Анализ деятельности Сбербанка РФ на рынке ипотечного кредитования

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечный кредит и его роль в экономике

1.2 Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях

1.3 Выводы

Глава 2. Анализ деятельности Сберегательного банка РФ на рынке ипотечного кредитования

2.1. Финансово-экономический анализ деятельности Сберегательного банка РФ

2.2 Организация системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ

2.3 Анализ механизма формирования резерва на покрытие возможных потерь по ипотечному кредиту

2.4 Выводы

Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования физических лиц

3.1 Основные факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования

3.2 Предложения по развитию системы ипотечного кредитования

Заключение

Приложения

Введение

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Организация доступного жилищного финансирования являлась и является важнейшим фактором, влияющим на реформу жилищного сектора в России. В связи с резким сокращением финансирования жилищного строительства из государственного бюджета, а также снижением заказов предприятий на строительство жилья перед населением встал вопрос о приобретении жилья на собственные средства. Но немногие в настоящее время могут позволить себе купить квартиру, используя собственные финансовые возможности.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали собственниками жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и единственно доступным выходом из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Платежеспособный спрос на жилье до сих пор остается довольно невысоким.

Решением данного вопроса может стать развитие системы ипотечного кредитования, которая представляет собой процесс кредитования под залог недвижимости.

Вопрос ипотечного кредитования является весьма актуальным в нашей стране, т.к. покупка квартиры в кредит — удобный способ решения жилищных проблем. Конечно, приобретение жилья в кредит делает его дороже, но с другой стороны, во-первых, можно воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при приобретении жилья за счет кредитных средств, во-вторых, это выгоднее, чем снимать квартиру и параллельно копить на свою, и в-третьих, в наших условиях приобретение недвижимости является одним из лучших способов сохранения сбережений.

В Росси ипотечные программы стали появляться с 1996 года, как на федеральном, так и на местном уровне. Но реальное появление ипотеки стало возможным с принятием Федерального закона «Об ипотеке» № 102 — ФЗ от 22 июля 1998 года Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. — М.: Проспект, 2001.

Ипотека отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива вернуть кредит и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается жить на своей жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона «Об ипотеке» .

В настоящее время многие банки, кредитующие население, предоставляют своим клиентам различные схемы и условия ипотечного кредитования.

Целью исследования выпускной квалификационной работы является анализ системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ и разработка направлений ее совершенствования.

Сберегательный банк уже не первый год работает на рынке ипотечных кредитов и имеет свои разработки в данной сфере.

Исходя из основной цели, в работе необходимо решить следующие задачи:

выявить сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике;

проанализировать финансово-экономическую деятельность Сберегательного банка РФ;

произвести расчеты по выдаче ипотечного кредита (на конкретном примере);

рассмотреть основные направления деятельности Сберегательного банка РФ;

охарактеризовать условия выдачи и механизм организации ипотечного кредитования, которые предлагает банк своим клиентам;

разработать предложения и практические рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования;

Для определения дохода, получаемого банком по операции ипотечного кредитования, будут рассмотрены различные схемы погашения кредита. Также будут рассмотрены виды рисков ипотечного кредита и меры их снижения. В качестве мер по улучшению работы системы ипотечного кредитования в России будут представлены рекомендации автора по совершенствованию системы ипотечного кредитования.

Выпускная квалификационная работа включает в себя: введение, три главы, заключение, список использованной литературы и приложения.

Во введении обосновывается актуальность работы, определяется предмет, основная цель и задачи исследования.

В первой главе выпускной квалификационной работы рассматриваются: ипотечный кредит и его роль в экономике; механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях.

Во второй главе выпускной квалификационной работы рассматривается финансово-экономический анализ деятельности и организация системы ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ; анализ механизма формирования резерва на покрытие возможных потерь по ипотечному кредиту.

В третьей главе выпускной квалификационной работы рассматриваются основные факторы, препятствующие развитию системы ипотечного кредитования; предложения по развитию системы ипотечного кредитования.

