможность их увеличения.

Земля как средство производства и как естественное условие труда необходимая материальная предпосылка любого производственного процесса. В этом смысле она выступает одним из важнейших факторов производства. Как главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, имеющее естественное происхождение, земля имеет ряд особенностей, которые оказывают серьезное влияние на производственный процесс и на отношения, возникающие при ее использовании. В частности, поскольку каждый земельный участок пространственно не переместим, его производственные свойства определяются взаимодействием сложившихся экономических, климатических и других факторов.

Вся система рыночных операций с земельной собственностью ограничена, так как собственник владеет и распоряжается не конкретным земельным участком, а только имеет право пользоваться им. Второй момент земля как товар является центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Земельные отношения это регулятор всей совокупности общественных интересов, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, экологическую и другие сферы человеческой жизни.

Это обстоятельство вынуждает государство вводить целую систему особых правил и запретов по использованию земли. Если возникнет государственная или общественная необходимость, то земельный участок могут принудительно (и возмездно) изъять у любого пользователя или принудительно выкупить у любого собственника. Государство вправе вмешиваться в деятельность лиц, которые используют землю способами, ухудшающими земельный участок, при меняя различные принудительные санкции к землевладельцам и землепользователям. Законом установлено строго целевое назначение использования земли.

При использовании земли необходимо одновременно учитывать ее характеристики и условия ее применения. По сравнению с другими средствами производства, используемыми человеком в процессе создания потребительских стоимостей, земля имеет ряд отличий. Так, она неперемещаема, невоспроизводима, ничем не заменима, пространственно ограничена, физически и морально не изнашивается, а при правильно м использовании плодородие земли повышается.

Земля имеет также и другие характеристики, отличающие ее от прочих средств производства, долговременное пользование, т. е. потенциал земли полностью в течение одного производственного цикла не используется, хотя в процессе производства может уменьшаться; одновременное использование для различных целей, по-разному реагируя на различные виды и объемы улучшений. Но самое большое влияние на использование земли по сравнению с другими средствами производства оказывают принятые в стране правовые, и социально-этические нормы.

Первичный и основной объект всех кадастровых действий и процедур — земельный участок, остальное почвенный плодородные слои, растительность, полезные ископаемые, водоемы, здания, сооружения, элементы инженерного обустройства и т. д. недвижимое имущество.

спрос предложение земля равновесие

1.2 Спрос и предложение на землю. Факторы, влияющие на спрос и предложение земли Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

На величину предложения оказывает влияние неэластичность спроса на продукты питания. Это означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Особенности предложения земли связаны со следующими характеристиками:

1. ограниченность размеров земли как на макро уровне (территориальная ограниченность стран), так и на микро уровне (возможности расширения земельных угодий ферм абсолютно ограничены и в краткосрочном и в долгосрочном периоде);

2. неэластичность предложения земли, вытекает из-за ее ограниченности и означает фиксированный характер предложения земли;

3. неподвижность. Земля не поддается перемещению с одного предприятия на другое, переливу из одной отросли в другую;

4. невоспроизводимость. Земля является невоспроизводимым фактором производства. При утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатство искусственно. Специалисты считают, что 90% природных ресурсов невоспроизводимы Факторы, влияющие на предложение земли:

1. плодородие — зависит от качества почвы, климата, характера применяемой технологии и техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и влияет на объем выпуска (производства). Выделяют:

a. естественное плодородие — это природные ресурсы почвы к производству;

b. искусственное плодородие — это дополнительная компонента плодородия земли, образующаяся в результате действия людей по ее умолчанию;

c. экономическое плодородие — это степень реализации естественного плодородия и формирования на его основе искусственного в условиях современного этапа технологического развития общества. Оно зависит от уровня хозяйствования.

2. местоположение — удаленность земли от центров переработки и рынков сбыта для сельскохозяйственных земель, и удаление от центра города или промышленного центра для несельскохозяйственных земель. Удаленность влияет на величину транспортных издержек.

Итак, предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальной прямой. (Рис. 1.)

Рис. 1. Кривая предложения земли Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих:

1. спрос сельскохозяйственных потребителей;

2. несельскохозяйственных потребителей. (Рис. 2.)

