Договор аренды и его роль в гражданском обороте

Актуальность темы

диссертационного исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации1 закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.

Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных.

1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 22.12.1995 № 14-ФЗ (ред. от 26.06.2007 № 118-ФЗ) // СЗ РФ. — 1996. -№ 5. -Ст. 410. учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. — 12 372, в 2004 г. -19 525, в 2005 г. — 20 213, в 2006 г. — 22 347, в 2007 г. — 23 521 дел2.

В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов.

2 См., Судебно-арбитражная статистика. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 4- 2004. № 3- 2005. № 7- 2006. № 5- 2007. № 2- Статистическая справка о рассмотрении гражданских дел судами общей юрисдикции // www. vsrf ru при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права. i.

В доктрине гражданского права многими учеными (О. Н. Садиков, А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой, А. Ю. Кабалкин, Т. Е. Абова, Б. Е. Семенов, А. Г. Калпин, Е. Козлова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Н. А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако в практике свое подтверждение они так и не нашли.

Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается в несовершенстве гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными в настоящее время.

Все сказанное предопределило выбор темы диссертационного-исследования.

Степень научной разработанности темы. Проблемам гражданско-правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных исследований, проведенных такими авторами, как Я. В. Абрамовым, Т. Д. Алексеевым, Ю. Е. Булатецким, А. П. Беловым, М. В. Васильевым, В. В. Витрянским, А. А. Власовым, В. Г. Вишняковым, В. 3. Гущиным, В. Д. Газман, А. М. Гуляевым, А. А. Груздевым, В. А. Егиазаровым, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, Н. М. Коршуновым, А. Ю. Кабалкиным, А. Г. Калпиным, Е. В. Кабатовой, М. И. Лещенко, И. Г. Лисименко, О. Н. Мозговым, С. А. Мызровым, С. Б. Пугинским, Е. А. Павлодским, И. А. Решетник, М. Н. Семякиным, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневич, А. М. Эрделевским, и др.

Однако многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений.

Таким образом, теоретические и практические вопросы правового регулирования, института договора аренды с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов не получили системной и ¦ комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.

Целью диссертационного исследования являетсятеоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства’и практики его применения в части предмета исследования.

Для:достижения< поставленной цели были решены следующие задачи:

1) проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды;

2) уточнено понятие договора аренды в. российском гражданском праве и указаны их виды-, •.

3) рассмотреныособенности правового статуса субъектов договора аренды- *.

4) указаны особенности прекращения договорных арендных отношений;

5) рассмотрены: проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации об институте аренды;

6) предложены пути совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданском праве России.

Объектом диссертационного исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения^ измененияи прекращения договора аренды на современном этапе.

Предметом диссертационного исследования является институт аренды и его роль, в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

Методология и методика диссертационного исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.

Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов Верховного Суда СССР, Верховного Суда РСФСР, Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Дополнительным источником для исследования послужила статистическая информация на федеральном и региональном уровнях управления, аналитические вестники, а также обзорные, нормативные и справочные материалы, материалы научно-практических конференций и круглых столов.

Эмпирическая база диссертационного исследования. В ходе подготовки диссертации диссертантом было изучено 150 гражданских дел, рассмотренных арбитражными судами Российской Федерации, в том числе и в Астраханской области. Автором диссертации исследована практика заключения договоров аренды в г. Астрахани и Астраханской области.

Кроме того, диссертантом проведено анкетирование 50 чел. -представителей юридических лиц, 60 чел. — граждан — индивидуальных предпринимателей, заключавших договор аренды на различные сроки.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором впервые с учетом новых реалий проведено комплексное исследование гражданско-правового института договора аренды, и ее разновидностей после принятия в 2007 году соответствующих изменений в гражданском законодательстве.

Положения, выносимые на защиту:

1. Обосновано введение в гражданский оборот дополнительных объектов договора аренды в виде потребляемых вещей (топливо, запасы сырья), которые должны изменить основания заключения договора аренды.

2. Предложено повысить ответственность арендатора по договору аренды транспортного средства без экипажа за причинение случайной гибели объекта аренды, в связи с чем предложено дополнить главу 34 ГК РФ путем внесения новой статьи 6481 следующего содержания:

Статья 6481. Переход риска случайной гибели транспортного средства.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства" арендатору".