В заключение выпускной квалификационной работы подводится итог всей выполненной работы.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечный кредит и его роль в экономике Перед тем как перейти к явлению собственно ипотечного кредитования, стоит определить понятие ипотеки. Ипотека — это разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного (денежного) обязательства залогодателя перед залогодержателем Елин С. Ипотека в России: суровые реалии. /Коммерсантъ/2010, 20 июля, с. 5.

Чаще всего ипотека используется для того, чтобы профинансировать приобретение недвижимости. Ипотечный кредит, как и любой иной вид кредита, предоставляется на условиях срочности, платности и возвратности. Основные характеристики ипотечного кредита — это сумма 60−80% от стоимости приобретаемой или находящейся в собственности недвижимости, предоставляемая на достаточно длительный срок (10−30 лет). Процентная ставка и способ погашения в каждом конкретном случае определяются риском, который готов принять на себя кредитор.

Сферой ипотечного кредитования могут быть охвачены все те секторы, где есть право распоряжения ликвидным недвижимым имуществом — производство, сельское хозяйство, потребительский сектор.

Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков — инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой — наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).

Ввиду того, что банки в недостаточном объеме обеспечивают предоставление строительных кредитных линий, широкое распространение получили так называемые «долевые схемы», при которых строительство финансируется населением напрямую.

Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.

Долевые схемы не только несут серьезную угрозу возникновению строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.

Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходимо решение другой важнейшей задачи — стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные — для незначительной части платежеспособного населения страны, что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. На сегодняшний день около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов составляют трехмесячные депозиты.

Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования Забелин В. Без ипотеки жилищной проблемы не решить. /Коммерсантъ/ 2002, 23 апреля, с. 3.

Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5−6 раз.

В то же время, количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30 процентов.

На сегодняшний день, ориентируясь на этот платежеспособный потенциальный спрос населения, в регионах реализуются программы приобретения жилья с помощью кредитных (заемных) средств, в том числе с привлечением коммерческих банков.

Если в 2000 году доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1 процента от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2011 году около 5 процентов жилья было продано с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования Петров Д. Долгий путь к дому. /Независимая газета/ 2000, 21 ноября, с. 2. (включая продажу жилья в рассрочку). (См. рис. 1)

Рисунок 1. Доля продаж жилья в кредит от общего количества сделок с жилой недвижимостью Следует отметить, что доля кредитов, выдаваемых банками, за последние годы существенно увеличилась.

Так, в 2000 году их доля составляла около 5 процентов, а уже в 2011 году — около 20 процентов жилья в кредит продавалось с использованием кредитных ресурсов банков.

Рисунок 2. Доля кредитов, выданных банками на покупку жилья с 2000 г. по 2011 г.

Если в 2000 году (по оценкам Банка России) банки предоставили кредитов на общую сумму около 1,7 млрд. рублей (количество кредитов около 4 тысяч), то в 2011 году эта сумма составила 6,3 млрд. рублей (количество кредитов — 9,3 тысячи). В 2011 году 149 российских коммерческих банков предоставляли ипотечные кредиты населению.

Рисунок 3. Количество и суммы кредитов, выданных банками на покупку жилья Среди коммерческих банков Сберегательный банк РФ имеет самомотивацию увеличивать свой портфель ипотечных кредитов. Однако он пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков. Доля ипотечных кредитов в его кредитном портфеле составляет порядка 8 процентов.

Однако, несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет, и достиг к 2011 году в денежном выражении около 600 млн. долларов США, эта цифра несопоставима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.

В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:

· повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;

· строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье;

· в свою очередь, это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие;

· возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков — важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

Ипотека также позволяет существенно расширить приток инвестиций в производство. Ведь сейчас коммерческие банки, к сожалению, объективно не могут предоставлять из имеющейся ресурсной базы долгосрочные кредиты на обычных условиях. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств.

Кроме жилья и промышленных предприятий, объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые сооружения, складские помещения, предприятия гостиничного комплекса и иные виды коммерческого недвижимого имущества. Таким образом, ипотечное кредитование влияет и на развитие сферы услуг и торговли.

