Потенциал и развитие предприятия

1. Теоретическая часть

«КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ КАК КАТЕГОРИЯ В ЭКОНОМИЧЕСКИХ, ФИНАНСОВЫХ И ОЦЕНОЧНЫХ ТЕРМИНАХ. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИДЕНТИЧНОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ. СТРУКТУРА КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ С ПОЗИЦИЙ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ»

2. Расчетная часть

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПК№ 7

Постановка задачи Предварительная процедура оценки Исходные данные для выполнения оценки

1. Определение рыночной стоимости производственного объединения методом дисконтированных денежных потоков

1.1 Методика определения чистого потока

1.2 Прогнозируемый период

1.3 Определение выплат по кредиту

1.4 Определение объема чистой прибыли по периодам

1.5 Определение величины денежного потока

1.6 Ставка дисконта

1.7 Определение приведенных денежных потоков по двум моделям

1.8 Определение выручки от продажи фирмы в конце последнего прогнозного года

1.9 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2. Определение рыночной стоимости земельного участка

3. Определение рыночной стоимости НОУ-ХАУ

4. Определение рыночной стоимости гудвилла

5. Итоговая таблица

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ КАК КАТЕГОРИЯ В ЭКОНОМИЧЕСКИХ, ФИНАНСОВЫХ И ОЦЕНОЧНЫХ ТЕРМИНАХ. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИДЕНТИЧНОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ В терминах оценки недвижимости и инвестиций коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложенной суммы, в то время как в финансовых и экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции.

С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости:

V = I: R,

где V — текущая стоимость,

I — периодический доход,

R — коэффициент капитализации.

Существует два вида коэффициента капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли.

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом. который приносит имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от показателей чистого дохода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации:

1. Общая ставка капитализации. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта,

2. Ставка капитализации для собственных средств. Представляет собой отношение потока денежных средств (до налогообложения) к собственным средствам, вложенным в приобретенное имущество.

3. Ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная), Выражает отношение ежегодных выплат по кредиту к величине самого кредита.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность норм прибыли заключается в возможности их использования, в качестве:

* ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования потоков денежных средств:

* сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующим доходов.

Виды нормы прибыли:

1. Внутренняя норма прибыли (ВНП) — это ежегодная норма прибыли на вложенные средства, которую на протяжении периода владения будет получать инвестор в результате (положительных и отрицательных) потоков денежных средств.

2. Норма прибыли на собственные средства (норма прибыли инвестора) Показатель аналогичен показателю ВНП, при расчете которого использовались вложенные в приобретение объекта собственные средства, оставшийся в распоряжении доход после выплат по кредиту и выручка от продажи объекта по закрытию кредита.

3. Норма прибыли на заемные средства. Показатель аналогичен показателю ВНП. При расчете этого показателя используются потоки денежных средств, получаемые банком (выданный кредит, периодический доход и получение остатка задолженности, но основной сумме в случае досрочного закрытия кредита).

Иногда ставки капитализации и нормы прибыли для конкретного объекта могут совпадать, но это абсолютно разные показатели и не должны взаимно заменяться.

Между ставкой капитализации и нормой прибыли существует взаимосвязь:

1. Ставка капитализации равна норме прибыли.

Стоимость объекта или доход не изменяется с течением времени. Периодически получаемый доход выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств, происходит в момент реверсии.

2. Ставка капитализации превышает норму прибыли.

Стоимость объекта или доход уменьшаются за период владения. Следовательно. полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии считается невозможным. Определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии,

3. Норма прибыли превышает ставку капитализации. Стоимость объекта (доход) увеличиваются за период владения. Размер ежегодною дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, так как часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.

Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

где Ri — коэффициент капитализации i-го объекта: Ri = Ii / Vi.

Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень «близости» его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близости» объектов аналогов.

Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле:

где Ro — коэффициент капитализации оцениваемого объекта

Rj — коэффициент капитализации j-го объекта-аналога

Vi — весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения матрицы сравнения характеристик объектов.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала, что видно из формулы:

где iV — доход на капитал

V / S (n, i) — возврат капитала.

n — количество периодов функционирования недвижимости

i — ставка процента

S — шестая функция сложного процента.

Доход на капитал по существу является необходимой компенсацией, получаемой инвестором, за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами, это плата за использование денежных средств.

Доход на капитал называют также отдачей. Существует два вида отдачи на капитал: текущая и конечная.

