Методы определения конкурентоспособности продукции на рынке недвижимости и ее повышение посредством развития ипотечного кредитования: На примере г. Москвы

Актуальность исследования. Основные проблемы народного хозяйства Российской Федерации определяются его институциональной и структурной перестройкой, вызванной изменением политической системы государства. Преодоление затяжного экономического кризиса требует эффективного использования рыночных методов управления хозяйственной деятельностью и их адаптации к российской специфике. Экономические особенности различных видов рынка, неодинаковость их развития обуславливают особую актуальность разработки моделей и методов механизма функционирования отраслевых рынков и специфику их изучения. Одной из ключевых проблем оптимального развития рыночного хозяйства является устойчивое обеспечение роста конкурентоспособности продукции.

Выпуск конкурентоспособной продукции — основное условие выхода российской экономики из затяжного спада и обеспечения устойчивого экономического роста. Создание товаров и услуг, в наибольшей мере удовлетворяющих запросы потребителей, становится в условиях господства «рынка покупателя» единственным средством увеличения сбыта продукции и завоевания новых рынков. Усиление международной конкуренции и рост объемов мировой торговли увеличивают важность выпуска конкурентоспособной продукции, как для отдельного предприятия, так и для страны в целом. Для России дополнительную значимость этой проблеме придаёт произошедшее после 1991 года резкое обострение конкурентной борьбы на внутреннем и внешнем рынках с зарубежными фирмами и корпорациями. Российским компаниям приходится в предельно сжатые сроки осваивать методы конкурентной борьбы на насыщенном товарами рынке. В условиях острой международной конкуренции повышение конкурентоспособности продукции становится необходимым условием самого существования российской экономики.

Конкурентоспособность продукции является одним из важнейших комплексных показателей деятельности предприятия. Она определяется эффективностью деятельности всех подразделений фирмы: конструкторско-технологического сектора, производственных цехов, управлений снабжения и сбыта, маркетинговой и финансовой служб. Развитие научно-технического прогресса, изменение и усложнение условий финансово-кредитных отношений увеличивает число факторов, влияющих на конкурентоспособность продукции, вследствие чего возрастает роль комплексного подхода к определению данной категории.

Конкуренция на различных рынках в каждой отрасли хозяйства имеет специфические черты, исследование и учет которых могут значительно повысить эффективность работы по повышению конкурентоспособности продукции. Одним из важнейших секторов экономики является строительство обслуживающее научно-техническое развитие производства и влияющее на рост благосостояния общества. Основополагающий характер потребностей человека, удовлетворяемых строительной индустрией придает её продукции особую социальную значимость. Обеспечение населения жильём всегда было одной из основных социально-экономических проблем России. Доступность жилья для значительной части населения оказывает положительное влияние на социально-психологический климат во всех странах. Строительная индустрия обладает существенными технико-экономическими особенностями, определяющими специфику рынка продукции и формирование её конкурентоспособности. Как многофакторная категория она обусловлена качественными характеристиками строительства, уровнем издержек и прибыли, источниками формирования платежеспособного спроса покупателей.

Проблемам оценки и повышения конкурентоспособности продукции посвящено значительное число научных работ. Исследованием этих проблем занимались такие зарубежные ученые, как Э. Чемберлин, М. Портер, Ф. Хайек, И. Ансофф, Ф. Котлер, Э. Деминг и др., а также известные российские экономисты М. Г. Лапуста, A.B. Гей, Е. А. Горбашко, P.A. Горячев, В.И.

Колпачев, В. В. Окрепилов и др. Однако многие вопросы повышения уровня конкурентоспособности продукции на конкретных отраслевых рынках, создания методов анализа факторов, определяющих конкурентоспособность, остаются неразработанными. Все это обусловливает актуальность темы диссертационного исследования, её теоретическую и практическую значимость.

