Анализ рынка недвижимости г. Нижний Тагил

Недвижимость, как экономическая категория, представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся здания и сооружения различного назначения вместе с земельными участками, а также участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

В нашей стране долгое время понятие недвижимого имущества было исключено из юридического оборота. И только с началом реформ стало очевидно, что без развития рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно.

После ведения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики. [3]

Хотелось бы рассмотреть развитие рынка недвижимости в именно нашем городе — Нижнем Тагиле.

Но прежде чем перейти непосредственно к анализу развития рынка недвижимости в городе Нижний Тагил, хотелось бы охарактеризовать сам город, ведь это не маловажный фактор, влияющий на развитие рынка недвижимости.

8(19) октября 1722 года считается датой основания Нижнего Тагила, когда на Выйском заводе была получена первая продукция — чугун. Нижний Тагил расположен на восточном склоне Уральских гор, в 20−25 км от условной границы Европы и Азии на высоте 200 м над уровнем моря. Права города Нижний Тагил получил 20 августа 1919 года постановлением Екатеринбургского военно-революционного комитета. [1]

Еще в 1930 году в городе проживало 42 тысячи человек, его жилой фонд едва превышал 220 тысяч км. Метров, 94% домов были деревянными, 85% - одноэтажными. В городе насчитывалось 19 начальных школ, два техникума, два кинотеатра, две больницы, водопровод и канализация отсутствовали. [2]

Сегодня по численности населения и экономическому потенциалу Нижний Тагил входит в число первых 30 городов России. Нижний Тагил занимает 2-е место по численности населения в Свердловской области (361 329 чел.). [1]

С 1 апреля 2008 года площадь Нижнего Тагила увеличилась с 298 до 4106 квадратных км в результате присоединения к Нижнетагильскому городскому округу 22 поселков и деревень.

По данным ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» с начала 2012 года продолжается активность рынка недвижимости в Нижнем Тагиле. Объем рынка растет с каждым месяцем, например, в жилом районе Красный Камень предложение о продаже квартир увеличилось почти в два раза (с 26 в июне до 50 в августе 2012). [4]

В общем по городу наблюдается большой ценовой разбег цен, так нижний ценовой предел 16 846 руб. за 1 кв. м, максимальная стоимость 46 969 рублей за 1 кв. м. Такой разброс цен объясняется многими причинами: престижностью района расположения, особенностями размещения домов внутри жилого района: наличие (отсутствие) в шаговой доступности объектов социальной инфраструктуры и предприятий потребительского рынка, близостью к маршрутам городского транспорта, типом планировок домов и физическим состоянием самой недвижимости.

Спрос как был, так и остается достаточно высоким. Но желающих купить все равно меньше, чем желающих продать. Вместе с тем можно увидеть, что на рынке практически нет покупателей с «чистыми деньгами». Подавляющее большинство сред них — это те, кто, прежде чем купить другую квартиру, сначала продает прежнюю.

Самое главное, что сейчас поддерживает наш рынок, — это ожидание экономического развития нашего города, ведь в городе зарегистрировано 48 предприятий относящихся к разряду крупных и средних промышленных предприятий, которые представляют 13 отраслей экономической промышленности, 3324 предприятия, относящихся к сфере малого бизнеса, 8085 индивидуальных предпринимателей. [1]

Если развитие его экономики не будет успевать за увеличением объема рынка недвижимости, то рынок может встать.

На рынок также сильно могут повлиять новые программы поддержки многодетных семей, бюджетников и других категорий. Если в соответствии с программами это даст новый рост жилищного строительства, то от рынка в целом можно будет ожидать большей активности и, как следствие, повышения роста цен.

Кроме того, на платежеспособность покупателей сегодня серьезно влияют внешние источники, подпитывающие сделки. Предложение от банков ипотечных кредитов в последние год-два сильно увеличилось, особенно последние полгода. Теперь среди них в Нижнем Тагиле почти не осталось таких, которые бы не предлагали ипотеку. А в связи с большой конкуренцией на рынке ипотечных продуктов увеличивается и привлекательность последних. По ним уже есть предложения до 8% годовых. Появились программы с возможностью использования материнского капитала как первоначального взноса. Естественно, это увеличивает количество покупателей, делая их более платежеспособными. Материнский капитал действительно многим дал возможность улучшить свои жилищные условия. И сейчас значительное количество покупателей пользуется именно материнским капиталом. Банки стараются разнообразными путями увеличить количество кредитуемых лиц: путем снижения допустимого возраста, ипотечной ставки, а также «вписыванием» в ипотечные программы «серых» доходов граждан.

Кроме этого, на рынке много военных сертификатов, покупателей по программе «военной ипотеки» и т. д. Все это дает ему очень хорошую поддержку, и позволяет людям решать свои жилищные вопросы.

Одними из наиболее активных на рынке вторичного жилья в качестве покупателей сегодня особенно выделяются семьи, старающиеся расширить площадь своего жилья в связи с рождением детей. К настоящему времени практически завершился долгосрочный тренд, вызванный переездом таких семей из двухкомнатных в трехкомнатные квартиры. Подавляющее большинство покупателей — это наиболее активная часть населения — люди от 30 до 42 лет.

Динамика рынка во многом зависима от развития наших двух крупных предприятий — НТМК и УВЗ, ведь большая часть населения города работает на этих предприятиях. Кроме того, на рынок в следующем году будет влиять один значимый фактор — это смена главы города. Какова его политика будет в этом направлении, никто пока не знает.

Есть еще один фактор, способный внести серьезные изменения, — это принятие закона о рыночной ставке при налогообложении недвижимости. Не факт, что принятие закона приведет к выбросу на рынок множества объектов — никто не любит расставаться с тяжело доставшейся собственностью. Но на что уж точно повлияет увеличение налога на недвижимость, так это на стоимость ее аренды, которая, конечно же, пойдет вверх.

Хочется верить в стабилизацию рынка и снижение стоимости жилья, но в Нижнем Тагиле, на мой взгляд, такого не ожидается…

Но при стабильной экономической ситуации в России и мире, наш рынок ждет активное развитие.

недвижимость рынок жилье

Список использованных источников

1. Отчет № 908/2012 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости"/ ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности»