Анализ ипотечного жилищного кредитования в России

В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая будет формироваться и обеспечивать функционирование всего рынка жилья.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы курсовой работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России — обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Во-вторых, недостаточным исследованием многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита.

Основная цель курсовой работы заключается в исследовании и выявлении проблем ипотечного жилищного кредитования.

Задачи:

— раскрыть теоретические основы ипотечного жилищного кредитования;

— проанализировать ипотечное жилищное кредитование в России;

— определить направления решения проблем и развития ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного кредитования в России, предметом — ипотечное жилищное кредитование.

Научной и методической основой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений работы, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

Практическая значимость исследования определяется тем фактом, что ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Данные теоретические аспекты, представленные в работе, может использовать современное поколение.

Цели и задачи определили структуру данного исследования: работа состоит из введения, двух глав, выводов и предложений, списка использованной литературы.

1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования.

1.1 Сущность и значение ипотечного жилищного кредитования.

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных ресурсов в сферу жилищного. Наиболее примитивным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека (от греч. Hypotheka — залог) — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. При ипотечном залоге имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника [1, С. 210].

Ипотечное кредитование — кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником — залогодателем перед кредитором — залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается В экономическом отношении ипотека — рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) экономически нецелесообразны. Ипотека позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных экономических и социальных проектов. Иначе говоря, ипотека может стать мощным инструментом экономического подъема региона или целого государства [2, С. 56].

В функциональном плане ипотека представляет собой систему специфических финансовых, производственных, потребительских, организационных, нормативно-правовых инструментов и механизмов. В организационном плане ипотека — это определенный набор участников, взаимоотношения между которыми определяются их функциями в ипотечной системе.

В динамическом отношении ипотека представляет собой ипотечный процесс.

Ипотечная система — совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между собой посредством определенного набора ипотечных инструментов под воздействием и с помощью ипотечных механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов. Рефинансирование ипотечных кредитов — процесс привлечения кредиторами с использованием различных способов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы. Рефинансирование может осуществляться через накопительные вклады населения на счетах банка-кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных бумаг, которая может осуществляться как банком-кредитором, так и компанией-инвестором, которая самостоятельно оперирует с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему право преимущественно перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием:

— функция финансового механизма привлечения инвестиций в среду материального производства;

— функция обеспечения возврата заемных средств;

— функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

— функция формирования капитала в виде закладных, производственных ипотечных ценных бумаг и др.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

— обязательность обеспечения залога;

— длительность срока предоставления кредита;

— ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковой операцией [3, С. 15−16].

Пример многих стран показывает, что оздоровление экономики зачастую сопровождается развитием ипотечного кредитования. Ипотека влияет на преодоление кризиса следующим образом.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье [4, С. 56−57].

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон № 102-ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка. В соответствии с данным законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) также указана норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве [5, С. 10].

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что в данном случае, также как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например по кредитному договору. [2, С. 55].

Закон также однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т. е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного — на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. [6, С. 12].

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

а) уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;

б) уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;

в) уплата (если в договоре не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:

— в возмещение убытков в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

— в возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества [7, С. 14].

В связи с вышесказанным, ипотечный кредит — одна из разновидностей кредита — долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Следует отметить, что ипотечный кредит имеет строго целевое назначение, предоставляется на длительный период на условиях равно до левого погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика [5, С. 13].

Ипотечный банк — кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости — земли и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие и сельскохозяйственные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые учреждения.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо создать в стране благоприятную экономико-политическую обстановку, разработать необходимую законодательно-нормативную базу и повысить уровень благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств [8, С. 5−6].

Таким образом, под ипотечным жилищным кредитом понимается долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества (главным образом строений).

1.2 Существующие модели развития ипотечного жилищного кредитования.

ипотечный кредитование жилищный правовой Все схемы, которые были созданы за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит от того, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

— жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;

— жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;

— жилищные субсидии.

Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

б) Схемы долевого строительства и рассрочки:

— долевое строительство;

— продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

— получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.

