Актуальность темы
исследования.
Произошедшие в России в последнее десятилетие политические и социально-экономические перемены оказали значительное влияние на многие аспекты жизни граждан. Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Неотъемлемой частью отношений в данной сфере стали право собственности на жилье, а также рынок жилья. Структура жилищного фонда Российской Федерации кардинальным образом изменилась по формам собственности, сформировался новый слой собственников жилых помещений — граждан как социальная база жилищной реформы.
Безусловно, эти социально-экономические процессы не могут оставаться вне рамок правового регулирования как основного инструмента упорядочивания современных общественных отношений. Законодательство в сфере жилищной собственности, с одной стороны, обеспечило адекватное отражение социальных изменений, а с другой стороны, создало основу для дальнейшей динамики и совершенствования данных отношений.
Однако хотя наличие основополагающих специальных нормативных актов (в числе которых Гражданский кодекс Российской Федерации, новый Жилищный кодекс Российской Федерации, Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и другие) и является серьезным фундаментом для обеспечения действенных гарантий прав и законных интересов участников рынка жилой недвижимости, но, к сожалению, не означает совершенства законодательства в области правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В частности, вопросы правового положения участников общей собственности на жилые помещения, особенности отношений жилищной собственности в многоквартирных домах, статуса членов семьи и бывших членов семьи собственника, имеющих самостоятельные права пользования принадлежащими ему помещениями, недостаточно детально и неоднозначно регулируются законом. Таким образом, состояние действующего жилищного законодательства требует продолжения законотворческой работы.
Учитывая должное стремление современного российского законодателя ориентироваться в своей деятельности на лучшие достижения не только отечественной, но и зарубежной правовой науки, представляется весьма полезным и небезынтересным сравнить основные принципы регулирования и содержание статуса субъектов отношений собственности на жилые помещения в России и за рубежом. В современную эпоху усиление процессов интеграции создает и объективные предпосылки для сближения правовых систем. В решении задач дальнейшего сотрудничества различных стран знание иностранного права становится непременным требованием. С этой точки зрения важно изучать практику построения и функционирования внутреннего законодательства в зарубежных государствах в целях его использования в отечественном нормотворчестве и правоприменении.
Большой научный интерес в этой связи представляет правовая система Германии как одна из самых развитых в Европе. Германское Гражданское Уложение в качестве одного из центральных законодательных актов ФРГ является наиболее близким для отечественного правопорядка. Несмотря на то, что условия, в которых правовые проблемы приходится решать в Германии, существенно отличаются от условий в России, тем не менее опыт, приобретенный ФРГ, в том числе в сфере регулирования отношений собственности в жилищной сфере, может оказаться весьма полезным для нашего государства.
Выбор Германии в качестве страны для проведения сравнительного анализа правового положения лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, в настоящей работе неслучаен и предопределен как сходством общих правовых традиций российского и германского права, обусловленных принадлежностью к единой правовой семье, так и достаточно подробной разработанностью в немецком праве проблематики жилищной собственности. В континентальной правовой системе российское право традиционно причисляется к германской правовой ветви. Германское законодательство характеризуется вполне эффективной реальной защитой прав и законных интересов субъектов отношений собственности на жилые помещения. Это обусловливает необходимость и целесообразность изучения особенностей немецкого права в целях уяснения природы и трудностей функционирования российских правовых институтов, а также использования германских социально-правовых или технико-юридических решений для выработки наиболее действенных путей развития и совершенствования российского законодательства в рассматриваемой области.
