Прединвестиционное экономическое обоснование проекта строительства жилого здания

Министерство образования науки Российской Федерации

Кубанский государственный технологический университет

Кафедра технологии, организации, экономики строительства и управления недвижимостью

Пояснительная записка

к контрольной работе

по дисциплине

«Управление и экспертиза недвижимости»

на тему:

«Прединвестиционное экономическое обоснование проекта строительства жилого здания»

Выполнил: студент группы 12-ЗБС-СТ1

Константинов А.В. .

Руководитель: доцент В. А. Пархоменко Краснодар

2015 г.

Содержание Реферат Введение Задание на выполнение контрольной работы Эскизы объемно — планировочного решения здания Выполнение оценки эффективности строительного проекта в условиях маркетинговой определенности рынка недвижимости Заключение Литература Реферат Контрольная работа на тему «Прединвестиционное экономическое обоснование проекта строительства жилого здания «раскрывает порядок решения задачи экономического выбора реализации инвестиционно — строительного проекта.

Контрольная работа состоит из следующих частей: содержания, реферата, введения, задания на выполнение работы, записки с расчетами, заключения и списка литературы.

В задании к работе приведены: бланк задания на выполнение работы, эскиз плана и разреза здания, основные исходные данные, краткое конструктивное описание объекта.

Во введении излагаются цель работы и основные задачи, рассматриваемые в ней.

В расчетном разделе работы выполнено экономическое сравнение вариантов проекта застройки и продажи жилого здания методом дисконтирования на основе приведенных показателей, сделан вывод о выборе варианта продаж для дальнейшего инвестирования средств.

В заключение работы сформулированы выводы о возможных направлениях повышения эффективности проекта реализации при организации возведения жилого дома.

Введение

Данная контрольная работа служит для определения и сравнения конечных расчетных показателей инвестирования в различных моделях инвестирования и для оценки целесообразности инвестиционного проекта необходимо соизмерение затрат ресурсов с результатами, получаемыми в процессе производства, с целью определения дохода от хозяйственной деятельности.

Для корректного осуществления такого соизмерения необходимо выдержать ряд условий:

соизмеряемые затраты и результаты должны иметь абсолютно одинаковую размерность;

стоимостная форма выражения затрат и результатов должна иметь исчисление в одинаковой валюте;

в условиях нестабильной экономики при соизмерении затрат и результатов необходимо учитывать инфляционные процессы (при темпах инфляции национальной валюты более 5−6% годовых);

1. Задание на выполнение контрольной работы по дисциплине «Управление и экспертиза недвижимости»

для студентов направления «Строительство»,

профиль — Промышленное и гражданское строительство Фамилия, имя, отчество: Константинов Александр Владимирович Шифр зачетной книжки 10-ЗСс-310

Номер варианта и наименование объекта (по данным сквозного проектирования) _____1_____ БКР-2, 5 этажей, 5 секций (100 кв) Выполнить выбор вариантов застройки и продажи здания на основе экономического обоснования по системе показателей для следующих моделей инвестирования:

· ___№ 1 — продажа после возведения подземной части дома __________

· ___№ 2 — продажа после возведения надземной части дома

· ___№ 3 — после окончания строительства _______________________

5. Дополнительные условия____________________________________________________________________________________________________________________________

Контрольная работа выполняется на стандартных листах в одном переплете.

Задание выдал:

Руководитель Доцент В. А. Пархоменко

2. Эскизы объемно — планировочного решения здания

3. Выполнение оценки эффективности строительного проекта в условиях маркетинговой определенности рынка недвижимости Исходные данные.

1. Место расположения объекта строительства — г. Краснодар, ул. Кирова. Участок, отведенный под строительство жилого дома, располагается в квартале существующей застройки в центре города.

Дом, развернутый на север, ограничивается ул. Калинина с запада, ул. Фрунзе с севера, ул. Северной с востока, с юга — ул. Кирова.

Участок под строительство данного объекта расположен в центре города, имеется свободный подъезд с ул. Кирова.

Объект находится в непосредственной близости от ул. Северной, т. е. в районе с развитой инфраструктурой: больница, средняя школа, детский сад, большое количество магазинов продовольственных и хозяйственных товаров, парикмахерская и др. Железнодорожный и автовокзал находятся в 17 мин. езды от местоположения здания.

2. Дом серийный, жилье рядовое; технические характеристики следующие:

· площадь участка — 7253 м²; площадь застройки — 1690,24 м²;

· строительный объем — 26 586 м³; общая площадь квартир — Sобщ = 3592,5 м²;

Здание по проекту имеет двухкомнатных квартир общей площадью 52,34 м2 — 50 шт; трехкомнатных квартир общей площадью 56,57 м2 — 25 шт; четырехкомнатных квартир общей площадью 75,07 м2 — 25 шт; В целом:

· площадь двухкомнатных квартир — 2617 м²;

· площадь трехкомнатных квартир — 1414,25 м²;

· площадь четырехкомнатных квартир — 187 м².

