Современная жилищная политика начала формироваться в эпоху перестройки российской экономики, когда создание жизнеспособного рынка жилой недвижимости было признано одной из актуальных задач. В настоящее время характерна передача на региональный уровень существенного количества функций государства, в том числе и в жилищной сфере — это вопросы финансирования региональных целевых программ, разработка региональных нормативно-правовых актов, планирование основных направлений застройки территорий, создание условий для жилищного строительства, порядок распределения жилья и др.
Необходимость совершенствования функционирования регионального рынка жилой недвижимости обуславливается тем, что проблема обеспечения населения жильем в современной России приоритетна, а становление рыночных отношений в жилищном секторе имеет ряд проблем, связанных с неразвитостью экономических отношений и инфраструктуры в данной сфере (таких как постоянный рост стоимости квадратного метра жилья, ведущий, в свою очередь, к снижению обеспеченности населения жильемувеличение количества ветхого жилья и др.), что требует построения новых механизмов регулирования деятельности на региональном рынке жилой недвижимости. От выбора того или иного методического инструментария решения этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы роста жилищного строительства в регионе и мотивация потребительского поведения на рынке жилья.
Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон его функционирования.
Поэтому актуальным и своевременным является решение проблемы совершенствования механизма регулирования регионального рынка жилья как важнейшего элемента его функционирования.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы экономики недвижимости и жилищной экономики среди зарубежных экономистов разрабатывались такими исследователями, как Г. Поляковский, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Г. С. Харрисон, Дж.Р.Страйк, Дж. Дэниелл, Сет Б. Баренс, ДжЛС. Шим, Р. Н. Холт и др. Ими обобщён и систематизирован огромный опыт функционирования рынков недвижимости и жилья развитых стран и внесен значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестиционными механизмами, в том числе механизмами ипотечного кредитования. Среди отечественных работ, посвященных развитию регионального рынка жилой недвижимости и инвестиционно-строительной деятельности, можно выделить исследования Я.А. Реки-тара, В. В. Бузырева, Т. С. Хачатурова, В. М. Агапкина, Б. С. Бушуева, М.И. Ка-менецкого, Н. Б. Косаревой. В работах указанных ученых рассматриваются организационно-экономические аспекты формирования систем управления региональным жилищно-строительным комплексом, исследуется развитие новых форм финансирования и кредитования в жилищном строительстве.
В работах А. Н. Асаула, Ю. П. Панибратова, А. И. Вахмистрова, А. И. Петракова, В.ГТ. Грахова, С. Н. Иванова, A.M. Платонова исследуются научные основы региональной экономики, методологические проблемы развития регионального инвестиционно-строительного комплекса как самоорганизующейся и самоуправляемой системы, стратегии его территориального развития.
Тем не менее, в отечественной экономической науке недостаточное внимание уделяется разработке элементов, составляющих механизм регулирования жилищного рынка с учетом согласования спроса и предложения на рынке недвижимости, хотя решение этих проблем имеет важнейшее социально-экономическое значение. Актуальность, научная и практическая значимость исследования данной проблемы на современном этапе при недостаточной разработанности ее в научной экономической литературе предопределили выбор темы диссертационной работы.
Цель исследования. Целью диссертационной работы является теоретическое обоснование и разработка механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости в целях его адаптации к современным рыночным условиям. Для достижения поставленной цели определены основные задачи 4 диссертационного исследования:
— исследовать теоретические и методологические основы регулирования рынка жилой недвижимости региона;
— провести анализ существующих механизмов регулирования рынка жилой недвижимости;
— выявить и систематизировать факторы, определяющие его функционирование, в том числе спрос и предложение жилья на рынке жилой недвижимости;
— вскрыть резервы повышения предложения жилья на рынке жилой недвижимости;
— разработать механизм регулирования рынка жилья в регионе;
— осуществить апробацию разработанного механизма на примере регионального рынка жилой недвижимости Красноярского края.