Степень разработанности проблемы. Устойчивая тенденция развития отношений собственности в жилищной сфере в Российской Федерации привлекает повышенное внимание и правоведов к изучению правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В фундаментальных трудах и научных публикациях последних лет активно разрабатываются многие вопросы, относящиеся к этой тематике. Отдельные проблемы правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, затрагивали следующие авторы: Гонашвили Г. Л., Ермаков B.C., Исрафилов И. М., Кичихин А. Н., Крашенинников П. В., Макаров Г. Г., Марткович И. Б., Седугин П. И., Толстой Ю. К., Тихомиров М. Ю., Чефранова Е. А., Шешко Г. Ф., Щенникова JI. В. и другие. Благодаря их научным трудам сегодня сформировано общее представление о правовом положении участников отношений в сфере жилищной собственности. При исследованиях в данной области (в том числе, в диссертационных работах) некоторые специалисты, в частности, Пономарев B.C., Фогель В. А., Шведкова О. В. и другие, уделяли внимание общим подходам регулирования правового статуса собственника жилого помещения. В отдельных работах (например, такими правоведами, как Байтаева ЯЗ., Михеева Л. Ю, Суханов Е. А., Формакидов Д. А. и другими) проводилось исследование социальной и правовой природы особых самостоятельных прав членов семьи собственника жилого помещения на принадлежащее ему жилище.
Но современная наука не позволяет дать однозначные ответы на все вопросы, касающиеся правового положения указанных лиц. Более того, имеющие место выводы по тем или иным проблемам правового регулирования статуса субъектов, участвующих в отношениях собственности в жилищной сфере, в условиях динамично развивающейся социальной и правовой действительности (в том числе, с принятием нового Жилищного кодекса РФ) требуют своего постоянного обобщения и переосмысления. Состояние правовой науки в данной области отражает состояние действующего законодательства и обнаруживает необходимость продолжения исследований.
Вместе с тем, нам не удалось обнаружить специальных исследований российских авторов, в которых проводился бы сравнительный анализ правового положения собственника жилого помещения, а также иных лиц, проживающих в принадлежащем ему жилище, включая членов его семьи (в том числе, бывших) по законодательству России и Германии. Лишь общие принципы регулирования отношений с участием этих лиц кратко и крайне бегло рассматриваются в некоторых работах, например, в трудах Жалинского А. Э., Рёрихт А. А., Шумилова В. М., Барановой Е. А., Кузнецова А. В. и других, посвященных изучению основ германской правовой системы в целом либо отдельных ее составляющих.
Проблемы правового регулирования собственности на жилые помещения подвергались изучению многими германскими учеными-правоведами, такими как Веймар В., Вейтнауэр X., Веллкамп Л., Драздо М., Заурен М., Отт А., Рёлл Л., Райзер Т., Шмид М. и др., труды которых позволяют осуществить детальный анализ правового положения субъектов отношений в сфере жилищной собственности по законодательству ФРГ с целью последующего сравнения с отечественным правовым регулированием в данной области.
Актуальность обозначенной выше проблемы и недостаточная степень ее разработанности предопределили предмет, цели и задачи диссертационного исследования.
Объект и предмет диссертационного исследования. Объектом настоящего исследования являются правовые отношения, складывающиеся с участием собственника жилого помещения, а также иных лиц, обладающих самостоятельными правами на принадлежащее собственнику жилое помещение, а именно членов его семьи (в том числе, бывших).
Предмет исследования составляют теоретические и практические проблемы правового положения собственника жилого помещения и членов его семьи (в том числе, бывших) в сравнительно-правовом аспекте по законодательству России и Германии, обобщение отечественного и немецкого опыта правового регулирования в этой области, разработка и обоснование мер по совершенствованию действующего российского законодательства в данной сфере.
Цели и задачи. Настоящим исследованием мы стремимся достичь следующих целей: раскрыть общие черты и особенности, сходства и отличия правового положения лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан в России и Германии, выявить недостатки и преимущества и обозначить перспективы развития действующего отечественного законодательства в данной области.
