Актуальность темы
диссертационного исследования. События последнего десятилетия затронули фундаментальные, базовые пласты организации российского общества и государства. Болезненный процесс смены экономической формации сопровождался появлением новых форм собственности на средства производства и новых производственных отношений. Следствием развития экономического и социального прогресса стала экономическая свобода, которую невозможно было уложить в устаревшие правовые рамки. Предметами товарно-денежного оборота стали выступать не только товары личного потребления, но и средства производства, недвижимость, предприятия, а также природные ресурсы1.
Переход от плановой к рыночной экономике потребовал, прежде всего, приведение в соответствие с объективными условиями экономики правовых актов, регулирующих товарно-денежные отношения. Необходимость кардинальных изменений в регулировании этих отношений поставила перед законодателем и юридической наукой задачу решить многочисленные и ранее неизвестные проблемы.
Серьезным этапом на этом пути стало принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса Российской Федерации, который не только решил экономические и иные проблемы, возникшие в последние годы, но и заложил основы для формирования новых институтов, ранее не известных советскому и российскому гражданскому праву.
Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
1 В. Ф. Яковлев Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики) / Академия социальных наук. 2000. С. 3.
Вместе с тем, это поставило перед Гражданским кодексом России необходимость решать проблему формирования и функционирования рынка недвижимости, который в годы советской власти существовал в урезанном виде и ограничивался в основном оборотом строений и земельных участков, находившихся в личной собственности граждан.
Существенное значение в этом стал играть институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Время, прошедшее с момента создания в России системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требует глубокого теоретического осмысления не только правовых норм, заложенных в Федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), но и практики их применения.
Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правовой институт, на сегодняшний день нуждается в совершенствовании, которое продиктовано сложившейся правоприменительной практикой на территории России.
В тоже время законодатель придает излишнее, не всегда оправданное значение правовому эффекту регистрации права, регистрация приобретает характер обстоятельства, довлеющего над гражданским оборотом. Государственная регистрация — это очень мощный, но, вместе с тем, и несколько прямолинейный механизм. Поэтому законодатель должен быть достаточно гибким, чтобы, применяя этот механизм, не навредить интересам гражданского оборота. Регистрация (укрепление, оглашение прав) призвана этот оборот обслуживать, она должна способствовать его развитию1. В нашем же случае регистрация зачастую тормозит, парализует его. При этом следует отметить, что проект Закона о регистрации не подвергался широкому публичному обсуждению с участием юридической общественности и с этим,.
1 И. А. Покровский Основные проблемы гражданского права. М, 1998. С. 199−200 скорее всего, связана его невысокая техниканедостаточное качество законодательного текста подтверждается и высокой динамикой внесения изменений в этот Закон. Но даже и после этих изменений не был исправлен самый главный его недостаток — некоторая несогласованность норм Гражданского кодекса РФ о возникновении права на недвижимое имущество и норм Закона о регистрации. Вместе с тем, определенные претензии могут быть предъявлены и к положениям самого Гражданского кодекса Российской Федерации.
Все, сказанное выше, позволяет сделать вывод об актуальности исследования законодательства и практики государственной регистрации прав объекты нежилого фонда и сделок с ними, что и предопределило выбор автором названной темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Исследование и анализ проблем правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в последнее время все в большей степени привлекает внимание ученых.
В разработку теоретического и практического исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации существенный вклад внесли Т. Е. Абова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, П. В. Крашенинников, A. JI. Маковский, М. Г. Масевич, JL А. Новоселова, К. И. Скловский, В. JL Слесарев, С. В. Степашин, А. М. Эрделевский, В. Ф. Яковлев и другие.
Вопросы правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрабатывались такими авторами, как А. Бегичев, И. Т. Балабанов, В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов, С. П. Гришаев, Ю. Г. Жариков, О. М. Козырь, Т. Н. Нешатаева, В. В. Огородников, М. Г. Пискунова, Н. А. Сыроедов, И. А. Южанов, В. М. Хисанов, В. П. Ярошенко.
Общим вопросам гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены работы.
1 1.
Г. А. Волочецкой, А. Н. Волынцевой, и др.
Проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отдельных субъектах Российской Федерации посвящены исследования П. Б. Галунова3 и С. Б. Пашенько4.
