Актуальность темы
исследования.
Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств является в условиях инфляции залог ликвидного имущества, особенно земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т. п. Именно залог (ипотека) недвижимости в настоящее время гораздо в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, по сравнению с иными предусмотренными законом способами обеспечения обязательств.
По сравнению с ранее действовавшим законодательством (ст. 168 ГК РСФСР) в новом ГК РФ при исполнении обязательства должно приниматься во внимание, прежде всего, условия самого обязательства, а не «указания закона, акта планирования.». Это обстоятельство усиливает значение обеспечительных средств, в том числе и ипотеки в стимулировании надлежащего исполнения обязательств.
Ипотека (залог) недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Она является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и экономических интересов кредиторов.
Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, стали причиной возникновения в науке гражданского права широкой гаммы позиций, взглядов и концепций по вопросам юридической природы различных подходов к квалификации залогового правоотношения и классификации видов залога. Однако, не смотря на значительное число работ, посвященных данной проблематике, вопросы повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, с учетом необходимости ускорения темпов экономического роста российской экономики, пока не стали предметом отдельных исследований. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарий действующего законодательства, либо исследования ретроспективы становления ипотеки как института гражданского права.
В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию представляется важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки гражданского права.
Степень разработанности темы. Институт ипотеки формировался и развивался в рамках российского гражданского права на протяжении многих веков. Вопросы ипотеки привлекали внимание и были предметом исследования в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода: К. Анненкова, Е. В. Васьковского, Д. И. Мейера, К. Победоносцева, И. А. Покровского, В. И. Сергиевича, Г. Ф. Шерешеневича, и др.
В советский период проблем ипотеки недвижимости практически выпала из поля зрения науки гражданского права. Вопросы правового регулирования залоговых отношений исследовались в работах М. М. Агаркова, В. П. Грибанова, А. В. Бенедиктова, О. С. Иоффе, С. М. Корнеева, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, В. Ф. Яковлева и др. Однако большинство этих исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости (земельные участки, иные обособленные природные объекты, а также предприятия, здания, сооружения) являлись общенародной социалистической собственностью.
Вопросы правового регулирования ипотечных отношений в последние годы в юридической литературе также были представлены целым рядом работ1. Кроме того, анализ правовых проблем ипотеки стали предметом.
1 См. напр.: Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. исследования целого ряда диссертаций1. Как правовое явление ипотека стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося уже в России первого опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.
Объект исследования. Объектом исследования явились общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки объектов недвижимого имущества.
Предмет исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку, а также практика ее применения.
Цель и задачи исследования
Целью диссертационного исследования является анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях.
Для достижения цели исследования в диссертации ставились следующие задачи.
1 .Определить юридическую природу ипотеки, получившую закрепление в современном российском законодательстве.
М.: Статут, 1999; Кудрявцев А. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб.пособие. — М.: ВШ. 1998 и др.
1 См.: напр.: Нетишинская Л. Ф. Ипотека как вид залога: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / СГАП. — Саратов, 1997; Прокофьев С. В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Ин-т зак-ва и сравнит, правоведения — М., 2000; Орлова М. М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / В, А МВД РФ. — Волгоград, 2001; Фадеев А. В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / ВА МВД РФ. — Волгоград, 2002 и др.;
2. Развить научное исследование проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотечных отношений — содержание правоотношения, основания возникновения и прекращения.
3. Рассмотреть понятие и содержание договора ипотеки, исследовать порядок его заключения и прекращения.
4. Исследовать отдельные виды особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества.
5. Выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства.
Методологическая и теоретическая база исследования.
В диссертации использовались различные общенаучные методы исследования: диалектический, историко-лингвистический и сравнительно-правовой — преимущественно для оценки понятия и содержания ипотеки (залоге недвижимости). Функциональный анализ позволил выявить сущность ипотечного правоотношения. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.
Научная новизна и положения, выносимые на защиту.