Для достижения указанных целей поставлены следующие задачи:
1. определить общие начала регулирования правового положения собственника жилого помещения в РФ и ФРГ, а также особенности статуса участников отношений общей собственности на жилые помещения (включая супругов-собственников жилья) в наших странах;
2. выявить отличительные черты правового статуса собственника жилья в многоквартирном доме в России и Германии, в том числе проанализировать основные формы реализации собственником правомочия управления общим имуществом в многоквартирных домах;
3.проанализировать основания и порядок принудительного прекращения права собственности на жилые помещения по российскому и германскому законодательству как санкции за злоупотребление правами и ненадлежащее исполнение собственником обязанностей в отношении принадлежащего ему жилища;
4. изучить особенности правового положения членов семьи собственника жилого помещения в России (в сравнении с правовым статусом членов семьи нанимателя по договору социального и коммерческого найма), а также возможности самостоятельного использования принадлежащего собственнику жилого помещения членами его семьи в Германии;
5. рассмотреть основные вопросы правового регулирования статуса бывших членов семьи собственника жилья, в исключительных случаях сохраняющих свои права пользования на принадлежащее собственнику помещение, по российскому и германскому законодательству;
6. на основе обобщения немецкого и российского опыта законодательного регулирования правового положения указанных субъектов отношений в сфере жилищной собственности, а также судебной практики выявить недостатки действующего отечественного законодательства в данной области и разработать пути их устранения.
Нормативная и теоретическая база, методологическая основа диссертационного исследования. Нормативную и теоретическую базу настоящего исследования составляют положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Германского Гражданского Уложения, Закона ФРГ «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью», ряд иных нормативных правовых актов России и Германии, а также работы ведущих отечественных и германских ученых по гражданскому, семейному и жилищному праву.
Методологическую основу настоящего исследования составляют элементы такого общефилософского метода познания, как диалектика, а также конкретно-научные методы: метод сравнительного правоведения, системного анализа, формально-юридического и грамматического толкования, логический, историко-правовой.
Научная новизна, практическая значимость работы и апробация результатов исследования. Настоящая диссертация представляет собой одно из первых исследований правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан, в сравнении:
— германского и российского правового регулирования в данной области;
— правил новейшего и ранее действовавшего законодательства России;
— правового положения членов семьи собственника жилья с правовым положением членов семьи нанимателя по договору социального и коммерческого найма.
На основе теоретического и практического материала, включая ранее неиспользованные в отечественной юридической литературе германские источники, изученные автором в оригинале, в настоящей работе рассматривается общее и особенное двух национально-правовых систем в регулировании статуса субъектов правоотношений жилищной собственности.
Положения и выводы, выносимые на защиту.
В диссертационном исследовании сформулированы и выносятся на защиту следующие положения и выводы, обладающие научной новизной, которые представляют собой как полученные лично автором результаты проведенного сравнительно-правового анализа, так и предложения автора по устранению выявленных недостатков отечественного законодательства, в том числе путем использования германских технико-юридических решений.
1. Правовое положение собственника жилого помещения и особенности реализации им своих правомочий как в России, так и в Германии определяются спецификой целевого назначения жилого помещения как социально значимого объекта права (т.е. его предназначенностью преимущественно для проживания граждан), а также необходимостью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц (соседей).
2. В качестве приоритетного направления регулирования отношений в сфере жилищной собственности в России в целях укрепления статуса собственника жилого помещения предложена детально разработанная в германском законодательстве концепция правового единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (включая жилые дома). Согласно данной концепции право собственности на земельный участок распространяется и на расположенный на нем жилой дом, который следует правовой судьбе земельного участка.
Последовательная реализация данной конструкции в российском законодательстве позволила бы обеспечить одновременный и безусловный переход права собственности на земельный участок и на расположенный на нем дом без оформления отдельной сделки по передаче прав на строение. Кроме того, построенный на земле собственника жилой дом считался бы принадлежащим собственнику земельного участка как неотъемлемая часть участка и не нуждался бы в специальной государственной регистрации права на вновь возводимый объект.
3. Особенности правового статуса участников общей собственности на жилые помещения (долевой и совместной) как в России, так и в Германии связаны с наличием элемента управления общим жилым помещением, выражающегося в необходимости согласования волеизъявлений нескольких лиц, реализующих правомочия собственника.
