Совершенствование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Актуальность темы

исследования. В последние годы совершается значительное число действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Московской области за 1 полугодие 2009 г. работниками Управления Федеральной регистрационной службы проведено свыше 649 тыс. регистрационных действий, что на 15,6% больше, чем за аналогичный период 2008 г. (в 2009 г. было зарегистрировано: 542 тыс. прав- 32 тыс. ограничений- 75 тыс. сделок)1. Сравнительный анализ статистических показателей деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показал, что количество регистрационных действий за 1 полугодие 2009 г. увеличилось на 10% по сравнению с показателями 1 полугодия 2008 г. (222 110 и: 201 282 регистрационных действия соответственно)2.

Все это происходит в условиях противоречивости и пробельности правового регулирования.

Понятие «недвижимого имущества» возвращено в оборот в конце XX в. При этом его раскрытие является одним из дискуссионных в законодательстве, правоприменительной практике и научной литературе.

В законодательстве понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» то даются как синонимы, то употребляются порознь без видимой логики. Размыты квалифицирующие признаки этого объекта гражданских прав. Отсутствуют единые классификационные основания, в связи с чем «размывается» само понятие недвижимого имущества.

1 <http://www.шosoblreg.ru/ru/about/news/newsdetail.php?ID=670>

Несовершенна по ряду ключевых моментов действующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В правовых актах и доктрине отсутствует единое понятие государственной регистрации. Декларированные в законе значение и роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество не находят подтверждения в иных актах и отрицательно сказываются на практике. В настоящее время в России действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества, подчас — с разными целями, принципами, субъектами и даже объектами. Системы учета слабо связаны между собой и не позволяют оперативно получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории государства, а также эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета является среди прочего наличие большого количества неучтенных объектов, в т. ч. объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель. Происходит смешение объектов регистрации. Существует противоречивое регулирование регистрационных отношений. Права и обязанности органов государственной регистрации сформулированы в ряде случаев без соотнесения с некоторыми правовыми актами и компетенцией других органов. Нет единообразия в решении вопроса о последствиях нарушения требования о государственной регистрации. В ряде случаев практика нуждается в эффективных способах защиты от самих органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства3 и Исследовательским.

3 Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства образован на основании указа Президента РФ от 5 октября 1999 г. № 1338 «О Совете при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства» по представлению председателей Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. См.: С3 РФ. 1999. № 41. Ст. 4904 (с изм.). центром частного права при Президенте РФ4 и одобренной на заседании Совета 7 октября 2009 г. 5, указано: «По существу должны быть заново созданы и помещены в ГК. общие нормы о государственной регистрации имущественных прав» (Введение. П.7). ч.

Все это обуславливает актуальность темы исследования.

Степень разработанности темы. Отдельные проблемы понятия, состава и правового режима недвижимого имущества, прав на него, в первую очередь, вещных, сделок с ним, а также учета недвижимых объектов и прав на них активно исследуются в научной литературе — с XIX в. по настоящее время. За последнее десятилетие в этой области защищено около 100 диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук и 5 — доктора юридических наук.

Однако постоянно меняющееся правовое регулирование, «перестройка» организационной структуры регистрации, задачи, поставленные Президентом РФ и Концепцией развития гражданского законодательства, одобренной в 2009 г., требуют продолжения исследований, придания им комплексного характера и конкретных предложений по реструктуризации правовых институтов объектов гражданских прав и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель и задачи исследования

Выявленные потребности обусловили выбор цели диссертации — дальнейшее развитие учения о недвижимом имуществе, правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, системная перестройка законодательства в этой сфере.

Достижение поставленной^ цели потребовало постановки и решения следующих задач:

4 Концепция разработана на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». См.: СЗ РФ. 2008. № 9 (часть I). Ст. 3482.

5 См. об этом подробнее: Цивилист. 2009. № 4.

— выявить тенденции становления понятия «недвижимость» и развития правового регулирования соответствующих отношений,.

— унифицировать терминологию в отношении недвижимости,.

— выработать четкие критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу,.

— устранить противоречия в классификации недвижимых объектов,.

— выявить тенденции становления системы учета (регистрации) прав на недвижимое имущество и развития правового регулирования соответствующих отношений,.