Научная новизна работы заключается в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования гражданско-правовых проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. На основе изучения понятийного аппарата, субъектного и объектного состава ипотечного правоотношения сформулированы и уточнены ряд теоретических положений. Автором предпринята попытка по-новому взглянуть на понятие и сущность ипотеки и ее юридическую природу. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
В частности, на защиту выносятся следующие положения:
1. Ипотечное правоотношение имеет комплексную юридическую природу и представляет собой совокупность субъективных прав обязательственно-правового и вещного характера. Сложный и неоднородный состав ипотечного правоотношения заключается в том, что оно по своему характеру являются не только обеспечительными, но и в случае неисполнения основного обязательства выступает средством защиты и гражданско-правовой ответственности.
2. Ипотечное правоотношение — юридическая связь залогодателя и залогодержателя, возникающая в силу юридического факта — залога недвижимости, выражающаяся в наличии у них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.
3. Недвижимость как предмет ипотеки представляет собой реально существующие, обладающие определенной потребительной стоимостью, не изъятые из оборота материальные объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, вовлеченные в гражданский оборот в качестве объектов особой социальной значимости.
4. ГК РФ допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав для достижения определенных социально значимых целей, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ. Эту потенциальную возможность необходимо реализовывать в строгом соответствии с п. 3 ст. 55 Конституции РФ только посредством включения соответствующих норм в различные федеральные законы. В противном случае установленные ограничения относительно предмета ипотеки будут носить антиконституционный характер. ,.
5. Сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда представляют собой, прежде всего, субъективные права их обладателей. Они являются внешним обременением для собственника или субъекта права хозяйственного ведения, которые, в свою очередь, вызывают определенные ограничения права собственности либо иного вещного права. Момент возникновения ограничения вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом (обременением) иного лица, совпадает с моментом возникновения соответствующего субъективного права.
6. Возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога. Если право залога по договору об ипотеке появилось, но ипотека как обременение по каким-то причинам еще не зарегистрирована, для залогодателя она, тем не менее, считается возникшей.
7. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, документально подтвержденный критерий, максимально гарантировавший исключение различного рода фальсификаций. Именно таким критериям и отвечает дата государственной регистрации ипотеки как обременения. Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может.
8. Давая оценку последствиям прекращения залога, можно отметить два критерия классификации таких последствий. Первый связан с влиянием на прекращение основного обязательства, а второй — степенью материального удовлетворения кредитора после прекращения залога. Указанные критерии являются взаимосвязанными.
9. Концептуальное с экономической точки зрения отличие существующих моделей ипотечного жилищного кредитования заключается скорее в области организационных механизмов их воплощения, нежели в общих принципах построения. В основе системы ипотечного кредитования (независимо от конкретной модели) лежит совокупность прав и обязанностей сторон, обусловленная специфичностью выданного кредита, который обеспечен залогом недвижимости.
10. Данные акта инвентаризации и аудиторского заключения имеют для определения оценки предприятия как предмета ипотеки факультативное значение. В связи с этим стороны договора ипотеки предприятия не связаны содержанием названных документов и вправе руководствоваться при определении цены предприятия как имущественного комплекса принципом свободы договора.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическое значение результатов исследования заключается в том, что разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем изучении проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотечных отношений. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования ипотеки (залога недвижимости). Отдельные результаты настоящего исследования могут быть использованы в качестве методологической основы последующих изысканий по данной тематике.
Апробация и внедрение результатов исследования.
Основные теоретические положения, выводы и предложения, содержащиеся в настоящем исследовании, внедрены в учебный процесс юридического факультета Института международного права, экономики, гуманитарных наук и управления им. К. В. Российского, опубликованы в семи работах, а также стали предметом выступлений соискателя на научных и научно-практических конференциях в Ставрополе, Краснодаре, Самаре, Казани, Элисте.
Структура диссертации. Структура работы обусловлена целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы.
Данные выводы автора, на наш взгляд, представляются дискуссионными. Относительно «излишней диспозитивности» правил п. 2 ст. 340 ГК РФ, ч. 1 ст. 69 и п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке, то следует отметить, что их содержание основывается на закрепленной в ст. 132 ГК РФ правовой конструкции предприятия как имущественного комплекса. Она учитывает специфику состава предприятия, его подверженность изменению в условиях рыночной экономики и конкуренции, предоставляющей право сторонам сделок в зависимости от сложившихся финансово-экономических условий деятельности скорректировать состав предприятия. При этом обеспечивается сохранение основного критерия — пригодность предприятия для самостоятельного выпуска готовой продукции, оказания услуг и т. п.
