Рынок недвижимости как сфера развития отношений собственности

Актуальность темы

исследования. Любые социально-экономические преобразования, а, тем более, такие радикальные, как на современном постсоветском пространстве, неизбежно затрагивают отношения собственности, отношения по поводу присвоения факторов и результатов производства.

Дело при этом состоит не только в том, что меняются субъекты и формы собственности (присвоения) — изменяется вся система отношений собственности: трансформируются старые субъекты и объекты собственности, изменяются стары и появляются новые взаимосвязи между ними, меняется само содержание отношений присвоения, становясь все более сложным и разветвленным.

Новой сферой развертывания экономических отношений для современной России являются отношения, возникающие в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости. Вследствие процессов приватизации возникает и развивается рынок недвижимости, оказывая все большее влияние на развитие экономики в целом, превращаясь в важный сектор деловой активности.

Основой рыночных отношений в сфере недвижимости, как и в других сферах экономической деятельности, являются отношения собственности. При этом, с одной стороны, развитие рыночных отношений в сфере недвижимости помогает раскрыться новым граням в отношениях собственности, с другой, само требует развития собственности для своего поступательного движения.

В связи с этим возникает потребность в раскрытии специфики сферы недвижимости как сферы функционирования и развития отношений собственности, которая имеет и теоретические и практические аспекты.

С теоретической точки зрения исследование развития отношений собственности в сфере недвижимости помогает выявить тенденции развития отношений собственности, их проявление во взаимосвязях между участниками процессов развития, обращения и использования недвижимости.

С практической точки зрения анализ изменений, происходящих в отношениях собственности, помогает выбрать наиболее такие способы организации экономической деятельности, которые позволяют сформировать и использовать развернутую систему мотиваций к эффективному использованию недвижимости, в том числе, путем распределения прав собственности, согласовать интересы разных хозяйствующих субъектов и государства в сфере недвижимости.

Целью настоящего исследования является раскрытие особенностей и направлений развития отношений собственности в сфере недвижимости в современной экономике.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

— раскрытие эволюции взглядов на природу собственности и формы ее проявления в хозяйственной практике в работах зарубежных и отечественных экономистов;

— исследование взаимосвязи между классическим и неоинституциональным подходами к исследованию отношений собственности;

— раскрытие особенностей недвижимости как экономического актива во взаимосвязи с анализом отношений собственности на недвижимое имущество;

— раскрытие механизмов функционирования рынка недвижимости как сферы движения отношений собственности;

— выявление новых элементов в содержании собственности, выделяющихся в процессе развития современного рынка недвижимости.

Объектом исследования в диссертации является рынок недвижимости, как система отношений, возникающих в процессе создания, обращения, использования и развития недвижимости.

Предметом исследования в работе является функционирование и развитие отношений собственности в сфере недвижимости в современной российской экономике.

Степень исследования проблемы.

Проблемы собственности всегда находились в центре внимания ученых-обществоведов: философов и юристов, экономистов и социологов, историков и политологов, что подчеркивает междисциплинарный характер проблемы. В числе авторов, внесших существенный вклад в исследование этой проблематики, такие ставшие уже классиками исследователи как Г. Гегель, М. Вебер, А. Смит, П. Ж. Прудон, К. Маркс, Л. фон Мизес и др., из более близких нам — зарубежные авторы: Р. Коуз, Д. Норт, О. Уильямсонотечественные представители экономической науки Л. И. Абалкин, В. Н. Афанасьев, Н. Д. Колесов, В. Н. Черковец, В. П. Шкредов, в последние годы Р. М. Нуреев, А. Н. Олейник, А. А. Радыгин и юридической С. С. Алексеев, Ю. К. Толстой и многие другие.

Усилиями этих и многих не названных здесь авторов исследование проблематики отношений собственности поднято на высокий научный уровень, и, тем не менее, постоянное развитие экономической практики, появление в ней новых форм и механизмов делает не только оправданным, но и необходимым обращение к этой проблематике еще и еще раз, в данном случае, через призму того нового, что вносит в отношения собственности развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.

Исследование рыночных отношений в сфере недвижимости, в том числе и в связи с отношениями собственности также имеет определенную, хотя и более скромную историю. Вклад в исследование данной проблематики внесли такие авторы как А. Н. Асаул, В. Л. Василенок, В. А. Горемыкин, П. Г. Грабовый, С. Н. Максимов, Е. С. Озеров, М. М. Соловьев и некоторые другие. В их работах намечены определенные подходы к исследованию форм и механизмов реализации отношений собственности на рынке недвижимости, например, в части взаимосвязи экономического и юридического, сложной природы прав на недвижимое имущество и т. д. Однако, целенаправленные исследования вопросов развития отношений собственности в отечественной экономической литературе пока отсутствуют.

Актуальность темы

ее теоретическое и практическое значение, недостаточная разработанность проблематики в литературе стали причинами выбора автором указанного направления работы.

В процессе исследования проблемы автор опирался на имеющиеся теоретические и практические разработки в области развития отношений собственности, изложенные в работах экономистов, юристов и философов, посвятивших свои труды этой тематике, на законодательные и иные нормативные документы, регулирующие отношения собственности, прежде всего, в сфере недвижимости, на практику развития отношений собственности в современной России.