Анализ содержания правомочий участника общей долевой собственности на жилые помещения дал основание сделать вывод о том, что законодательство России в большей степени отвечает интересам сособственников, поскольку предусматривает неизвестные праву ФРГ правомочия сособственника на предоставление ему части общего жилого помещения, соразмерной его доле, во владение и пользование, преимущественное право покупки доли, а также право на выдел доли из общего жилого помещения. С целью обеспечения «реальности» раздела и выдела в натуре доли в праве общей собственности на квартиру в России предложено признать такой раздел или выдел допустимым, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования в квартире конструкции общей долевой собственности.
4. Регулирование имущественных отношений супругов и, в том числе, правового положения супругов как собственников жилых помещений в России и Германии, наряду с существующими в каждой из наших стран особенностями, имеет и определенные сходства, связанные с:
— предоставлением супругам права самостоятельного установления режима их имущества (включая жилые помещения): законного либо договорного, причем в России, в отличие от Германии, они вправе выбрать смешанный режим;
— наличием в законодательстве обоих государств требований, ограничивающих распоряжение жилыми помещениями (в России действует запрет на распоряжение недвижимостью без согласия другого супруга, в Германии — на распоряжение «состоянием в целом», т. е. значительными по стоимости объектами, включая жилые дома и квартиры).
Для более эффективной реализации данных норм в России, направленных на укрепление материальных основ семьи, предложено четко закрепить в законе правило, сформулированное сложившейся нотариальной практикой, о необходимости получения согласия другого супруга на совершение супругом сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение общего недвижимого имущества (включая жилые помещения). Кроме того, необходимо в законодательном порядке предоставить возможность суду в России при необоснованном отказе либо уклонении супруга от дачи такого согласия либо при неизвестности места жительства супруга, давать другому супругу разрешение на совершение сделок, соответствующих интересам семьи (как это закреплено в германском праве).
5. Учитывая особую важность защиты публичных интересов в правоотношениях собственности в жилищной сфере, как российское, так и германское законодательство предусматривает специальные правила принудительного прекращения права собственности на жилые помещения в качестве санкции за злоупотребление правами и невыполнение собственником обязанностей в отношении принадлежащего ему жилища.
Сходство российского и германского правового регулирования в данной области проявляется в установлении гарантий прав собственников жилья, выраженных в наличии строго ограниченных законом перечней оснований и сложного и длительного порядка принудительного отчуждения принадлежащих собственнику жилых помещений (предупреждение, установление срока для устранения нарушений, продажа жилого помещения с торгов).
Незначительное количество дел о принудительном прекращении права собственности на жилые помещения в практике российских и немецких судов позволило автору сформулировать вывод о недопустимости абсолютизации защиты частных прав и частного интереса, о необходимости более последовательной реализации судами законодательных идей дисциплинирования собственников жилья, побуждения их поддерживать свое жилище в надлежащем состоянии и соблюдать права и законные интересы соседей.
6. Особенности правового положения собственника жилья в многоквартирном доме в России и Германии обусловлены его участием в отношениях общей долевой собственности на объекты общего пользования дома, возникающих как следствие приобретения субъектами в собственность жилых помещений в многоквартирном доме.
Обозначены следующие признаки, отличающие отношения общей долевой собственности в многоквартирных домах от «обычных» классических отношений общей долевой собственности в России и Германии, продиктованные особым характером общего имущества дома и связанные с определенными ограничениями правомочий собственников:
— возникновение непосредственно в силу прямого указания закона;
— ограниченная оборотоспособность доли (невозможность ее отчуждения отдельно от права собственности на квартиру, отсутствие права преимущественной покупки доли);
— невозможность предоставления собственнику квартиры соразмерной его доле части большинства объектов общего имущества в доме во владение и пользование (однако в Германии по соглашению всех домовладельцев допускается предоставление одному из них объектов общего имущества дома в единоличное пользование с исключением остальных собственников);
— отсутствие у собственников квартир права требовать выдела доли в натуре или предоставления денежной компенсации.
Для укрепления статуса собственника и беспрепятственной реализации им своих правомочий предложено российскому законодателю воспринять детально разработанную в германском праве идею одновременной регистрации права собственности на жилое помещение и права на долю в общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
7. Одним из основных элементов правового статуса собственника жилого помещения в многоквартирном доме в России и Германии является правомочие управления общим имуществом дома, то есть выполнение комплекса мероприятий, направленных на его эффективную эксплуатацию, содержание и обеспечение сохранности.
