Объект незавершенного строительства как гражданско-правовая категория

Актуальность темы

исследования.

Последствия глобального финансово-экономического кризиса продолжают проявляться во всех сферах деятельности каждого государства, в том числе и России, отражаясь в темпах торгового оборота, уровне доходности совершаемых сделок, рисках финансовых операций, объемах инвестиций и т. п. В итоге многие субъекты предпринимательской деятельности в целях получения максимально возможного экономического эффекта от использования тех объектов, которыми они в данный момент обладают, вынуждены предпринимать дополнительные меры, в том числе вводить в гражданский оборот объекты незавершенного строительства. При этом нередко они сталкиваются с несовершенством норм действующего законодательства и, стремясь обойти их, совершают противоправную деятельность. В частности, на основе ст. 130 ГК РФ, относящей объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, для совершения сделки с таким объектом следует зарегистрировать права на него. Однако при этом в законодательстве отсутствуют критерии, позволяющие квалифицировать объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. В итоге стороны указывают предметом договора «совокупность строительных материалов», на которую впоследствии необходимо зарегистрировать право собственности как на объект недвижимого имущества. Однако судебная практика квалифицирует такие сделки как притворные со всеми вытекающими последствиями.

Сложившееся положение, несомненно, нуждается в тщательном теоретическом исследовании, а нормы, регламентирующие условия и порядок совершения сделок с объектами незавершенного строительства, в законодательном обновлении.

Кроме того, актуальность и сложность разработки избранной темы предопределена отсутствием единого научно-теоретического подхода к 3 понятию объекта незавершенного строительства, выявлению критериев сходства и различий таких объектов с недвижимым имуществом, которые предопределяют содержание и условия договоров, и неизбежно оказывают влияние на практическую деятельность. Анализ судебно-арбитражной практики также свидетельствует об отсутствии общепринятой точки зрения на правовую сущность таких объектов и особенностей совершения сделок с ними.

Степень научной разработанности темы. Общие теоретические проблемы института недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства исследовались в работах таких известных отечественных ученых, как В. А. Алексеев, В. К. Андреев, Е. В. Богданов, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, В. В. Гущин, И. В. Ершова, Т. В. Закупень, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкин, Д. И. Мейер, A.A. Молчанов, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, В. А. Хохлов, Г. Ф. Шершеневич, Е. Д. Шешенин и др.

Особый интерес представляли для автора диссертационные работы и/или авторефераты Э. Ц. Батуевой, P.A. Валеева, Д. С. Некрестьянова, К.К. Шалагинова1, в которых исследуются общие и частные проблемы объектов незавершенного строительства, проводится анализ отдельных аспектов содержания и правовой квалификации этой правовой категории, вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства, формулируются теоретические определения. A.M. Лаптева посвятила свое диссертационное исследование изучению проблем, связанных с понятием и.

1 Батуева Э. Ц. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектами незавершенного строительства, как недвижимым имуществом// Автореф. дисс.. канд. юрид. наук. М. 2010. 23 е.- Валеев P.A. Правовой режим объекта незавершенного строительства // Дисс.. канд. юрид. наук. Уфа. 2007. 198 е.- Некрестьянов Д. С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства // Дисс.. канд. юрид. наук. СПб. 2005. 225 е.- Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика // Автореф. дисс.. канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону. 2009. 32 с. местом б системе объектов гражданских прав имущественных комплексов2, которые являются, по нашему мнению, правовой основой объектов незавершенного строительства. И. В. Черняков в своей диссертационной работе уделил внимание вопросам имущественных отношений в сфере предпринимательской деятельности3. Вместе с тем, проблемы введения в гражданский оборот объектов незавершенного строительства, их правовой статус, признаки сходства и различий с недвижимым имуществом, не получили своего исследовательского решения.

Вышеизложенные обстоятельства, свидетельствующие об актуальности темы, и степень ее научной разработанности предопределили цель, задачи, объект, предмет и структуру диссертационного исследования.

Цель исследования — критическое изучение и систематизированный анализ дискуссионных и мало разработанных вопросов, а также проблем правового регулирования объектов незавершенного строительстваопределение обоснованности и целесообразности действующих норм, регламентирующих правоотношения по поводу объектов незавершенного строительстваформулирование и обоснование теоретически значимых определений, используемых в процессе гражданского оборота объектов незавершенного строительства.

