Эколого-экономический механизм обеспечения эффективности использования и оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка

Актуальность темы

исследования. Одной из важных задач, связанных с интенсивным развитием городов является разработка механизма рационального и эффективного использования городских земель.

Эффективность использования земельных ресурсов в городах определяется как социально-экономическими, так и экологическими условиями, обеспечивающими формирование и развитие земельных отношений. Коренными элементами земельных отношений являются виды и формы землевладения и землепользования, которые изменяются в связи с развитием производительных сил и производственных отношений в обществе.

Городская земельная территория — уникальный ресурс, который обладает рядом особых характеристик, таких как сложная многофункциональная структура городского землепользования, особый режим использования различных видов городских земель, концентрация на сравнительно небольших городских территориях большого числа производственных, общественно-бытовых, социальных и культурно-бытовых объектов, которые в своей совокупности оказывают существенное влияние на уровень стоимости земли.

Быстро развивающиеся городские территории непрерывно подвергаются техногенной нагрузке, что ухудшает не только качество, но и ценность городских земель.

В сложившейся практике оценки городских земель экологические и экономические аспекты до сих пор рассматривались как отдельные факторы и зачастую без их взаимовлияния, что и не позволяет в полной мере оценить научный и практический потенциал городского землепользования.

Кроме того, и правовая база проведения комплексной оценки городских земель также окончательно не сформирована и находится в стадии разработки и совершенствования.

В этой связи разработка и совершенствование комплексного эколого-экономического и правового инструментария (системы сопряжения экономических, экологических и правовых интересов) оценки городских земель является весьма актуальной научно-практической задачей.

Степень разработанности проблемы. Усилиями отечественных ученых выполнены определенные разработки по вопросам планирования, эффективного использования и оценки городских земель.

Изучению эколого-экономической оценки состояния природной среды в городах посвящены научные труды С. Н. Бобылева, Э. В. Трусова, A.A. Голуба, В.И. Данилова-Днильянца, Ю. А. Израэля, Я. Я. Яндыганова, Т. С. Хачатурова, Н. В. Чепурных, Н.В. и других ученых.

Отдельные вопросы использования, оценки, налогообложения и управления земельными ресурсами освещены в научных трудах отечественных и зарубежных ученых: В. Н. Овчинникова, A.C. Чешева, А. П. Сизова, И. п.4—Фесенко, Т. Ф. Лойко, Н. В. Комова, A.B. Руднева, Ф. Харрисона, Н. Тидельмана, А. Маршала и других исследователей.

Однако острота проблемы создания эколого-экономического механизма комплексной оценки земель в условиях города требует дополнительной разработки с целью углубленного совершенствования методического и практического инструментария по данному направлению.

Все выше изложенное и определило выбор цели, задач, предмета и структуру исследования.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке теоретических, методических и практических основ совершенствования эколого-экономического механизма обоснования эффективного использования и оценки городских земель с учетом требований охраны окружающей среды и рыночной экономики.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

— исследовать экономико-правовые основы использования земель в городах;

— провести системный анализ и определить организационно-экономические аспекты функционирования земельных ресурсов в городских условиях;

— раскрыть сущность планирования городского землепользования в рыночных условиях;

— выполнить анализ различных систем налогообложения городской территории как важнейшего фактора территориального развития;

— осуществить поиск направлений оптимизации эколого-экономического управления земельными отношениями в условиях современного города;

— разработать предложения по совершенствованию эколого-экономической оценки городских земель с учетом рыночной экономики.

Объектом исследования выступают экономические, экологические, организационные и земельно-правовые отношения в области учета количественных и качественных показателей, влияющих на оценку городских земель.

Предметом исследования является изучение закономерностей и факторов совершенствования эколого-экономического механизма обоснования организации использования и оценки земель в условиях города.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные положения отечественных и зарубежных экономистов по проблемам организации использования и оценки земель, экономики природопользования, формированию городского землепользования и налогообложения городских земель.

В процессе научного исследования применялись методы системного анализа, статистический, экономико-математический, метод сравнительного анализа.

Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения и чтения лекций по дисциплинам: «Экономика природопользования», «Экономика и экология землепользования», «Управление городскими территориями» и т. д.

