Финансовый механизм системы ипотечного кредитования в условиях кризиса

Актуальность темы

исследования. Переход от системы государственного распределения жилья, централизованного механизма финансирования жилищного строительства к рыночной системе формирования источников финансирования строительства жилья, привело к необходимости нахождения частных коммерческих организаций, работающих в условиях рыночных отношений. Это ставит перед обществом ряд сложных и трудно решаемых задач, связанных с определением источников финансирования жилищного строительства и освоением средств полученных под строительство жилья. Это свидетельствует о наличии проблем достаточности и своевременности финансирования строительства жилья в стране и необходимости внедрения жизнеспособных и эффективных механизмов ее решения.

Решение этих задач включает в себя множество вопросов, в том числе недоступность жилья для большинства гражданрост спроса на жилье при невысоких темпах его строительстваналичие большого объема ветхого и аварийного жильявысокие цены на жилье.

В современных условиях для решения этих вопросов многие развитые страны используют механизм ипотечного кредитования, как наиболее эффективный рыночный инструмент обеспечения жилищного строительства. В Российской Федерации для решения проблемы финансирования строительства жилья также во главу угла поставлен вопрос развития ипотечного кредитования. Однако до сих пор остается проблема непроработанности нормативно-правовой базы и механизма регулирования ипотечного рынка.

Рост спроса на жилье заставляет федеральное правительство и региональные власти принимать конкретные меры по разработке механизма и инструментария стимулирования развития жилищного строительства, разрабатывать и апробировать различные модели и варианты развития рынка жилья с использованием механизма ипотечного кредитования.

В развитых странах механизм ипотечного кредитования весьма активно и результативно используется в целях стимулирования строительства и фор

— 3 мирования рынка доступного жилья. Поэтому использование возможностей ипотечного кредитования для стимулирования рынка жилья является одной из актуальных задач на пути дальнейшего развития жилищного сектора экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем. Недостаточная разработанность данной проблематики, ее актуальность и возрастающая практическая значимость предопределили выбор темы и основных направлений диссертационного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Большой вклад в анализ и обоснование форм и методов использования механизма ипотечного кредитования в развитии различных секторов экономики внесли такие зарубежные авторы, как: Л. Гитман, Э. Д. Долан, Д. Полфреман, Т. Стейментц, Р. Страйк, И. Фишер, Ф. Форд, М. Фридмен, Л. Харрис, Дж.Р.Хикс.

В России вопросы развития ипотечного кредитования еще не получили достаточного освещения в отечественной экономической литературе. Хотя теоретико-методологические аспекты, аналитические и статистические обзоры формирования и функционирования ипотечного рынка уже представлены в работах Г. Н. Белоглазовой, И. О. Боткина, Н. И. Валенцевой, В. А. Гамзы, А. Г. Грязновой, Л. А. Дробозиной, Н. Г. Журкиной, А. Ю. Казака, М.И. Каме-нецкого, Г. Г. Коробовой, Л. П. Кроливецкой, О. И. Лаврушина, И. В. Левчук, М. С. Марамыгина, Д. С. Молякова, Г. С. Панова, М. Б. Полякова и ряда других ученых.

Тем не менее, анализу степени воздействия ипотеки на экономическое развитие, на формирование рынка жилья до настоящего времени в РФ уделялось недостаточное внимание. Недостаточная изученность и слабая теоретическая проработка актуализировали анализ проблем становления и развития системы ипотечного кредитования в российской и региональной экономике, побудили выбор данной темы исследования.

Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является выработка методических рекомендаций и инструментов по совершенствованию финансового механизма ипотечного кредитования, обеспечивающего активное функционирование рынка жилья в России.

Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:

— охарактеризовать российскую систему ипотечного кредитования в контексте исследования проблем финансово-кредитной сферы экономики страны;

— определить факторы, препятствующие развитию действующего в России механизма ипотечного кредитования и предложить меры по снижению их негативного воздействия;

— выявить проблемы финансового механизма системы ипотечного кредитования, связанные с доступностью жилья для населения и предложить возможные направления преодоления кризиса доверия и ликвидности;

— дать оценку состоянию развития российского ипотечного рынка и обосновать направления активизации развития ипотеки и рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;

— предложить рекомендации по повышению активности инструментов финансового механизма ипотечного кредитования в условиях кризиса доверия и ликвидности.

Объектом исследования является финансовый механизм ипотечного кредитования, обеспечивающий развитие рынка жилья в России.

Предметом исследования являются финансовые и организационные отношения, возникающие в процессе реализации механизма ипотечного кредитования в стране.

Теоретической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по экономической теории, региональной и отраслевой экономике, развитию финансов, денежного обращения и кредита, банковского дела, форм и методов регламентирования деятельности банковской сферы по ипотечному кредитованию жилищного строительства, его законодательному обеспечению.