• Целью исследования является разработка комплексной модели оценки уровня конкурентоспособности продукции на рынке жилья на основе экономико-математических методов, включая схемы ипотечного кредитования и учета риска компаний в современных российских условиях. Это предопределило основные задачи исследования:

— определение категории конкурентоспособности, её развитие, анализ и классификация формирующих факторов;

— исследование особенностей рынка жилья и выявление специфических.

• факторов, определяющих конкурентоспособность продукции;

— теоретическое обоснование принципов использования экономико-математических методов в анализе и оценке уровня конкурентоспособности продукции на рынке жилья;

— разработка модели оценки уровня конкурентоспособности жилья на рынке мегаполиса;

— исследование мирового опыта ипотечного кредитования как важнейшего рычага повышения конкурентоспособности продаваемого жилья;

— разработка системы ипотечного кредитования для российских рынков.

• жилья.

Предмет исследования: конкурентоспособность продукции на отраслевых рынках жильяприменение экономико-математических моделей для анализа и оценки уровня конкурентоспособности продукции на различных сегментах рынка мегаполисафинансово-экономические аспекты использования ипотечного кредитования для повышения конкурентоспособности продукции на московском рынке жилья.

Методы исследования: экономико-математические, статистические, экспертно-социологические, а также методы экономического анализа проекта ипотечного кредитования, риска и потенциального спроса на продукцию.

Объект исследования: московский рынок жилья и экономико-финансовая деятельность строительных организаций.

Научная новизна исследования состоит в разработке на основе комплексного анализа факторов алгоритма оценки уровня конкурентоспособности жилья, выявлении основных закономерностей формирования цен на различных сегментах жилищного рынка мегаполиса, формулировке практических рекомендаций по повышению конкурентоспособности продукции с использованием ипотечного кредитования и минимизацией риска.

Личный вклад автора в разработку проблем, вынесенных на защиту, заключается в следующем:

1) Уточнено определение конкурентоспособности продукции с учетом технико-экономического уровня производства, конкуренции, а также требований продавца, покупателя и условий продаж;

2) Определены особенности рынка жилья, классифицированы и ранжированы факторы, влияющие на конкурентоспособность продукции;

3) Обоснована теоретическая возможность и достоверность использования экономико-математических методов для анализа и оценки уровня конкурентоспособсности продукции на рынке жилья;

4) Разработана комплексная модель определения уровня конкурентоспособности жилья с использованием регрессионного и кластерного анализа;

5) Осуществлено применение разработанной программы на различных сегментах рынка жилья в г. Москве.

6) На основе исследования мирового опыта создана система схем ипотечного кредитования и организации финансирования ипотеки для российского рынка жилья.

7) Разработан алгоритм и создана программа расчета финансовых потоков ипотечной фирмы, действующей самостоятельно или во взаимодействии со строительной организацией.

8) Разработан алгоритм анализа рисков, связанных с ипотечным кредитованием в российских условиях. Проведен пробный анализ для разработанной системы ипотечных схем.

9) Разработана модель анализа доступности и экономической целесообразности для населения Москвы использования ипотечных схем при приобретении квартир и проведен пробный анализ для сегмента рынка двухкомнатных квартир.

Практическая ценность. Результаты работы дают возможность:

— Проводить анализ и определять уровень конкурентоспособности продукции на рынке жилья мегаполиса, оценивать степень влияния различных факторов на конкурентоспособность на различных сегментах рынка;

— Прогнозировать и планировать потенциальный спрос на ипотечные услуги со стороны населения;

— Рассчитывать уровень риска ипотечного кредитования;

— Определять динамику финансовых потоков, связанных с реализацией программ ипотеки.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений, содержит 188 страниц машинописного текста.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В соответствии с поставленной целью в диссертации отражены результаты исследования проблемы повышения конкурентоспособности жилья, представлена разработанная модель оценки её уровня. Также в исследовании подробно изучена совокупность проблем связанных с ипотекой. Разработаны модели и алгоритмы оценки привлекательности ипотечных схем для населения, риска ипотечного кредитования, динамики финансовых потоков, предложены новые схемы финансирования проектов ипотечного кредитования. В целом проведенное в диссертации исследование привело к следующим результатам: 1. Основные факторы, влияющие на конкурентоспособность продукции, классифицированы в работе следующим образом:

Группы факторов.