Конструктивные характеристики здания: стены смешанной конструкции (блочно — панельные), плиты перекрытия плоские железобетонные, кровля плоская рулонная, перегородки керамзитобетонные, а также деревянные каркасные, обшитые гипсокартонными листами; полы из линолеума, паркета и керамической плитки.

Дом по проекту оборудован водопроводом, канализацией; отопление центральное; оснащен радиои телефонными сетями, телевизионными антеннами; имеется подвал.

3. Прочие исходные данные, установленные инвестором и необходимые для составления производственной программы строительства и реализации инвестиционного проекта приведены в таблице 4.

Данные задания инвестора для реализации инвестиционного проекта Таблица 4

4. Общая продолжительность строительства принимается по нормативным показателям.

5. Стоимость строительства определяется по укрупненным показателям;

6. Для правильного распределения затрат на строительство здания и доходов во времени (по периодам строительства и реализации проекта) принимаются индексы роста стоимости строительства и роста цен с учетом инфляции.

Индексы роста стоимости строительства принимаются методом экстраполяции на основе данных о соответствующих индексах за предшествующие периоды (по информации, приведенной в бюллетенях «Кубаньстройцены»).

Индексы роста продажных цен по кварталам приняты на основе индексов инфляции, прогнозируемых на основе тренда индексов инфляции предшествующих периодов. Расчет индексов приведен в таблице 5

Таблица 4.1

7. Предварительно принимается следующие модели продажи квартир:

· Модель № 1 — продажа квартир начинается после возведения подземной части;

· Модель № 2 — продажа квартир начинается после окончания работ по возведению надземной части;

· Модель № 3 — продажа квартир начинается после окончания строительства дома.

8. Цена продажи 1 м² общей площади принимается с учетом ценовой политики инвестора. Предполагается применить ступенчатые цены исходя из следующих соображений:

· Спрос и предложение на квартиры находятся в относительно стабильном равновесии; ажиотажный спрос отсутствует, поэтому покупатели в основном предпочитают приобретать готовое жилье;

· За базовую цену принимается цена продажи квартир по третьей модели, которая соответствует готовой продукции, поступившей на первичный рынок недвижимости; по этой цене покупатель готов приобрести квартиру немедленно;

· Для второй модели цена может быть принята ниже, т.к. покупатель понимает риск приобретения жилья в доме, не введенного в эксплуатацию;

· Наиболее низкие цены принимаются для первой модели реализации недвижимости, поскольку риск в данном случае самый большой.

Расчет цен продажи квартир на 1 м² общей площади приведен в таблице 6. В дальнейшем цены могут уточняться с учетом стоимости строительства.

Решение задачи экономического обоснования строительства здания выполняется в следующей последовательности.

3.1 Предварительная оценка стоимости строительства объекта и оценка жизнеспособности проекта Стоимость строительства здания на стадии предпроектной проработки рекомендуется определять на основе укрупненных показателей в составе сводного сметного расчета (таблица 5).

Таблица 5

Для оценки жизнеспособности проекта необходимо определить следующие виды стоимостей строящегося объекта:

· Стоимость строительства для инвестора (Си):

Си = Ст* K1, (20)

Где:

Ст — стоимость строительства на текущий момент (определенная в сводном сметном расчете), руб.;

K1 — коэффициент, учитывающий затраты инвестора на маркетинг.

· Стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки (Сик):

Сик = Си*[1+(В*Рк)], (21)

эффективность строительный проект здание Где:

В — величина, определяющая долю кредитных ресурсов от общей суммы капитальных вложений инвестора (принимается не более 30%);

Рк — среднегодовая кредитная ставка, %.

· Стоимость строительства с учетом нормативного чистого дохода (Синд):

При существующем уровне инфляции рентабельным может оказаться только тот проект, доля прибыли от реализации которого (без учета налогообложения) составит не менее 20%. Эта величина и принимается за нормативный чистый доход D.

Синд = (1+D)*Сик; (22)

Расчетные параметры к формулам (20−22) приняты в таблице 7, а расчет различных видов стоимостей планируемого к строительству объекта приведен в таблице 8.

Из него становится очевидно, что стоимость 1 м² общей площади строительства здания с учетом всех затрат инвестора, кредитной нагрузки и предполагаемой прибыли от реализации оказывается меньше, чем диапазон цен продажи квартир по трем моделям (таблица 6). Это позволяет продолжить расчеты.

Имея данные о стоимости общей площади жилья, можно определить диапазон, в котором находится доля площади инвестора.

Нижний предел этого диапазона, который дает возможность окупить затраты, составит:

(23)

где:

Ц — средняя рыночная стоимость 1 м² общей площади здания.