Земельные участки как объекты государственной регистрации прав и сделок с ним были предметом изучения в работах А. В. Акачурина5, Д. С. Бондаренко6 и Др.
Административно-правовые проблемы государственной регистрации прав и сделок с ним рассматривались А. В. Кирсановым7 и В. В. Михольской.8.
1 Волочецкая Г. А. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дисс.. канд. юрид. наук. СПб., 2002.
Волынцева А. Н. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дисс.. канд. юрид. наук. Томск, 2003. '.
3 Галунов П. Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по материалам Южного федерального округа: Дисс.. канд. юрид. наук. М., 2003.
4 Пашенько С. Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте Российской Федерации: Дисс.. канд. юрид. наук. Саратов, 2002.
5 Акачурин А. В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений: Дисс.. канд. юрид. наук. Саратов, 2002.
6 Бондаренко Д. С. Значение государственной регистрации прав на земельные участки в обеспечении эффективности использования и охраны земель: Дисс.. канд. юрид. наук. Москва, 2004.
7 Кирсанов А. В. Административно-правовое регулирование регистрационной деятельности в сфере недвижимости: Дисс.. канд. юрид. наук. М., 2000.
8 Михольская В. В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002.
Вопросы, связанные с государственной регистрацией ипотеки рассматривал А. В. Фадеев.1.
Проблемы деятельности такого субъекта государственной регистрации как учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок посвящены исследования А. А. Завьялова2 и М. В. Константинова.3.
Однако, ранее в литературе, посвященной данной проблематики, не делалось попыток изучения особенностей государственной регистрации такой части недвижимого имущества, как нежилой фонд. Поэтому автором на базе своего практического опыта в указанной сфере и была предпринята попытка осуществить комплексное, фундаментальное исследование по данной проблеме.
Объект и предмет исследования. Объектом являются правоотношения в сфере государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними. Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, касающиеся государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости и сделок с ними.
Цель и задачи исследования
Цель исследования состоит в том, чтобы провести комплексное изучение основных проблем, касающихся теоретических и практических аспектов государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними, а так же выработке рекомендаций по применению и совершенствованию норм российского законодательства в этой области.
1 Фадеев А. В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Дисс.. канд. юрид. наук. Самара, 2002.
2 Завьялов А. А. Совершенствование организационно-экономического механизма государственной регистрации недвижимого имущества: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2003.
3 Константинов М. В. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок как субъект гражданских правоотношений: Дисс.. канд. юрид. наук. Тверь, 2003.
• Для достижения цели необходимо решить следующие взаимосвязанные задачи:
— проанализировать опыт зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе объекты нежилого фонда) и сделок с ним;
— рассмотреть историко-правовой аспект становления и развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России и в частности на объекты нежилого фонда;
— изучить особенности института государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними в системе гражданского права России;
— раскрыть правовой статус субъектов государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними по современному российскому законодательствуопределить понятие «объект нежилого фонда» как объекта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— исследовать особенности государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними;
— провести анализ специфики государственной регистрации обременений прав на объекты нежилого фондавыработать рекомендации по защите прав собственников и добросовестных приобретателей объектов нежилого фонда.
Методологические и теоретические основы исследования. Для разработки темы диссертационного исследования использовались общенаучные и специальные методы познания, в частности наблюдение, сравнение, абстрагирование, моделирование, исторический, сравнительно-правовой, аналитический и другие методы.
Теоретическую базу исследования составили научные работы по общей теории права и гражданскому праву, а так же по другим отраслям юриспруденции. ,.
В целях всестороннего и комплексного подхода к изучению темы диссертационной работы автором были так же использованы разработки отечественных и зарубежных специалистов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна исследования. Диссертация изучает проблемы государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними в Российской Федерации и является одним из первых комплексных монографических исследований, посвященных данной проблематике.
Положения, выносимые на защиту:
1. Обосновывается значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе объекты нежилого фонда: государственная регистрация есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, необходимый для эффективного осуществления частноправовых отношений, обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Деятельность органа по регистрации прав на недвижимое имуществопублично-правовая, осуществляется в силу и на основании определенной законом компетенции, объединяющей в себе как права, так и обязанности по изданию актов и совершению действий в определенных условиях.