Этот блок схем считается простейшим. В нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника застройщик и покупатель.

в) Рыночные схемы:

— долгосрочное ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);

— накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;

— рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.

Именно этот, третий блок схем считается наиболее прогрессивным. По сути, он включает в себя истинно ипотечные схемы, в которых в наибольшей степени отражены основные принципы ипотечного кредитования. Все шире становится круг операторов (банков, ипотечных фондов, агентств и корпораций), последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному кредитованию населения, используя жилую недвижимость в качестве обеспечения по кредитам. Активно развиваются жилищные кооперативы, действующие по принципу касс взаимопомощи [12, С. 111].

В законодательной сфере идет работа по подготовке к принятию закона «О строительных сберегательных кассах», не только подробно регламентирующего все вопросы привлечения денежных средств граждан на накопительные вклады и дальнейшего кредитования, но и — что очень важно условия возврата средств в форс-мажорных обстоятельствах. Это позволит защитить участников рынка от появления «финансовых пирамид».

Схема № 1 — Альтернатива. Альтернативой, или альтернативной жилплощадью, часто называют имеющееся жилье, которое может быть использовано при совершении сделки.

В чистом виде схема с использованием имеющегося жилья представляет собой сделку обмена через куплю-продажу. При этом вы можете продать и доплатить определенную сумму на приобретение новой большей площадью или лучшего качества, в другом регионе, где цены на жилье ниже или приобрести более дешевую, а разница в цене используйте по своему усмотрению.

В осуществлении этих операций помогут специалисты агентств недвижимости. Рассмотрим возможность заменить квартирой первый взнос, который требуется в других схемах приобретения жилья. Как показывает практика, этой возможностью пользуется примерно половина граждан участвующих в различных ипотечных программах [13, с. 116].

Крупные инвестиционно — строительные компании принимают в зачет старое жилье при заключении договора долевого участия в строительстве и покупке жилья в новостройке. Многие коммерческие банки предлагают кредитные схемы с зачетом имеющегося жилья для расширения клиентской базы, т. е. для привлечения заемщиков, которые не имеют денежных накоплений для первоначального взноса на покупку квартиры. Жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков, переданное в оплату первого взноса, другим своим пайщикам, тем самым, включая его в свой внутренний оборот. В государственных жилищных программах жилье, высвобождающееся после предоставления субсидий и улучшения жилищных условий очередников, также остается в обороте и может предоставляться другим нуждающимся семьям.

В некоторых случаях, однако, вам будет выгоднее не участвовать в программах предлагающих зачет жилья, а продать свою квартиру с помощью агентств недвижимости.

Схема № 2 — Рассрочка. Схемы долевого строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа первыми пришли на смену старой бюджетной системе финансирования строительства и продолжают существовать и поныне. Как известно на начальных этапах строительства застройщики не имеют собственных средств в объеме, достаточном для возведения дома. Получить кредит на строительство в банке крайне сложно. По этому застройщики вынуждены продавать еще недостроенные квартиры потенциально будущим жильцам — физическим лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим все риски наравне с застройщиком. Бдительность строительного процесса позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания, то есть плачивать жилье в рассрочку. Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья через схему долевого строительства, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки [13, С. 117].

Для этого по договорам застройщиков с держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных источников не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание. Достоинствами схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое имеет место при долго срочном банковском кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получало развития, долевое строительство выступает зачастую как единственная схема приобретения жилья. Другое достоинство — более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы. К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высокую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или незаконченном строительстве. За время функционирования схемы долевого участия в судах рассмотрены уже сотни дел обманутых дольщиков. Некоторый положительный сдвиг был достигнут лишь в 2003 году, когда Верховный суд принял решение рассматривать дольщиков как потребителей и применять при рассмотрении споров закон «О защите прав потребителей». Благодаря этому они уже не несут личной ответственности вложенными средствами за срыв сроков строительства по вине застройщика.

Другим недостатком данной схемы является ее социальная неэффективность: из-за своей краткосрочности она не позволяет массово решать жилищную проблему населения. И, кроме того, долевое участие предполагает оформление собственности только после полной оплаты за предоставленное жилье, по окончании строительства и рассрочки [13, С. 118].