Заслуживает внимания и противоположная точка зрения на содержание и значение привила ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. Она заключается в следующем: «данная норма является диспозитивной, так как не только в п. 2 ст. 340 ГК РФ, но и в п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке установлено, что договором может быть предусмотрено иное, то есть какие-либо составные компоненты предприятия могут быть выведены из сферы действия права залога при установлении ипотеки на данное предприятие». Диспозитивный.
1 Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М.: Легат, 1995. С. 70 характер нормы ч. 1 ст. 69 Закона призван придать гибкость отношениям сторон".1.
Такой подход предоставляет возможность залогодателю и залогодержателю руководствоваться при определении состава передаваемого в ипотеку предприятия основным принципом гражданского законодательства — принципом свободы договора, позволяющим максимально соблюсти баланс интересов сторон.
Интерес залогодержателя заключается в том, чтобы выделить из имущества должника наиболее ценное и ликвидное имущество для обеспечения определенного долга. Составить такую ценность может совокупность различных объектов в зависимости от профиля предприятия, особенностей рынка сбыта, финансово-экономического состояния предприятия и прочих факторов. Например, если приобретатель предприятия заинтересован в использовании прежнего товарного знака, то и залогодержатель, естественно, будет учитывать это обязательство при определении состава передаваемого в ипотеку предприятия.
Из состава предприятия стороны могут исключить, например, часть устаревшего оборудования, инвентаря, в случае, если намечается техническое перевооружение всего предприятия или его части в период действия договора ипотеки. Для залогодержателя такое имущество не представляет интереса. Залогодержатель же может реализовать такое имущество с учетом износа. В тоже время на приобретенное в период ипотеки новое оборудование распространяется право залога, если об этом указано в договоре.
Следует иметь в виду, что имущество предприятия состоит не только из активов, но и пассивов, иначе говоря, долгов.
Для любого предприятия одной из важных проблем является решение вопросов о долгах. Залогодержатель не заинтересован в том, чтобы все долги.
1 Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под общей редакцией Грачева И. Д. — НОРМА-ИНФА, 1999. С. 219 включались в состав закладываемого предприятия, поскольку при оценке состава предприятия из суммы активов вычитаются пассивы предприятия. Приобретатель должен быть поставлен в такие условия, чтобы долги, возникшие до перехода к нему предприятия, не парализовали использования приобретенного предприятия.
В тоже время исключение всех долгов не отвечает интересам залогодателя. В связи с этим представляется целесообразным вариант, позволяющий исключать из состава предприятия только те долги, которые имеются к моменту заключения договора об ипотеке, так как заложенный залогодателем принцип диспозитивности позволяет сторонам учесть взаимные интересы и тем самым избежать лишних интересов.
Статья 71 Закона об ипотеке предъявляет специальные требования к обязательствам, которые обеспечены ипотекой предприятия. Так, ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, и которое подлежит исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. Договором может быть предусмотрено обеспечение ипотекой предприятия обязательства с менее продолжительным сроком исполнения, однако право на обращение взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения такого обязательства возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора.
Кроме того, п. 1 ст. 70 Закона об ипотеке установлено специальное требование, в соответствии с которым передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Данная норма распространяется только на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы, принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Договор, заключенный с нарушением такого требования — ничтожен.
В Законе об ипотеке содержатся специальные требования к определению состава передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценке его стоимости. Пообъектный состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Инвентаризация производится специальной комиссией, назначенной залогодателем — юридическим лицом, либо залогодателем — физическим лицом. Акт инвентаризации утверждается первым руководителем залогодателя — юридического лица, либо залогодателем — физическим лицом.
Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Акт инвентаризации содержит балансовую оценку материальных и нематериальных активов, входящих в состав предприятия. Независимый аудитор проверяет достоверность инвентаризационной оценки, бухгалтерской отчетности и т. п., производимых залогодателем самостоятельно, и дает заключение о составе и стоимости предприятия, но не балансовой, а рыночной.1.