Dсов=Dсх+Dнесх (1)

Рис. 2. Кривая спроса на землю Прямая сельскохозяйственного спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в оборот (при данном уровне развития техники и технологий) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим. В этом состоит закон уменьшения плодородия почвы.

Прямая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, что связано главным образом с местоположением. Например, для жилищного строительства и строительства офисов приходится приходиться использовать не только землю в центре, но в связи с ее ограниченностью и на окраинах тоже.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя, что ведет к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Это, в конечном счете, отражается на сельскохозяйственном спросе на землю и на ее предложении.

Сельскохозяйственный спрос в условиях развитого рыночного хозяйства является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и так далее. Сельскохозяйственный спрос учитывает плодородие почвы и ее местоположение.

Совокупный (общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

1.3 Равновесие на рынке земли. Земельная рента. Цена земли Равновесие на рынке земли устанавливается в результате взаимодействия спроса на нее и предложения. На графике — это характеризуется пересечением кривой спроса и кривой предложения Рис. 3. Равновесие на рынке земли Равновесие на рынке земли характеризует земельную ренту.

Земельная рента — это форма, в которой земельная собственность реализует себя экономически, т. е. приносит доход. Это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых ограничено. Предложение земли выступает как запас, рента — как поток.

Для исследования абсолютной ренты предположим, что все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.

Пересечение кривой спроса на землю dt с кривой предложения земли st характеризует равновесие на рынке земли.

Рис. 4. Чистая (абсолютная) рента

Re1 характеризует уровень ежемесячной ренты за единицу земельной площади. Прямоугольник 0Re1e1Qe — совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Рост спроса на продукты питания повысит ежемесячную ренту до Re2 или совокупную ренту до площади 0Re2e2Qe. В случае падения спроса на продовольствие рента за единицу используемой земли снизится до Re3, а вся величина абсолютной ренты уменьшится до 0Re3e3Qe. При спросе dt4 рента равна нулю.

Необходимость уплаты абсолютной земельной ренты собственнику земли ограничивает доступ к земле, служит своеобразным налогом, понижающим эффективность хозяйствования на земле. Когда фермеры приобретают землю, на которой ведут хозяйство, в собственность, происходит соединение земли как объекта хозяйства и как объекта частной собственности. Это открывает широкие возможности для долговременных вложений капитала и способствует развитию сельского хозяйства. Что, однако, не означает устранения абсолютной ренты.

Земли в действительности различаются по плодородию и местоположению, что, как было отмечено, является условием получения дифференциальной ренты.

Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия почвы. Допустим, имеется земля трех видов: лучшая, средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты. Это иллюстрирует следующий рисунок:

Рис. 5. Дифференциальная рента Собственники лучшей земли за каждую единицу площади участка будут получать ежемесячную дифференциальную ренту R1, собственники средней — R2, собственники худшей — ее вообще не получат.

Аналогично получается дифференциальная рента по местоположению.

Однако плодородие может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию добавится искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда. Дополнительные вложения капитала могут повысить производительность труда (или понизить). В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. В таком случае дифференциальная рента возрастает и может быть получена даже на худших участках.

Цена земли не тождественна земельной ренте. Если последняя представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена земли определяется на основе капитализации ренты.

Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту R ден. ед. Для того чтобы определить цену этого участка, надо подсчитать альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли Pt представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

(2)

где — коэффициент дисконтирования.

Поскольку цена земли — это бессрочное вложение капитала, то n > ?, а > 0, тогда

(3)

где R — годовая рента; i — рыночная ставка ссудного процента.

Однако рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику.

Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения, которые находятся на земле, а также процент на вложенный капитал. Собственник земли должен возместить стоимость этих сооружений и получить процент на затраченный капитал.

Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в составе арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения — «рента разбухает».

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда возникает противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы — увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в негодность.

Глава 2. Особенности земельного рынка Российской Федерации

2.1 История развития земельного рынка в России В СССР вся земля принадлежала государству, из-за чего история развития рынка земли в России берёт истоки лишь с конца XXвека, то есть фактически рынок земли в России зародился лишь в 90-х годах XX века. Рынок земли в России зарождался постепенно, и способствовали этому многочисленные законы и нормативные акты. Для начала следует напомнить о главных нормативных актах. Первый — это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Таким образом, в России складывается рынок земли. Но это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, в потребительской сфере. Итак, рынок земли в России формировался. В преобразовании аграрных отношений переходного периода центральное место занимает земельная реформа. Ее осуществление в России до последнего времени проходило без четкой научной концепции, сопровождалось неоправданными экономическими издержками, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей. До конца не сформировалась правовая база реформирования земельных отношений, адекватная рыночным принципам, о чем свидетельствует затянувшаяся работа по земельному кодексу РФ.