Схема № 3 — Ипотечная территория. Финансирование затрат на инженерную подготовку территорий из бюджетных средств — это не схема приобретения жилья в чистом виде, а новая разновидность вариантов участия государства в финансировании жилищного строительства. Она разработана специалистами для использования в регионах. Благодаря снижению себестоимости строительства жилья, возведенного на инженерно подготовленных территориях, приобрести его, особенно при оплате с помощью ипотечного кредита, сможет гораздо большее количество людей.

Для региональных властей этот метод содействия приобретению жилья является достаточно выгодным. Затраты производятся единовременно, нет необходимости на длительный срок отвлекать бюджетные средства. К тому же вложения в инженерную подготовку территорий окупаемы т. е. бюджетные затраты будут компенсированы при продаже жилья [13, С. 118].

Схема № 4 — Субсидии. Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий в отличие от практики бесплатного предоставления жилья советских времен, редко достигают 100% стоимости приобретаемого жилья. На стопроцентное покрытие затрат могут рассчитывать очередники, доходы которых покрывают только минимальные текущие потребности, и не могу быть направлены ни на оплату первого взноса, ни на возврат платежей по ипотечному кредиту, ни на выплату процентов.

Схема № 5 — Муниципальные облигации и сертификаты. К настоящему времени опыт выпуска жилищных облигаций и сертификатов имеют многие регионы страны, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск, Дубна и др.

Отличие жилищного сертификата от других видов ценных бумаг в его целевом назначении: номинал жилищного сертификата устанавливается в натуральном выражении — единицах общей площади жилья (например, 0,1 кв. метра) и в денежном эквиваленте этой единицы при этом номинал должен периодически индексироваться, схема индексации устанавливается эмитентом при выпуске жилищного сертификата и остается неизменной.

Преимущества выпуска жилищных сертификатов и облигаций местными властями выражается в надежности выпускаемых бумаг, относительной дешевизне жилья, получаемого вами как держателем такого сертификата, а также масштабами и перспективой многочисленных выпусков сертификатов, которые позволят вам на выгодных условиях в течение длительного времени накапливать средства на квартиру.

Недостаток жилищных сертификатов связан с необходимостью их привязки к конкретному объекту строящейся или реконструируемой недвижимости. Из-за этого у покупателя отсутствует возможность выбора квартиры, ему предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, которые не всегда их могут удовлетворить.

Исключение составляют государственные жилищные сертификаты для военных переселенцев и пострадавших от стихийных бедствий, которые имеют стоимость «усредненного» квадратного метра, рассчитанного по официальным статистическим данным для регионов России. Очевидно, что их стоимость не всегда совпадает с рыночными ценами на жилье, из-за чего возникают трудности при совершении реальных сделок. Попытки выпуска коммерческими структурами обезличенных жилищных сертификатов, которые предполагалось привязать к стоимости какого-нибудь условного квадратного метра, оставались безуспешными. Само понятие «условный квадратный метр» больше похоже на среднюю температуру по больнице. На формирование цены на недвижимость влияет столько количественных и качественных факторов, что каким-то образом ее усреднить вряд ли удастся. Нельзя, однако, утверждать, что вложение в ценные бумаги обеспеченные недвижимостью, но не привязанные к стоимости единицы площади в конкретном доме, невозможно. Выходом для желающих инвестировать в такие бумаги могут быть паевые инвестиционные фонды, а в ближайшем будущем еще и ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными [14, С. 26].

Схема № 6 — Государственные жилищные сертификаты для военных. Государственный жилищный сертификат (ГЖС) — именное свидетельство, удостоверяющее право участника программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Его владелец имеет возможность приобрести жилье в любом населенном пункте страны у физических или юридических лиц, как на первичном, так и на вторичном рынке [16, С. 90−91].

Схема № 7 — Жилье для молодежи. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» входит в состав федеральной целевой программы «Жилище». Для ее реализации на уровне регионов утверждаются свои программы, призванные обеспечить жильем молодые семьи, в которых супруги не достигли 30 лет признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы. Важно, что при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры подлежавшая погашению [13, С. 122].

