Экономическая оценка городских земель: На материалах г. Перми

Современный этап развития земельных отношений в стране можно характеризовать как период преобразования земельного строя в связи с изменением политико-экономической ориентации общества. Основными признаками данного явления выступают, прежде всего, появление новых Форм хозяйствования на земле и различных форм собственности на землю.

Важнейшие положения, определяющие основы земельного строя государства, содержатся в Конституции Российской Федерации (1). В соответствии с Конституцией РФ, земля в России может находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности,.

Указом Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года N 1767, земельные участки в стране отнесены к недвижимости. Согласно названному Указу, собственники могут реализовать свои права на землю без ограничений (пользование, владение, распоряжение). В стране имеется реальная правовая основа для развития всех форм хозяйствования на землю и, следовательно, для становления и развития рынка земли.

Формирование рынка земли невозможно представить без объективной и достоверной информации о земельных участках, т. е. без кадастра.

Земельный кадастр неразрывно связан с понятиями регистрации, учета и оценки. Особенно актуальна сегодня проблема кадастровой оценки городских земель, что объясняется множеством их целевых функций, сложностью и динамикой социальноэкономической базы, высокой концентрацией материальных и трудовых ресурсов.

Современное состояние теоретических и методических наработок в Даккой области, из-за относительной новизны проблемы, находится на недостаточно высоком уровне.

Известные в настоящее время методики mem существенные недостатки, к основным из которых можно отнести следующие:

— не учитываются особенности городов России;

— не учитываются различия в целевом использовании городских земель при установлении платы аа землю;

— не учитываются различия в динамике оценочных показателей при удалении от центра города;

— не учитывается сложившаяся кадастровая дифференциация территории,.

Данные положения и определяют выбор темы исследования.

Целью исследования является обоснование теоретических и методических основ экономической оценки городских земель и разработка практических рекомендаций по оценке городских территорий.

В соответствии с поставленной целью определены задачи исследования, результаты которого выносятся на защиту:

— уточнить теоретические положения кадастра и экономической оценки городских земель;

— классифицировать факторы, определяющие ценность городских земель;

— обосновать методический подход и последовательность зонирования территории города для целей оценки;

— разработать методические положения установления нормативов платы ва землю в городе;

— обосновать эффективность предлагаемых решении и мероприятий.

— осуществить прогноз использования городских земель на перспективу.

Методологической основой исследования является диалектический метод познания" учение о земле как средстве производства, законодательные документы и нормативные акты по проблемам использования и охраны земельных ресурсов. В процессе исследования применялись абстрактно-логический, монографический, раечетно-вариантный, экономико-математический, статистический методы, а также методы логического моделирования и экспертных оценок. В работе широко использовались статистические данные, ведомственные инструкции, нормативы, опыт научных организаций и учреждений Прикамья, юридическая и специальная литература.

Объектом исследования являются процессы использования и оценки земель г. Перми.

Предметом — выявление закономерности оценки городских земель в условиях формирующегося рынка земли, методы ее проведения и способы совершенствования.

Научная новизна результатов исследований заключается в развитии общетеоретических положений кадастра городских земель и теории экономической оценки городских земельклассификации основных факторов, определяющих ценность городских земельобоснование методического подхода и последовательности зонирования территории города для целей оценкиразработке методических положений определения дифференцированных ставок платы за землю в городе.

Практическая значимость.

Результаты исследований направлены ка создание необходимой методической и нормативной базы для реализации современной политики государства в области земельных отношений. Теоретические и методические положения работы могут использоваться при подготовке учебных курсов для ВУЗов по специальностям «Землеустройство», «Земельный кадастр», «Городской кадастр». Они представляют интерес для городских комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, а также всех юридических и физических лиц, работающих в сфере оценки недвижимости. Область применения: регулирование земельных отношений в городе, управление городским землевладением и землепользованием, налогообложение.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на научных конференциях в Пермском государственном университете (1995г., 1996 г.), в Пермской государственной академии (1996г., 1997 г.), в Омском государственном аграрном университете (1997г.), на технических советах Пермского горкомзема (1996г., 1997 г.) и Сибирского филиала РосНИЦ «Земля» (1997г.). Разработанные методики внедрены в Пермском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству. По результатам исследований опубликованы 8 работ и 6 приняты к печати.

Диссертация состоит ив введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы (124 наименования). Общий объем составляет 123 стр., в том числе 113 стр. машинописного текста, 8 таблиц. 14 рисунков.

1. Т—ретичеокке основы экономической оценки городских вемежъ.

Основные выводы по этой части исследования сводятся к следующему:

— кадастр городских земель входит б систему государственного земельного кадастра, одновременно являясь составной частью городского кадастра;

— содержание государственного земельного кадастра определяет содержание кадастра городских земель.

— составными частями кадастра городских земель являются регистрация, учет и оценка городских земель;

— кадастр городских земель — это совокупность необходимых и достоверных сведений о природном, правовом, хозяйственном и экономическом положении земель, входяпдах в городскую черту.

2.В диссертации предпринимается попытка обобщить имеющийся опыт земельно-оценочных работ в городе и развить те теоретические положения, которые составляют существо экономической оценки в условиях реформирования земельных отношений.

Так, установлено, что экономическая оценка — важнейшая составная часть кадастра городских земель. Она отражает общественную потребительную стоимость земельных участков в городе. Теоретические положения оценки городских земель определяются их спецификой. выражающейся в многофункциональном назначении и использовании земельных участков (содержание состава земель городов по функциональному назначению практически дублирует содержание основных категорий земельного фонда). Данное положение учитывается в установлении предмета, цели, задач и содержания оценки, ее определения и принципов, земельно — оценочных показателей, видов, аспектов и направлений оценки,.