Однако в соответствии с общим правилом ч. 1 п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке предприятия указывается оценка данного предприятия, определенная по согласию сторон. Это означает, что данные акта инвентаризации и аудиторского заключения имеют для определения этой оценки лишь факультативное значение. Иначе говоря, стороны не связаны содержанием документов и вправе руководствоваться принципом свободы договора, что весьма важно, поскольку в условиях конкуренции на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Куликов А. Особенности заключения договора ипотеки предприятия // Нотариальный вестник. 2000. № 8. С. 14.
Правило ч. 1 п. З ст. 9 Закона об ипотеке распространяется на всех субъектов предпринимательской деятельности, как собственников имущества, так и владеющих им на праве хозяйственного ведения. Собственники предприятий в случаях несогласия с рыночной оценкой' предприятия аудитором, затруднений самостоятельно определить цену предприятия могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.
В тех случаях, когда собственником предприятия является индивидуальный предприниматель, вместо бухгалтерского баланса к договору по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) прилагается его ежегодная налоговая декларация в совокупности с отчетами перед внебюджетными фондами.
Согласно Закону об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. При неисполнении данной обязанности залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченной ипотекой обязательства или изменений условий договора.
Следует отметить, что по сравнению с ГК РФ, Закон об ипотеке наделил залогодателя широкими правами по распоряжению имуществом, входящим в состав заложенного предприятия. Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель имеет право отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом им распоряжаться только с согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором.
В свою очередь в соответствии с п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, входящее в состав предприятия, сданное в ипотеку, и иным образом распоряжаться таким имуществом, вносить изменения в его состав, если это не приводит к снижению общей стоимости имущества и не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя нельзя передавать в залог имущество, которое относится к предприятию, заключать сделки по отчуждению недвижимого имущества предприятия, если иное не предусмотрено договором о его залоге.
Когда залогодержатель не принимает мер по сохранности заложенного имущества предприятия, не эффективно использует его, что может привести к снижению стоимости предприятия, залогодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном исполнении обязательства или о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодержателя.
На основании решения суда в порядке такого контроля залогодержатель может быть наделен следующими правами: требовать от залогодателя регулярного представления бухгалтерских или иных отчетных документов, предварительного согласования заключения сделок по поводу имущества предприятияобращаться к собственнику имущества с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятияпредъявлять в суд иски о признании заключенных залогодателя сделок недействительнымиосуществлять другие права, которые предусмотрены ипотечным контролем.1.
Ипотеки земельных участков имеет свои особенности. После революции 1917 года и отмены частной собственности на землю были запрещены все гражданско-правовые сделки с землей, упразднено деление имущества на движимое и недвижимое, а соответственно и разграничение общего понятия залога на залог недвижимости (ипотеку) и заклад недвижимости.
С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 года «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» было подтверждено многообразие и.
1 Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1. С. 16. равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности.
Однако при этом купля-продажа земельных участков не допускалась в течении десяти лет с момента приобретения права собственности. Затем право собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в Законе РСФСР «О земельной реформе» от 24 декабря 1990 г. и в законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. 1.
Восстановление права частной собственности на землю, формирование и развитие частнопредпринимательских структур в сфере аграрного бизнеса, поощрение новых земельных собственников потребовали последовательного применения начал, присущих частному праву, гарантирующему свободу договорного поведения коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств на рынке ипотечного кредитования. Идея создания механизма, обеспечивающего свободное для всех собственников земли владение, пользование и распоряжение землей при сохранении публичных начал регулирования земельного оборота, особенно рельефно выражена в ст. 36 Конституции РФ, устанавливающей, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».
Первое упоминание о возможности залога земельных участков прозвучало в Законе РСФСР «О собственности». Вторично о залоге земельных участков, было упомянуто в Указе Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». Крестьянские фермерские хозяйства получили право закладывать земли в банках под выдачу кредита. Однако это оказалось.
1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416- недостаточно, и залог земель не заработал, так как не было механизма, позволяющего реализовать предоставленное право.1.