Не менее позитивную роль ипотека может сыграть в решении проблем аграрного сектора. Основным стимулом к эффективному использованию заемных средств в аграрном секторе должен стать кредит, предоставленный на условиях залога земли. В результате оформления земельной ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их таким образом, чтобы своевременно погасить свои обязательства. В противном случае он будет обязан погасить долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на землю.

Поэтому предоставление займов (кредитов) под залог недвижимости — наиболее перспективный путь для развития фермерства и частного предпринимательства в аграрном секторе. Земля традиционно считается наиболее предпочтительным объектом вложения средств для всех участников кредитного рынка. Поэтому банки-кредиторы, с одной стороны, заинтересованы в предоставлении средств под такой надежный вид залога, как земля, а сельскохозяйственные производители с другой стороны, — в максимально эффективном использовании полученных ипотечных кредитов.

Итак, ипотечное кредитование является одним из эффективных видов инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, оно оказывает положительное влияние на развитие практически всех отраслей хозяйства, стимулирует экономический рост государства в целом. Потенциал ипотеки в нашей стране огромен.

1.2 Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве — один из способов обеспечения обязательства — в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» — долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании, клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлтерами, застройщиками и пайщиками.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения не возврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано, с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

· достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

· останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

· не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

· имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

· имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Полный комплект необходимых документов включает в себя:

· документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика;

· документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика (справку о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристику жилого помещения);

· документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика;

· документы об образовании;

· паспортные данные членов семьи;

· документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений); и т. д.

Заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:

1. Условия предоставления ссуды.

2. Сведения о заемщике/созаемщике.

3. Сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика.

4. Активы заемщика/созаемщика.

5. Обязательства заемщика/созаемщика.

6. Недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика.

7. Первоначальный взнос.

8. Сведения о приобретаемой недвижимости.

9. Сведения о предстоящей сделке.

10. Сведения правового характера.

После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5−10 лет) заемщику, как и кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком.

Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банкам приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит.

Расчет суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщику необходимо предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год. При этом банком учитываются следующие источники получения доходов:

1. заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

2. доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

3. доход в виде дивидендов;

4. доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

5. пенсионные выплаты и стипендии;

6. чистый доход в форме арендной платы;

7. алименты и пособия на детей.

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие:

A. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:

· ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

· ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

· ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);

· ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

B. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:

· содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время — минимум $ 50 на человека);

· ежемесячные выплаты по алиментам;

· возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);

· обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

· иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

C. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

· средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

· расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

· плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтеру и т. д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

· ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

· ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

· размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях предъявляемых к квартире, приобретаемой на кредитные средства, см. далее).

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право на проверку представляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье, как до обращения в банк, так и после.

Информация о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом, является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного» (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного» (большой риск невозврата кредита).

Получив положительное решение кредитного отдела банка, покупателю предстоит определиться с выбором квартиры.

Покупатель имеет возможность искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний. Кроме поиска квартиры в соответствии с определенными требованиями (район, цена, метраж и т. д.), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки, а при необходимости — и по вопросам продажи недвижимого имущества.

Для покупателя и для банка важно, чтобы приобретаемая с помощью кредита квартира была «чистой» с юридической точки зрения, а ее стоимость соответствовала текущим рыночным ценам. Банк в еще большей степени заинтересован в чистоте и ликвидности приобретаемой квартиры, поскольку финансирует, как правило, 70% сделки. Правоустанавливающие документы на квартиру проверит банк, а рыночную стоимость поможет определить независимая оценочная компания, которую порекомендует банк.

Страховая компания, страхующая риск утраты права собственности, инициирует еще одну проверку — чистоты титула.

Таким образом, позиции заемщика и банка по отношению к приобретаемой квартире полностью совпадают. Более того, заемщику достаточно сообщить банку только адрес и стоимость выбранного жилья, так как абсолютно все вопросы, связанные с процедурой заключения сделки, помогут решить представители банка и риэлтерской компании.