3.При осуществлении экономической оценки очень важным мероприятием является разработка классификации факторов, определяющих ценность городских земель. В качестве основы клаооифи кации предлагается принять следующие признаки: природу происхожде ния факторов, направление влияния, устойчивость влияния, характер влияния. Центральным звеном классификации является деление факторов по направлению влияния (экономические, экологические, социальные).Это объясняется тем, что знание объекта воздействия может помочь в управлении последним, усилении социального аспекта при решении проблем городов, улучшении их экологической ситуации,.

4.Наши исследования показывают, что прогнозирование использования земельных ресурсов в городе на перспективу необходимо осуществлять на основе детального анализа использования городских земель, Пои этом наиболее целесообразным следует считать комбинацию из двух методов: статистического С экстраполяции) и логического моделирования. Для подбора функций, описывающих динамику изменения городских земель, следует применять ЭВМ, что позволяет сократить затраты рабочего времени на построение графиков и избежать трудоемких расчетов.

Применение метода логического моделирования, в свою очередь, обеспечивает комплексный характер прогноза. В диссертации выполнен прогноз использования земель города Перми, результаты которого рекомендуется принять для перспективного управления и планирования использования земельных ресурсов города,.

6,Существующую в настоящее время в городе последовательность зонирования территории для целей оценки (город — административный район — оценочная зона) следует признать несовершенной.

В связи с чем для экономической оценки городских земель представляется целесообразным проводить зонирование территории города в соответствии со сложившимся кадастровым зонированием (город — функциональная зона — оценочная зона — квартал — участок). Реализация данного предложения позволит обеспечить сопоставимость земельно-кадастровой информации в городе.

Зонирование территории города для целей оценки предлагается начинать с дифференциации территории по функциональному признаку. Затем следует переходить к оценочному зонированиюк дифференциации оценочных зон до уровня городских кварталов и, наконец, к оценке земельных участков, Центральным звеном в данной схеме следует считать оценочное зонирование. Все методические разработки следует оценивать по данным, полученным при сборе и анализе информации о формирующемся рынке земли в городе.

6.Актуальной задачей является определение значимости Факторов градостроительной ценности С установление той роли, которую они играют в формировании цены земли, земельного налога, арендной платы). В сложившейся ситуации, характеризующейся недостатком опытных наблюдений и аналитических данных, предлагается применять в качестве базового метода — метод экспертных оценок.

Проведенные исследования позволили получить следующие показатели влияния факторов на ценность городских земель :

— местоположение — 41Z ;

— состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия — 18% ;

— уровень инженерного •• оборудования и благоустройство территорки и застройки — 15%;

— уровень развития сферы культурно — бытового обслуживания населения, здравоохранения и образования — 11%;

— инженерно — геологические условия территории — 8%;

— ландшафтная ценность территории, историческая и эстетическая ценность застройки — 7%.

Полученные результаты рекомендуется использовать для совершенствования практики установления ставок земельного налога в городе. Предлагается методика дифференциации нормативов налога по оценочным зонам города в зависимости от местоположения и градостроительной ценности территории с учетом значимости вышеперечисленных факторов.

7.В результате анализа размеров арендной платы, взимаемой за федеральные и муниципальные земли в г. Перми установлено, что данная форма платы за землю определяется в размере ставок земельного налога, что не стимулирует развития арендных отношений в городе. Предлагается устанавливать арендную плату в размере превышающем земельный налог на величину уровня депозитной ставки Центробанка России. Базовую величину арендной платы следует определять в размере 1.5 — кратной ставки земельного налога! 48% на декабрь 1996 года). На перспективу предлагается использовать частные коэффициенты увеличения нормативов арендной платы за землю в зависимости от направлений хозяйственного использования земель С от 1.5 до 1000 }. Реализация предлагаемых мероприятий позволит получить дополнительно 8 119 932 т./руб. в год по г. Перми.

8.Для продажи земельных участков используется показательнормативной цены земли, определяемый на практике в размере 200 -кратной величины земельного налога. В то же время законом разрешается увеличивать нормативную цену земли до 75% рыночной стоимости земли. В ходе исследования нами собраны сведения о реальных сделкак с объектами недвижимости в городе. В процессе работы была выделена средняя величина коммерческой стоимости земли в г. Перми которая значительно превышает ее нормативную цену. Предлагается использовать данный показатель при определении величины нормативной цены земли. Реализация данного предложения позволит получить при продаже земель в г. Перми дополнительно около 750 т./руб. за мх.

9.Важным является определение возможностей практического применения положений диссертации. Рекомендуется использовать результаты исследования в качестве методической основы при реализации современной земельной политики в городах России для следующих основных целей.

— планирование и управление городским хозяйством;

— управление процессом ценообразования в городе;

— формирование рынка городских земель;

— экономическое стимулирование рационального использования городских ресурсов и их охраны.

•Положения диссертации представляют интерес для городских комитетов по земельным ресурсам и землеустройству> и могут быть широко использованы при межотраслевом перераспределении земель в городе, земельно-хозяйственном устройстве его территории, установлении платы за земли города.

Теоретические и методические положения диссертации рекомендуется использовать при подготовке учебных курсов в ВУЗах по специальностям: «Землеустройство», «Земельный кадастр», «Городской кадастр» .

10.Практическая реализация результатов данного диссертационного исследования должна способствовать выравниванию социальноэкономических условий хозяйствования собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов в городеповышению эффективности использования городских земель — удучшеншо условий управления городским землевладением и землепользованиемрациональному использованию и охране земель города.