Объектом исследования является региональный рынок жилой недвижимости.
Предмет исследования — механизм регулирования рынка жилой недвижимости в современных условиях.
Область исследования — работа выполнена в соответствии с п. 5.6 «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействиемежрегиональная торговля» Паспорта специальности ВАК 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством».
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономикиразработки в области функционирования рынка жилой недвижимости. В ходе исследования изучались категории, принципы, концепции и методы формирования и реализации экономических отношений субъектов хозяйствования на региональном рынке жилой недвижимости.
При решении поставленных задач автором использованы методы сравнительного анализа, группировки, синтеза, системного подхода на основе сопоставления и сравнения теоретического и практического материала, позволившего обеспечить достоверные выводы в диссертационном исследовании.
Информационной базой исследования послужили официальные статистические материалы Федеральной службы государственной статистикиТерриториального органа Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краюрезультаты исследований социально-экономических процессов, проводимых отечественными и зарубежными учебными и научными учреждениями. В процессе исследования использовалась специальная литература, законы и нормативные акты Российской Федерации и ее субъектов, документы стратегического социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, данные сети Интернет.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методического инструментария регулирования рынка жилой недвижимости региона.
Наиболее существенные результаты проведенного исследования, содержащие научную новизну:
— выявлены и систематизированы факторы функционирования регионального рынка жилой недвижимости, обеспечивающие введение механизма регулирования рынка жилой недвижимости региона на основе принципа согласования спроса и предложения жилья;
— вскрыты резервы и условия повышения предложения жилья, определяющие развитие рынка жилой недвижимости региона в краткосрочном и долгосрочном периодах, среди которых выделены: наличие свободных земельных участковвозможность прироста мощности строительных организаций регионавозможность создания коммунальной и транспортной инфраструктурырегиональный строительный финансовый ресурс, складывающийся из разницы рыночной и сметной стоимости 1 кв. м однотипного жилья в различных оценочных зонах региона;
— разработан показатель «индивидуальный индекс доступности жилья», отличающийся от существующих способностью учитывать регулярно осуществляемые расходы, которые ежегодно несет семья, а также стоимость имеющегося у данной семьи жилья и сбережений;
— предложена классификация населения региона на основе признака воз6 можности участия населения в формировании спроса на жилую недвижимость, позволяющая учесть особенности спроса на жилье и факторы, влияющие на его величину для каждой выделенной категории населения;
— разработан механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости, учитывающий необходимость адаптации рынка к параметрам спроса и предложения, вовлекающий в рыночный оборот резервы повышения предложения жилья и создающий условия для прироста жилой площади за счет собственных и заемных средств семей региона.
Практическая значимость работы определяется возможностью использования полученных выводов и практических рекомендаций в ходе разработки программ развития рынка жилой недвижимости региона. Практические результаты могут найти применение: в нормативно-правовой деятельности представительных органов власти субъектов РФ, регулирующих процесс социально-экономического развития рынка жилой недвижимости регионаорганизационно-управленческой деятельности исполнительных органов региональной власти, разрабатывающих программы и планы регионального развитияпрактической деятельности региональных подразделений исполнительных органов государственного управленияпри подготовке специалистов по региональной экономике, государственному и муниципальному управлению.
Предложенный в рамках разработанного механизма дополнительный источник финансирования — целевой региональный строительный финансовый ресурс, позволит увеличить объемы внебюджетного финансирования предложения или спроса жилья при реализации программ жилищного строительства. Образованный на основе его аккумулирования Ресурсный Фонд жилищного развития предлагается использовать в качестве регионального источника финансирования обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, в том числе энергомощностями, кредитования строительных организаций и субсидий семьям, относящимся к малообеспеченной категории.
Апробация результатов исследования. Основные результаты работы докладывались на коллегии краевой администрации, посвященной проблемам обеспечения жильем молодежи Красноярского края (г. Красноярск, 2001 г.), на 7.