Итак, при покупке квартиры по ипотечному кредиту, покупатель не остается один на один с «рынком», а может располагать компетентными союзниками, которые будут отстаивать его интересы.

Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, необходимо заключить с банком кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.

При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором.

К документам, подписываемым при оформлении сделки, относятся также: договор банковского счета, договор о комплексном ипотечном страховании, нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания, договоры поручительства (при наличии поручителей).

Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставят страховые компании — партнеры банка.

Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015−1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» и, наконец, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — закон об ипотеке) Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) содержит процессуальные нормы, определяющие порядок действий, необходимых для заключения договоров об ипотеке, — нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

После государственной регистрации этой сделки, называемой регистрацией ипотеки (права залога), и оплаты покупателем первоначального взноса, который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку, банк перечисляет деньги продавцу, и квартира становится собственностью покупателя.

Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев, и за этот срок покупателю вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться банком повторно.

1.3 Выводы В первой главе выпускной квалификационной работы исследуется теоретические аспекты ипотечного кредита и законодательное регулирование ипотеки в современных условиях.

Ипотека — это разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного (денежного) обязательства залогодателя перед залогодержателем.

Чаще всего ипотека используется для финансирования приобретаемой недвижимости. Если должник не выполняет своих обязательств, то залогодержатель вправе потребовать погашения долга за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Таким образом, ипотека служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита.

Ипотечный кредит — это денежная сумма, которая выдается на приобретение жилья под залог этого жилья. Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях срочности, платности и возвратности.

Основные характеристики ипотечного кредита это сумма 60−80% от стоимости приобретаемой или находящейся в собственности недвижимости, на достаточно длительный срок (10−30 лет). Способ погашения и процентная ставка в каждом конкретном случае определяется риском, который готов взять на себя кредитор.

В развитии ипотечного кредита в России большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений.

Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков — инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения.

Авансирование будущих доходов граждан, путем ипотечных жилищных кредитов, формирует платежеспособный дополнительный спрос на жилье и является важным условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование в условиях переходной экономики в России нужно ориентировать, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит, при ограниченных ресурсах, обеспечить максимальное число заемщиков кредитами.

Количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30%.

Если в 2000 г. доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1% от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2011 г. около 5% жилья было продано с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования.

Итак, ипотечное кредитование является одним из эффективных видов инвестирования в экономике значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, оно оказывает положительное влияние на развитие практически всех отраслей хозяйства, а именно:

· повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;

· возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков — важнейшего источника пополнения бюджетов.

Объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать, кроме жилья и промышленные предприятия, также офисные здания, складские помещения, торговые сооружения, предприятия гостиничного комплекса и иные виды коммерческого недвижимого имущества.

Не менее позитивная роль ипотека может сыграть в решении проблем аграрного сектора.

Таким образом, ипотека позволяет существенно расширить приток инвестиций в производство, оказывает положительное влияние на развитие практически всех отраслей хозяйства, что положительно стимулирует экономический рост государства в целом.

При рассмотрении законодательного регулирования выяснили, с чем придется столкнуться заемщику, и какой перечень документов необходим при оформлении ипотечного кредита.

После рассмотрения заявки и выяснения всех необходимых проверок, проанализировав множество различной информации, связанной с заемщиком, кредитующее подразделение принимает определенное решение.

При положительном решении кредитного отдела банка, покупателю предстоит определиться с выбором квартиры. Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика.

На последнем этапе необходима государственная регистрация этой сделки, называемой регистрацией ипотеки (права залога), и оплаты покупателем первоначального взноса, который можно положить на специальный счет в банке — кредиторе или наличными деньгами в депозитную ячейку, банк перечисляет деньги продавцу, и квартира становится собственностью покупателя.

Итак, мы видим, что покупатель не остается один на один с «рынком», а может рассчитывать на помощь компетентных союзников, которые будут отстаивать его интересы.