С началом аграрной реформы разработка концепций земельных преобразований вызывала некоторые расхождения. Разногласия сводились к вопросам о земельной, прежде всего, частной собственности, рыночном обороте земли, структуре землевладения и соответственно общей аграрной структуре, роли и месте в ней фермерского и других форм частного владения землею. При этом оставался на заднем плане вопрос о переходном периоде, необходимом для последовательного формирования новой системы земельных отношений с учетом региональной специфики. Целенаправленное реформирование земельных отношений затруднялось теоретической путаницей в вопросах собственности на землю, и это обстоятельство до сих пор вносит неясность во всю аграрную реформу. Прежняя концепция государственной монополии на землю заменена бесформенной концепцией многообразия форм земельной собственности без четкого обозначения приоритетов, что создает «удобство» для сохранения колхозно-совхозной системы земледелия и землепользования. Между тем мировой опыт свидетельствует о наличии двух форм земельной собственности: государственной и частной, причем в ходе переходных процессов приоритетной и преобладающей по масштабам становится частная. Для выработки действительной научной концепции дальнейшего развития земельных и аграрных отношений недопустима подмена многообразия форм хозяйства так называемым многообразием форм земельной собственности в сельском хозяйстве.

Таким образом, в 1990 г. началось формирование частной собственности, которая и стала основой аграрной политики России в течение последующих лет. На самом старте реформы был предпринят сильный натиск на сложившуюся колхозно-совхозную систему земельных отношений. Сопротивляясь такому натиску, система начала приспосабливаться, меняя внешнюю оболочку, но сохраняя внутреннее устройство. Особенно это было характерно для периода 1992;1994 гг.

В последующие годы аграрная, и ее составляющая земельная реформа, оказались заложниками общеэкономического кризиса, который являлся преградой для осуществления аграрной реформы в стране.

Появление в ходе реформы значительного числа частных собственников — граждан РФ должно быть признано весьма важным результатом земельной реформы в переходных условиях. В общей сложности около 40 млн. семей имеют сейчас земельные участки на различных правовых основаниях. Доля государственных предприятий в общей площади сельскохозяйственных угодий сократилась в 4 раза, в то время, как удельный вес коллективных негосударственных организаций возрос в 1,7 раза, индивидуальных частных хозяйств всех типов — в 3,8 раза, несельскохозяйственных организаций — в 1,5 раза.

2.2 Современное состояние российского рынка земли В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2012 года составила 1709,8 млн. га без учета внутренних морских вод и территориального моря (рис.6).

Сведения о наличии и распределении земельного фонда Российской Федерации в разрезе ее субъектов содержат характеристики земель 83 субъектов Российской Федерации.

Рис. 6. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Данные о структуре и динамике земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий в составе земель иных категорий за последние годы представлены в Приложении 1.

На 1 января 2012 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 389,0 млн.га. В сравнении с предшествующим годом площадь категории земель в составе земельного фонда Российской Федерации уменьшилась на 4,4 млн. га.

В структуре распределения земельного фонда Российской Федерации по состоянию на 1 января 2012 г. площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель всех категорий составила 220,3 млн. га, в том числе в составе земель сельскохозяйственного назначения — 196,3 млн. га, или 50,5% (Приложение № 1).

Из всех сельскохозяйственных угодий в стране по состоянию на 1 января 2012 г. 24,0 млн. га находятся в составе земель иных категорий и в условиях действующего законодательства выпадают из системы государственного земельного контроля и мониторинга земель в сфере сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья в составе земель всех категорий включают в себя пашню — 121,5 млн. га, залежь — 5,0 млн. га, многолетние насаждения — 1,8 млн. га, сенокосы — 24 млн. га, пастбища — 68,0 млн. га.

Состав земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января 2012 г. представлен на рис. 7.