Для достижения указанной цели автором были поставлены следующие исследовательские задачи:

— критически проанализировать содержание термина «имущество», используемого в законодательстве РФ и доктрине гражданского права, выявить его сходство и различие с понятиями «вещь» и «имущественный.

2 Лаптева A.M. Имущественные комплексы в коммерческом обороте // Дисс/.. канд. юрид. наук. СПб. 2010. 173 с.

3 Черняков И. В. Оптимизация правового регулирования индивидуального предпринимательства в Российской Федерации // Дисс.. .. канд. юрид. наук. М. 2003. 163с. комплекс", которые являются основой для формулирования определения «объект незавершенного строительства»;

— осуществить анализ правовой категории «объект незавершенного строительства», выявить ее сущность и проблемы правового регулирования, сформулировать признаки, характеризующие данный объект прав и позволяющие разработать его дефиницию;

— аргументировать вывод о правовом статусе «имущественного комплекса» как объекта правового регулированиядоказать, что объект незавершенного строительства как специфический вид имущественного комплекса может быть предметом купли-продажи независимо от момента начала строительства здания или сооружения, а также объема выполненных работ;

— обосновать вывод, что объект незавершенного строительства может быть предметом сделки, направленной на передачу его во владение, пользование или распоряжение;

— конкретизировать механизм договорного регулирования введения объектов незавершенного строительства в гражданский оборот;

— внести конкретные предложения по развитию теории объектов гражданских прав и совершенствованию законодательства РФ, регламентирующего правовой статус и особенности введения в гражданский оборот объектов незавершенного строительства.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе установления прав на объекты незавершенного строительства и введению их в гражданский оборот.

Предмет исследования составили правовые нормы, регламентирующие статус объектов незавершенного строительства, определяющие особенности установления прав на них и введение таких объектов в гражданский оборотнаучные труды отечественных цивилистов, относящиеся к теме исследования, а также материалы правоприменительной практики.

Методологическая основа исследования. Методология написания диссертации основана на диалектическом методе познания действительности как основном способе объективного и всестороннего познания предмета исследования. В работе использованы общенаучные методы исследования: формально-логические (индукция, дедукция, анализ, синтез, гипотеза, аналогия), восхождения от абстрактного к конкретному, а также специальные юридические методы: сравнительно-правовой, формально-юридический и др.

Указанные методы использованы в их взаимосвязи и взаимообусловленности, что позволило автору комплексно изучить предмет диссертационного исследования. Например, исторический метод применялся в процессе анализа ретроспективы правового регулирования объектов незавершенного строительства. На основе метода сравнительного правоведения исследовано содержание термина «имущество», выявлено его сходство и различие с понятиями «вещь» и «имущественный комплекс». Формально-юридический метод позволил выявить закономерности формирования правовой структуры объектов незавершенного строительства и обосновать вывод о том, что они представляют собой специфический вид имущественного комплекса.

Эмпирическая база диссертационного исследования сформирована путем обобщения и анализа судебной практики разрешения споров по поводу статуса и гражданского оборота объектов незавершенного строительства. В своей практической деятельности в качестве юриста строительной организации автор принимал участие в разработке основных (типовых) договоров, используемых работодателем диссертанта при передаче прав на объекты незавершенного строительства. Эмпирическую основу диссертации также составили различные акты (постановления, информационные письма, определения и т. п.) судебных органов по исследуемой тематике за период 2005;2010 гг.

Научная новизна диссертационной работы выражается в том, что в ней критически проанализированы содержание понятий «имущество», «вещь» и имущественный комплекс", выявлены их сходство и различияна этой основе аргументирован вывод о необходимости совершенствования понятия «имущества», его идентичности с понятием «вещь» и правовом статусе термина «имущественный комплекс» как объекте правового регулированияосуществлен анализ правовой категории «объекты незавершенного строительства», выявлены ее сущность и проблемы правового регулирования, сформулированы признаки, характеризующие данный объект правдоказано, что объект незавершенного строительства как вид имущественного комплекса может быть предметом купли-продажи независимо от момента начала строительства здания или сооружения, а также объема выполненных подготовительных работобоснован вывод, что объекты незавершенного строительства могут быть предметом сделки, направленной на передачу их во владение, пользование или распоряжениевнесены конкретные предложения по совершенствованию законодательства РФ, регламентирующего правовой статус и особенности введения в гражданский оборот объектов незавершенного строительства.