Глава II. Анализ деятельности Сберегательного банка РФ на рынке ипотечного кредитования

2.1 Финансово-экономический анализ деятельности Сберегательного банка РФ ипотечный кредитование сберегательный банк Сберегательный банк России — акционерное кредитное учреждение. Деятельность Сберегательного банка РФ осуществляется на основе Устава.

Учредителем Сберегательного банка РФ выступает Центральный банк России, которому принадлежит контрольный пакет акций. Остальные акции принадлежат различным акционерам: банкам, учреждениям, организациям, совместным предприятиям и отдельным лицам. Уставный капитал банка состоит из 13 000 тысяч штук обыкновенных и 50 000 тысяч штук привилегированных акций. Центральному банку Российской Федерации принадлежит 54,6% уставного капитала или 58,8% голосующих акций.

Статья 28 Устава Сберегательного банка РФ позволяет любому акционеру банка продать акции без согласия других акционеров.

В своих действиях Сберегательный банк РФ руководствуется требованиями действующего законодательства.

Сберегательный банк РФ является юридическим лицом и со всеми своими учреждениями составляет единую систему банка. Сберегательный банк РФ включает в себя территориальные банки, отделения, филиалы и агентства. Территориальные банки, отделения, филиалы и агентства не являются самостоятельными юридическими лицами. Договора и сделки на уровне структурных единиц заключаются от имени Сберегательного банка РФ на основании доверенностей, выдаваемых правлением банка их руководителям.

Рисунок 4. Структура сберегательного банка РФ Высшим органом управления Сберегательного банка РФ является годовое собрание акционеров, которое регулирует и контролирует его деятельность. В полномочия собрания акционеров входит избрание Совета банка и утверждение его отчета. Избрание Совета банка осуществляется голосованием. Совет банка регулирует и контролирует деятельность банка в промежутках между собраниями акционеров. Члены Совета банка избираются сроком на два года и могут переизбираться неограниченное число раз. Исполнительный орган — Совет директоров, возглавляемый Президентом. В Совет директоров входят также четыре вице-президента и 15 членов Совета. Ежегодная ротация в Совете директоров не менее десяти процентов. Президент осуществляет общее руководство банком, распределяет обязанности между заместителями и директорами и определяет меру ответственности за состоянием дел и подотчетностью на участках.

В системе Сберегательного банка РФ существует наблюдательный орган управления — Общественный Совет Сберегательного Банка России, состоящий из представителей Правительства, руководителей крупных промышленных предприятий, наблюдателей от Центрального банка РФ и Государственной налоговой службы.

Сберегательный банк РФ делится на региональные банки (Московский, Санкт-Петербургский и др.), возглавляемые председателями, назначенными президентом Сберегательного банка РФ. Региональные банки имеют отделения, являющиеся структурными основными элементами системы. Руководство отделениями осуществляют управляющие, назначенные председателями территориальных банков. Кроме того, председатели территориальных банков назначают первого заместителя управляющего и главного бухгалтера отделения.

Отделения, в свою очередь, могут иметь в своем составе филиалы, оперотделы, а также, по согласованию с другими организациями, могут создавать агентства. Сберегательного банка РФ обладает самой мощной и разветвленной филиальной сетью в России. Кроме того, в отделениях существуют отделы, занимающиеся отдельными направлениями банковской деятельности и отделы, обеспечивающие производственный процесс.

Все структурные единицы системы Сберегательного банка РФ действуют на основании соответствующих положений, регламентирующих выполняемые функции, компетенцию, ответственность и прочее.

Сберегательному банку РФ, как и другим банкам, запрещено осуществление операций по производству и торговле материальными ценностями, а также по страхованию всех видов, за исключением страхования валютных и кредитных рисков.