2. Утверждается, что государственная регистрация прав на объекты нежилого фонда является одним из элементов юридического состава, порождающего право на объект недвижимости, носит правопризнающий и правоподтверждающий со стороны государства характер. В этой связи предлагается внести изменения в п. 2 ст. 8 ГК РФ в следующей редакции: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, признаются возникшими с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом».
3. Наряду с признанием необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество предлагается отменить обязательную государственную регистрацию сделок с объектами нежилого фонда. В правовом регулировании данных правоотношений целесообразно ограничиться закрепленным в Гражданском кодексе РФ общим правилом о том, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
4. Обосновывается позиция автора, согласно которой при условии отмены государственной регистрации сделок с объектами нежилого фонда целесообразно осуществлять государственную регистрацию лишь вещных прав и обременений, возникающих на основании сделок (в настоящее же время государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, сделки с ним, обременения).
5. Предлагается авторское определение понятия «объект нежилого фонда».
Под объектом нежилого фонда следует понимать единицу комплекса недвижимого имущества, выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для нежилых целей, находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований".
6. В связи с тем, что в российском гражданском законодательстве не установлен правовой режим мест общего пользования в зданиях нежилого назначения, что вызывает различные подходы в правоприменитель^ >й практике, обосновывается необходимость законодательного закрепления режима общей долевой собственности на места общего пользования в зданиях нежилого назначения.
7. Предлагается распространить субсидиарную ответственность государства за вред, причиненный в результате государственной регистрации, собственникам и добросовестным приобретателям любого недвижимого имущества, включая объекты нежилого фонда. В этой связи п. 4 ст? Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изложить в следующей редакции:
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут субсидиарную ответственность за вред, физическим или юридическим лицам, незаконной утратой права собственности на недвижимое имущество в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, наряду с виновными лицами. При этом регистрирующие органы производят компенсацию вреда независимо от их вины за счет казны Российской Федерации в полном объеме с последующим обращением с регрессными требованиями к лицам, виновным в причинении вреда".
8. Обосновывается целесообразность исключения из обязательных условий возмещения собственникам и добросовестным приобретателям причиненного вреда вины регистрирующего органа, предоставив последнему право регрессного требования к лицу, являющемуся виновным в причинении такого вреда.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в исследовании положения и выводы позволяют углубить научные знания о гражданско-правовом регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и могут быть использованы в качестве исходного материала для дальнейшего изучения правовых проблем в данной сфере, а так же в процессе совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и его правоприменительной практики.
Материалы диссертации могут быть использованы при подготовке учебных пособий и в процессе преподавания учебных и специальных курсов по гражданскому и предпринимательскому праву.
Обоснованность и достоверность результатов исследования определяются применявшимися методами научного познания, а также источниковой базой, которая включает в себя нормативные документы, юридическую литературу и периодическую печать. Проанализированы законодательные акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подзаконные нормативно-правовые акты. Также использовались материалы периодической печати.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации опубликованы в ряде статей и материалах международных и российских научно-практических конференций.
Материалы диссертационного исследования и его результаты использованы по месту работы автора — в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области, при подготовке методических и информационных материалов.
Материалы исследования были также использованы в учебном процессе кафедры частного права Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета.
Структура и объем диссертации
обусловлены целью исследования и вытекающими из нее задачами. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и списка литературы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Проведенное исследование проблем государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними позволяют сделать следующие выводы. Попытки законодателя упорядочить отношения по поводу недвижимости в начале 90-х годов явно свидетельствовали о том, что уже тогда существовала реальная потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества. Эта потребность была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимостью в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами РФ и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.
Таким образом, современное российское гражданское законодательство, признав различные, в том числе и частную, формы собственности, пошло по пути цивилизованного регулирования вещноправовых отношений. Важнейшим шагом в этом направлении, несомненно, стало закрепление в ГК РФ 1994 г. основополагающих положений, которыми было восстановлено известное дореволюционному законодательству России деление вещей на движимые и недвижимые и установлена система государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, их ограничение, возникновение, переход. Статья 131 ГК РФ, придав государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правопризнающее значение, впервые за весь послереволюционный период отделила ее от чисто технической государственной регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер.
Системам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в каждой стране присущи свои достоинства и недостатки, однако их внимательное изучение позволит, по нашему мнению, лучше понять особенности системы государственной регистрации в России и пути ее совершенствования.
Сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правовой институт, на сегодняшний день нуждается в изменениях, которые продиктованы сложившейся правоприменительной практикой на территории России. Но, уже имеющаяся нормативная база, бесспорно, свидетельствует об объективной необходимости проведения государственной регистрации, поскольку данные, содержащиеся в Едином государственном реестре прав позволяют оперативно и безошибочно установить собственника объекта, что в свою очередь даёт возможность государству наиболее полно и эффективно реализовывать полномочия как собственника и как органа публичной власти.
Исследовав значение государственной регистрации, можно сделать вывод о том, что она есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, необходимый для эффективного осуществления частноправовых отношений, обеспечения стабильности частного оборота.
Сущность же государственной регистрации заключается в том, что она, являясь одним из элементов юридического состава, порождающего права на недвижимость (специальную стадию, завершающую процесс совершения сделки), носит правопризнающий и правоподтверждающий со стороны государства характер о наличии прав на объект недвижимости.
В этой связи необходимо устранить имеющиеся противоречия в гражданском законодательстве применительно к значению государственной регистрации. В том числе внести изменения в п. 2 ст. 8 ГК РФ, изложив его примерно в следующей редакции: «Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, признаются возникшими с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом».
Проанализировав действующие нормативные акты и различные точки зрения на состав объектов нежилого назначения приходится констатировать, что к объектам нежилого фонда, как правило, относят отдельно стоящие нежилые здания, сооружения и их частинежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части.
Вместе с тем, такое толкование нежилого фонда, на наш взгляд, является не совсем обоснованным.
Рассматривая объекты нежилого фонда с точки зрения ГК и руководствуясь принципом возможности перевода нежилых помещений в жилые и, наоборот, с нашей точки зрения, следует включить в число объектов нежилого фонда нежилые помещения в зданиях нежилого назначения и исключить из этого списка сооружения, т. к. инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций не могут рассматриваться как противостоящие жилым помещениям.
Кроме того, нецелесообразно включать в нежилой фонд вспомогательные и технические нежилые помещения, которые не могут рассматриваться к°к самостоятельные объекты прав.
Автором сформулировано определение понятия «объект нежилого фонда», под которым предлагается понимать единицу комплекса недвижимого имущества, выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для нежилых целей, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований.
Отдельно было рассмотрено правовое положение нежилых помещений в зданиях нежилого назначения. Нежилые помещения являются основой осуществления предпринимательской, экономической, управленческой деятельности предприятий, организаций, учреждений, а также органов власти и пр. Кроме того возможность использования их по многоцелевому назначению определяет сегодняшний стабильно высокий спрос и соответствующий уровень потребительской стоимости нежилых помещений.
Признав нежилые помещения, независимо от их расположения в зданиях различного назначения, самостоятельным объектом права необходимо иметь в гражданском законодательстве нормы, детально регламентирующие правовой режим нежилых помещений.
Имущество, рассматриваемое как общее имущество в здании должно принадлежать всем собственникам помещений в нем, в целях сохранения его эксплуатационной и физической целостности для обеспечения интересов всех собственников помещений и беспрепятственного использования общего имущества для эксплуатации отдельных помещений, находящихся в собственности отдельных лиц.
Представляется, что в силу изложенных причин, решением данной проблемы может быть лишь распространение режима общей долевой собственности сособственников помещений на места общего пользования (общее имущество) в здании нежилого назначения. При этом доля в праве ка общее имущество может быть отчуждена только вместе с самим нежилым помещением и не может быть выкуплена отдельно другим сособственником либо выделена в натуре.
В работе уделено внимание гражданско-правовому статусу субъектов, участвующих в гражданско-правовых отношениях, связанных с государственной регистрацией прав на объекты нежилого фонда, это обладающие надлежащей правои дееспособностью юридические и физические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, являющиеся участниками сделки, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию.
Российская Федерация, субъекты федерации, муниципальные образования и граждане могут иметь следующие вещные права на объекты недвижимости нежилого фонда:
— право собственности,.
— сервитут.
Организации (юридические лица) могут иметь: право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);
— право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);
— право собственности на имущество (кроме предприятий и учреждений);
— сервитут.