На защиту выносятся следующие положения и выводы диссертационного исследования:

1. Формулируя понятие объекта незавершенного строительства, диссертант исходит из того, что этот объект включает в себя вещи, а также имеющие денежную оценку права, в том числе на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности, необходимые для создания (реконструкции) здания или сооружения. При этом каждый из перечисленных элементов согласно ст. 128 ГК РФ может составлять часть имущества и в своей совокупности эти элементы также являются имуществом.

Такие же объекты входят в содержание понятия «имущественный комплекс», который, несмотря на свое отсутствие в перечне объектов прав статьи 128 ГК РФ, тем не менее, является самостоятельным объектом (см., например, ст. 132, п. 2 ст. 340, п. 1 ст. 607 и др. ГК РФ).

Такое положение дает основание для смешения понятий «имущество» и «имущественный комплекс» в гражданском законодательстве и отечественной цивилистической науке.

В целях преодоления сложившейся коллизии диссертант предлагает правовую категорию «имущество» применять лишь для объектов материального мира или их совокупности, а также материальных благ, которые не отвечают признакам вещей. Предвидя возможные вопросы о соотношении терминов «вещь» и «имущество», отметим — отдельные вещи или их совокупность, а также материальные блага синонимичны понятию «имущество». В то же время под имущественным комплексом следует понимать совокупность вещей (движимых и недвижимых), а также имеющих денежную оценку прав, в том числе на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и др.

2. Вышеизложенные факты предопределили авторскую позицию о квалификации объекта незавершенного строительства как строительного имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения, когда нет готовой вещи как результата строительства (реконструкции), тем не менее, лицо обладает совокупностью движимого и/или недвижимого имущества, а также имущественными и иными правами и обязанностями, необходимыми для создания (реконструкции) здания или сооружения. В зависимости от этого такие объекты следует подразделять на два вида:

— объект незавершенного строительства, включающий недвижимое имущество, является недвижимым строительным гимущественным комплексом, права на который при вводе его в гражданский оборот подлежат государственной регистрации;

— объект незавершенного строительства, в состав которого не входит недвижимое имущество, следует признать двиэюимым строительным имущественным комплексом и, соответственно, права на него не подлежат государственной регистрации.

3. Для уточнения перечня объектов гражданских прав предлагается изменить статью 128 ГК РФ, которая могла бы иметь следующий вид: «К объектам гражданских прав относятся вещи (имущество) — включая деньги и ценные бумагиимущественные комплексыправа, имеющие денежную оценкуработы и услугиохраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность) — нематериальные блага.».

4. В целях единообразного установления и использования поняшя объекта незавершенного строительства как вида имущественного комплекса предлагается дополнить ГК РФ ст. 132.1 в следующей редакции: «Статья 132.1. Строительные имущественные комплексы.

1. Объект незавершенного строительства представляет собой вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения и может включать имущество в виде незавершенного результата строительства, строительные материалы, технику и иные вещи, разрешительную документацию, права на земельный участок, а также имеющие денежную оценку права и обязанности, в том числе связанные с проведением проектно-изыскательских и других работ, заключенными договорами подряда, охраняемыми результатами интеллектуальной деятельности, необходимые для создания (реконструкции) здания или сооружения.

2. Объект незавершенного строительства, включающий недвижимое имущество, является недвижимым строительным имущественным комплексом, права на который при вводе его гражданский оборот, подлежат государственной регистрации.

Объект незавершенного строительства, в состав которого не входит недвижимое имущество, признается движимым строительным имущественным комплексом, права на него не подлежат государственной регистрации" .

5. При введении в ГК РФ статьи 132.1. отпадает необходимость включения объектов незавершенного строительства в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Более того, отнесение таких объектов только к недвижимому имуществу (как показано выше) противоречит сути этих объектов и приводит к смешению понятий имущества и имущественного комплекса.

6. Диссертант оспаривает точку зрения о том, что необходимо легально запретить заключение договоров, предметом которых являются объекты незавершенного строительства4 и аргументирует свой вывод: объекты незавершенного строительства могут быть предметом гражданско-правовых сделок.

Вместе с тем, автор признает, что возможность передачи объектов незавершенного строительства в пользование носит ограниченный характер, который проявляется в том, что объект незавершенного строительства не может использоваться по назначению, предусмотренному для завершенного объекта. Однако полный запрет на передачу незавершенных объектов н пользование, например в аренду, противоречит потребностям гражданского оборота, поскольку существуют ситуации, когда пользование незавершенным объектом может осуществляться.