Схема № 8 — Предприятие. Эта схема является интересной для тех предприятий, которые заинтересованы в привлечении молодых специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров. Ее принцип прост, работник вносит в счет оплаты жилья 20−30% собственных средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от предприятия-работодателя. Такая ссуда считается льготной по срокам (до 10−15 лет) и процентам (иногда и совсем без процентов).

Положительная черта этой схемы — очевидная социальная ее направленность. Более выгодные условия кредитования, чем на своем предприятии заемщик вряд ли может найти. А для предприятия это действенный механизм удержать у себя ценного работника.

Однако преимущество для предприятия может оказаться недостатком для работника фактически он попадает в кабалу на длительный срок [14, С. 25].

Схема № 9 — Сберегательные программы и вклады. Если вы не имеете денег на первый взнос и не можете продать свою квартиру для покупки новой, у вас есть возможность накопить недостающие средства.

Если вы положите деньги во вклад на определенный период (обычно не менее чем на 1 год) в коммерческий банк, то в дальнейшем сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (под более низкий процент). Пока, правда, такую услугу предлагают всего несколько банков.

Сберегательные программы потребительских кооперативов привлекательны по начисляемым процентам, однако они предоставляются только пайщикам кооператива, и нет полной гарантии того, что по окончании срока накопления будут получены заявленные проценты (банковского контроля кооперативы не имеют).

Накопительные программы страховых компаний, имеющие конечной целью приобретение жилья, не распространены. Существует положительный опыт совмещения программ накопительного страхования жизни и предоставления ипотечного кредита в банке-партнере. Однако этот опыт, как и опыт накопления в коммерческих банках, не получил того развития, какого хотелось бы всем участникам рынка [16, С. 156].

Схема № 10 — Рента и пожизненное содержание. В последнее время этот вариант приобретения жилья поучает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками — физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.

Схема № 11 — Паевые инвестиционные фонды. Несмотря на то, что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан законодательно, развития он пока не получил [13, С. 126].

Схема № 12 — Жилищно — строительные кооперативы. Эта схема подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, и имеет доходы, которые недостаточны для получения ипотечного кредита банке и может ждать квартиру несколько лет [13, С. 126].

К плюсам данной схемы можно отнести понятную структуру организации и простые принципы участия схожие с существовавшими ранние кассами взаимопомощи.

К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за пользованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.

Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно, надо быть готовым к тому, что вселение квартиру произойдет не скоро.

Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа или штрафы [13, С. 127].

Схема № 13 — Строительные сберегательные кассы. Схема приобретения жилья с использованием строительной сберегательной кассы. Это накопительная схема, сначала накапливаете 50% стоимости жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий процент [14, С. 24].

Схема № 14 — Банковское кредитование. Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке считается на сегодняшний день наиболее прогрессивным и надежным способом приобретения жилья. Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет.

Таким образом, развития ипотечного жилищного кредитования образовало схемы с использованием средств бюджетов различных уровней, долевого строительства и рассрочки и рыночные схемы.

1.3 Правовые основы ипотечного жилищного кредитования.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

— Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3);

— Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

— постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных право — вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

В Москве, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В Московской области, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона Московской области от 19 сентября 2001 г. № 144/2001;03 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кредитование осуществляется с учетом положений законов и постановлений органов власти соответствующих субъектов Федерации.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты, такие как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

2. Анализ ипотечного жилищного кредитования в России.

2.1 Анализ возникновения ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Например, за период реформ 1990;1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г.) построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза за период с конца 1990 по 1998 год и дог 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5 — 2% квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11 200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%.

Число кредитов в 2012 г. составило 27 тыс., таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита — 18 тыс. долл. США. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно. Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.

По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже «психологического» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека — это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов, но кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5−2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод — «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

— платежеспособность заемщика,.

— готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),.

— оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявления же от людей «с улицы» рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и «вопрос» не к ним.

Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья, по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость — актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав, таким образом, населению самому решать, по какой им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.