Методы оценки эффективности проектных решений при строительстве жилых и общественных зданий в условиях рынка

Социально-экономические реформы, проводимые в России, привели к радикальным переменам в жизни обществаизменился весь комплекс социальных условий жизни населения, у большинства населения формируются принципиально новые ценностные ориентиры. Появился рынок жилья, начали развиваться негосударственные учреждения социально-культурных отраслей.

Вместе с тем, хронический недостаток бюджетных средств ограничил возможности государства в проведении социальной политики, в том числе выделение средств на развитие материальной базы социальной сферы в целом. Снижаются объемы ввода в действие жилых домов и объектов социально-культурного назначения.

Социальная политика в Российской Федерации примерно до середины 90-х годов была ориентирована преимущественно на наращивание удельного веса социальных расходов в совокупных расходах государства. Как один из результатов этой политики, материально-техническая база — жилищно-граж-данской сферы — была ориентирована практически на единственный усредненный критерий ускорения обеспеченности населения каждым видом учреждений и предприятий в расчете на 1000 жителей, при снижении расхода ресурсов на строительство объектов в расчете на 1кв. м. общей площади.

При этом повышение эффективности как социальных программ в целом, так и на отраслевых уровнях оказалось на втором месте.

В современной теории и практике оценки эффективности проектов произошел разрыв между традиционными методами технико-экономической оценки проектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности проектов производится по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигнутого уровня качества строительного объекта в системе статичных показателей или по критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат, индекса доходности и т. п., т. е. в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однако инвестор уже на предпроектной стадии должен не только знать конечные результаты инвестиций, но и иметь представление о факторах, влияющих на повышение рыночных показателей будущего проекта, (объекта) о его архитектурно-строительных вариантах проекта, различающихся по технико-экономическим показателям и способствующих повышению эффективности.

Решение этой задачи непосредственно пересекается с задачами повышения эффективности затрат в развитие и содержание, как жилшцно-граждан-ской сферы в целом, так и каждого объекта этой сферы. Именно от повышения эффективности материальной базы зависит, с одной стороны, рациональное расходование всех видов ресурсов (финансовых, материальных, трудовых), с другой, — «отдача» этой сферы в процессе реализации её потенциала как результата данного объема ресурсов. При этом речь должна идти обо всех видах эффективности: экономической, коммерческой, бюджетной, а также социальной и экологической. На сегодня блоки, характеризующие технико-экономическую и финансовую эффективность проекта оказались различными.

Сложная задача — вывести инвестиционно-строительную деятельность из глубокого кризиса стоит перед всей строительной деятельностью. Этим заняты практически все институты и ученые страны, занимающиеся вопросами экономики строительства. Вопросы эффективности капитальных вложений, в том числе в развитии жилищного строительства и социально-культурной инфраструктуры исследуются в ЦНИИУСе, ЦНИИЭП жилища, МНИИТЭП, на кафедрах вузов — в Московском Государственном Строительном Университете, Государственной Академии Управления, Московском Институте Коммунального Хозяйства и Строительства, в Центре инвестиционного проектирования Международной Академии инвестиций и экономики строительства и др.

Вопросы эффективности строительства исследованы в работах: В. Бе-ренса, Г. Берла, П. Киршнера, Н. Олдуэна, П. Хавранека, Г. Харрисона, ДЖ. Фридмана (США), Д. Коссена (Швейцария), С. Класа (Швеция), Э. Дрозе-мейера (Германия) и других, российских экономистов: JI. И. Абалкина, Г. П. Алексейчука, В. С. Асанова, Б. К. Бабасова, В. И. Воропаева, А. А. Горбунова, В. А. Епифанова, С. И. Кабаковой, С. Е. Капранова, А. Н. Кирилловой, В. В. Клакоцкого, В. А. Климова, А. Е. Когута, В. С. Кулибанова, Л. А. Курач, С. Н. Ларина, Л. Н. Лепе, В. Н. Лившица, В. С. Резниченко, Я. А. Рекитара, В. Е. Рохчина, А. А. Сегединова, Р. А. Сетдикова, Н. И. Степанова, Ю. А. Суханова, Т. С. Хачатурова, В. 3. Черняка, Г. П. Чубарука, В. Д. Шапиро, В. А. Яковлева и других.

Базируясь на современных исследованиях российских и зарубежных экономистов, а также на оценке эффективности объектов жилищного и социально-культурного строительства, в диссертации усовершенствованы методы этой оценки, ориентированной на условия рынка.

Целью диссертационной работы является совершенствование методов оценки эффективности строительства жилых и общественных зданий на предпроектной и проектной стадиях в условиях рынка.

В соответствии с данной целью автором поставлены и решены следующие задачи:

• определены и систематизированы социально-экономические предпосылки развития объектов жилищно-гражданского назначения в современных экономических условиях;

• проведен анализ тенденций в строительстве и эксплуатации жилых домов и общественных зданий;

• проанализированы и классифицированы основные задачи по оценке эффективности;

• выявлены внешние и внутренние факторы, влияющие на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения;

• обоснованы общие принципы и разработаны методы оценки эффективности проектов жилых и общественных зданий в рыночных условиях;

• предложены методы маркетинговой стратегии и расчета средних коэффициентов определения рыночной стоимости для применения на предпроектной стадии;

• проанализированы пути преодоления инвестиционного кризиса в жилиц що-1ражданском строительстве.