В январе 1992 года был введен в действие Закон РФ «О залоге», согласно которого в залог могли передаваться земельные участки, находящиеся в собственности. Порядок осуществления залога должен был определяться земельным и иным законодательством РФ.
В мае 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, который также подтвердил право собственника земельного участка сдавать его в залог земельному банку. О порядке же залога в Земельном кодексе РСФСР не упоминалось. К концу 1992 года ни земельным, ни иным законодательством так и не был определен порядок залога земель. В связи с этим ипотечные отношения практически не получили своего дальнейшего развития. Имевшие место случаи заключения договоров залога земельных участков несли для сторон значительный риск.
В октябре 1993 года Указом Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» вновь была предпринята попытка вовлечь землю в залоговые операции. Конституция РФ 1993 года сняла искусственные преграды в распоряжении земель.
Также большим прорывом в правовом обеспечении залоговых правоотношений явилось принятие, и введение в действие с 1 января 1995 года I части Гражданского кодекса РФ. Земельные участки, а также расположение на них здания, строения, сооружения были отнесены к недвижимому имуществу, залог которого должен был регулироваться законом об ипотеке. В его отсутствие к ипотеке применялись общие правила о залоге, если самим ГК РФ и Законом об ипотеке не устанавливалось иное.
Продолжая развивать ипотечные отношения, 28 февраля 1996 г. принимается Указ Президента РФ № 293 «О дополнительных мерах по.
1 Могусев В. Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир. 1999. № 5−6. С. 79−80 развитию ипотечного кредитования"1. Указ в отношении земельных участков делает важные уточнения. Так, право залога не распространялось на земельные участки, принадлежащие залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, на которых находится здание, строение, сооружение. При обращении на указанную недвижимость взыскания лицо, к которому переходило это имущество в собственность, приобретало право пользования участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Устанавливался запрет на передачу в ипотеку земельных участков из земель особо охраняемых территорий.
В июле 1998 года вступил в действие Закон об ипотеке, основная задача которого — регулировать отношения, связанные с залогом. Законодатели в этом Законе обязаны были затронуть особенности земли как предмета договора ипотеки. В статье 1 Закона об ипотеке указывается, что земельные участки как объекты недвижимости могут быть предметом договора об ипотеке. Одновременно сделана оговорка, что, залог земельных участков может возникнуть лишь постольку, поскольку такой оборот допускается федеральным законом.
Согласно ст. 62 Закона об ипотеке предметом договора о залоге недвижимого имущества могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленные для определенных целей. В качестве таких целей законодатель выделил: садоводство, животноводство, индивидуальное жилищное строительство, дачное и гражданское строительство, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями в размерах, необходимых для их хозяйственного обслуживания.
Как следует из приведенного перечня, закладываться могут земельные участки из земель промышленности, городов и иных поселений, а также земли сельскохозяйственного назначения. При этом законодатель в ст. 63.
СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 880.
Закона об ипотеке ввел ограничения, обозначив перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке. Было установлено, что ипотека не распространяется на земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также на сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища и т. д.) из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых наделов земельных участков личных подсобных хозяйств.
Кроме того, возможность ипотеки земельного участка ограничена также и его размерами. Не допускается залог участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот последние два десятилетия на рубеже веков носил ярко выраженный политический характер. Конституционность такого запрета вызывает споры, однако с точки зрения гражданского права оборотоспособность земельных участков, в принципе должна определяться в большей степени именно земельным законодательством. Здесь сфера действия отраслевых законов разграничена достаточно четко, и противоречий теоретически возникать не должно.1.
В качестве несомненного достоинства следует отметить содержание ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которой оценка земельного участка в договоре об ипотеке не может быть ниже его нормативной цены. Кроме того, по закону требуется также наличие в качестве обязательного приложения к договору копии плана этого земельного участка, который выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
1 Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998. № 10. С.
Вместе с тем существуют определенные сложности объективного и субъективного характера, связанного с вовлечением в гражданский оборот после длительного перерыва объектов, не имеющих до этого рыночной цены. По мнению профессора С. А. Боголюбова «. одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время, это проблема оценки земли. В самом деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не вошел в рыночный оборот. Принципы оценки имеют экономический, а не правовой характер. Однако в отношениях залога оценке земли отводится очень важное место, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли .» 1.