Текущая отдача — это отношение величины текущего денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиции.

Конечная отдача — отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций.

При этом под эффективным текущим доходом на инвестиции понимается часть (доля) полного денежного дохода от инвестиций, текущая стоимость n-периодной серии которого с учетом износа на амортизацию капитала равна при ставке внутренней нормы рентабельности сумме первоначальных инвестиций.

Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования (эквивалентна понятию конечной отдаче).

Вторая составляющая коэффициента капитализации V / S (n, i) — взнос на возмещение основной суммы капитала — отвечает за возврат капитала.

Процесс возврата основной суммы капитала (возмещение инвестированной суммы) носит название рекапитализации, а сама составляющая — коэффициента рекапитализации.

Существуют три способа или метода рекапитализации: прямолинейный, рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции

рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента.

1. Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подразумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:

где R — коэффициент капитализации, d0 — сумма инвестированного капитала,

n — количество периодов возврата капитала (лет).

2. Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда — возмещение капитала по ставке дохода на инвестиции (ставке процента или отдаче)) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:

где i — коэффициент дохода на капитал;

i/(1+i)n — 1 — коэффициент рекапитализации.

Этот метод называется также равномерно-аннуитетным возмещением капитала.

Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т. е. доход на инвестиции. Остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат.

В случае 100%-ной потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по ставке дохода на инвестиции (по ставке процента), вырастает точно до первоначальной основной суммы; т.о. произойдет полное возмещение капитала.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

В отдельных случаях определенные виды инвестиций являются очень прибыльными. И реинвестирование по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятным, так как в этом случае при определении величины взноса на амортизацию первоначальных инвестиций получается сравнительно малая величина и велика вероятность не вернуть капитал. Поэтому лучше применять метод рекапитализации по безрисковой ставке процента (или метод Хоскольда):

2. Расчетная часть ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПК№ 7

ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ Оценочная компания «Successful transaction» получила заказ от инвестора на определение реальной рыночной стоимости промышленного комплекса «ЭксПромДЕК» машиностроительной отрасли, состоящего из производственного объединения и земельного участка, как характеристики потенциала субъекта рыночной экономики.

ОБЩАЯ ОЦЕНКА ПРЕДПОЛАГАЕТ:

1. определение рыночной стоимости производственного объединения методом дисконтированных денежных потоков,

2. определение рыночной стоимости земельного участка,

3. определение рыночной стоимости ноу-хау, которое предполагается внедрить и использовать с первого прогнозного года,

4. определение рыночной стоимости гудвилла.

В процессе выполнения оценки предполагается использование различных методик, которые позволят определить рыночную стоимость имущественного, производственного и нематериального потенциалов оцениваемого производственного комплекса.

Предварительная процедура оценки

1. Изучение документов, предоставленных администрацией фирмы, которые воспринимались как достоверные и точно отражающие финансово-экономическое состояние предприятия. Эти материалы включали: годовые и квартальные финансовые отчеты предприятия, инвентарные списки имущества и схемы расположения ведущих объектов; данные по выпускаемой продукции, по потребителям и поставщикам предприятия, а также краткосрочные прогнозы администрации о будущей деятельности предприятия.

2. Посещение фирмы и осмотр ее основных фондов.

3. Анализ финансово-экономического положения фирмы за последние два года на основе представленной бухгалтерской документации.

4. Анализ денежных потоков с учетом прогнозных данных о доходах, расходах и инвестициях, рассчитанных на базе сложившихся тенденций в деятельности фирмы, а также ожиданий ее администрации относительно перспектив ее развития. Прогнозные оценки обсуждены с управляющими оцениваемой фирмы. Управляющие прогнозы одобрили.

5. Сбор сведений о сделках, включающих куплю-продажу или слияние предприятий, аналогичных оцениваемому, и расчет соответствующих мультипликаторов для определения рыночной стоимости фирмы.

