Актуальность темы
Земельно-имущественный рынок, как и любой другой рынок, выражает интерес разных собственников: продавцов и покупателей. Только собственники вправе вступать в отношения продажи-купли такого специфического товара как земельный участок. Поэтому земельный рынок функционирует и развивается лишь при наличии разных форм земельной собственности и преодолении монополии государственной собственности на землю.
Эти аспекты становятся всё более актуальными по мере углубления земельной реформы в России и вступления в силу закона о гражданском обороте сельскохозяйственных земель, что интенсифицирует процесс оборота других категорий земель.
Степень разработанности темы.
По проблемам земельного рынка проводится много дискуссий, публикуются фундаментальные труды разных методологических подходов и идеологических концепций на федеральном уровне и «за», и «против» развёртывания земельного рынка. Принятие закона активизировало усилия противников земельного рынка, что находит своё отражение в предвыборных программах КПРФ, аграрной партии, ряда других политических партий. Острота полемики переносится и в регионы, в большинстве которых ещё не конкретизированы законодательные земельные акты.
Многие аспекты земельного рынка нашли раскрытие в трудах Д. Б. Аратского, В. Р. Беленького, И. Н. Буздалова, А. Е. Булатова, С. Н. Волкова, А. М. Емельянова, В. В. Жабина, Н. В. Комова, П. Ф. Лойко, И.Д. Мацку-ляка, В. В. Милосердова, А. А. Никонова, А. В. Петрикова, В. А. Прорвича, В. Д. Руднева, A3. Сагайдака, Ю. А. Цыпкина, Ю. В. Яковца, В. Я. Узуна, ряда других экономистов.
В их работах освещаются общие проблемы становления земельного рынка и трудности изменений в экономическом менталитете российских граждан, в практической реализации прав граждан РФ на земельную собственность, особенно на полевые земельные участки, а также характеристика «пучка» прав на земельную собственность.
Однако в современных условиях недостаточно раскрыты взаимосвязь частной, общественной и государственной форм земельной собственности, практики их осуществления в различных сегментах земельного рынка с учётом исторического опыта, накопленного в России за последние полтора столетия, отражённого в трудах отечественных и зарубежных учёных.
Цель настоящего исследования заключается в раскрытии общности и противоречивости интересов субъектов земельного рынка в процессе его становления в условиях либерализации экономических отношений на основе многообразия форм земельной собственности и землепользования. Реализация цели предусматривает решение следующих задач:
— конкретизировать многообразие форм земельной собственности как предпосылки становления земельного рынка на основе юридически нормативного комплекса актов федерального и регионального уровней, регулирующих и ограничивающих права частных собственников;
— выявить современные трудности объективного и субъективного характера в становлении земельного рынка с учётом исторического опыта российского регулирования земельных отношений и их учёта на региональных уровнях;
— определить особенности и динамику развития сегментов земельного рынка на землях различных категорий и форм земельной собственности;
— обосновать прогрессивность гражданского оборота земель с точки зрения интересов общества, землевладельцев и землепользователей в условиях развитости ипотечного кредитования под залог земельных участков;
— 5- доказать необходимость скооперированности и взаимодействия земельных собственников в обустройстве земельных участков как одного из факторов повышения их ценности и рыночной стоимости;
— наметить направления оптимизации земельных платежей в региональные бюджеты с дифференциацией условий перераспределения земельной ренты в процессе купли-продажи земельных участков.
Предмет исследования — социально-экономические условия реализации интересов субъектов хозяйствования в процессе гражданского оборота земельных участков и их экономические отношения в практике землепользования.
Объект исследования — гражданский оборот земель в промыш-ленно развитых регионах и районах Московской области, города Москвы.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют фундаментальные труды отечественных и зарубежных учёных, содержащаяся в них экономико-статистическая информация и анализ в динамике (во времени) и статике (в пространстве), диалектическая логика, системный подход, метод социологического опроса.
Научная новизна полученных лично автором результатов диссертационного исследования состоит в следующем:
1. Конкретизировано положение о многообразии форм земельной собственности как предпосылки становления и развития земельного рынка.