1. Качественные 2. Стоимостные 3. Факторы имиджа.

1.1. Качество продукции 2.1. Цена товара 3.1. Имидж фирмы.

1.2. Наличие 2.2. Расходы на 3.2. Имидж страны сертифицированной эксплуатацию и изготовителя системы управления послепродажное качеством обслуживание.

1.3. Качество 2.3. Форма расчетов 3.3. Престижность послепродажного сервиса торговой марки.

2. Отмечено, что в последней четверти 20-го века фактор наличия сертифицированной системы управления качеством приобрел большое самостоятельное значение. Если в 50-е-60-е годы влияние этого фактора на конкурентоспособность продукции было опосредованным, а именно: наличие системы управления качеством продукции позволяло выпускать товар лучшего качествато в настоящее время все больше потребителей (как корпоративных, так и частных) при выборе товара принимают во внимание наличие подобного сертификата. В 20-м веке также повысилась значимость фактора формы расчетов. Все более широкое распространение лизинга и иных форм кредитования привело к тому, что на многих рынках такие формы расчетов вошли в обычаи делового оборота и стали необходимы для реализации продукции.

3. На основании проведенного исследования предложено следующее определение: Конкурентоспособность является характеристикой возможного объёма продаж товара на определённом конкурентном рынке в определенный период времени по цене, приносящей предприятию как минимум нормальную прибыль при определённых внешних условиях.

4. На основании исследования особенностей рынка жилья выявлены специфические факторы, влияющие на конкурентоспособность продукции на данном рынке. Так, одной из основных групп факторов становятся факторы, характеризующие месторасположение объекта недвижимости. Данная группа параметров не относится к показателям качества квартиры или дома, но очень существенно влияет на качество жизни в них, и, следовательно, на потребительский выбор.

Группы факторов.

Стоимостные Факторы качества Факторы района проживания.

1. Цена квартиры. 1. Планировка квартиры. 1. Экологическое состояние района.

2, Схема оплаты за квартиру. 2. Тип дома (панельный, кирпичный). 2. Удаленность от делового центра.

3. Расходы на коммунальные услуги. 3. Наличие дополнительных удобств (гараж, балкон, качество мест общего пользования в доме и т. п.) 3. Наличие развитой инфраструктуры.

5. С целью создания модели оценки уровня конкурентоспособности продукции на рынке жилья исследованы основные существующие группы методов анализа (методы экспертных опросов, социологические методы и методы экономико-математического моделирования). Анализ показал, что высокая степень соответствия особенностей московского рынка жилья модели «эффективного» рынка делает целесообразным использование экономико-математического моделирования для анализа конкурентоспособности.

6. На основании опросов риэлтеров и социологического анализа, проведенного «Национальным институтом социально-психологических исследований» на выставке «Жильё — 2000», были выделены следующие 9 факторов, оказывающих наибольшее влияние на конкурентоспособность продукции: экологическое состояние (Эк.), уровень развития инфраструктуры района (Инф.), расстояние от центра города (У.Ц.), расстояние от ближайшей станции метро (У.М.), престижность района (Пр.), наличие дополнительных удобств (Доп. У.), расположение квартиры в доме (этаж), площадь кухни (М.К.), жилая площадь квартиры (М.Ж.).

7. Методом «шкалирования» каждому качественному параметру определенной квартиры присваивается число (от 1 до 5), выбранное на основании экспертных оценок. Полученная в результате шкалирования матрица исходных значений использовалась в дальнейшем для корреляционного, регрессионного и кластерного анализа. В результате расчета коэффициентов парной корреляции была получена следующая матрица:

У.М. У. Ц. Эк. Доп. У. Пр. Инф. Этаж М. Ж. М.К.

У.М. 1 0,378 907 -0,10 479 -0,40 556 -0,35 155 -0,4 957 -0,4 019 -0,108 719 0,3 352.