6. Анализ и оценка активов и обязательств фирмы для расчета чистой стоимости активов.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ ОЦЕНКИ Таблица 1. Укрупненная структура баланса

Таблица 2. Данные отчета о финансовых результатах

Таблица 3 Темпы прироста объемов продаж в прогнозный период, %

Таблица 4. Устранимый физический износ для зданий и сооружений, тыс. $

Таблица 5. Неустранимый физический износ для элементов с коротким сроком жизни и для оборудования, тыс. $

Таблица 6. Капитальные вложения и их износ, тыс $

Таблица 7. Другие данные для расчета денежного потока предприятия

Таблица 8. Данные для расчета ставки дисконта для денежного потока для собственного капитала

Таблица 9. Данные для расчета ставки дисконта для денежного потока для всего инвестированного капитала

Таблица 10. Данные для определения рыночной стоимости земельного участка

Таблица 11. Данные для расчета стоимости ноу-хау

Таблица 12. Данные для определения стоимости гудвилла методом избыточных прибылей

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ Способность бизнеса приносить доход считается важным показателем в оценке права владения фирмой. Отсюда один из главных подходов к оценке бизнеса — доходный.

Доходный подход позволяет определить рыночную стоимость предприятия в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Он предусматривает:

* составление прогноза будущих доходов;

* оценку риска, связанного с получением доходов;

* определение времени получения доходов.

Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Рыночная стоимость объекта определяется как сумма потока доходов и единовременной суммы продажи предприятия. Т. е. предполагается использование двух факторов: текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости единицы.

1.1 Основным показателем в доходном подходе является чистый денежный поток. Последний рассчитывается как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенное время Существует ряд способов исчисления денежного потока. Для целей настоящего исследования использовались две модели денежного потока: денежный поток, приносимый собственным капиталом после выплаты налогов, и денежный поток всего инвестированного капитала.

Денежный поток по первой модели вычисляется следующим образом:

чистая прибыль плюс износ плюс увеличение долгосрочной задолженности минус прирост собственного оборотного капитала минус капитальные вложения минус уменьшение долгосрочной задолженности.

Денежный поток по второй модели:

валовая прибыль минус административные издержки минус налог на прибыль плюс износ плюс увеличение долгосрочной задолженности минус прирост собственного оборотного капитала минус капитальные вложения минус уменьшение долгосрочной задолженности.

1.2 Прогнозируемый период При оценке бизнеса методом дисконтированных денежных потоков ожидаемый предстоящий срок деятельности предприятия следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный. На прогнозный период составляется детальный погодовой прогноз денежных потоков. Такой прогноз охватывает достаточно долгий период до того момента, когда предприятие выйдет на стабильные темпы роста денежного потока.

Для оцениваемого предприятия на основе прогнозов компании и данных администрации фирмы прогнозный период был определен в пять лет. Расчеты выручки и издержек производились по каждому виду продукции и деятельности отдельно. Выделены четыре основных аспекта: производство и реализация продукции по трем бизнес-линиям и сдача помещений в аренду.

Имущественный потенциал представлен укрупненной структурой баланса за отчетный (базовый) год, приведенный в таблице 1.

Для формирования прогноза будущих доходов используются данные отчета о финансовых результатах (таблица 2) и темпов прироста объемов продаж в прогнозный период (таблица 3). Результаты расчета приведены в таблице 1.

Таблица 1 — Прогноз будущих доходов

Данные для определения суммарного значения износа приведены в таблицах: 4 — начисление устранимого физического износа для зданий и сооружений, 5 — начисление неустранимого физического износа для элементов с коротким сроком жизни и оборудования, 6 — износ капитальных вложений.

Устранимый физический износ определяется как сумма всех установленных значений устранимого износа по элементам.

Определение обесценивания, вызванного неустранимым физическим износом, элементов с коротким сроком жизни и для оборудования осуществляется по формуле:

И = ПСВ*(ФВ / ОСЖ),

где И — начисленный износ, тыс. $

ПСВ — полная стоимость воспроизводства элемента, тыс. $

ФВ или ЭВ — фактический или эффективный возраст элемента, лет, ОСЖ — ожидаемый срок жизни, лет.

Результаты расчетов по каждому виду износа приведены в таблицах 2.1 — 2.3

Таблица 2.1- Устранимый физический износ по зданиям и сооружениям

Таблица 2.2- Неустранимый физический износ для элементов с коротким сроком жизни

Таблица 2.3-Износ по оборудованию, тыс. $

Распределение износа капитальных вложений по периодам осуществляется с помощью коэффициента износа :

И i = КВ / КИ, где И i — износ капитальных вложений i — го года, КВ — капитальный вложения, осуществляемые в период оценки, КИ — коэффициент износа.

2.4 Износ по капитальным вложениям, тыс. $

Определяется суммарный износ по периодам.

Исходя из показателей предшествующих лет и оценок на будущее, административные расходы определяются в % от валовой прибыли по всем группам изделий (таблица 7).