Теоретическая значимость диссертации — результаты работы могуг быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского и предпринимательского права, касающихся отношений по установлению прав на объекты незавершенного строительства и введению их в гражданский оборотположения, выводы и предложения, содержащиеся в работе, могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право», на их основе которых целесообразно разработать спецкурс и учебно-методические материалы к нему.

4 См., например: Шалагинов К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика // Автореф дисс.. канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону. 2009. 32 с.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования нормотворческими органами содержащихся в диссертации выводов и предложений для совершенствования действующего законодательства в сфере строительного подряда, оформления прав на объекты незавершенного строительства, регулирования оснований и порядка введения их в гражданский оборот. Также теоретические выводы и положения могут быть использованы правоприменительными органами при рассмотрении споров, вытекающих из регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Авторская позиция может быть принята во внимание при разработке локальных нормативных актов субъектами отношений, возникающих в процессе установления прав на объекты незавершенного строительства, а также при введении их в гражданский оборот.

Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации нашли отражение в семи опубликованных работах автора. Кроме того, теоретические и практические предложения, сделанные в работе, используются автором в процессе его практической деятельности, в частности, при введении объектов незавершенного строительства в гражданский оборот и формулировании условий соответствующих договоров.

Объем и структура диссертации определяются требованиями, предъявляемыми к работам такого уровня, целями и задачами исследования, а также особенностями правового регулирования объектов незавершенною строительства. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1 '.

По результатам проведенного диссертационного исследования автору удалось сделать следующие теоретические выводы и на основе некоторых из них разработать и внести предложения по совершенствованию действующего законодательства РФ, в частности: I.

1. Введению в [отечественные законодательные и иные нормативные правовые акты понятия «объект незавершенного строительства» < | предшествовал довольно длительный период использования таких объектов в гражданском обороте,' в частности, путем совершения сделок.

2. В первые годы советской власти недостроенные или разрушенные здания могли сдаваться для достройки или восстановления, если стоимость требующегося восстановления или достройки по определению соответствующего коммунального отдела составляла не менее 30% стоимости всего здания. В этот период предметом залога могло быть всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе право застройки.

I |.

3. В 1949 г. институт застройки был упразднен, поэтому ГК РСФСР.

1 ' • 1 1 1964 г. уже не сдержал1 норм, регламентирующих достройку или восстановление недостроенных или разрушенных зданий, сооружений.

4. В последующие годы, несмотря на провозглашение в законодательстве принципа, что предметом залога может быть всякое имущество, однако установленные в ГК РСФСР ограничения, по сути, исключали объекты недвижимого имущества, в том числе и недостроенные, из залоговых отношений. |.

5. Объекты незавершенного строительства активно используются в «1 деловом обороте многих стран и на международном рынке. I I.

6. Российская Федерация в период перестройки экономики на рыночные отношения ввела незавершенные строительством объекты в гражданский оборот.

7. Федеральный|закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на1 недвижимое имущество и сделок с ним» является первым законодательным 1 актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости и установил нормы, регламентирующие порядок регистрации прав на такие объекты.

8. Несмотря на недостатки правового регулирования, объекты незавершенного строительства активно использовались в условиях зарождающегося рынка. Именно поэтому в Градостроительном кодексе.

Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N190-ФЗ в объекты ' капитального строительства включены не только здания, строения, I сооружения, но и объекты, строительство которых не завершено (объекты.

I I ' незавершенного строительства). Одновременно ст. 130 ГК РФ дополнена таким же видом объектов.

9. Исторический путь становления и развития объектов I незавершенного строительства как гражданско-правовой категории свидетельствует о востребованности их в гражданском обороте.

10. Права на часть объекта незавершенного строительства, которая имеет самостоятельное функциональное назначение, и которая можег эксплуатироваться с 'момента необходимости и возможности ее I использования по 1 функциональному назначению, могут быть зарегистрированы как на самостоятельный объект недвижимого имущества.

13. Сделки с объектом незавершенного строительства могут совершаться независимо от факта регистрации прав на имущественный комплекс или его элементы, объединяющие результат строительной деятельности, права на земельный участок, проект застройки и иное имущество, находящееся па I строительной площадке, а также результаты проектно-изыскательских работ, I разрешительную документацию и пр. При этом степень готовности строящегося здания или сооружения не принимается во внимание.