На основе анализа предусмотренных российским и германским законодательством различных способов управления общим имуществом многоквартирного дома (непосредственное управление собственниками, управление управляющей организацией и т. д.) высказано предположение о том, что наиболее перспективным из них в России является образование товарищества собственников жилья, наделенного статусом юридического лица как неоспоримым преимуществом по сравнению с объединением жильцов в Германии — сообществом домовладельцев. Обладая менее разветвленной системой управленческих органов, чем товарищество собственников жилья как юридическое лицо, сообщество домовладельцев в Германии имеет аналогичные цели и направления деятельности, как и российское объединение собственников жилых помещений.
В целях обеспечения равенства в правах на управление общим имуществом дома между членами товарищества собственников жилья и иными домовладельцами в России (учитывая добровольность вступления в товарищество) предложено внести в ЖК РФ изменения, где прямо отнести к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (а не общего собрания членов товарищества собственников жилья) вопросы распоряжения общим имуществом дома (сдача в аренду, залог и т. д.) и его приращения (приобретение, строительство, реконструкция, расширение).
8. Право членов семьи собственника на пользование принадлежащим собственнику жилым помещением по российскому законодательству имеет вещно-обязательственную правовую природу, поскольку возникает в большинстве случаев изначально из договора (то есть с дозволения собственника), в дальнейшем приобретая абсолютный характер защиты, не утрачивая при этом обязательственных элементов. При прекращении семейных отношений с собственником право бывшего члена его семьи трансформируется в обязательственное, подлежащее регулированию гражданским законодательством по правилам договора коммерческого найма жилого помещения (при установлении возмездности пользования жильем) либо договора безвозмездного пользования.
Требуется более четкое и однозначное определение круга членов семьи собственника жилья, в частности, для признания членами семьи собственника других родственников (кроме детей, супруга и родителей), нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных лиц и возникновения у них прав пользования жилым помещением предложено установить в законе обязательность заключения письменного соглашения этих лиц с собственником.
При прекращении семейных отношений с собственником необходима более детальная регламентация прав, обязанностей, ответственности бывших членов семьи собственника жилого помещения, в исключительных случаях сохраняющих право пользования принадлежащим собственнику жильем, установление предусмотренной в германском законодательстве срочности и возмездности пользования этими лицами указанным жилищем как наиболее целесообразной и отвечающей интересам собственника (не исключая безвозмездности и бессрочности этих прав в случае четкого указания на это в решении суда либо в соглашении собственника с этими лицами).
Для защиты членов семьи собственника жилого помещения и других совместно проживающих с ним лиц от противоправных действий собственника внесены предложения по возможному введению в российское законодательство социально значимых норм по примеру германского гражданского законодательства, гарантирующих обеспечение пострадавших лиц жильем путем предоставления им во временное пользование жилого помещения, принадлежащего собственнику-правонарушителю, с отстранением самого собственника.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Научная значимость настоящего исследования заключается в том, что было проведено обобщение и сравнение теоретического и практического опыта правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан, в России и Германии. Сделанные выводы могут служить материалом для дальнейших исследований, позволяют наметить новые задачи в изучении этого института и предложить пути их решения.
Практическая значимость работы состоит в том, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут стать полезными в целях совершенствования норм гражданского, жилищного и семейного законодательства РФ, повышения эффективности правоприменительной деятельности. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в качестве учебного материала.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Казанского государственного университета, где проведены ее рецензирование и обсуждение.
Результаты исследования по ряду разделов диссертации изложены в опубликованных научных статьях.
Структура диссертационного исследования.
Диссертация построена в соответствии с намеченной целью и последовательностью решения задач, необходимых для ее достижения, и состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и судебной практики и литературы.
Заключение
.