Информационно-эмперическую базу исследования обеспечивающую достоверность исходных данных, а также надежность и точность выводов и предложений представляют законодательные и нормативные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, материалы и документы государственных органов по земельным и природным ресурсам, органов статистики, а также материалы межвузовских конференций по вопросам эколого-экономической оценки земель и собственные разработки автора по данной проблеме.

Концепция диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений, а также научной позиции автора, согласно которой действующий механизм экономического обоснования использования и оценки городских земель не в полной мере отражает рыночную направленность реформирования земельных отношений и базируется на разработке усовершенствованных эколого-экономических механизмов обоснования использования и оценки земель в городе с учетом требований экологической безопасности.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в совершенствовании эколого-экономического инструментарного механизма по обоснованию эффективности использования и оценки городских земель с учетом требований охраны окружающей среды в рыночной экономике. В итоге получены самостоятельные результаты, обладающие элементами научной новизны:

— проведена систематизация критериальных подходов оценки эффективности организации функционального использования городских земель, уточнены определенные положения этого процесса, даны предложения по формированию рационального землепользования, отвечающего требованиям рыночной экономики;

— обобщены тенденции и направления развития земельного рынка в городских условиях за период социально-экономических преобразований, в результате чего предложена модель функционирующего рынка земли и обосновано влияние качества окружающей среды на формирование стоимостных показателей городских земель;

— разработан методический инструментарий для создания системы правового зонирования территории г. Ростове-на-Дону, призванный обеспечить принципиально новый характер устойчивого развития городского хозяйства, основанный на условии сопряжения частных и общественных интересов в области рационального землепользования, и сформирована система мер по учету экологических факторов в земельной политике города, направленная на формирование методов и получение инструментарно-структурного воздействия на субъекты хозяйственной деятельности;

— уточнены структурно-инструментарные императивы планирования городского землепользования в рыночных условиях с учетом социально-экономических требований земельно-хозяйственной организации территории путем введения единого налога на земельную недвижимость, представляющего собой средство преобразования городской земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий отдачу как городу в целом, так и каждому его жителю;

— даны предложения по совершенствованию экономико-математических методов огзнки земельных участков в городе с учетом введения в расчет показателей коэффициента экологического состояния городской среды, обеспечивающего их конкурентоспособность в рыночной экономики.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в использовании теоретических и научно-методических разработок, выводов и предложений для принятия экологически и экономически обоснованных решений по использованию городских территорий.

Авторская концепция совершенствования экономического механизма обеспечения рационального использования земель в городских условиях может стать теоретическим приращением в части разработки рекомендаций по увеличению эффективности функционирования земель и проведению земельно-оценочной деятельности в городах.

Изложенные в работе методические подходы могут быть применены для эколого-экономического обоснования проектов организации использования земель города, а также для разработки методических рекомендаций по проведению оценки земельных участков.

Апробация работы. Результаты проведенного исследования представлялись на международных научно-практических, межвузовских и вузовских конференциях в г. Ростове-на-Дону, где получили положительную оценку.

По результатам диссертационного исследования опубликовано 13 статьей общим объемом 3,3 печатных листа.

Во введении обосновываются актуальность темы диссертационного исследования, определена степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи исследования, представлены объект и предмет исследования, теоретико-методологическая и эмпирическая база, раскрыты научная новизна и практическая значимость предложений и выводов, сформулированных в исследовании.

В первой главе «Теоретические основы экономико-правового механизма регулирования городского землепользования» В первой главе рассматриваются экономико-правовые условия регулирования использования городских земельособенности формирования земельного рынка в условиях города и производится анализ системы эффективности использования земель в городе.

Вторая глава «Основные направления состояния и использования земельного фонда города» посвящена вопросам организационно-экономического функционирования и планирования земельного фонда города Ростова-на-Дону, а также разработки концепции правового зонирования города.

В третьей главе «Эколого-экономические аспекты управления земельными ресурсами города в рыночных условиях» установлена методология формирования платного землепользования в городских условиях и усовершенствована методика оценки городских земель с учетом экологических факторов.