Рис. 7. Состав земель сельскохозяйственного назначения на 01.01.2012, млн. га На протяжении двадцати лет в целом по Российской Федерации наблюдалось ежегодное сокращение площади сельскохозяйственных угодий. За период с 1991 по 2012 год (по состоянию на 1 января соответствующего года) площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась на 2,0 млн. га, сокращение площади земель, используемых под пашню, составило более 10,9 млн. га (Приложение № 2). В то же время площадь земель под сенокосами и пастбищами увеличилась на 4,2 млн. га, под залежью — на 4,8 млн. га.

По состоянию на 1 января 2012 г., площадь земель, используемых под пашню, в целом по стране увеличилась за отчетный период на 11 тыс. га.

Площадь пашни, за счет распаханной залежи, увеличивалась в Амурской области (106,9 тыс. га), Алтайском крае (30,3 тыс. га), Курганской (20,7 тыс. га), Тюменской (18,9 тыс. га) и Тамбовской (15,0 тыс. га) областях, Забайкальском крае (2,1 тыс. га). В 2011 году наблюдались переводы неиспользуемой пашни в залежь в Забайкальском крае — 10,5 тыс. га, Алтайском крае — 8,1 тыс. га, Свердловской области — 2,6 тыс. га, Тюменской области — 2,3 тыс. га, Тамбовской области — 2,0 тыс. га.

Площадь кормовых угодий сократилась в целом по стране на 31,2 тыс. га, из них площадь пастбищ уменьшилась на 38,5 тыс. га, а площадь сенокосов, напротив, увеличилась на 7,3 тыс. га.

Результаты статистических наблюдений за год подтверждают сохраняющуюся тенденцию ежегодного уменьшения площади земель, занятых сельскохозяйственными угодьями. Сокращение площади сельскохозяйственных угодий составило 124,2 тыс. га и наблюдалось в 50 субъектах Российской Федерации.

Уменьшение площади сельскохозяйственных угодий обусловлено тем, что Земельный кодекс Российской Федерации допускает изъятие сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей при условии ухудшения их качества согласно кадастровой оценке.

Следует также отметить, что, по состоянию на 1 января в период за 2007;2012 годы, в динамике изменений площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдаются лишь незначительные колебания (рис. 8). Структура распределения сельскохозяйственных угодий в их составе также сохраняется.

Рис. 8. Динамика сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2007;2012 годов, млн. га Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения за отчетный период сократилась на 4,6 млн. га и составила 192,7 млн. га. Это — земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, поверхностными водными объектами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства. Как и прежде, более половины несельскохозяйственных угодий (103,7 млн. га или 27%) составляли земли, предоставленные и предназначенные для северного оленеводства. Значительная их часть (28% от общей площади под оленьими пастбищами) — это лесные земли, которые со временем могут быть выведены из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Среди причин выбытия земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции в составе земель иных категорий, из сельскохозяйственного оборота и сокращения их площади можно указать на прекращение деятельности сельскохозяйственных организаций и перевод освободившихся земель, в большей своей части, в фонд перераспределения земель.

По данным Росреестра на 1 января 2012 года, в Государственном кадастре недвижимости учтено 16,9 млн. га (на 1 января 2010 г.- 17,0 млн. га) земель сельскохозяйственных организаций, ликвидированных в результате банкротства, но за которыми в государственном кадастре недвижимости числятся ранее предоставленные в использование земли.

Другая причина выбытия — истечение срока права аренды земель (или временного пользования), невозобновление его производителями сельскохозяйственной продукции, изъятие земель для несельскохозяйственных целей, переводы земель сельскохозяйственного назначения, включая сельскохозяйственные угодья, в другие категории, в том числе путем включения в границы населенных пунктов.

Активно осуществляются переводы земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. К необходимости данных переводов приводили такие мероприятия, как предоставление земельных участков, в том числе путем изъятия для государственных и муниципальных нужд, изменения (установления) границ населенных пунктов и муниципальных образований, возврата в прежнюю категорию отработанных и рекультивированных земель. Также осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других не связанных с сельским хозяйством целей, среди которых: строительство газопроводов, заводов и предприятий, придорожных торгово-промышленных комплексов, расширение существующих предприятий и т. д.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что допускается изъятие из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей при условии худшего их качества согласно кадастровой стоимости.