Современные общественные условия с динамично развивающимися экономическими отношениями и рыночными принципами оказывают непосредственное влияние и на законодательство в области жилищной собственности, а также на практику его применения, как в России, так и в Германии. Действующее в наших странах законодательство должно не только обеспечить адекватное отражение социальных изменений, но и создавать благоприятные предпосылки для развития отношений собственности в жилищной сфере.
Учитывая особую социальную значимость жилья для каждого человека, а также то, что одним из весьма распространенных способов удовлетворения жилищной потребности является приобретение гражданами жилых помещений в собственность, нами было проведено научное исследование правового положения лиц, проживающих в таких жилых помещениях, по законодательству России и Германии. Выбор ФРГ в качестве страны для проведения сравнительного анализа статуса указанных лиц был связан с известной близостью отечественной и немецкой правовых систем, сходством общих правовых традиций наших стран.
Полученные нами результаты позволяют сформулировать следующие выводы.
1. Имеются значительные сходства в общих началах регулирования правового статуса собственника жилого помещения в России и Германии. Как в РФ, так и в ФРГ право собственности является основополагающим, наиболее широким по содержанию вещным правом на жилые помещения. Независимо от количества и названий правомочий, законодательство в наших странах предоставляет и гарантирует собственнику реальную юридическую власть над принадлежащим ему жильем с определенными особенностями, обусловленными спецификой целевого назначения жилого помещения как объекта права.
Само понятие «жилое помещение» в России и в ФРГ имеет комплексный характер. В законодательстве этих государств отсутствуют ограничения по субъектному составу собственников жилья, а также по количеству, площади и стоимости находящихся в собственности жилых помещений.
Заслуживает самого пристального внимания постепенная реализация в Российской Федерации детально разработанной в немецком законодательстве концепции правового единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (в том числе и жилых домов), которая также обусловливает особенности осуществления права собственности на жилые помещения. Концепция «единого объекта» предлагается нами в качестве приоритетного направления регулирования рассматриваемых отношений как наиболее рациональная модель юридического соединения земельного участка с расположенными на нем недвижимыми объектами (включая жилые дома).
2. Регулирование отношений жилищной собственности с множественностью лиц на стороне управомоченного субъекта (общей долевой и общей совместной собственности на жилые помещения) в отечественном и в германском праве также осуществляется с весьма сходных позиций.
Осуществление участниками долевой собственности на жилье принадлежащих им правомочий в России и в Германии связано с наличием элемента управления общим жилым помещением, выражающегося в необходимости согласования при определении порядка владения, пользования и распоряжения. В содержании права общей долевой собственности особое место занимает правомочие распоряжения долей, поскольку и по российскому, и по немецкому законодательству данное правомочие может быть реализовано независимо от согласия остальных участников (в России — с соблюдением преимущественного права покупки).
Неизвестные немецкому законодательству право сособственника на предоставление ему части общего жилища, соразмерной его доле, в его владение и пользование, а также право на выдел доли из общего жилого помещения, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, представляются нам в полной мере отвечающими интересам сособственников жилого помещения. Однако в России реализация участником отношений общей долевой собственности права требования раздела жилого помещения либо выдела из него доли сопряжена со значительными трудностями, поскольку, следуя требованиям сложившейся к настоящему времени судебной практики, является реально возможной лишь при условии наличия технической возможности предоставления сособственнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и т. д.), оборудования отдельного входа. Поскольку действующее российское законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности, считаем более целесообразным и предпочтительным в целях обеспечения полноты соблюдения прав и законных интересов сособственников признать выдел в натуре допустимым, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности.
Существование же отношений общей совместной собственности на жилье в ФРГ влечет более значительные препятствия для свободного гражданского оборота, поскольку в отличие от России, где распоряжение жилым помещением, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию участников, которое предполагается, в Германии общим жилым помещением сособственники распоряжаются только сообща.
4. Наряду с существующими в каждом из наших государств особенностями, имеет определенные сходства и регулирование правового статуса супругов как собственников жилых помещений в России и Германии.