— конкретизировать роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество,.

— исключить смешение объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество,.

— повысить эффективность организационного механизма учета недвижимых объектов и прав на них,.

— выработать принципы взаимодействия органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и судов, соответствующие правовому государству,.

— усовершенствовать защиту субъективных прав и законных интересов от неправомерных действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретическую основу исследования составили работы отечественных ученых дореволюционного, советского и современного периодов по вопросам недвижимых объектов и их видов, укрепления (учета, регистрации) прав на них, прав на недвижимое имущество, таких как: В. А. Алексеев, А. П. Анисимов, С. А. Бабкин, И. А. Базанов, М. И. Брагинский, И. Л. Брауде, Л. Ю. Василевская, A.B. Венедиктов, И. Е. Герман, С. П. Гришаев, В. Б. Ельяшевич, Ю. Г. Жариков, А. Б. Карлин, JI.A. Кассо, В. И. Курдиновский, О. М. Козырь, JI.T. Кокоева, П. В. Крашенинников,.

К.П. Победоносцев, И. А. Покровский, О. Ю. Скворцов, С. А. Степанов, Н. А. Сыродоев, Ю. К. Толстой, Е.М. Тужилова-Орданская, В. В. Чубаров.

Информационная база исследования: правовые акты РФ, бывшего СССР и дореволюционной России, устанавливающие правовой режим недвижимых объектов и статус органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулирующие отношения по такой регистрации, судебные акты.

Методы исследованияМетодологическую основу исследования составляет диалектический метод познания и основанные на нем общенаучные методы (исторический, логический, системный), а также частные научные методы (историко-юридический, сравнительно-правовойметод правового моделирования)-и др.

Результатами исследования явились следующие положения, выносимые на защиту:

1. В целях унификации правовой терминологии и адекватногоотражения сущности явлений в правовых актах и доктрине предлагается использовать в отношении недвижимых объектов термины «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» (последний — в отношении имущественных комплексов), а термин «недвижимость» использовать как режим имущества, а не его естественную характеристику.

2. На основе сравнительного анализа правовых актов и правоприменительной практики выделены 3 группы критериевотнесения объектов к недвижимому имуществу, наиболее ярко проявляющиеся в отношении физически недвижимых искусственных объектов: 1) сущностные (прочная связь с землей) — 2) оценочные (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению) — 3) юридико-технические (сопутствующей документации, подтверждающие факт и законность существования объекта).

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"и иных правовых актах предлагается раскрыть каждую из этих групп критериев.

В сущностные критерии предлагается включать: а) наличие фундамента, б) характер фундамента, в) наличие подведенных коммуникаций, г) характер искусственно возведенного объекта, д) срок, на который объект возведен.

Они должны оцениваться в совокупности. Критерии б)-д) являются позитивными, т. е. их наличие служит основанием для признания объекта недвижимым, а их отсутствие не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым. По критерию д) категория «временные» в отношении недвижимых объектов требует легального уточнения срока.

В оценочных критериях предложено различать физическую невозможность перемещения объекта и неэффективность такого перемещения. В первом случае исследуются: а) изначальная предназначенность объекта для перемещения, б) отнесение объектов к капитальным. Критерий б) является позитивным. Во втором случае производится оценка: а) ущерба назначению (через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения и через расходы на перемещение), б) возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения.

Предлагается конкретизировать в законодательстве вид стоимости объекта для сравнения и процент уменьшения стоимости объекта при котором перемещение признается неэффективным.

Для оценки возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения предложено проверять соответствие объекта после перемещения СНиПам, применяемым к данному виду объектов.

С точки зрения гражданско-правового определения убытков производить оценку следует по обоим критериям одновременно.

Юридико-технические критерии требуют документального оформления, для чего необходимо определить государственный орган и его функции.

3. В отношении объектов частного (гражданского) права предлагается по примеру Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» исключить в правовых актах использование термина «земля (земли)» и применять термин «земельный участок».

4. Предложено и обосновано исключение так называемых юридически недвижимых вещей из числа недвижимых объектов.

