Совершенствование механизма эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях развивающегося земельного рынка

Актуальность темы

исследования. Развитие рыночных отношений в России обусловливает необходимость эффективного функционирования рынка недвижимости. Мировой опыт рыночного хозяйствования позиционирует земельную недвижимость как одну из фундаментальных основ национальной экономики.

В отечественной экономике долгое время единый объект недвижимости законодательно отделен от фактора, определяющего местоположение объекта — земельного участка. На протяжении XX в. в России практически отсутствовал институт частной собственности на землю и рыночных земельных отношений. Безвозмездность наделения земельными ресурсами, административный способ хозяйствования порождали неэффективное, нерациональное использование земли. До принятия Земельного кодекса Российской Федерации 28 сентября 2001 г. в нашей стране отсутствовали полноценная правовая база для формирования рыночных земельных отношений и механизм осуществления права частной собственности на землю, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Всплеск активности в земельном секторе рынка во многом обусловлен сложившейся возможностью перераспределения государственной и общественной собственности.

Становление и развитие земельных отношений ставит перед собственником задачу оценки. Возможность купли-продажи и аренды земли, необходимость развития ипотеки, установления платы за пользования земельными ресурсами (земельной ренты) требуют знания стоимости земельных активов, точная оценка которых способствует правильному и обоснованному принятию управленческих решений.

Три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов. Актуализация рынка проходит здесь наиболее интенсивно, что в большей степени связано с наличием развитой инфраструктуры, осуществлением общественной и коммерческой деятельности, обеспечивающей жизнедеятельность населения, и вероятностью изменения целевого назначения земель. Проблема оценки именно городской земли стоит наиболее остро.

Несмотря на потребности рынка, сложность оценки городской земельной недвижимости состоит в том, что для условий формирования и развития земельного рынка не существует общепризнанной комплексной методики эколого-экономической оценки, учитывающей совокупное влияние факторов стоимости: затратного, доходного, рыночного и экологического. Сложившаяся отечественная практика оценки земель позволяет, ориентируясь на западные теории, рассматривать лишь рыночные и в меньшей степени доходные экономические аспекты, зачастую не учитывая затратные и экологические составляющие.

Западная методология, основанная на развитом и длительно функционирующем земельном рынке, и существовавшие в дореволюционной России оценочные методики не могут быть объективно использованы в настоящих отечественных условиях. Разработанные Министерством имущественных отношений и обязательные к применению «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» содержат массу спорных положений, что порождает бурные дискуссии в профессиональной среде.

Таким образом, исследование критериев комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в условиях формирования рынка и на обозримую перспективу представляются актуальными в теоретическом и практическом аспектах.

Степень разработанности проблемы. Многоаспектный характер исследуемой проблемы требует учитывать не только научные труды, непосредственно посвященные заявленной теме, но и работы, связанные с объединением и дополнением существующих методик.

Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земель поселений в условиях развитого рынка разработаны в трудах зарубежных авторов.

X. Дитериха, И. Ордуэя, Дж. Фридмена, Г. Харисона, Дж. К. Экксрта. В условиях административной экономики существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю, отраженный в работах Н. Бекаревича, Ю. За-рембо, С. Г. Струмилина, и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, — в работах: Г. Бабкова, М. Виленского, А. Степанкова, И. Храброва. Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли частично затронуты А. Г. Грязновой, В. А. Прорвичем, В.М. Рутгайзе-ром, Е. И. Тарасевичем, М. А. Федотовой.

Теоретические и практические аспекты оценки земельной недвижимости находят отражение в работах современных исследователей рынков недвижимости и земли: В. Н. Волкова, П. Г. Грабового, П. Ф. Лойко, А.П. Огар-кова, В. И. Ресина, A.C. Чешева, H.A. Страховой, И. П. Фесенко, В. Н. Рагрина, Ю. А. Цыпкина.

Вместе с тем большинство исследований проблемы оценки городской недвижимости носят разноплановый характер. Рассмотрение отдельных вопросов теоретического и методологического обеспечения процесса оценки земельных ресурсов нацелено на развитый рынок. В современных отечественных условиях отсутствует качественная и открытая исходная информация для оценки, а также не отражается комплексность эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости на этапе развития земельного рынка. Некоторые проблемы, касающиеся в особенности оценки затратной, доходной и экологической составляющей стоимости городской земельной недвижимости, остаются дискуссионными.

Актуальность темы

исследования, ее практическая значимость, неполная степень разработанности в литературе, наличие спорных положений определили цель и задачи диссертационной работы.

Цель и задачи исследования

Цель заключается в исследовании и обосновании комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости применительно к условиям развивающегося отечественного рынка.