2. Выявлены объективные и субъективные трудности становления и развития земельно-имущественного рынка, проявляющиеся в незавершённости земельного законодательства на региональном уровне, неразвитости инфраструктуры рынка и чрезмерности издержек на приобретение земельных прав и практическое функционирование (земельный налог, арендная плата) земельных участков в городских условияхв медленном изменении менталитета хозяйствующих субъектов и противоборстве идеологических концепций в программах партий и движений.
3. Обосновано многообразие функций каждого земельного участка в рыночной экономике, что усложняет оценку земельной стоимости с учётом рентной составляющей в конкретном землепользовании и превращения потенциальной земельной ренты в действительную в составе земельных платежей и территориальной доходности.
4. Раскрыты особенности формирования сегментов земельного рынка: арендного, прав приобретения участков через механизм купли-продажи, ипотечно-залогового, а также первичного и вторичного сегмента рынка земель сельскохозяйственного назначения, городского, пригородного местоположения и земель разной удалённости от хозяйственных центров и экологических различий.
5. Доказана прогрессивность гражданского оборота земель для субъектов землепользования, общественных интересов и динамичности доходов государственного и муниципальных бюджетов, а также для сохранности и обустройства земельных ресурсов.
6. Предложены мероприятия по скооперированности усилий землевладельцев по обустройству земельных массивов, повышающей ценность земельных участков и имущественно-земельных комплексов.
7. Намечены направления по оптимизации земельных платежей в региональные бюджеты с дифференциацией условий перераспределения земельной ренты в процессе рыночного оборота земельных участков.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту: — обоснование прогрессивности гражданского оборота земель и становление земельного рынка с точки зрения интересов общества, муниципальных образований и субъектов земельной собственности, а замедленное их развитие обусловлено как объективными сложностями формирования рыночной инфраструктуры, так и субъективно-психологическими факторами в процессе трансформации земельных отношений;
— определение системного формирования земельного рынка в логической последовательности: многообразие форм собственности и земельных собственников, аренды земли, купля-продажа земельных участков, ипотека;
— аргументация приоритетности развития арендного сегмента земельного рынка, взаимосвязанной с интересами сложившихся земельных собственников: региональных, муниципальных, коллективно-долевых, акционерно-корпоративных, индивидуально-семейных, выступающих в роли арендодателей и потенциально-возможных новых землепользователей-арендаторовнеправомерность бесплатной передачи земли под приватизированными предприятиями их собственникам, получивших государственную недвижимость по чрезмерно низкой оценке;
— предложения по оптимизации земельных платежей за гражданский оборот земель в региональные бюджеты и бюджеты муниципальных образований с учетом необходимости увеличения доли на обустройство территорий и воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость работы направлена на развитие земельного рынка во всех его сегментах с приоритетом или арендного сегмента, или сегмента прав частной собственности, или залогового сегмента в конкретных условиях землевладения и землепользования.
Апробация обобщений и выводов осуществлена в публикациях объёмом 5,2 п.л., в выступлениях за «круглым столом» кафедры конкретной экономики и финансов РАГС при Президенте РФ, в практической деятельности консалтинговой фирмы «Тактика +».
Выводы из сказанного в первом параграфе сводятся к следующим моментам:
На основе разнообразия форм землепользования обусловленного различными экономическими интересами хозяйствующих на земле субъектов в обществе складываются различные социальные экономические уклады со своими особыми носителями. Нередко они именуются секторами земельного рынка. В то же время статистический учет регистрации изменений в гражданском обороте земель позволяет выделить по меньшей мере шесть крупных социально-экономических структур. Их можно именовать секторами или укладами без существенного влияния на различия сущностей этих понятий. Как известно, В. И. Ленин выделял пять укладов в России нэповского периода. Им были отмечены: мелкотоварный уклад, частнокапиталистический уклад, госкапитализм, социалистический уклад и полунатуральные формы патриархального крестьянского хозяйствования.1 В основу классификации хозяйств были положены интересы и механизмы их реализации. Данный критериальный подход не утратил своего значения, но должен быть дополнен рядом других, в том числе, различиями в формах собственности, в механизмах реализации экономических интересов и собственности, во взаимосвязях с государственным бюджетом, в распределении результатов землевладения, в решениях по аренде, купле-продаже земельных участков.