Нормами как российского, так и немецкого права предусматриваются законный и договорный режимы имущества супругов (включая жилые помещения), причем в России супруги более свободны в выборе принципов регулирования их имущественных отношений, поскольку в Германии они не вправе, например, установить смешанный режим имущества.
В законодательстве обеих стран содержатся требования, ограничивающие распоряжение жилыми помещениями супругов (только с согласия другого супруга) и направленные на укрепление материальной основы семьи. Для наиболее эффективного применения этих норм в России нами предложено четко закрепить в законе необходимость получения согласия супруга на совершение супругом сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение общего недвижимого имущества (включая жилые помещения), а также урегулировать в законе правовой режим общего имущества супругов, неразделенного при расторжения брака, установив, что оно продолжает оставаться совместной собственностью бывших супругов. Следовательно, распоряжение общим жилым помещением одним из супругов в данном случае также требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
5. Как в России, так и в Германии особенности жилого помещения как объекта вещных прав определяют специфику не только приобретения и осуществления права собственности на данный вид недвижимого имущества, но и прекращения указанных правоотношений. В законодательстве обоих государств действует принцип неприкосновенности собственности (в том числе, и на жилые помещения), в соответствии с которым принудительное отчуждение имущества допускается только для общего блага и только по решению суда в случаях, предусмотренных законом.
Как для отечественного, так и для немецкого законодательства характерно наличие строго ограниченного перечня оснований, а также специального порядка лишения права собственности на жилые помещения, который в ФРГ является особо сложным и длительным. Однако если в.
России полномочия требовать в суде отчуждения принадлежащего нарушителю объекта недвижимости предоставлены органам местного самоуправления, то в Германии вся инициатива находится в руках самих жильцов-собственников помещений в многоквартирном доме, чьи права ущемляются противоправными действиями (бездействием) нарушителя.
В практике российских и германских судов практически нет дел о принудительном отчуждении принадлежащих собственникам жилых помещений. Таким образом, в наших странах частные интересы защищаются в большей степени, чем публичные. Безусловно, такое положение вещей не может не иметь социального значения и требует от правоведов выработки определенной позиции по данному вопросу. Считаем, что судам следует более последовательно реализовывать изначально преследуемую законодателем цель дисциплинирования владельцев данного вида недвижимого имущества, более внимательно относиться к возможности применения санкции в виде принудительного прекращения права собственности на жилье, отказавшись от абсолютизации защиты частноправовых интересов собственников.
6. Многообразием и существенными особенностями характеризуются как в России, так и в Германии отношения собственности в многоквартирных домах.
Российский и немецкий законодатели едины в том, что, как следствие приобретения субъектом в собственность помещения в многоквартирном доме, непосредственно в силу прямого указания закона у него возникает право на долю в праве общей собственности на объекты общего пользования. И в дальнейшем доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе жилого помещения, которое они обслуживают.
Для законодательства обеих стран характерно отсутствие полного исчерпывающего перечня общего имущества, находящегося в общей долевой собственности домовладельцев, но критерием отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома является предназначенность для обслуживания интересов более одного собственника (независимо от того, находится ли объект внутри квартиры или за ее пределами).
Правовые режимы общей собственности на общее имущество дома и в РФ, и в ФРГ отличаются от классического регулирования отношений общей долевой собственности на другие объекты, и эти особенности связаны с определенными ограничениями правомочий сособственников (отсутствие права требовать доли в натуре, ограниченная оборотоспоспособность доли и т. д.). Однако было бы полезным провести в российском законодательстве дифференциацию объема таких ограничений в зависимости от назначения объектов общего имущества многоквартирного дома. Несомненным достижением немецкого законодательства считаем отработанный механизм государственной регистрации доли домовладельца в праве общей собственности на общее имущество дома, который, с учетом современных отечественных реалий, предлагаем воспринять российскому законодателю.