В заключении приведены наиболее существенные теоретические и практические результаты диссертационного исследования, использование которых позволит в дальнейшем осуществить программу действий по проведению комплексной эколого-экономической оценки для целей установления налогообложения.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

Создание цивилизованных земельно-имущественных отношений, а вместе с тем и действенных механизмов управления городскими земельными ресурсами является основной задачей органов местного самоуправления муниципальных образований.

В последнее десятилетие в нашей стране пришлось коренным образом менять земельную политику в городах, увязывая ее с градостроительными, экономическими и экологическими факторами.

Организация и эффективное использование городских земель и природной среды во многом определяет ход экономической реформы на Ч региональном уровне. Низкая эффективность использования природных ресурсов, высокая природоемкость экономики во многом определяется современным экологическим состоянием городских природных ландшафтов и окружающей среды.

В этой связи особую ценность приобретает учет экологических факторов в разработке и реализации земельной политики города по следующим направлениям:

1. Сохранение ценных территорий методами градостроительного регулирования.

2. Внедрение методов экономического воздействия на землепользователей, нарушающих установленные ограничения и режимы использования территории, а также природоохранное и земельное законодательства.

3. Становление земельных платежей адекватно природной ценности территории и степени воздействия землепользователей на природную среду города.

Вследствие того, что земли являются сосредоточением значительной части всего национального богатства и ядром экономической деятельности, в качестве интегрального показателя эффективности использования городских земель необходимо рассматривать величину суммарного дохода от производственной и коммерческой деятельности на единицу площади пр. 7 условии сохранения нормативного качества окружающей среды.

Для формирования рационального землепользования в городе необходимо, прежде всего, обеспечить эффективную систему управления в этой области. Одним из компонентов которой должно стать действенная система планирования использования городских земель. В планировании и застройки городских территорий, участвуют многие субъекты: застройщики, государство, муниципальные образования, правообладатели существующих на определенной территории объектов, а также население данных территорий. При этом создание нового объекта капитального строительству как правило, затрагивает интересы всех выше указанных субъектов. Это свидетельствует о необходимости существования четких правил землепользования и застройки территории города, которые должны обеспечивать защиту интересов всех участников земельных отношений. Данные правила должны быть выражены в виде «Правил застройки и землепользования» в рамках системы правового зонирования в городах.

На сегодняшний день, несмотря на введение платы за землю в России ее влияние на эффективность использования городских земельных ресурсов чрезвычайно мало. Земельные платежи в городских условиях должны решать важную инвестиционную задачу при формировании землепользований и необходимой инфраструктуры. Такое решение логически обосновано с эколого-экономической точки зрения и поэтому использование земельных платежей на финансирование земельных улучшений и строительства объектов инфраструктуры наиболее эффективно.

В целях успешного развития земельных отношений в городских условиях в первую очередь необходимо решить проблему оценки земли и введения платы на землю, основанной на рыночных принципах, что должно поставить всех землевладельцев и землепользователей в равные экономические условия по отношению к земле, как платному ресурсу.

Одним из шагов в данном направлении может стать переход от существующей фискальной системы земельных платежей к взиманию единого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем строения. Поэтому важнейшим вопросом становится определение налогооблагаемой базы объектов собственности, первым шагом которого должна стать оценка городских земель с учетом экологических факторов.

В существующих методах оценки практически не учитывают экологических требований при определении стоимостных показателей городских земель.

Поэтому особо важную роль в решении указанных проблем играет совершенствование методических подходов по экономической оценке городских территорий с учетом экологических факторов.

Основные направления совершенствования методики оценки городских территорий с точки зрения экологических факторов заключаются в выполнении требований рационального использования городских территорий и экологической сбалансированности. Эти основополагающие предпосылки должны служить отправной точкой поиска нетрадиционных методологических подходов к решению проблем, связанных с оценкой городских территорий с учетом экологических факторов.

Бесплатное землепользование, существовавшее ранее, породила бесхозяйственное отношение к земле и стало причиной его нерационального использования. Отсюда и необоснованный во многих случаях рост территории городов и соответственно изъятие сельскохозяйственных земель и вырубка зеленых насаждений.