Рисунок 5. Услуги Сберегательного банка РФ, предоставляемые физическим лицам В течение последних 5 лет Сберегательный банк РФ продолжал динамично развиваться. Объём привлеченных средств за период с 01.01.2000 г. по 01.01.2012 г. увеличился более чем в 5 раз, в 2011 году рост составил 134,6%. Основными направлениями размещения привлекаемых ресурсов были операции кредитования юридических и физических лиц, а также вложения в ценные государственные бумаги. Результатами успешной работы Сберегательного банка РФ стали, стабильный рост прибыли, высокие качественные показатели деятельности и увеличение рыночной стоимости акций. Балансовая прибыль 2011 года на 35,4% превысила финансовый результат 2010 года, а по сравнению с 2000 годом увеличилась в 3,2 раза.

Рентабельность капитала (ROAE) хотя и снизилась по сравнению с 2000 годом, но значительно превышает средний уровень российских банков.

Некоторое снижение рентабельности капитала в период с 2000 по 2010 год было закономерным и определялось более высокими темпами роста капитала по сравнению с активами и прибылью Сберегательного банка РФ. В 2011 году рентабельность капитала выросла на 1,4 п.п., на что оказали влияние как хорошие финансовые результаты года (объем чистой прибыли увеличился на 29,4%), так и замедление темпов роста капитала. Изменение Центральным Банком РФ порядка формирования резервов по ссудам привело к значительному единовременному снижению капитала в III квартале 2011 г.

В начале 2012 года финансовые результаты работы Сберегательного банка РФ продолжали расти. По итогам I квартала балансовая прибыль составила 18,7 млрд. рублей, на 20,7% превысив прибыль за аналогичный период прошлого года, по сравнению с IV кварталом 2011 года балансовая прибыль выросла почти вдвое.

Рентабельность капитала также увеличилась и составила 36,2%. На значительное увеличение прибыли в I квартале текущего года по сравнению с IV кварталом 2011 года оказали влияние продолжающийся планомерный рост доходов от операций кредитования, увеличение купонного дохода по еврооблигациям РФ, а также сокращение непроцентных расходов, в частности административно-хозяйственных расходов, расходов по формированию резервов и налоговых выплат (см. табл. № 1).

Таблица 1

Основные финансово-экономические показатели деятельности Сберегательного банка РФ

(тыс. руб.)

В 2000;2011 гг. наблюдался стабильный рост объема прибыли кредитных организаций (прибыль без учета прибыли/убытка прошлых лет за 2011 г. в 10,4 раза превысила аналогичный показатель за 2000 г.).

По итогам четвертого квартала 2011 года можно отметить существенное увеличение темпов прироста активов банковской системы: 10,6% по сравнению с 4,4% за третий и 3,5% за второй кварталы 2011 года (27,4% по итогам 2011 года в целом).

При этом привлеченные средства юридических и физических лиц увеличились в четвертом квартале на 17,6% и 9,6% соответственно (по 1,7% за третий квартал и 31,7% и 30,1% с начала 2011 года).

Остатки ссудной задолженности юридических лиц за четвертый квартал 2011 г. выросли на 10,2%. Темпы прироста объема рынка кредитов физических лиц существенно опережали темпы прироста рынка кредитования корпоративных клиентов и составили по итогам четвертого квартала 19,7%. В целом по итогам 2011 года прирост объема вложений кредитных организаций в кредиты юридическим и физическим лицам, а также в ценные государственные бумаги составил 38,7%, 106,5% и 2,5% соответственно.

Изменение в четвертом квартале 2011 года вектора движения валютного курса (последовательное снижение номинального курса доллара США по отношению к рублю) выразилось в изменении соотношения темпов прироста рублевых и валютных сбережений населения. В отличие от второго и третьего кварталов, в четвертом квартале 2011 года прирост рублевых сбережений граждан существенно превысил прирост сбережений в валюте: 12,7% против 1,7% (по итогам третьего квартала 2011 г. остатки рублевых вкладов населения увеличились на 0,4%, в то время как остатки по валютным вкладам выросли на 5,1%; 6,2% и 8,2% за второй квартал 2011 г. соответственно). При этом в целом по банковской системе сохранились опережающие темпы прироста рублевого кредитования.

Также можно отметить сохранение высоких темпов роста объема прибыли кредитных организаций: прибыль банков по итогам 2011 года (без учета прибыли/убытков предшествующих лет) увеличилась по сравнению с аналогичным показателем за 2010 г. на 38,6%.