3. Обосновано расширение субъектного состава участников арендных отношений, в связи, с чем предлагается наделить третьих лиц правами (сервитуте, праве залога, праве пожизненного наследуемого владения, праве пожизненного^ пользования, праве регресса, праве на упущенную выгоду) и закрепить их статус в ст. 613 ГК РФ.

4. Сформулировано понятие арендатора в гражданском праве, которыми могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в предоставлении имущества в пользование.

По мнению автора, данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который необходимовосполнить. В связи с этим, предлагается включить в ГК РФ статью 6081 в следующей редакции:

Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица".

5. В целях повышения ответственности арендатора за недобросовестное исполнение своих обязанностей по внесению своевременной арендной платы предложено изменить основание досрочного расторжения по требованию арендодателя и указать в п. 3 ст. 619 ГК РФ текст следующего содержания: в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок" и далее по тексту.

6. Проведено разграничение понятий «прекращение» и «расторжение» договора в гражданском праве, в связи, с чем уточнено понятие «расторжение» договора, под которым понимается всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора.

7. В целях повышения эффективности правового регулирования финансовой аренды (лизинга), предлагается из пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) исключить положение «об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга», так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация, которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

8. Дано понятие «транспортного средства» в гражданском праве. Необходимость наличия такого обобщающего определения очевидна, поскольку целесообразно выявить особенности транспортного средства как нормообразующего признака.

В связи с недостаточным правовым регулированием аренды транспортных средств предлагается в п. 1 параграфа 3 главы 34 включить ст. 6321 «Понятие транспортного средства» в следующей редакции:

Статья 6321 «Понятие транспортного средства».

Транспортным средством признается техническое устройство, функциональное предназначение которого — перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом".

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что проведенные исследования и сформулированные в ней положения, выводы и рекомендации вносят существенный вклад в науку гражданского права, расширяют и углубляют научные знания в отношении гражданско-правового института договора аренды. Результаты исследования могут быть использованы для развития и совершенствования науки гражданского права в ходе дальнейших теоретических разработок данной проблемы.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том,' что результаты диссертационного исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, при проведении учебных занятий по гражданскому праву со студентами юридических учебных заведений.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертационного i исследования нашли отражение в пяти научных публикациях диссертанта (в том числе в 2-х журналах, рекомендуемых Высшей аттестационной комиссией Российской Федерации для публикации), докладывались автором на научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы гражданского права и процесса», «Теоретические проблемы развития системы гражданского законодательства Российской Федерации», проведенных в 2006;2007 гг., в г. Астрахань. Результаты исследований были апробированы в процессе проведения лекционных и практических занятий по дисциплине «гражданское право» в Астраханском филиале Современной гуманитарной академии.

Структура диссертации обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

Заключение

.

Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

Представляется, что в современных условиях договор аренды приобретает новое звучание, открываются новые возможности по его применению. Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.

Проведенное исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

На основании проведенного исследования, в диссертации делается ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в, правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.

1. Исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

2. В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды — лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей — по договору проката, особый характер отношений — при лизинге и пр.

3. В настоящее время для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора" аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.

В целях совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, предлагается дополнить в него статью 6481 следующего содержания:

Статья 6481. Переход риска случайной гибели транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору".

4. Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что же касается арендатора, то формулировки данной стороны договора аренды в законодательстве не предусмотрено. На взгляд диссертанта, данный факт, несомненно, является пробелом в законодательстве, который по возможности необходимо восполнить. В связи с этим, диссертантом прелагается включить такую статью в закон, которую можно поместить после статьи 608 ГК РФ. Она может выглядеть следующим образом: Статья 608 Арендатор

Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица".

В качестве и арендодателяи арендатора могут, выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.

9. На основании анализа законодательства и юридической литературы, диссертантом предлагается, внести в п. 3 ст. 619 FK РФ изменения следующего содержания: в случае однократного невнесения арендаторомарендной платы в установленный договором срок".

5. Одним из недостатков в правовом регулировании, лизинговой деятельности являетсяна взгляд диссертанта', следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю1 предоставлено право бесспорнов административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизингасрока платежа. Однако, данное: положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловнопризнаваяважность защиты интересов лизингодателятем не менее, 1 следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.

Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге). следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный’ущербвозникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудованиясдаваемого в лизинг, чаще всего занимается лизингодатель, продавец ил№ специализированная организациякоторые и должны нести имущественную ответственность до: тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.