В настоящее время, в соответствии с нормами действующего законодательства государственной регистрации подлежат:
• права:
— возникновение права — в случае если вещь является вновь созданной или право ранее не существовало (то, что Федеральный закон «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает в качестве обременений);
— переход права — в случае обретения прав на вещи, уже существующие либо при уступке требований по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК) или переводе долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);
— прекращение права — в случае гибели вещи или прекращении обременений;
• сделки;
• ограничения, обременения.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость) — сделки, не влекущие перехода правдополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные) — смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
Применительно к нежилому фонду регистрация сделки является исключением для сделок с недвижимостью, к числу которых относятся:
А) Сделки об отчуждении, влекущие переход права к приобретателю.
1) договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);
2) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
3) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);
4) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
Б) Сделки без отчуждения, влекущие возникновение обременений права правообладателя.
1) договоры аренды:
— зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды»)1, а также аренды на неопределенный срок;
— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
2) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке),.
В) смешанные договоры, содержащие в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации;
Г) дополнительные (акцессорные) сделки (уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК) — перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК) — соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N59) — отказ одаряемого принять дар до передачи дара или по договору дарения в будущем (ст. 573 ГК).
Проведенное исследование свидетельствует о противоречивости норм, касающихся государственной регистрации прав на различные виды.
1 Экономика и жизнь. 2000. N 24 недвижимого имущества и сделок с ним. Возможно в отношении объектов жилого фонда государственная регистрация сделок объясняется особенной социальной значимостью этих объектов недвижимости и является попыткой обеспечить дополнительные гарантии прав собственников и приобретателей жилых помещений. Логика же законодателя при установлении обязательности регистрации того или иного вида сделок с объектами нежилого фонда не понятна.
По существу, внесение записи о сделке в единый государственный реестр прав является излишней при условии одновременного внесения записи о переходе права (в случае сделки об отчуждении) либо об обременении права (в случае сделки, влекущей возникновение обременение). Тем более, что на практике, в отличии от жилых помещений, раздельная регистрация сделки и перехода права фактически не производится. Для обеспечения публичного контроля и достоверности информации в реестре о правовом статусе объекта недвижимости главным является титул, то есть информация о лице, приобретшем право собственности или иное вещное право на каждый объект либо лице, в чью пользу установлено обременение вещного права. Кроме того, представляется, что момент заключения договора и, соответственно, момент возникновения обязательств у сторон договора должен определяться исключительно сторонами (участниками) договора и не зависеть от решения государства в лице регистрирующего органа.
Таким образом, проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что наряду с признанием необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с объектами нежилого фонда. Причем в правовом регулировании данных правоотношений возможно ограничиться закрепленным в ГК РФ общим правилом о том, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. При этом целесообразно осуществлять государственную регистрацию лишь вещных прав и обременений, возникающих на основании сделок.
Стабильность рынка недвижимости не может быть без эффективной системы защиты, с одной стороны, добросовестных приобретателей недвижимого имущества, зарегистрировавших свои права, а с другой стороны — бывших собственников недвижимости, права которых были нарушены.
Основными направлениями в этой сфере, по нашему мнению, должны быть предоставление возможности бывшим собственникам недвижимости, права которых были нарушены возможность полно и всесторонне защищать свои права, а в случае невозможности виндикации либо полного восстановления прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, государство должно взять на себя ответственность за возмещение причиненного им материального вреда.
Для этого необходимо предоставить государственные гарантии прав участников рынка недвижимого имущества, надежности регистрации прав на недвижимость и доверие к записям реестра, для чего: распространить субсидиарную ответственность государства за причинение вреда собственникам и добросовестным приобретателям любого недвижимого имущества, включая объекты нежилого фонда. исключить из обязательных условий возмещения собственникам и добросовестным приобретателям причиненного вреда вину органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставив данному органу право регрессного требования к лицу, являющемуся виновным в причинении такого вреда.
В этих целях ст. 31 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнить п. 4, который изложить в примерно следующей редакции:
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут субсидиарную ответственность за вред, физическим или юридическим лицам, незаконной утратой права собственности на недвижимое имущество в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, наряду с виновными лицами.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав производят компенсацию вреда независимо от их вины за счет казны Российской Федерации в полном объеме с последующим обращением с регрессными требованиями к лицам, виновным в причинении вреда.
Компенсация производится в случае, если по независящим от них причинам, у собственника и добросовестного приобретателя, от которого было истребовано недвижимое имущество, отсутствует возможность реального возмещения причиненного им вреда за счет средств лиц, виновных в причинении вреда".