За истекший год из земель сельскохозяйственного назначения по этой причине выбыло 43,6 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта, связи и иного назначения было отведено 15,9 тыс. га, для расширения и строительства населенных пунктов — 26,5 тыс. га, для других целей — 1,2 тыс. га (рис.9).

Рис. 9. Доля сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для государственных и общественных нужд В этой связи наблюдалось значительное уменьшение сельскохозяйственных угодий в Республике Тыва (на 61,5 тыс. га), Свердловской (на 17,1 тыс. га), Тамбовской (на 14,1 тыс. га), Костромской (на 9,7 тыс. га), Московской (на 4,1 тыс. га) и Челябинской (на 3,5 тыс. га) областях. В тоже время в отдельных субъектах Российской Федерации отмечалось и увеличение сельскохозяйственных угодий. Так в Республике Калмыкия и Кабардино-Балкарской Республике сельскохозяйственные угодья увеличились соответственно на 15,7 тыс. га и 1,9 тыс. га.

Земли данной категории в установленном порядке отводились под строительство новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи. Из состава земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целей лесоразведения. За счет земель сельскохозяйственного назначения увеличили в прошлом году свои площади также предприятия и организации, занимающиеся природоохранной деятельностью. Осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других несельскохозяйственных целей, среди которых: строительство нефтегазопроводов, заводов и предприятий, придорожных торгово-промышленных комплексов, расширение существующих предприятий и т. д. Всего за отчетный год предоставлено 72,6 тыс. га для нужд, не связанных с сельским хозяйством, из них сельскохозяйственных угодий — 43,6 тыс. га. Для расширения и строительства населенных пунктов из состава земель сельскохозяйственного назначения было предоставлено 33,8 тыс. га, из них 26,5 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе — 18,8 тыс. га используемых под пашню.

В последние годы наблюдается увеличение площади земель, не предоставленных в использование и включенных в состав фонда перераспределения земель в составе земель сельскохозяйственного назначения. Площадь земель, не предоставленных в использование и включенных в состав фонда перераспределения, уменьшилась на 2,8 млн. га и на 1 января 2012 г. составила 46,0 млн. га. Площадь сельскохозяйственных угодий, вошедших в фонд перераспределения, уменьшилась на 113,4 тыс. га по сравнению с отчетной датой предыдущего периода и составила 12,0 млн. га (таблица 2).

В 2011 году отмечалось сокращение пахотных земель (на 128,2 тыс. га) в составе земель фонда перераспределения вследствие их предоставления для сельскохозяйственного использования. Значительные площади пашни были вовлечены в сельскохозяйственный оборот в Волгоградской (106,1 тыс. га), Пензенской (17,4 тыс. га), Кемеровской (13,2 тыс. га), Свердловской (9,5 тыс. га) и Рязанской (7,4 тыс. га) областях.

Таблица 2. Сведения о фонде перераспределения земель в Российской Федерации на землях сельскохозяйственного назначения, тыс. га (по состоянию на 1 января соответствующего года.)

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации фонд перераспределения земель состоит из земельных участков, не предоставленные заинтересованным лицам для сельскохозяйственного производства, но предназначенные для нужд сельского хозяйства, для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

Основанием включения земельных участков в состав фонда является решение исполнительного органа власти, принимаемое в определенных законом случаях (добровольный отказ от земельного участка, принудительный отказ, отсутствие наследников по закону или по завещанию, неиспользование земли по целевому назначению). Значительные площади земель зачислены в фонд в результате ликвидации сельскохозяйственных организаций.

Глава 3. Перспективы развития рынка земли в Российской Федерации В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной. Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически — цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.

Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25−70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135−300 руб./кв.м.

В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость. По сведениям «Российской Бизнес-газеты» постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога. Газета «Ведомости», ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1,5 — 3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $ 1500 до 2000. Из этой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $ 400. На затраты по оформление 1 га земли в собственность расходуется от $ 400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $ 5000.

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

Анализируя развитие российского земельного рынка, возникают сомнения относительно того — сможет ли, в сложившейся ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников.

Однако, хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В итоге до 1 января 2009 года запрещены любые операции с федеральной землей и тем, что на ней расположено.