Именно исходя из этих принципов в современных условиях нередко делается более детальная классификация укладов, включающих шесть их разновидностей. На основе разнообразия форм собственности, обусловленной разнообразием экономических интересов хозяйствующих на земле субъектов, складываются в обществе различные социально-экономические уклады. Анализ земельного рынка предполагает раскрытие гражданского (рыночного) оборота земель как между укладами (секторами), так и внутри них. Эти процессы фиксируются в системе регистрации объектов недвижимости, в статистических отчетах и статистике. Нередко они дополняются социологическими наблюдениями и информацией на страницах средств массовой информации.
1 См.: Политическая экономия. Учебник. М., 1954 г. С. 322−324., а также В. И. Ленин «Экономика и политика в эпоху диктатуры пролетариата». С. 30.
— 241.2. Дореволюционное функционирование земельного рынка в России.
Впервые в экономической российской мысли размышления о земельной аренде встречаются в книге И. Т. Посошкова «О скудости и богатстве». Он благожелательно раскрывал арендные отношения между землевладельцем и землепашцем, выступая за расширение аренды земли до размеров, посильных в обработке крестьянином. Это ведёт к росту семейного богатства, а вместе с тем — и богатства государства в целом. По его мнению, императорской власти нужно всячески поощрять развитие аренды земли и не облагать арендаторов никакими иными поборами кроме тех, что они уплачивают землевладельцу арендную плату. Налоги за арендованную землю должен уплачивать арендодатель. Двойного налогообложения одного и того же земельного участка быть не должно.
Размеры арендной платы, формы и условия её выплаты определялись по взаимной договорённости сторон, исходя из сложившихся в данной местности традиций, обычаев и условий налогообложения. Практиковались и денежная арендная плата, и натуральная в форме пятого снопа (копны, крестца), седьмого, десятого. Нередко имела место отработка арендатором рабочими днями на участке и в хозяйстве арендодателя1.
В раскрытии проблем арендных отношений И. Т. Посошков исходил прежде всего из интересов арендаторов, приращения их семейного богатства, от чего богатеет и государство, и арендодатель, ибо его земля не пустует, плодородит, сохраняет свою плодородную силу и хозяину приносит доход больший, чем он уплачивает налоги и иные государевы повинности.
1 См.: Посошков И. Т. О скудости и богатстве. // Экономика русской цивилизации. -М., 1995. -С.43−60.
Иногда встречаются утверждения о том, что «Арендные отношения в России начали зарождаться после реформы 1861 года."1. Реформа дала определенный импульс и создала благоприятные условия для расширения аренды земельных участков, однако процесс этот был не быстрым. Потребовались десятилетия для его существенного развития. «Размер арендного фонда в пятидесяти губерниях европейской России без прибалтийских уездов на рубеже XX в. были на уровне 30 млн га, что в количественном отношении составляло 20% надельной земли крестьян или 60% частновладельческой.
Российская земская статистика накапливала богатый материал по землепользованию вообще и его арендной форме, в частности. Он широко использовался в публицистической и экономической литературе XIX века для характеристики положения в сельском хозяйстве и деревенской жизни, расслоения крестьянства и социально-экономических проблем.
О структуре землепользования в крестьянских хозяйствах России конца XIX века мы находим богатый статистический материал в книге В. Ильина (В.И. Ленина), изданной в марте 1899 года. В ней использованы земско-статистические данные по ряду уездов многих российских губерний, а также исследования В. Постникова «Южно-русское крестьянское хозяйство» М., 1891 г.
В отличие от структуры землепользования фермеров США и Западной Европы, где выделяются две категории землепользования: собственная и арендованная, в Российских крестьянских хозяйствах выделены три: надельная, арендованная и купчая.
1 См.: Киселев В. И. и др. — «Аренда земельных участков в Российской Феде' рации». М., 2000. С. 7.
2 См. там же с. 8.