1.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЫПЛАТ ПО КРЕДИТУ Фирма получает кредит сроком на 5 лет под i % годовых.

Поскольку условия кредита известны, то ежегодный поток выплат по кредиту рассчитывается с использованием фактора «Взнос за амортизацию денежной единицы» по формуле:

PMT =PVA*(1/FI)=PVA*=360*=136,44

Таблица 3. Определение взноса по долгосрочному кредиту

Капитальные вложения осуществляются в течение 3−4 лет. Величина капитальных вложений по годам и коэффициент износа указаны в таблице 6.

Часть здания сдается в аренду.

1.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА ЧИСТОЙ ПРИБЫЛИ ПО ПЕРИОДАМ денежный поток кредит дисконтированный Таблица 4 Поток чистой прибыли. тыс. $

1.5 Определение величины денежного потока

1.5.1 Денежный поток для собственного капитала определяется :

ДП ск = Чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления ± уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала ± уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства ± прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности Применяя эту модель, рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия ДП ск = ЧП+А (И) +ДЗ — ПрЧОбК — КВл Таблица 5.1 Денежный поток для собственного капитала

1.5.2 Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капиталы предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль, т. е.

ДП ик = ДП ск + (1- налог на прибыль)* РМТ Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия Таблица 5.2 Денежный поток для всего инвестированного капитала

1.6 СТАВКА ДИСКОНТА Она используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков.

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы:

— для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал — модель R CAPM;

— для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственные капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала — модель R WACC. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала.

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премию за все виды рисков, сопряженные с инвестированием в оцениваемое предприятие.

1.6.1 Расчет ставки дохода по безрисковой ценной бумаге производился по модели кумулятивного построения (с использованием данных таблицы 8)

ставка дисконта плюс премия за риск инвестирования в акции плюс премия за размер предприятия плюс премия за качество менеджмента плюс премия за территориальную и производственную диверсифицированность плюс премия за структуру капитала плюс премия за диверсифицированность клиентуры плюс премия за стабильность получения доходов и степень вероятности их получения плюс премия за прочие особые риски.

R CAPM = Rf + S in + S р.п. + S м + S д +S ск+ S д. к + S ст + S о. р =

=4.4+7.6+1.9+1.4+2.4+5.6+1.4+1.2+7.0 = 32.9

1.6.2. Для денежного потока для всего инвестированного капитала используется модель средневзвешенной стоимости капитала WACC

В соответствии с моделью WACC, ставка дисконта рассчитывается по формуле:

R ,

где kdстоимость привлечения заемного капитала,

tc — ставка налога на прибыль предприятия,

kp — стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции),

ks — стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции),

wd — доля заемного капитала в структуре капитала предприятия,

wp — доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия

ws — доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия Определим структуру капитала фирмы:

1. доля заемного капитала в структуре капитала предприятия:

wd = ЗК/ (ЗК+РСОА+РСПА)

2. доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия

wp = РСПА/ (ЗК+РСОА+РСПА)

3. доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия

ws = РСОА / (ЗК+РСОА+РСПА),

где ЗК — стоимость заемного капитала, тыс $,

РСОА — рыночная стоимость обыкновенных акций на момент оценки, РСПА — рыночная стоимость привилегированных акций на момент оценки.

Структура капитала и стоимость привлечения элементов капитала приведены в таблице 9. Расчеты сведены в таблицу 6

Таблица 6. Определение R WACC

Коэффициенты текущей стоимости определяются с учетом полученного расчетного значения ставки дисконта и таблиц функций денежной единицы или по формуле текущей стоимости единицы.

1.7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИВЕДЕННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПО ДВУМ МОДЕЛЯМ.

Таблица 7. Приведенные денежные потоки по двум моделям

1.8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЫРУЧКИ ОТ ПРОДАЖИ ФИРМЫ В КОНЦЕ ПОСЛЕДНЕГО ПРОГНОЗНОГО ГОДА ПО ДВУМ ВАРИАНТАМ:

1) с использованием модели Гордона По модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, определяемого как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

2) исходя из предположения величины возможной продажи фирмы в постпрогнозный период.

1.8.1 Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона для каждого денежного потока (ДП ск и ДП ик) производится по формуле:

V term = CF (t+1) / (R — g)

V term — стоимость в постпрогнозный период, тыс. $,

CF (t+1) — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода, тыс. $,

R — рассчитанная ставка дисконта (доли),

g — долгосрочные темпы роста денежного потока (доли).