Для увеличения количества рыночных субъектов, необходимого для развития конкурентного рынка, ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную деятельность, на государственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1 января 2011 года — оформление всех документов по недвижимости переведут в режим «одного окна». С 1 января 2010 года в стране начнут работать так называемые кадастровые инженеры, которые будут заниматься как обмером земли, так и постройками, то есть заменят землемеров и сотрудников БТИ. Совершенствуется инфраструктура рынка. Созданы и функционирую ОАО «Росагролизинг» и ОАО «Россельхозбанк», обеспечивающие земельных производителей кредитами.

Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников. Земля — рынок, прогнозы, аналитика.

Например, на организацию и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.

Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.

В связи с этим представляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т. п.

Заключение

Подводя итог проделанной работе можно сделать ряд выводов.

Земля, как фактор производства и товар обладает рядом только ей свойственных особенностей, обуславливающих ее рыночный оборот.

Во-первых, количество земли ограничено, что делает ее совокупное предложение неэластичным. В результате чего цена земли, в условиях свободного рынка, определяется исключительно спросом.

Во-вторых, земля, как бесплатный дар природы и незаменимый фактор производства является источником для получения ее собственником дополнительного дохода — земельной ренты. Поэтому земля может приносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и как объект собственности. Что объясняет устойчивую тенденцию к росту цен на землю.

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов, которые, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно. Предполагается, что повысить эффективность использования земли возможно при вовлечении ее в регулируемые государством рыночные отношения.

По официальным данным рынок земли в России уже существует. Для создания конкурентного рынка законодательно было установлено многообразие форм собственности на землю. Для этого, находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы в собственность сельских жителей в виде земельных долей. Но несовершенство законодательной базы, административные издержки так и не позволили дольщикам стать полноценными участниками рынка, что ограничивает предложение земли на рынке.

В результате, в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. Спрос же, на рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов, вкладывающих средства в покупку земли с целью ее дальнейшей перепродажи. Поэтому, несмотря на развивающуюся законодательную базу, рынок земли в России пока имеет тенденции монопольного спекулятивного рынка.

В большинстве случаев предложение превышает спрос, что не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей и неоднозначность государственной оценки делают региональные и муниципальные власти монополистами в процессе формирования цены. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Но, стремясь создать конкурентный земельный рынок в России, государство продолжает совершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает рыночную инфраструктуру, обеспечивает финансовую поддержку предпринимателей, ориентированных на долгосрочное использование земли.

Таким образом, перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволит эффективно и справедливо использовать главное богатство нашей страны — нашу землю.

1. Закон РФ от 23.12.92 г. № 4196−1 «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»

2. Указ Президента Российской Федерации от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»

3. Постановление Совета Министров Правительства от 30.05.1993 г. № 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков»

4. Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005 г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006.

5. Экономическая теория. Учебник. Под ред. И. П. Николаевой. 2-е изд. — М.: Проспект, 2009.

6. Седов В. В. С 284 Экономическая теория: В 3 ч. Ч. 2. Микроэкономика: Учеб. Пособие. ЧГУ, Челябинск, 2002.

7. Борисов Э. Ф. Экономическая теория. Учебник. 3 издание. Москва, ЮРАЙТ, 2005.

8. Маркс К. Капитал, т.3. — М.: Политиздат, 1988.

9. Маршалл А. Принципы экономической науки. -М: Прогресс, 1993.

10. Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и КГ», 2011.

11. Мальцев К. В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития. Автореферат на соискание ученой степени д. э. н., РАГС при Президенте РФ, Москва, 2012.

12. Кабаков С. И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2012. № 6. С. 2−15.

13. Вложите деньги в землю.// «Российская Бизнес-газета» № 680 от 25.11.2010 г.

14. Новые цифры в кадастре.// «Российская Бизнес-газета» № 601 от 17.02.2011.

15. Новый земельный передел.// «Коммерсантъ» № 79(3896) от 13.05.2009.

16. Дом и участок в «одном окне». // «Российская газета» № 4859 от 3.03.2009.

Приложение № 1

Структура и динамика земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий в составе земель иных категорий в земельном фонде Российской Федерации, млн. га (по состоянию на 1 января соответствующего года)

Приложение № 2

Динамика площади сельскохозяйственных угодий (с землями личного пользования) в границах Российской Федерации за период с 1991 по 2012 гг., тыс. га (по состоянию на 1 января соответствующего года)