Нормативная цена земельного участка исчисляется исходя из его фактической площади и ряда специальных, натуральных и стоимостных показателей. Устанавливается она решениями органов власти субъектов РФ в порядке и на условиях, предусмотренных Законом РФ от 10 октября 1991 года «О плате за землю» и издаваемыми в развитие его норм правительственными постановлениями к расчетным стоимостным показателям для исчисления нормативной цены земли периодически применяются повышающие коэффициенты.
Данные о нормативной цене конкретных земельных участков должны фиксироваться в учетно-кадастровой документации, которую ведут на местах специальные органы — комитеты по земельным ресурсам, землеустройству. Но на практике зачастую кадастровый учет земель находится в весьма запущенном состоянии, и узнать нормативную цену того или иного участка земли проще путем поднятия налоговой документации: исходя из нормативной цены участка исчисляется земельный налог — «плата за землю». Ориентиром для установления залоговой оценки соответствующего земельного участка может являться, в частности, и заключение независимого оценщика, осуществляющего свою деятельность в.
1 Боголюбов С. А. Земля и право. М.: НОРМА-ИНФА, 1998. С. 286 порядке ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ». Кроме того, могут использоваться также данные аудиторских заключений. Нормативная цена земельного участка должна устанавливаться на момент заключения договора об ипотеке.
Если заложенный по договору земельный участок находится в общей, долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре кз земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью.
Когда договором об ипотеке не установлено иное, при залоге земельных участков право залога на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения не распространяется. Если в договоре нет условия, что находящееся или ' строящееся на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, должно быть заложено тому же залогодержателю.
Залогодержатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения по назначению. Условия пользования ею устанавливаются по соглашению между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом. Залогодержатель участка имеет право без согласия залогодателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на таком участке, на который не распространяется право залога. Если они отчуждаются другому лицу и нет соглашения с залогодержателем об ином, это лицо приобретает право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения.
На заложенном участке допускается также возведение залогодателем зданий или сооружений. Это право залогодатель осуществляет без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. На эти объекты не распространяется право залога, а залогодатель может распоряжаться ими так же, как и при ипотеке застроенного земельного участка. В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменение договора. Если право залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной, с соблюдением закрепленных в нем условий.
При установлении ипотеки на участок, где расположены здания кпи сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.1.
Необходимо отметить, что в соответствии с ГК РФ права залогодержателя при ипотеке земельных участков распространяются автоматически и на целевые принадлежности таких участков: например, ирригационные системы, дренажные сооружения и т. д. Иное может быть установлено договором.
На полученные в результате использования заложенных земельных участков в период ипотеки плоды и доходы право залога распространяется лишь в том случае, если это прямо предусмотрено договором об ипотеке. Залог плодов и доходов хотя и будет вытекать из ипотечных отношений, но сам по себе является не ипотекой, а обычным залогом.
По мнению производителей сельскохозяйственной продукции и сторонников собственности на землю Закон об ипотеке не оправдал возлагавшихся на него надежд, так как из-под действия Закона об ипотеке выведены самые значительные по площади и ценности земли — сельскохозяйственные угодья. Противники же частной собственности на.
1 Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1. С. 15. землю твердо убеждены, что это приведет к спекуляции землей и полному разорению сельского хозяйства.
С экономической точки зрения Закон об ипотеке не может служить основой для привлечения финансовых инвестиций в развитие сельскохозяйственного производства. Некорректен этот запрет и с юридической точки зрения. Следует отметить, что запрет установлен Законом, регулирующим гражданско-правовые отношения, а не земельные, в то время как п. З ст. 129 ГК РФ оборотоспособность земель отнес к сфере действия Закона о земле. Исправить противоречие может либо путем внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс РФ, либо внеся соответствующие поправки в Закон об ипотеке.