В соответствии с обозначенной целыо в научной работе предусматривается решение следующих задач:

— изучить настоящее состояние методологии эколого-экономической оценки городских земель;

— исследовать существующую нормативно-правовую и методологическую базу оценки земельной недвижимости и прав аренды;

— разработать методы оценки затратной составляющей стоимости земельной недвижимости для отечественного рынка;

— разработать способы определения базовых параметров эколого-экономической оценки земельной недвижимости и стоимости права аренды городской земельной недвижимости для условий формирующегося рынка;

— разработать формализованную экономико-математическую модель определения стоимости городской земельной недвижимости по рыночным данным;

— обосновать показатели экологической составляющей стоимости городских земель и экологического ущерба природно-антропогенной среде участка;

— обосновать комплексную методику эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости в современных условиях развивающегося земельного рынка;

— разработать критерии практического согласования результатов определения стоимости городской земельной недвижимости методами предлагаемой методики для формирующегося отечественного рынка. Объектом исследования является городская земельная недвижимость в системе зарождающегося рынка городских земель.

Предметом исследовании выступает обоснование эколого-экономической оценки стоимости городской земельной недвижимости и прав аренды.

Теоретическую и методологическую основу диссертации составили работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам экономической оценки городской недвижимости, земельных участков, имущественных отношенийметодологии оценки земельной недвижимости.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации, указы Президента, постановления Правительства РФ по проблемам экономики и оценки городской земельной недвижимости.

Эмпирическими данными, обеспечивающими надежность и достоверность полученных результатов и выводов исследования, стали материалы и статистическая информация Госкомстата РФ, Росземкадастра, Городского комитета управления имуществом Ростова-на-Дону, данные градостроительных служб, результаты НИР РГСУ, официальные издания и порталы недвижимости в сети Интернет («RWAY», «Росбизнесконсалтинг», «АК&М»).

Результаты диссертации базируются на применении абстрактно-логического (сопоставления, системного и ситуационного), аналитического (сравнения и обобщения результатов), экономико-статистического (факторный и корреляционно-регрессионный), экономико-математического анализов. Некоторые расчеты выполнялись с использованием специализированного программного обеспечения на персональном компьютере.

Рабочая гипотеза диссертационной работы основывается на системе теоретических положений и научной позиции автора, согласно которой исследование и обоснование комплексной эколого-экономической оценки земельных участков в городских условиях становится приоритетным направлением эффективного развития рынка недвижимости города с учетом экологических факторов.

Научная новизна результатов исследования заключается в развитии теоретических положений экономики природопользования и научной методологии комплексной эколого-экономической оценки городской земельной недвижимости в современных отечественных условиях. Полученные самостоятельные результаты обладают элементами научной новизны:

— конкретизированы сущность, содержание функций, принципов и назначения оценки городской земельной недвижимости, и на их основе уточнены правовые и организационно-экономические аспекты оценки городских земель;

— выявлены особенности оценки затратной и экологической составляющей стоимости городских земель в условиях отечественного рынка, предложен механизм обоснованного определения безрисковой ставки для расчета нормы доходности городской земли;

— разработан комбинированный подход к оценке стоимости прав аренды городской земельной недвижимости с учетом требований формирующегося рынка;

— предложен основанный на методе математической статистики усовершенствованный математический аппарат определения стоимости городской земельной недвижимости сравнительным подходом;

— обоснован метод определения экономического ущерба городской земельной недвижимости от загрязнения природно-антропогенной окружающей среды с учетом требований экологической безопасности;

— разработаны критерии и практические рекомендации применения метода иерархий для согласования результатов оценки стоимости земельной недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость полученных результатов состоит в том, что содержащиеся в работе теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации способствуют повышению качества и достоверности производимых оценок городской земельной недвижимости, дальнейшему развитию теории эколого-экоиомической оценки и качественному формированию рынка земельной собственности.

Отдельные разделы работы использованы в учебном процессе института экономики и управления Ростовского государственного строительного университета в рамках курсов «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью», «Оценка недвижимости» и «Оценка собственности».

Проведенные в диссертации исследования могут найти применение в оценочной практике, научно-методической деятельности учебных организации и подготовке специалистов по оценке земельной собственности.

Публикации по теме диссертации. Основное содержание диссертационной работы отражено в 12 научных работах, общим объемом 8,3 печатных листа. По теме диссертации издана монография. Перечень и выходные данные печатных работ приведены в библиографическом списке.

Апробация результатов диссертации. Основные положения, результаты и выводы диссертации докладывались на ряде научно-практических конференций и семинаров, в том числе международных и всероссийских, в Москве, Ростове-на-Дону, Новочеркасске.

Положения диссертации успешно апробированы и внедрены в производственный процесс лицензированной практикующей оценочной организацией Ростова-на-Дону — ООО «СИНТЭКС».

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа изложена на 135 страницах и состоит из введения, трех глав, заключительных положений и выводов, библиографического списка, в который вошли 145 наименований, и 5 приложений, содержит 15 таблиц, 16 рисунков, 37 формул.

Результаты исследования, заключающиеся в поиске и адаптации к российским условиям методических подходов отечественного и зарубежного опыта оценки земельной недвижимости, обозначении перспектив и направлений развития методологии оценки, имеют теоретическую значимость и практическую полезность.

Результаты диссертационной работы успешно внедрены в практику действующей на рынке оценки лицензированной ростовской фирмы — ООО «СИНТЭКС». Методические положения используются в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета на кафедре экономики и управления строительством института экономики и управления в рамках читаемых для студентов всех форм обучения по экономическим специальностям курсов «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью» и «Оценка недвижимости».