XX межрегиональной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Проблемы экономики и менеджмента» (г. Красноярск, 2002 г.), III Межрегиональной научно-практической конференции «Влияние образовательных технологий на развитие регионов» (г. Красноярск, 2003 г.), IV Межрегиональной научно-практической конференции «Электронный университет как центр развития интеллектуального потенциала Красноярского края» (г. Красноярск, 2004 г.), региональной научно-технической конференции студентов и аспирантов «Экономика и менеджмент в строительной индустрии» (г. Красноярск, 2007 г.), VII межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, информатики и права» (г. Красноярск, 2007 г.).
Реализация результатов исследования. Исследования по диссертации выполнялись на основе гранта отдела науки и образования администрации Красноярского края (код ГРНТИ 06.00.00, 2000 г.). Результаты диссертационных исследований были учтены при разработке краевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001;2005 годы».
Методические положения данного диссертационного исследования используются в учебном процессе кафедры «Экономики и финансов» Института архитектуры и строительства Сибирского федерального университета, кафедры «Экономики и менеджмента» Красноярского филиала Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 статей общим объемом 3,7 усл. п.л. (доля автора — 2,6 усл. п.л.).
Структура и объем диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 187 наименований. Содержание работы изложено на 145 страницах, иллюстрировано 29 таблицами и 23 рисунками. В приложения к диссертации вынесены статистические сведения о функционировании рынка жилья и социальных показателях Красноярского края в динамике по годам и схемы взаимодействия участников ипотечного рынка.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
В ходе исследования были сделаны следующие выводы и предложения.
1. Оценка теоретических и методологических основ регулирования регионального рынка жилой недвижимости показала, что при существующих нестабильности и высоких политических и экономических рисках, прежде всего инфляционных, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи регулирования, которые требует для своего развития жилищный рынок. При его регулировании необходимо учитывать различную степень чувствительности спроса и предложения на жилье к изменениям условий функционирования на рынке жилой недвижимости.
2. Анализ существующих механизмов регулирования рынка жилой недвижимости показал недостаточную разработанность проблемы согласования спроса и предложения на рынке жилья и позволил сделать вывод о том, что механизм регулирования деятельности на региональном рынке жилой недвижимости должен основываться на адаптации рынка к параметрам спроса и предложения.
3. Анализ особенностей функционирования регионального рынка жилой недвижимости позволил выделить факторы, под влиянием которых формируется спрос и предложение на жилую недвижимость, дополнить факторы физической, правовой, экономической и социальной среды функционирования рынка недвижимости, а также выделить факторы, определяющие информационную и инженерно-технологическую среду функционирования рынка недвижимости.
4. Установлено, что наличие свободных земельных участков, возможность прироста мощности строительных организаций региона, возможность создания коммунальной и транспортной инфраструктуры, региональный строительный финансовый ресурс являются резервами и условиями повышения предложения жилья, определяющими развитие рынка жилой недвижимости региона в краткосрочном и долгосрочном периодах.
5. Предложен вариант классификации населения региона по степени возможности их участия в формировании спроса на жилую недвижимость, дающий возможность определить особенности спроса на жилье и факторы, влияющие на его величину для каждой выделенной категории населения. Вариант классификации основан на использовании разработанного показателя «индивидуальный индекс доступности жилья», отличающегося от существующих способностью учитывать регулярно осуществляемые расходы, которые ежегодно несет семья, стоимость имеющегося у данной семьи жилья и сбережений.
6. Разработан механизм регулирования регионального рынка жилой недвижимости, учитывающий необходимость адаптации рынка к параметрам спроса и предложения, вовлекающий в рыночный оборот резервы повышения предложения жилья и создающий условия для прироста жилой площади за счет собственных и заемных средств семей региона.
7. Апробация предложенного механизма регулирования регионального рынка жилой недвижимости подтвердила его адекватность и практическую значимость для решения проблемы адаптации рынка к параметрам спроса и предложения.