Научная новизна диссертации заключается, прежде всего, в комплексном исследовании рынка недвижимости как сферы функционирования и развития отношений собственности:

— показано, что рынок недвижимости представляет собой рынок распределения и перераспределения прав собственности на экономические ресурсы (недвижимое имущество), благодаря чему, во-первых, обеспечивается распределение ресурсов таким образом, чтобы их использование было максимально эффективным, а, во-вторых, обеспечивается функционирование недвижимости как капитала и товара;

— раскрываются основные направления участия государства в присвоении недвижимости как ресурса, обладающего чертами частного и общественного блага и показано, что в настоящее время государство в Росси является лишь пассивным участником этого процесса;

— показано, что характерной тенденцией развития отношений собственности в сфере недвижимости является переход к распределению правомочий собственности между различными субъектами, участвующими в операциях на рынке, в интересах повышения эффективности использования недвижимого имущества отношения собственности на недвижимость распределены между различными субъектамипроанализированы конкретные формы ограничения частнособственнических интересов в сфере недвижимости через передачу части правомочий собственника государству (муниципалитету) — зонирование территорий, высотные ограничения, исторические защитные зоны, экологические ограничения и пр.;

— обоснована потребность в выделении в составе прав собственности права на развитие как особого правомочия;

— раскрыт потенциал использования в сфере недвижимости такой организационно-правовой формы как частно-общественное партнерство.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

В первой главе раскрывается природа собственности и эволюция взглядов на нее у зарубежных и отечественных экономистов классического и неоинституционального направления. Вторая глава посвящена раскрытию содержания и особенностей рынка недвижимости как сферы движения отношений собственности. В третьей главе основное внимание уделено анализу роли государства как активного субъекта присвоения на рынке недвижимости, новые элементы в отношениях собственности, появляющиеся в процессе развития современного рынка недвижимости.

Заключение

.

Проведенное выше исследование показывает, что проблемы развития отношений собственности имеют самое непосредственное отношение ко многим актуальным вопросам, возникающим в процессе экономического развития в разных сферах экономики, в том числе и в сфере создания, обращения и использования недвижимости.

По мере общественного развития и усложнения характера и форм экономических связей происходят изменения и в подходах к собственности как к экономическому явлению.

Представление о собственности как о неделимом монолите постепенно исчезает вместе с тем, как общество переходит от тех форм организации хозяйства, которые были привычны для общества индустриального типа к новым формам, подразумевающим активное, творческое, смотивированное участие многих лиц в процессах принятия и реализации экономических решений. Распределение правомочий собственности и наделение ими различных участников хозяйственных процессов помогает лучше сформулировать их интересы, оформить их в договорных отношениях, добиться повышения эффективности хозяйствования за счет повышения мотивации и ответственности за результаты своей деятельности.

Одним из важных направлений исследования отношений собственности и их развития является изучение специфики проявления общих тенденций развития собственности в разных сферах экономической деятельности.

Одной из таких сфер, отличающихся в последние годы и высокими темпами роста, и повышенным вниманием со стороны общества и специалистов, и использованием новых организационных и экономических технологий является рынок недвижимости.

На рынке недвижимости в наибольшей степени проявляется единство экономического и правового в отношениях собственности, что находит свое отражение к в специфике рыночного оборота недвижимости через оборот прав на недвижимость и в том, что ценность недвижимости как экономического актива определяется как его физическими, так и юридическими характеристиками — содержанием и качеством прав на недвижимость.

Проведенное исследование показывает, что большинство сделок на рынке недвижимости предполагает разделение прав собственности между различными субъектами. При этом, с одной стороны, недвижимость может реализоваться как двойственный экономический актив (товар и капитал) лишь благодаря такому разделению, с другой, возможности такой реализации во многом определяются точностью в определении передаваемых прав. В работе проанализированы основные виды сделок на рынке недвижимости с точки зрения содержания передаваемых правомочий и на этой основе показана применимость и необходимость использования в сфере сделок с недвижимостью классификации прав собственности, предложенной в экономической теории прав собственности.

Одним из важных особенностей сферы недвижимости является активное участие в данной сфере государства как субъекта, с одной стороны, активно влияющего на условия реализации собственности, на условия присвоения недвижимости, ограничивая права собственности, с другой, выступающего и в качестве активного субъекта присвоения, получающего часть стоимости недвижимости в виде рентных платежей.

Важной особенностью сферы недвижимости является ее сильное воздействие на интересы общества, что требует уточнения представлений о составе правомочий собственности, по крайней мере, в сфере недвижимости. В работе предлагается выделить в качестве такого правомочия право на развитие, используя которое государство может оказывать влияние на развитие рынка недвижимости способствуя или тормозя на нем отдельные процессы.

Проведенный анализ показывает значительные перспективы изучения процессов, происходящих в сфере недвижимости, с использованием потенциала экономической теории прав собственности. В числе таких тем, которые заслуживают внимания и исследования под этим утлом зрения следует, прежде всего, указать на вопросы развития и трансформации отношений собственности в сфере ипотечного кредитования, проблемы трансакционных издержек и их снижения на рынке недвижимости, развитием контрактных отношений как способов передачи прав и ограничений прав собственности.