У.Ц. 0,378 907 1 -0,176 917 0,112 486 0,190 393 0,234 868 0,130 178 -0,152 054 0,33 782.

Эк. -0,10 479 -0,176 917 1 0,64 855 ШШЙР ИР®- -0,38 779 0,181 307 -0,41 463.

Доп. -0,40 556 0,112 486 0,64 855 1 0,70 258 0,91 841 0,86 637 -0,9 606 0,93 141.

Пр. -0,35 155 0,190 393 0,663 437 0,70 258 1 ЙШШ -0,20 269 0,92 859 -0,14 992.

Инф. -0,4 957 0,234 868 0,667 497 0,91 841 0,91 035 1 0,1 182 0,44 449 -0,24 404.

Эт. -0,4 019 0,130 178 -0,38 779 0,86 637 -0,20 269 0,1 182 1 -0,14 368 0,48 977.

М.Ж. -0,108 719 -0,152 054 0,181 307 -0,9 606 0,92 859 0,44 449 -0,14 368 1 -0,44 564.

М.К. 0,3 352 0,33 782 -0,41 463 0,93 141 -0,14 992 -0,24 404 0,48 977 -0,44 564 1.

8. Для оценки степени влияния указанных девяти факторов на конкурентоспособность жилья в работе был проведен регрессионный анализ влияния на рыночную цену различных факторов. Полученное уравнение регрессии имеет следующий вид:.

Ц 1м2= 2118,7−17,5*У.М.-116,3', еУ.Ц.-46,5*Эк.-62,6*Д.У.-2,2*Пр.-52,4*Инф.

0,3 *Р.К.-14,6*М.Ж.-1,3 *М.К.

9. Результаты расчета показывают, что наибольшее влияние на потребительский выбор оказывает удаленность жилья от центра города. Влияние этого фактора почти в 2 раза превосходит значимость, следующего по важности показателя — дополнительных удобств. Несколько слабее влияют на цену экологическое состояние района и уровень развития инфраструктуры. Влияние факторов удаленности от станции метро и жилой площади квартиры в 3−4 раза меньше, чем факторов экологии и инфраструктуры. Оставшиеся три фактора (престижность, расположение квартиры и площадь кухни) оказывают менее значительное влияние на стоимость квадратного метра жилья.

10.Для выделения однородных сегментов в диссертации был использован односвязывающий метод кластерного анализа. В результате кластерного анализа рынка жилья были выделены семь кластеров. Дальнейшее исследование показало, что решающее влияние на потребительские предпочтения для квартир отдельных кластеров оказывают те же факторы, что и для всей совокупности в целом. Существенно выделяется только один из кластеров, в котором решение потребителей очень сильно зависит от близости жилья к станции метрополитена.

1 ¡-.Высокая точность получаемых результатов позволяет рекомендовать предложенный метод анализа для практического использования. В работе созданы необходимые программные средства для реализации алгоритма определения конкурентоспособности продукции.

12. В работе проведен предварительный анализ перспектив развития в России ипотеки. Выявлены значимые факторы, способствующие развитию данного рода финансовых услуг.

13. В диссертационном исследовании разработаны «комплексы» ипотечных схем, возможных для использования на российском рынке жилья. За основу для определения условий кредитования были взяты результаты опроса посетителей выставки «Жильё-2000» и действующие условия кредитования населения в крупнейшем российском банке, «Сбербанке РФ», а также условия, предлагаемые банками, сотрудничающими с фондом «США-Россия». Расчеты произведены с учетом возможностей реализации ипотечных проектов Коммандитным Товариществом «ДСК-1 и Ко», которое является одним из основных продавцов на первичном рынке московской недвижимости.

14.В диссертации разработана модель предварительного анализа предлагаемых схем ипотечного кредитования. Исследована возможность финансирования ипотечных кредитов из различных источников. Проведен расчет динамики денежных потоков в стационарной ситуации (под стационарностью в данном случае понимается равномерность привлечения новых вкладчиков).