— 120-ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Раскрытие основных проблем становления и развития земельного рынка позволяет сделать следующие обобщения:
1 .Многообразие форм земельной собственности и на их основе многомиллионное число собственников представляют экономическую основу становления и развития земельного рынка, призванного реализовать интересы собственников и их потребности. Покупателя интересуют полезные потребительские свойства земельного участка для тех или иных хозяйственных целей. Продавца интересует конкретная сумма денег, которую можно выручить в результате продажи. И тому, и другому существенно значимо при этом знать особенности земельного участка и его принадлежность к определенной категории земель по основному их * назначению, зарегистрированной в книге регистрации и учета земель, а также в свидетельстве на право владения земельным участком.
Земельным кодексом РФ выделены семь категорий земель в соответствии с их основным функциональным назначением. Право перевода из одной категории в другую закреплено за законодательными органами, что важно иметь в виду покупателям. Они также должны учитывать многофункциональность каждого отдельно взятого участка. Он может служить и в качестве участка — терра для размещения хозяйственных построек, жильябыть средством производства в сельском хозяйстве (приусадебные земли, земли садово-огороднического, дачно-коттеджного назначения), природоохранного, оздоровительного, рекреационного использования с древонасаждениями, организацией небольших водоёмов.
Для продавца это важно при определении запрашиваемой цены, расчётной рыночной стоимости. Для покупателя важно основное назначение, ибо от этого зависит и процедура оформления документов на землю, и рыночная цена. Конечно, он учитывает и побочные, сопутствующие функции и возможное использование во всех праворазрешен-ных целях не во вред интересам собственников и пользователей смежных участков. Многофункциональность земли как фактора хозяйствования всё больше осознается в связи с интенсификацией гражданского оборота городских и пригородных земель, земель полевых и лесных угодий.
Ограниченность их в пространстве и выгодность (невыгодность) места положения предопределяет спрос на них и рыночную стоимость, цену купли — продажи. Земельные участки неперемещаемы в пространстве, но изменяется хозяйственно-экономическое обустройство и ситуация вокруг них, что существенно отражается на хозяйственной ценности земли и в худшую, и в лучшую сторону в зависимости от основного назначения участка.
Сезонное погодно-климатическое воздействие на земельный участок (снегопады и заносы, вешние воды и подтопления, роза ветров и задымление, другие факторы, в том числе и кислотные дожди) также доставляют немало хлопот для хозяйствования и жизни на земле.
В многонациональном государстве и соседстве многих народов и национальностей национальный фактор, как и неустоявшиеся политические и идеологические взаимоотношения также существенно влияют на спрос и предложение в сфере земельно-имущественного рынка.
Важна и степень переплетенности земельных массивов, находящихся в различных формах земельной собственности: федеральные землиземли субъектов Российской Федерациимуниципальные землиземли сельско-поселково-общинные, общинно-родовыеземли частной собственности, включая: индивидуально-семейные, корпоративно-товарищеские, коллективно-долевые (кооперативно-долевые), совместно-долевые.
Каждый вид собственности регулируется в гражданском обороте земли и общими нормами земельного законодательства, и особыми нормативными пунктами, нормами, правилами, принципами. Все это свидетельствует о сложности становления и развития земельного рынка в современной России. К тому же, в хозяйственном менталитете населения все еще нечетко сложилось представление о «земельной собственности» как юридическом понятии и экономической категории.
В раскрытии юридической сущности земельной собственности используется в основном триада со времен римского права: пользование, владение, распоряжение. В западной юридической и экономической литературе и практике хозяйствования триада расширилась до 11 позиций, до «пучка» прав.
Как юридические понятия «земельная собственность» выражает статус земельного участка, его принадлежность физическому или юридическому лицу, обществу в целом или его отдельным сообществам. На оформление и поддержание своего статуса владелец (физический, юридический) тратит финансовые средства, время, энергию, и несет психологические издержки.
В качестве экономической категории «земельная собственность» проявляется и реализуется механизмами получения доходов, которые призваны компенсировать вышепоименованные расходы и, кроме того, обеспечить доход на вложенные ресурсы и частичное присвоение рентного дохода в форме дифференты второго вида.