Таблица 2

Финансовое состояние Сберегательного банка РФ и динамика его изменения

(тыс. руб.)

В 2011 году рентабельность активов Сберегательного банка РФ (ROA) составила 2,5%, что на 0,1 п.п. ниже уровня 2010 года. Снижение показателя объясняется падением уровня рыночных процентных ставок и замедлением темпов роста процентной прибыли Сберегательного банка РФ. В то же время, целенаправленная работа по увеличению комиссионного дохода и контроль над затратами позволили сохранить относительно высокий уровень рентабельности активов.

По итогам I квартала 2012 года рентабельность активов Сберегательного банка РФ составила 3,5%, что на 1 п.п. превышает показатель за 2011 год.

Увеличение рентабельности объясняется высокими финансовыми результатами квартала (см. табл. 2).

Среди внешних факторов, которые воздействовали на финансовый результат Сберегательного банка РФ в 2011 году, следует отметить общее снижение рыночных процентных ставок, что привело к замедлению темпов роста процентной прибыли. Ещё одним фактором стало снижение курса доллара США по отношению к национальной валюте, в результате чего была получена отрицательная курсовая переоценка валютных балансовых счетов в размере 0,6% от объема доходов.

В I квартале 2012 года, напротив, курс доллара США несколько вырос, и Сберегательным банком РФ был получен дополнительный доход от положительной переоценки валютных балансовых счетов в размере 3,1% от общего объема доходов.

Капитал Сберегательного банка РФ за период с 01.01.2000 г. по 01.01.2012 г. вырос в 5,9 раз и составил 173,0 млрд руб. Основным источником роста капитала Сберегательного банка РФ была прибыль. Кроме того, в 2001 г. капитал был увеличен на 5,0 млрд руб. за счет проведенной дополнительной эмиссии акций (источник основного капитала), а также на 34,9 млрд руб. за счет переоценки основных средств (источник дополнительного капитала).

За I квартал 2012 г. собственные средства Сберегательного банка РФ выросли на 25,6% и достигли 217,4 млрд руб. Основными источниками роста капитала были полученный субординированный кредит в сумме 1 млрд. долларов США (около 27,8 млрд. рублей) и прибыль Сберегательного банка РФ. Активный рост капитала в первом квартале 2012 г. обусловил увеличение норматива достаточности капитала на 01.04.2011 г. до 13,4%, что значительно превышает предельно допустимый уровень (10%).

Таблица 3

Результаты финансово-хозяйственной деятельности Сберегательного банка РФ на 01.04.2012 г.

(тыс. руб.)

Оценка, управление и контроль за риском потери ликвидности позволяют Сберегательному банку РФ с запасом выполнять нормативы ликвидности. По итогам последних 5 лет значения соответствующих нормативов находились: Н2 в пределах 62,5% - 102,2%; Н3 в пределах 62,2% - 92,9%; Н4 в пределах 56,5%-94,4%; Н5 в пределах 23,0% - 44,7%, что свидетельствует о наличии достаточного объема ликвидных активов для выполнения обязательств на любом временном интервале.

Таблица 4

Экономические нормативы на 01.04.2012 г.

Изменения в значениях нормативов ликвидности были связаны с изменением структуры активов и пассивов Сберегательного банка РФ, развитием инвестиционного кредитования, проектного финансирования, долгосрочного кредитования физических лиц, снижением удельного веса торгового портфеля ценных государственных бумаг в работающих активах.

В I квартале 2012 г. значения соответствующих нормативов находились: Н2 в пределах 55,4% - 62,5%; Н3 в пределах 58,1% - 68,6%; Н4 в пределах 77,1%-90,5%; Н5 в пределах 21,1% - 25,3%. Снижение норматива долгосрочной ликвидности Н4 с 90,5% на 01.01.05 г. до 77,6% на 01.04.05 г. было связано с ростом капитала и объема обязательств Сберегательного банка РФ со сроком погашения свыше 1 года.