В диссертации предложена программа, позволяющая проводить расчеты, как для стационарного, так и для нестационарного случая. Вместо применяемых в бизнес-планировании программ, на наш взгляд, необходимо разработать специализированный алгоритм расчета и реализовать его в программе, что обусловлено двумя причинами. Первая связана с тем, что специфичность системы вкладчиков-заемщиков в «германской» ипотеке не удается описать в рамках стандартных программ финансового планирования. Вторая причина обусловлена сложностью сочетания различных источников финансирования, в том числе нетрадиционных, таких как дисконтные продажи в рамках стандартных программ.

15.Анализ результатов пробного варианта предложенной системы схем ипотечного кредитования «немецкого» типа свидетельствует о том, что на стадии развития системы потребуется значительное отвлечение средств строительной организации. Для стабильного функционирования проекта предположительно должно быть отвлечено до 2,7 млн долл. из собственных средств застройщика. Тем не менее, на 12-ый год отпадает необходимость в товарном кредите за счет собственных средств, поскольку к этому сроку проект может функционировать за счет суммы привлеченных средств и чистой прибыли, полученной от реализации ипотечной программы. Так, по ДСК-1 максимальное отвлечение собственных средств составило 2,8 млн долл.

16.В условиях развития в Москве ряда ипотечных проектов «американского типа» (Сбербанк, Фонд «США-Россия») для строительных организаций становится актуальным использование открытых ипотечных схем для увеличения потока заёмщиков. В разработанной автором программе предполагается одновременное функционирование 12 схем ипотечного кредитования «американского» типа, отличающихся друг от друга условиями кредитованияпокупателям предоставляется широкий выбор вариантов, учитывающих их различную покупательную способность. В качестве основного источника финансирования предполагается привлечение средств населения посредством дисконтных продаж на срок от одного года до пяти лет. Помимо этих средств для развития ипотечного кредитования планируется использование собственных средств строительной организации.

17.В диссертационном исследовании проведен анализ возможных потерь при невыполнении частью заёмщиков своих обязательств. При проведении анализа заемщики — банкроты были подразделены на две группы: к первой относятся те заемщики, которые не смогли исполнить свои обязательства в силу объективных обстоятельств («тип1»), а ко второй — те заемщики, которые изначально не собирались выполнять свои обязательства («тип2»). Расчеты показали, что даже при незначительной доле заёмщиков второго типа объёмы страховых выплат составят порядка 3−7% от стоимости квартиры. Эти результаты свидетельствуют о том, что развитие ипотеки в РФ возможно при условии решения юридических вопросов, связанных с правом кредитора реализовать предмет залога.

18.В работе проведен расчет влияния на экономическую эффективность предоставления отсрочек в погашении кредита на определенный срок, за который клиент смог бы восстановить свою платежеспособность в случае её временной утраты. Анализ показывает, что даже в наименее благоприятном случае рентабельность ипотечного кредитования снижается с 18−25 до 17,518%. Незначительный уровень снижения рентабельности свидетельствует о том, что предоставление подобных отсрочек не нанесет существенного ущерба экономической эффективности ипотечного кредитования.

19.В диссертации рассмотрена проблема доступности для населения Москвы предлагаемых схем ипотечного кредитования и его привлекательности по сравнению с арендой квартир. Анализ показывает, что ипотечное кредитование для заёмщика выгоднее, чем накопление денежных средств для оплаты полной стоимости квартиры с проживанием в течение срока накопления в арендованном жилье стоимостью 150 долларов в месяц.

20.Для определения доступности ипотечных схем для населения предложена аппроксимирующая функция доходов населения Москвы. Данная функция построена с использованием метода нелинейного регрессионного анализа по данным Госкомстата за последние 5 лет. Проверка выявила достаточно высокую точность нелинейного метода по сравнению со стандартным линейным регрессионным анализом или аппроксимацией квадратичной функцией.

21.Результаты проведенного исследования убедительно доказывают наличие в Москве значительного потенциального спроса на ипотечные услуги.