Анализ данных средств массовой информации о рынке жилья показал, что средняя цена 1 м² общей площади составляет 21 000 руб. (420 у.е.).

Верхняя граница диапазона как величина, позволяющая получить нормативный чистый доход, определяется следующим образом:

; (24)

Исключить риск вложения капитала можно при соблюдении следующих условий:

· доля инвестора (Д) выше нижнего предела (Д1), т. е.

Д > Д 1 ,

· инвестор может рассчитывать на получение прибыли не ниже величины чистого дохода Д > Д 2 ,

Расчет долей площади инвестора приведен в таблице 9.

3.2 Планирование строительства здания Задачей этой части расчетов является распределение затрат инвестора на постройку здания по периодам строительства. Для выполнения работы используются следующая информация:

· данные о стоимости строительства объекта с учетом всех затрат инвестора, рассчитанные в таблице 8;

· нормативная продолжительность строительства здания и нормы задела строительства по месяцам, приведенные в СНиП 1.04.03 — 85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Ч. II». Нормы задела и продолжительности строительства для крупнопанельных 4 — 12 этажных зданий, составленные на основе СНиП приведены в таблице 10.

В данном случае для пятиэтажного пяти секционного здание объемом 26 586 м³ и общей площадью 5908 м² эта часть задачи решается в следующем порядке:

По данным таблицы СНиП 1.04.03 -85* (часть II) производим расчет норм освоения капитальных вложений (%) методом интерполяции (таблица 11), далее строим график нарастающего освоения капитальных вложений (рис.10) и график выполнения капитальных вложений по месяцам (рис.11).

График на рис. 10 показывает нормативное распределение капитальных вложений нарастающим итогом (Кi, в %) по месяцам. Для построения графика на рис. 11 необходимо определить размер освоения капитальных вложений по периодам строительства по формуле

? К I = K i — K j; (25)

где:

? К I — освоение капитальных вложений в течение периода, %;

Ki, K j — освоение капитальных вложений нарастающим итогом в предшествующий период (i) и последующий период (j), в % .

Расчетные значения приведены в (таблице 12).

Это позволяет перейти от процентного выражения освоения капитальных вложений нарастающим итогом по месяцам к денежной оценке распределения капитальных вложений по месяцам строительства объекта. Для этого необходимо определить величину капитальных вложений по месяцам в денежном выражении:

Кд i =? К i * Сик; (26)

где:

Сик — стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки, определяемая по формуле 2 (см. таблицу 8).

Расчетные значения приведены в (таблице 13).

Согласно выполненного расчета стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки составляет 218 839,6 тыс. руб. Расчет Кд i по месяцам приведен на рис. 12.

3.3 Оценка эффективности вариантов проекта Уточним распределение во времени затрат и доходов инвестора.

Для модели продажи здания № 1 продажа квартир начинается согласно задания инвестора после возведения подземной части, т. е. через 1,5 месяца после начала строительства и заканчивается на 8 месяце с начала реализации проекта. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 1 приведен в таблице 14, а распределение затрат и доходов во времени — в таблице 15.

Для модели продажи здания № 2 продажа квартир начинается с момента окончания работ по возведению надземной части, т. е. через 5,5 месяцев после начала строительства и заканчивается на 11 месяце с начала реализации проекта. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 2 приведен в таблице 17, а распределение затрат и доходов во времени — в таблице 18.

Для модели продажи здания № 3 продажа квартир начинается с момента окончания строительства здания, т. е. через 8 месяцев после начала строительства и заканчивается на 20 месяце с начала реализации проекта. Расчет дохода от реализации квартир по модели № 3 приведен в таблице 20, а распределение затрат и доходов во времени — в таблице 21.

На рисунках 12.1, 13.1, 15.1 показан доход от реализации квартир инвестором для соответствующих моделей продажи жилого дома.

На рисунках 13, 15, 17 показаны соотношения распределения доходов и затрат для соответствующих моделей продажи жилого дома.

Оценка эффективности вариантов проектов проводится по сроку окупаемости выбранных моделей реализации квартир в строящемся доме. Для определения срока окупаемости модели рассчитывается чистый дисконтированный доход за каждый месяц существования проекта.

Порядок расчета следующий:

· Определение месячного дохода как разности дохода от реализации квартир и затрат капитальных вложений на возведение объекта в соответствующем периоде;

· 4.2. Определение месячной ставки дисконта по формуле:

(27)

где: Е — норма дисконтирования, принятая за месяц;

n — порядковый номер месяца реализации соответствующей модели.

Причем:

(28)

где: Егод — годовая норма дисконтирования;

Для оценки эффективности инвестиций используется годовая норма дисконтирования, которая показывает относительную величину полученного в течение определенного периода времени дохода и рассчитывается по формуле (9 или 10).