В ходе земельной реформы и приватизации части государственных земель на территории Российской Федерации сформировалось более 43 миллионов собственников земельных участков с правом владения, пользования и распоряжения ими в соответствии с земельным законодательством федерального, регионального, муниципального и местного уровней. На этой основе осуществляется становление земельного рынка в его основных сегментах: рынка прав аренды, залогово-ипотеч-но-кредитного рынка и рынка купли-продажи земельных участков.
Продавец рассчитывает в обмене на максимум рыночной цены права на земельный участок, а покупатель ориентируется на его минимальный уровень. Но, уплатив рыночную цену, новый землевладелец объективно вынужден перейти к такому типу землепользования, который в максимальной степени способствовал бы его целевой установке коммерческого или потребительского характера.
2. В России был накоплен богатый дореволюционный опыт регулирования земельного рынка во всех его сегментах, ориентированного на интересы землепользователей, сохранение сельскохозяйственных угодий, правопреемников землевладения со времен И. Посошкова, впервые сформулировавшего приоритеты арендаторов в арендных отношениях как основы благосостояния землепользователей — крестьянских дворов, а вместе с тем и благосостояния государства.
3.В период реформирования землепользования и землевладения в конце XIX и начале XX вв. арендные отношения и ипотечное кредитование удачно сочеталось с процессом купли-продажи земель с преимущественной концентрацией земельных угодий в руках наиболее функционирующих крестьян, что было в интересах и крестьянских сообществ, и интересов государства и земских структур, получавших земельные платежи с наиболее зажиточных землепользователей. Важно отметить, что эти процессы широко базировались на развитую систему кредитных учреждений вообще и кредитного скооперирования в рамках товариществ.
— 1244. Во всех рыночно развитых странах земельный рынок функционирует на основе многообразия субъектов-собственников и эффективной комбинации аренды, ипотечного кредитования и купли-продажи земельных участков, детально регулируемых государственным законодательством с приоритетом интересов сохранения земельных угодий для сельского хозяйства и сельскохозяйственных товаропроизводителей. Здесь имеет место интенсивное кредитование и недвижимого имущества и текущих расходов землевладельцев. Без этого фактора земельный рынок функционировать не в состоянии.
5.Раскрыты трудности и противоречия становления земельного рынка в России, как и в странах СНГ, обусловленные как объективными сложностями, так и субъективными факторами, что для нормативно-правовой основы рынка земли потребовалось более двух пятилетий на федеральном уровне, а на региональном уровне данный процесс ещё не закончен, что связано как с объективными трудностями, так и субъективными факторами идеологического и политического, а так же криминального характера.
6.Сделано обоснование положения о том, что многообразие форм земельной собственности стало общепринятой нормой в менталитете общества, но необходимость рынка полевых земель отвергается большинством населения Российской Федерации, вызывая социальную на" пряженность в обществе.
7.Аргументировано положение о том, что приоритетным направлением в развитии земельного рынка в современных условиях становится рынок прав аренды, поскольку в этом сегменте глубже проработаны нормативно-правовые нормы, меньше задействовано финансовых ресурсов и больше опыта накоплено в реальной практике.
8.Констатировано, что рынок купли-продажи земель многоаспектен и, в основном, беспроблемен на городские и поселковые земли, но весьма конфликтен на полевые земли, особенно в пригородных зонах как из-за недостаточной нормативно-правовой базы, низкой рентабельности задействованых здесь активов, отсутствия действенной системы ипотечного кредитования и страхования предпринимательских рисков, а так же трудного восприятия в обществе необходимости и целесообразности купли-продажи полевых земель.
9.Выдвинуто положение о том, что приватизация земли под приватизированными в 90-х гг. предприятиями должна осуществляться путем следующих направлений: высвобождение избыточных площадей в государственную и муниципальную собственностьзакрепление земель в долгосрочную аренду, выкуп земель с рассрочкой выплат на ряд лет.
10.Слабая ликвидность земель полевых массивов сдерживает ипотечное кредитование, что в совокупности низкой рентабельности сельского хозяйства и длительных сроков окупаемости инвестиционных вложений сдерживает расширение всех сегментов земельного рынка на земли сельскохозяйственного назначения.
— 126.