14. Объект незавершенного строительства вводится в гражданский оборот с момента совершения сделки, направленной на передачу прав на.

I ! I него, в том числе отчуждения или временного пользования. I.

15. Объекты незавершенного строительства являются полноценными объектами гражданских прав и могут быть предметом сделки независимо от I условия прекращения подрядного договора. Этот вывод подтверждается также тем, что в перечне документов, необходимых для регистрации прав на объект незавершенного строительства отсутствует документ, подтверждающий факт прекращения договора строительного подряда.

16. Объект незавершенного строительства переходит в здание или сооружение, являющиеся предметом договора строительного подряда (или I его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение) с момента возникновения у компетентного субъекта права эксплуатации этого объекта в.

I ' соответствии с его функциональным назначением, т. е. с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который определяется датой акта ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению. До подписания такого акта объект незавершенного строительства имеет статус имущественного комплекса независимо от стадии его готовности. I.

17. Субъективное гражданское право осуществляется путем совершения управомоченным субъектом > определенных действий (или воздержания от них) «в 1 целях' 'достижения желаемого результата (удовлетворения своих интересов), а также реализацией права требования соответствующего поведения обязанных лиц. Иначе говоря, термин «осуществление субъективных прав» включает в себя действия (активные или пассивные) самого управомоченного субъекта, а также его право требовать от обязанного лица определенного поведения.

18. Различные субъективные права, как правило, могут осуществляться посредством своего специфического способа, выбор I которого зависит не только от субъективных факторов (например, интереса правообладателя), но и объективных условий (скажем, императивная норма ФЗ). I.

19. ГК РФ по-разному оценивает факт регистрации сделок с.

I > недвижимым имуществом, а именно: применительно к жилым помещениям ставит в зависимость от регистрации заключенность и действительность.

I I.

11 < |, договора купли-продажи! Что же касается сделок с объектами.

I. 1 незавершенного строительства, то договор в отношении таких объектов считается заключенным с момента подписания его сторонами. Диссертант уточнил этот вывод с учетом того, что обосновал существование двух видов строительных имущественных копмлекс’ов.

20. Договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома (его части) следует считать заключенным с момента подписания его ' сторонами, поскольку диспозиция нормы п. 2 ст. 558 ГК РФ содержит I закрытый перечень предметов договора, а именно: жилои дом, квартира, части жилого дома или квартиры. Только для таких объектов договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

21. Практика свидетельствует, что споры о распределении рисков, возникающих в процессе ввода объектов незавершенного строительства в гражданский оборот, являются предметом судебных разбирательств. В целях преодоления регулярно возникающих коллизий предлагается в качестве возможного варианта отражения в договоре строительного подряда условия об этапах работ следующая редакция: «После подписания Акта приемки законченного строительством этапа работ, составляющего часть объекта незавершенного, строительства, заказчик принимает эту недвижимость под свою охрану и несет риск ее разрушения или повреждения».

22. После завершения строительства ипотека на объект незавершенного строительства сохраняет силу и ее предметом будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

I I.

Изменение предмета' ипотеки в период действия договора об ипотеке не I означает ни физической, ни юридической гибели, предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

23. Из перечня способов защиты прав, установленного ст. 12 ГК РФ, учитывая особенности объектов незавершенного строительства, наиболее оптимально использовать следующие:

— признание субъективного права, !

— пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения- 1 ,.

1 | ! I.

— присуждение к исполнению обязанности в натуре, нередко именуемое в литературе реальным исполнением;

— возмещение убытков и взыскание неустойки;

— прекращение или изменение правоотношения используется, как правило, в случаях принудительного расторжения или изменения договора строительного подряда;

— признание сделки ничтожной и применение последствий ее I ничтожности-: 1(' I.

— требование заказчика о передаче ему результата незавершенной.

I 1 работы. 1 I.

24. Крайне необходим Федеральный закон, профессионально выверенный, обеспечивающий прозрачность и — стабильность деятельности инвестиционно — строительного комплекса России в условиях саморегулирования.

25. Выявлена, целесообразность, а иногда и необходимость, I страхования строительно-монтажных рисков, повлекших утрату имущества, вызванных несчастными случаями, и непреднамеренными ошибками, небрежностью и неопытностью персонала и рабочих подрядчика.

I 1, >, ':: ¦ '.