5. В целях повышения эффективности учета, информационного обмена и удовлетворения прав заинтересованных лиц следует объединить системы кадастрового учета и государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, которые решают единые задачи, близки" по объекту учета, осуществляются одним федеральным органом государственной власти, охватывают однотипные отношения.

6. Предложено и обосновано ограничение государственной регистрации недвижимыми объектами и правами на них, а также отмена регистрации сделок.

7. Обоснована правоподтверждающая роль государственной регистрации, в связи с чем предложено исключить из Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указание на правоустанавливающую роль государственной регистрации и квалификацию ее в качестве единственного доказательства существования права.

8. Во взаимоотношениях судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество должен соблюдаться принципы баланса интересов и законности, в частности, права на основании судебных актов должны регистрироваться на общих условиях, суды обязаны включать в свои акты всю необходимую для государственной регистрации информацию, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество должны-быть наделены правом требовать, а на суды должна быть возложена встречная обязанность давать разъяснения информационно-технических пробелов в судебных актах.

9. В целях унификации юридической терминологии и однозначного правового регулирования обжалования действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество предложено распространить на защиту прав в этой сфере общие принципы и терминологию. Защита прав в сфере государственной' регистрации недвижимых объектов и прав на недвижимое имущество осуществляется4 в юрисдикционной форме в судебном (общем) порядке, — а в случаях, установленных законом, — в, административном (специальном). Стадия досудебного урегулирования конфликта не является обязательной. В. связи с вышеизложенным необходимопересмотреть, унифицировать в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной, регистрации прав на, недвижимое имущество и сделок с ним» и иных правовых актах (в первую очередь,-в Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации пpaв^ на недвижимое имущество, и сделок с ним) основания обжалования действий органов государственной регистрации прав, на недвижимое имущество. Неюрисдикционная форма защиты в связи с наличием элементов публичных отношений не применима.

10. В целях обеспечения наилучших условий для правильного и своевременного рассмотрения дел, специфические особенности которых затрудняют их рассмотрение в другом месте, предлагается установить исключительную подсудность всех споров, связанных с недвижимостью — по месту нахождения недвижимого имущества.

Научную новизну исследования составляют поставленные цель и задачи, полученные результаты. Целенаправленно проведено комплексное исследование понятия и видов недвижимых объектов, систем их учета и учета прав на них с использованием различных элементов сравнительного правоведения: в историческом аспектесравнение теоретических, легальных позиций и позиций, выработанных судамисравнение различных систем учета объектов и прав на них. Предложены системные изменения гражданского права и законодательства в контексте реализации Концепции развития гражданского законодательства РФ.

Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы: при преподавании гражданского и предпринимательского, правапри разработке нормативных актов по вопросам объектов гражданских прав, их учета, государственной регистрации прав на недвижимое имуществов конкретной правоприменительной деятельности, в т. ч. в организации деятельности регистрирующих органов в Российской Федерации и при защите прав на недвижимое имущество в судахв научно-исследовательской работе по другим проблемам объектов гражданских прав, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, взаимодействия различных государственных органов.

Апробация результатов исследования. Основные выводы и положения работы доложены на межвузовской конференции аспирантов «Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования» в Российском университете дружбы народов 20 января 2006 года, тема доклада: «Защита гражданских прав на недвижимое имущество, путем признания недействительным акта государственной регистрации права"6- на Международном конкурсе на лучшую публикацию «Цивилист-2009», победителем которого признан автор настоящей работы .

Результаты исследования нашли отражение в следующих печатных изданиях: Право: Теория и практика8- Российская юстиция9- Цивилист10;

6 Кудухов A.B. Защита гражданских прав на недвижимое имущество, путем признания недействительным акта государственной регистрации права // Материалы научной конференции аспирантов кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов. Выпуск VI. М., 2006. С. 107 111.

7 Кудухов A.B. О государственной регистрации права собственности на памятники // Цивилист. № 1, М., 2010. С. 107−109.

11 12.

Право и государство: теория и практика — Законы России — в работах общим объемом 3,41 п.л.

Основные положения диссертации изложены и обсуждены на заседании кафедры .

Структура диссертации определяется её целями и задачами. Работа состоит из Введения, 3 глав общим объемом в 8 параграфов, Списка использованных источников.