Таблица 8.1 Стоимость фирмы в постпрогнозный период по модели Гордона

2) Предполагаемая величина возможной продажи фирмы в постпрогнозный период указана в таблице 7.

3) Полученную стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводим к текущим стоимостным показателям по тем же ставкам дисконта, которые рассчитаны для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода. При этом n = 6 лет.

Таблица 8.2 Текущая стоимость выручки от продажи фирмы

1.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Определяем рыночную стоимость объекта недвижимости как сумму потока доходов и разовой продажи фирмы.

Таблица 9. Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость бизнеса фирмы получена путем сложения текущих стоимостей денежных потоков за пять прогнозных лет и текущей стоимости продажи фирмы в последний прогнозный год. Это стоимость 100%-ной доли в капитале фирмы.

Для оцениваемой фирмы стоимость контрольной доли в капитале предприятия методом дисконтированных денежных потоков устанавливается в диапазоне между значениями, полученными двумя методами, т. е 8984 — 22 440 Тыс $.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Определение рыночной стоимости земельного участка определяем с использованием метода техники остатка для земли. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений (таблица 10).

Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов.

Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:

где Vзд — текущая стоимость зданий и сооружений;

Yзд — чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R зд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (прилож. 2, графа «Взнос на амортизацию денежной единицы) или рассчитать по формуле:

где R возм — коэффициент (возврата) возмещения капитала;

R зем — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

где Y зем— чистый операционный доход, относимый к земле;

Y — общий чистый операционный доход.

Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

где Vзем — остаточная стоимость земли;

Rзем — коэффициент капитализации для земли.

Расчет возмещения инвестиций в производственный комплекс (здания, сооружения) выполним тремя методами рекапитализации.

Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подра-зумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:

где R — коэффициент капитализации,

d0 — сумма инвестированного капитала, 100%

n — количество периодов возврата капитала (лет).

i — ставка дохода.

Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда — возмещение капитала по ставке дохода на инвестиции (ставке процента или отдаче)) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:

где i — коэффициент дохода на капитал;

i/[(1+i)n — 1] — коэффициент рекапитализации.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента. В этом случае коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения по безрисковой ставке процента Все необходимые исходные данные и расчеты сводим в таблицу 10.

Таблица 10. Рыночная стоимость всего комплекса

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НОУ-ХАУ При оценке стоимости нематериального актива используется такой метод затратного подхода, как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования, например при применении ноу-хау.

Алгоритм метода состоит в следующем:

1. Определяется экономия затрат при производстве продукции при использовании НОУ-ХАУ.

2. Определяется период преимущества в себестоимости.

3. Определяется стоимость НОУ-ХАУ как фактор текущей стоимости аннуитета при заданном периоде и ставке дисконта.

Таблица 11. Определение рыночной стоимости НОУ-ХАУ.

Таким образом, рыночная стоимость комплекса увеличивается на V рын н-х и составит:

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ГУДВИЛЛА Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают гудвилл.

Основные этапы метода избыточных прибылей:

1. Определяют рыночную стоимость всех активов.

2. Нормализуют прибыль оцениваемого предприятия.

3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал.

4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал, п.1*п3).

5. Определяют избыточную прибыль. Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль (п. 2 — п. 4).

6. Рассчитывают стоимость избыточной прибыли путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.

До момента оценки предприятие не располагало в достаточной степени весомыми и актуальными нематериальными активами. Однако с первого прогнозного года предполагается внедрение и использование ноу-хау, что в значительной степени увеличит рыночную стоимость активов предприятия и обеспечит уровень внутренней доходности предприятия выше среднеотраслевого (см. данные таблицы 11). Результаты расчета сводим в таблицу 12.

Таблица 12. Определение стоимости гудвилла методом избыточных прибылей

По результатам расчетов всех разделов составляем итоговую таблицу 13.

Таблица 13. Итоговая таблица результатов оценки

ЛИТЕРАТУРА

Грязнова А. Г. Оценка бизнеса. М, Финансы и статистика, 2000, 510 стр.

Добикіна О.К., Рижиков В. С. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. — К.: ЦУЛ, 2007. — 208 с.

Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. С-Пб, Питер, 2001. 415 с.

Федонін О.С., Репіна І.М. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навч. Посібник. — К.: КНЕУ, 2004. — 316с.