Информационной базой диссертационного исследования послужила аналитическая, статистическая, справочная, монографическая, периодическая и переводная литература по проблемам ипотечного кредитования, изданная у нас в стране и за рубежом, материалы и отчеты Банка России, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, отчеты Росстата, методические разработки Промышленно-строительного банка по ипотечному кредитованию и расчеты автора.

Научная новизна исследования определяется выработкой на основе изучения теоретико-методических и практических рекомендаций по подключению банковского сектора к решению проблем развития рынка жилья через механизм ипотечного кредитования, что активизирует сам рынок и расширяет возможности решения жилищных проблем.

Научную новизну диссертации определяют следующие положения, которые и стали предметом защиты:

— уточнена сущность ипотечной системы, как взаимосвязанной и взаимозависимой совокупности субъектов, объектов, инструментов и рынков ипотеки, функционирующих на основе законодательно определенных единых принципов, процедур, методов, которые обеспечивают доходность движения финансовых ресурсов при кредитовании под залог недвижимости;

— определены и систематизированы факторы, влияющие на недостаточное развитие ипотечного кредитования в России: низкая ликвидность ипотечных активов, высокие процентные ставки, отсутствие полноценного обращения ипотечных инструментов, монополизм отдельных коммерческих банков на рынке купли-продажи и ценообразования ипотечных продуктов, замкнутость ипотечного кредитования на отдельные банковские институты, высокие риски;

— обоснованы предложения по повышению эффективности финансовых инструментов ипотечного кредитования, направленные на совершенствование андеррайтинга, повышение эластичности схем кредитования, оптимизацию нормативной базы ипотечного кредитования, введение системы страхования кредитов, усиление значимости секьюритизации для фондовых рынков;

— с целью оптимизации условий кредитования различных категорий населения в регионах предложен расчет индекса доступности жилья с учетом условий, сложившихся в Республике Дагестан, который позволяет определить тенденции развития рынка жилья, проводить межрегиональные сравнения обеспеченности населения жильем;

— разработаны предложения по минимизации рисков при ипотечном кредитовании, в том числе предложены меры по снижению стоимости кредитов для заемщиков на основе снижения коэффициента риска ипотечного портфеля по нормативу Н1 Банка России и отмене применения норматива Н6 при передаче активов на БРУ в случае субординированных займов;

— обоснованы меры по снижению стоимости кредитов для заемщика, включающие механизмы продажи жилья в кредит по регулируемым ценам и безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных участков под застройку.

Область исследования по паспорту ВАК — п. 9.4. «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования».

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке рекомендаций для выработки стратегии и концептуальных подходов к формированию ипотечной системы кредитования жилья, а также механизма управления системой со стороны предпринимательских и банковских структур, органов власти в центре и на местах, заинтересованных в развитии и расширении жилищного строительства. Рекомендации автора могут быть реализованы коммерческими банками в повседневной практике хозяйствования при реализации проектов по ипотечному кредитованию с участием заинтересованных субъектов ипотечного рынка жилья.

Апробация работы.

Основные положения, сформулированные в диссертационной работе, докладывались в порядке обсуждения на кафедре «Налогов и денежного обращения» Дагестанского государственного университета и в Институте экономики Дагестанского научного центра РАН, на Всероссийской научнопрактической конференции «Финансово-экономические преобразования на современном этапе: проблемы и перспективы», (г. Махачкала, 2008 г.).

Методические положения и практические рекомендации реализованы в процессе формирования схем ипотечного кредитования коммерческими банками «Дагестан», «Дагэнергобанк», «Связьбанк», а также при чтении лекционного курса «Деньги, кредит и банки» в Дагестанском государственном университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 статей общим объемом 2 п.л. (в т. ч. 2 в рекомендованном ВАК журналах) и монография — 7,3п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Основное содержание работы изложено на 145 страницах машинописного текста, включает 17 таблиц и 10 рисунков.

Список литературы

содержит 154 наименования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В России, как и во всех странах с рыночной экономикой, решение жилищной проблемы большинства граждан государство видит в ипотеке, то есть через предоставление жилья в кредит. Возникает необходимость раскрытия содержания ипотечного жилищного кредитования как одного из видов кредита и его роли в современной экономике.

На основании проведенного исследования мы определили понятие ипотеки в экономическом смысле как рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Сущностью ипотеки являются отношения по поводу кредитования под залог недвижимости, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенной недвижимости.

В ходе исследования мы пришли к выводу, что ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеются наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование — финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств. Таким образом, получается, что ипотечное жилищное кредитование представляет собой движение ссудного капитала в сфере жилой.

— 127недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности и целевой направленности.

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на депозитные источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на кредитные источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

3) ориентация на государственные источники (целевые средства бюджета или «антикризисных» фондов на ипотечное кредитование).