Однако к решению земельного вопроса необходим особый подход. Ведь земля не только недвижимое имущество, а, прежде всего, объект природы. На наш взгляд, в регулировании земельных отношений должен превалировать публично — правовой, а не частноправовой элемент. Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо особое внимание уделить поиску достижения оптимального баланса интересов собственника и общества в целом.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Проделанная работа позволяет сделать вывод о том, что институт залога, в том числе ипотека (залог недвижимости) переживает в последние годы своеобразное второе рождение. Это обусловлено развитием рыночных отношений, расширением экономических связей, что требует выработки адекватной правовой базы. В силу этого значительно возросло значение обязательственного права и способов обеспечения исполнения обязательств, среди которых особое место занимает ипотека.
Значительное распространение ипотека получила в крупных экономических центрах России, где такой способ исполнения обязательств рассматривается как наиболее эффективный и гарантирующий права добросовестных участников обязательств. Это обусловлено тем, что там созданы условия для развития ипотечных правоотношений, т. е. действуют специализированные банки и развит рынок недвижимого имущества. В регионах с менее развитым гражданским оборотом, неразвитость залоговых (ипотечных) отношений связана не только с высокими процентными ставками за пользование банковским кредитом или нежеланием давать кредит на достаточно длительный срок. Это обусловлено, еще и недостаточным уровнем правовой культуры, недостатком информации значительного числа граждан об этом правовом институте, хотя о сдаче вещей в ломбард и их последующем выкупе знают многие.
Принятие и вступление в силу Закона об ипотеке практически завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Закон об ипотеке, наряду с ГК РФ, Законами РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», Земельным и Градостроительным кодексами РФ, устранили характерный для первых лет реформ значительную часть проблем правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества.
Действующим законодательством установлено, что предметом ипотеки кроме недвижимого имущества, может быть право аренды. Это, по сути, является введением нового понятия — ипотека права, представляющего собой новеллу для нашей правовой действительности и законодательных традиций. Одним из нововведений Закона об ипотеке является закрепление в нем документа — закладной, используемой при оформлении договора об ипотеке, что является несомненным достоинством Закона об ипотеке.
Использование земельных участков в качестве предмета залога нельзя рассматривать как панацею надлежащего исполнения обязательств, однозначно направленную на повышение эффективности гражданского оборота, поскольку купля-продажа земельных участков сама по себе ничего не прибавляет экономике. Созидательный потенциал ипотеки земельных участков возрастает только при условии появления нового капитала, способствующего более продуктивному использованию земли, оборудования, зданий и сооружений. Используя земельные участки в качестве предмета залога, банки не должны строить свою линию поведения, предполагающую, в конечном счете, приобретение права собственности на предмет залога. Эффективность ипотеки будет иметь место, когда заемные деньги пойдут на финансирование таких видов деятельности, которые принесут доход от создания залогодателем прибавочного продукта. Торговые операции на будущем росте цен на земельные участки в макроэкономическом плане бесперспективны. Именно возвращение кредита банку за счет полученных доходов залогодателем будет способствовать росту экономики. С этой целью необходимо более активно использовать накопленный опыт в целом ряде экономически развитых стран Западной Европы и США.
В соответствии с действующим российским законодательством залогодержателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Однако на ипотечном рынке в настоящее время преобладает тенденция, в соответствии с которой земельные участки в залог, вне зависимости от субъекта права собственности, могут быть заложены кредитному учреждению (банку). При этом не предусматривается каких-либо региональных границ между контрагентами при заключении договоров. Таким образом, как правило, мелкий собственник земельных участков становится перед лицом мелких и крупных банков, которые, являясь сильной стороной в обязательстве, будут стремиться диктовать свои условия по договору залога.
В связи с этим представляется целесообразным законодательно определить наиболее существенные правила взаимоотношений землевладельцев и банков, максимально учитывающие интересы обеих сторон. Это, прежде всего, процентные ставки, а также условия обращения взыскания на предмет залога. Кроме того, в настоящее время необходимо в системе ипотечного кредитования создать предпосылки, позволяющие создать конкурентную среду банкам в вопросах кредитования крестьянских хозяйств. Сельское хозяйство не может обойтись без поддержки государства. В связи с этим государство обязано строить такую экономическую политику в аграрном секторе экономики, которая позволила бы оказать реальную поддержку сельскому хозяйству финансовыми дотациями. Этой цели должны способствовать правовые гарантии обеспечения целевого использования кредитов, одним из которых является право залогодержателя на обеспечение реального и эффективного контроля за использованием предоставленных денежных средств для производственных целей.