· Дисконтирование потока доходов, сформированного после расчета месячного дохода;

· Определение доходности проекта нарастающим итогом за период реализации соответствующей модели с учетом дисконтирования затрат и доходов во времени.

В данной задаче расчеты приведенных доходов и затрат выполнены в таблицах 16, 19, 22.

· Построение графика окупаемости проекта.

Срок окупаемости представляет собой минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого появляется положительный интегральный эффект.

Иными словами, это период (измеряемый в месяцах, кварталах, годах), начиная с которого затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарным результатом его реализации. Графически он определяется в месте пересечения линии графика «Доходы — расходы» с осью абсцисс.

Графики самоокупаемости проекта по трем вариантам продаж приведены на рис. 14, 16, 18.

· Расчет индекса доходности для каждой модели производится по формуле:

(29)

3.4 Анализ моделей продажи квартир Данные о чистом дисконтированном доходе, сроках самоокупаемости проекта и индекса доходности по трем вариантам продаж собраны в таблице 23.

Как следует из анализа показателей эффективности инвестиционных проектов, наиболее целесообразной для реализации моделью продажи квартир является модель № 3 с чистым дисконтированным доходом, равным 43 991 тыс. руб. и сроком окупаемости 12,2 месяца.

Сводные данные для оценки эффективности вариантов реализации проекта Таблица 23

Данный вывод основан на том, что основополагающим критерием оценки при выборе проекта является величина чистого дисконтированного дохода. Показатель индекса доходности также является наибольшим для данной модели — 1,21.

Заключение

При выполнении расчетной графической (контрольной работ), были просчитаны и проанализированы различные варианта инвестиционных модели. Соответственно с различными конечными показателями такими как чистый дисконтированный доход, срок окупаемости, индекс доходности. Стоит отметить, что для различных фирм конечные показатели могут иметь разную степень важности, так для малых предприятия большую роль играет индекс доходности, а для крупных предприятий величина чистого дисконтированного дохода.

При решении задачи были выполнены некоторые допущения, в том числе:

· Прогнозируемая инфляция равномерно распределена по месячным периодам;

· Коэффициент, учитывающий дополнительные затраты инвестора, принят без обоснования;

· Доля кредитного обеспечения капитальных вложений может быть снижена;

· Среднегодовая ставка кредита не обоснована;

· Доля нормативного чистого дохода не учитывает особенности локального рынка;

· Годовая норма ставки дисконтирования принята примерно по данным Сбербанка РФ;

· При расчете нормы дисконта не учтен тот факт, что продолжительность реализации инвестиционного проекта превышает один год, и, следовательно, норма ставки дисконтирования должна иметь отличия по годам.

1. Б. З. Тутаришев, С. П. Король, В. А. Пархоменко, В. М. Яковлев. Управление инвестиционно-строительным проектом (концепция, организационные структуры, бизнес-процессы, экспертиза): /учеб. пособие/ под общей редакцией В. А. Пархоменко / Кубан. гос. технол. ун-т: — Краснодар: Изд. ФТБОУВПО «КубГТУ», 2011. — 375 с.

2. Пархоменко В. А. Экономические основы ценообразования недвижимости. / Кубан. гос. технол. ун.: — Краснодар: Изд. КубГТУ, 2009, — 359 с.

3. В. А. Пархоменко, С. Г. Шеина. Управление развитием муниципальной недвижимости (концепция, стратегия, программа, организация и планирование). / Под общей редакцией В. А. Пархоменко: учебное пособие / Кубан. гос. технол. ун-т. — Краснодар: Изд. КубГТУ, 2011 — 373с.

4. Пархоменко В. А. Шеина С.Г. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Кубан. гос. технол. ун-т. — Краснодар.: Изд. ФГБОУ ВПО «КубГТУ», 2013. — 382с.

5. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. — М.: Экономика, 2000

6. Организация строительного производства. СНиП 3.01.01*-85. М., 1995.

7. Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. СНиП 11−01−95. М., 1995.

8. СНиП 1.04.03 — 85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Ч. II». — М.: 1984

9. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам — аналогам (УПБС — 2001). Справочник инженера — сметчика и оценщика объектов недвижимости. (Под общей редакцией П. В. Горячкина и В.С. Башкатова) — Санкт — Петербург, 2005, 320с.

10. Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Изд. 2-е, доп. Серия «Справочник оценщика». — М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2003 г., 392с.

11. Сквозные задания для контрольных, курсовых работ и курсовых проектов по дисциплинам «Технология строительных процессов», «Технология возведения зданий и сооружений», «Экономика строительства», «Организация и планирование строительного производства» для студентов всех форм обучения специальности 29.03 — Промышленное и гражданское строительство/ Краснодар. Политехн. Ин-т; Сост. Н. М. Лункевич, В. М. Яковлев, С. П. Король. Краснодар, 1991, 43 с.