Предмет исследования составляют экономические отношения в процессе проектирования объекты жилищно-гражданского строительства с учетом специфики их адаптирования к рыночным условиям.

Объектом исследования являются жилые дома и общественные здания, функции которых заключаются в удовлетворении потребностей населения с различным платежеспособным спросом в жилье и услугах общественных учреждений.

Методология и методика исследования. Теоретическую и методическую базу диссертационного исследования по выбранной теме составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам экономики жилищно-гражданского строительства.

Научная новизна диссертации заключается в следующем:

• классифицированы задачи по оценке эффективности проектных решений жилых домов и общественных зданий;

• систематизированы факторы и установлено их влияние на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения;

• определены общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях;

• предложена модель по развитию коммерческих и некоммерческих объектов жилищно-гражданского назначения.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные методические подходы и рекомендации позволяют проводить экономическую оценку проектов жилых домов и общественных зданий в системе показателей и ориентиров, обусловленных рыночной экономикой.

На защиту выносятся:

• классификация задач и рекомендации по их решению при оценки эффективности объектов жилшцно-гражданского назначения;

• общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях;

• методика оценки и выбора для строительства объектов жилищно-гражданского назначения на предпроектной и проектной стадии.

Выводы.

1. На основе изучения методической, рекомендательной и инструктивной литературы выявлено, что методы оценки эффективности строительства жилых и общественных зданий не отвечают в полной мере сегодняшним задачам экономики, с одной стороны, по причине принципиально новых ориентиров, объективно диктуемых рыночными отношениями, с другой, — с резко усилившимся дефицитом ресурсов при возрастании потребностей в жилой площади и общественных учреждениях в связи со снижением темпов строительства, а также моральным и физическим старением существующего фонда. В практике оценки экономической эффективности проектов используются главным образом методы технико-экономического или финансового анализа. В диссертации предложены методы объединения технико-экономических критериев оценки с критериями финансового анализа, ориентированные на основные критерии рыночной экономики.

2. Параллельный анализ, предложенный и проведенный в диссертации, позволил установить ключевые моменты (социально-политические, экономические, организационно-управленческие и информационной технологии) влияния как на строительную отрасль в целом, так и на объемы, темпы и качественные характеристики развития жилищного строительства и строительства общественных зданий — экономико-градостроительные, инженерно-экономические, эксплутационные, сбытовые.

3. Определена экономическая стратегия проекта и предложена схема логических связей и последовательности достижения экономических целей, начиная с предпроектпой стадии, обобщенной и проанализированной в системе блоков бизнес — планирования.

4. Усовершенствованы с учетом особенностей жилищно-гражданского строительства принципы оценки эффективности инвестиций: методологические, методические, операционные. Принципы основаны с одной стороны на субъективных требованиях сопоставимости объективности, системности, корректности, методов оценки, с другой, — на объективных требованиях общих и частных условий: ограниченности ресурсов, неограниченности потребностей, избирательности потребностей, а также специфичности проектов (типовых, индивидуальных, инновационных), несовпадения интересов партнеров проекта и потенциальных потребителей, несовпадения по времени затрат и результатов, неполноты информации и др. Механизм оценки предполагает моделирование и проработку вариантов, компьютерную поддержку.

5. Совершенствование методов оценки эффективности жилых домов и общественных зданий позволило разработать рекомендации по оценке вариантов отдельных объектов для различных потребительских условий с разной платежеспособной ориентацией рынка. В отличие от фиксирующего характера оценки затрат, метод поиска рационального варианта усовершенствованный в диссертации, основан на критериях прибыли и самоокупаемости при сочетании платной и бесплатной реализации жилой площади и услуг в общественных зданиях. Суть метода заключена в сопоставлении динамичных затрат и результатов по одному из трех способов: фиксированные затраты сопоставляются с переменными доходамипеременные затраты сопоставляются с переменными доходами. Таким образом инвестору предоставляется возможность выбора варианта здания, наиболее перспективного для конкретных условий строительства.

6. Предложенный в диссертации метод маркетингового исследования и разработки маркетинговой стратегии на предпроектной стадии позволяет оценить целесообразность выбора для строительства в конкретных градостроительных и демографических ситуациях, данного типового проекта или градостроительных условий для индивидуального проекта, по своему экономическому и социальному потенциалу, отвечающего градостроительным условиям и требованиям рынка недвижимости.

7. Результаты предложенных в диссертации методов оценки эффективности жилых домов и общественных зданий позволяют уменьшить зоны экономического риска или предвидеть их на проектной стадии для принятия решений о корректировке проекта с максимальной привязкой его к данному сегменту рынка. В частности, предложена схема распределения жилых зданий и объектов общественного назначения по четырем критериям окупаемости затрат. Прогнозируя будущее экономическое поведение объекта, инвестору предоставляется возможность выбрать сочетание функций для проектируемого объекта, рассчитанного: на получение устойчивой прибылина безубыточную работуна прибыльные виды деятельности внутри бездоходных объектовобъектов не предполагающих коммерческую деятельность.