7. Эффективность эксплуатации общего имущества многоквартирного дома во многом зависит от правильности выбора собственниками способа управления этим недвижимым имуществом. Проведенный нами сравнительный анализ правового регулирования отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома в России и в Германии позволяет сделать вывод о значительном сходстве норм законодательства наших стран в данной области. Считаем явным преимуществом российского законодательства возможность образования товарищества собственников жилья как способа управления общим имуществом и наделение его статусом юридического лица, позволяющим ему быть самостоятельным и полноценным участником гражданского оборота, в результате чего повышается степень эффективности эксплуатации и управления общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме. В свою очередь, детально разработанные нормы немецкого законодательства, регулирующие правовой статус управляющего, и иные правила Закона ФРГ «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью», способствующие установлению и поддержанию доверительных отношений домовладельцев в рамках их сообщества, являются залогом полного соблюдения прав и законных интересов собственников жилья в многоквартирном доме.
Основные принципы новейшего российского жилищного законодательства, регулирующие вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, в целом заслуживают положительной оценки, поскольку направлены на прекращение бесхозяйственного содержания жилищного фонда, а также на создание условий для свободной конкуренции в сфере сохранения и эксплуатации жилья. Однако некоторые положения нового ЖК РФ в этой области не терпят критики и нуждаются в исправлении недостатков путем скорейшего внесения изменений. В частности, считаем, что общее собрание членов товарищества не может решать ряд вопросов, которые существенным образом затрагивают права и интересы домовладельцев — не членов ТСЖ. Вполне допустимый законный отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не должен исключать возможности полноценной реализации права на участие в управлении многоквартирным домом.
8. В Российской Федерации важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи. Российское жилищное и гражданское законодательство, регулирующее статус этих лиц, развивается в последнее время в направлении укрепления отношений жилищной собственности.
Проведенный нами анализ позволяет констатировать несовершенство законодательства РФ в данной сфере, что потенциально создает ситуацию правового вакуума, по сути своей противного общественным интересам. Обнаруженные пробелы и недостатки правового регулирования требуют скорейшего своего разрешения, поскольку сохранение существующего положения вещей неизбежно влечет за собой дезориентацию правоприменительной практики и, как следствие, может привести к ошибкам правоприменения, нарушениям прав и законных интересов граждан.
Считаем, что ряд правил нового ЖК РФ о правовом положении членов семьи (в том числе, бывших) собственника жилого помещения нуждается в срочной доработке в части:
— более четкого определения круга членов семьи собственника жилья (регулирования порядка признания других родственников (кроме детей, супруга и родителей), нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях других лиц членами семьи собственника). Предлагаем в качестве условия признания этих лиц членами семьи собственника и возникновения у них прав пользования жилым помещением четко закрепить в законе необходимость заключения письменного соглашения этих лиц с собственником;
— более детальной регламентации правового положения бывших членов семьи собственника жилья (их права, обязанности и ответственность в отношении жилого помещения, срок, а также возмездность либо безвозмездность использования этими лицами указанного жилого помещения);
— уточнения оснований прекращения прав бывших членов семьи, сохранивших свои права пользования жилым помещением по соглашению с собственником, а также конкретизации порядка прекращения этих прав.
Кроме того, предлагаем российскому законодателю воспринять не имеющие аналогов в отечественном праве социально значимые нормы по примеру немецкого законодательства, гарантирующие право на жилище пострадавшим от противоправных действий собственника жилья членам его семьи и другим совместно проживающим с ним лицам.
Подводя итоги настоящего диссертационного исследования отметим, что проведенная работа позволила нам обобщить имеющийся теоретический и практический опыт правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда, в России и Германии, вывить сходства и отличия, общие черты и особенности, преимущества и «слабые стороны» российского и германского законодательства в данной области. Отмеченные в исследовании недостатки отечественного законодательства по всей вероятности в самое ближайшее время проявят себя на практике. Надеемся, что они вовремя будут распознаны и устранены законодателем.
По нашему мнению, выводы, полученные в результате данного исследования, представляют собой реальный вклад в общий фундамент теории и практики регулирования права собственности на жилые помещения. Сделанные предложения по изменению действующего законодательства (в том числе путем использования достижений германского права) могут стать полезными в законотворческой работе. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в качестве учебного материала и как основа для дальнейших научных разработок.