Не смотря на особую социальную значимость объектов недвижимости, в том числе жилых помещений, предприятий и земельных участков свободное распоряжение этими объектами, в том числе и передача их в качестве предмета по договору ипотеки для обеспечения исполнения кредитных обязательств, следует рассматривать как неотъемлемое право собственника. Это право должно быть обеспечено в правовом государстве, тем более, что в соответствии со ст. 55 Конституции РФ законодательная власть в Российской Федерации обязана не создавать законы, отменяющие или умаляющие права человека и гражданина.
Правовая конструкция ипотеки (залога недвижимости) по современному законодательству имеет обязательственную природу что, несомненно, в большей мере соответствует требованиям современного экономического оборота. Ипотека обладает лишь некоторыми проявлениями признаков вещного права. Однако это обстоятельство не является достаточным основанием для отнесения ипотеки к вещным правам. Залог не создает никакой прямой и непосредственной связи с имуществом, служащим обеспечением основного обязательства, а предоставляет лишь право на его стоимость. В связи с этим следует признать лишь частично вещно-правовую природу залоговых отношений.
Залог по своей юридической природе носит вещный или обязательственный характер в зависимости от степени приоритетности залогового требования. Если данное залоговое требование является первоочередным, то оно вещное. Если же право залога является второстепенным по отношению к необеспеченным требованиям, тогда залог имеет смешанную природу, обладает чертами и вещного, и обязательственного права, причем вещное право является здесь второстепенным.
Таким образом, на современном этапе развития гражданско-правовых отношений ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства и стимулятор экономического роста не способен в полной мере удовлетворить интересы участников гражданско-правового оборота.
Важнейшим отличием ипотеки от других видов залога является характеризующий ее предмет залога, которым может быть исключительно недвижимое имущество и право аренды на него, а также нахождение предмета ипотеки во владении залогодателя или третьего лица.
Следует признать недостаточно урегулированными некоторые вопросы определения перечня имущества, которое в соответствии с Законом об ипотеке может быть заложено по договору ипотеки. На практике возникает немало затруднений, когда состав заложенного имущества в период действия договора об ипотеке претерпевает изменения. В связи с этим следует более активно использовать наработки, имевшие место в дореволюционном российском праве, которое имело в своем активе весьма эффективные подходы к решению подобных проблем.
Современное российское законодательство об ипотеке обходит вниманием вопрос о так называемом совокупном залоге, который заключается в обеспечении одного и того же (единого) требования несколькими видами недвижимого имущества одновременно. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что установить ипотеку одновременно на несколько объектов законом не запрещается. Более того, специальные нормы о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество предусматривают случаи дробления заложенного имущества и долевые обязательства правопреемников, вытекающие из залога, объем которых определяется соразмерно перешедшей части указанного имущества. Из этого следует, что совокупный залог по российскому законодательству в принципе возможен, однако нормативно не урегулирован.
Современное российское законодательство частично отступило от принципа неделимости залога, сделав возможным установление долевых обязательств правопреемников залогодателя. Однако в связи с совокупным залогом осталось немало неурегулированных законом вопросов. Если изначально ничто не запрещает кредитору обременить залогом несколько объектов недвижимости, принадлежащих должнику, то нуждаются в правовом регулировании порядок оценки этих объектов, определение очередности обращения на них взыскания и их реализации. Когда в данной ситуации требуется заключение дополнительных договоров, необходимо предусмотреть порядок из заключения, распределения в связи с этим между сторонами дополнительных расходов и т. д. Если же считать правовым основанием для государственной регистрации саму норму закона о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другим лицам, то в законе необходимо определить режим осуществления такой регистрации и порядок установления долей в обеспеченном ипотекой обязательства.
Становление и развитие ипотечной системы в Российской Федерации выдвигает перед наукой гражданского права необходимость осуществления глубоких комплексных исследований, направленных на обеспечение прав и законных интересов участников залоговых правоотношений. Решение этих проблем следует строить на основе учета и глубокого анализа накопленного мирового опыта в этой сфере с учетом особенностей переходного периода российской экономики.