1. В диссертационной работе на основе изучения различных точек зрения отечественных и зарубежных авторов нами предложено определение системы ипотечного кредитования, которое звучит следующим образом: взаимосвязанная и взаимозависимая совокупность субъектов, объектов, инструментов и рынков ипотеки, функционирующих на основе законодательно определенных единых принципов, процедур, методов, которые обеспечивают доходность движения финансовых ресурсов при кредитовании под залог недвижимости.

2. Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования: политическая и экономическая нестабильностьнизкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимостинедостаточно проработанная и ориентированная на реальную действительность законодательная базавысокий уровень налогообложения физических и юридических лицвысокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостьюнедостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

— 128.

3. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования, по нашему мнению, принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

4. На наш взгляд для современной России относительно хорошо организованная инфраструктура рынка с заранее прописанным законодательством станет мощным стимулятором развития ипотечного кредитования. Однако неудовлетворительные объемы жилищного строительства, недостаточное использование схем секьюритизации, незначительная информационная прозрачность — все это является реальными препятствиями для активного развития рынков ипотечного кредитования.

Напротив, наличие значительной доли работоспособного населения, рост валового внутреннего продукта, растущие объемы жилищного кредитования, уже существующие схемы работы с ипотечными ценными бумагами, интерес к вторичному рынку со стороны иностранных и институциональных инвесторов «оживят» рынки ипотечного кредитования.

Для активного развития рынков ипотечного кредитования, прежде всего, домохозяйства с низкими и средними доходами должны стать главными объектами государственной жилищной политики и соответственно ипотечного кредитования. Чтобы избежать факторов, угрожающих финансовой устойчивости рынка, программы правительственных субсидий следует пересмотреть с точки зрения рентабельности.

5. Мы считаем, что эффективность решения проблем, тормозящих динамику развития жилищного рынка и рынка ипотеки, зависит от согласованности целей государства, коммерческих структур, иностранных инвесторов и физических лиц на рынке недвижимости и возможна при условии перена.

— 129правления политики государства со стимулирования спроса на рынке жилья к внедрению новых действенных инструментов, обеспечивающих увеличение объемов возводимого жилья, с целью установления баланса спроса и предложения на данном рынке. При этом, первостепенной задачей видится создание финансовой инфраструктуры, обеспечивающей фондирование строительной отрасли.

6. На наш взгляд, конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах: придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальнойприоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системыснятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льготвыделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жильяпринятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик — установленным критериямэмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектоввыпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

7. Одной из главных задач на. сегодняшний день для повышения ликвидности финансового механизма системы ипотечного кредита является снижение процентных ставок по долгосрочным ипотечным кредитам посредством развития системы их рефинансирования.

Эффективно функционирующая система рефинансирования ипотечных кредитов позволит снизить стоимость привлечения финансовых ресурсов для.

— 130кредиторов. Эффективное управление рисками кредитора даст возможность уже сейчас минимизировать эти риски, а, следовательно, снизить ставки по долгосрочным ипотечным кредитам.

Эффективным способом управления кредитным риском является тщательная процедура андеррайтинга потенциального заемщика, т. е. процедура всесторонней оценки вероятности наступления кредитного риска с точки зрения платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности клиента в соответствии с критериями кредитора.

Наиболее эффективным способом управления риском ликвидности является секьюритизация, т. е. выпуск ценных бумаг, обеспечением по которым служат долгосрочные ипотечные кредиты. Секьюритизация, как один из инструментов финансовой инженерии, позволяет привлечь достаточно большой объем денежных ресурсов с финансово-кредитных рынков. Происходит повышение ликвидности ипотечного кредитного портфеля кредитора и, следовательно, его общей ликвидности.

Среди мероприятий по повсеместному внедрению ипотечного кредитования, по нашему мнению, можно выделить следующие:

— использование гибких схем кредитования, предоставление в течение первых 3−6 лет «кредитных каникул» в форме разного рода послаблений в погашении задолженности, что сократит как текущие кредитные риски, так и будущие (эффект от ожидаемого роста доходов заемщиков);

— поиск компромиссных правовых решений для реализации прав граждан на жилье и снижения рисков кредиторов в случае невыполнения заемщиками обязательств по погашению кредита — через отношения найма и аренды и обеспечение их жильем с худшими количественными и качественными параметрами;

— очередники и другие льготные категории, приобретающие жилье с помощью жилищных субсидий (составляющих от 5% до 70% стоимости приобретаемого жилья), должны получить доступ к ипотечным кредитам, особенно малообеспеченные семьи и под гарантии муниципальных органов;

— 131.

— для ускорения процесса улучшения жилищных условий вышеуказанных социально незащищенных слоев населения обеспечить доступ к кредитам, если размер жилищных субсидий меньше первоначального взноса для получения кредита (меньше 30%);

— координировать и синхронизировать процессы восстановления сбережений льготных категорий населения, обесцененных в ходе либерализации цен, с погашением ими задолженностей по ипотечным кредитам.

8. Доступность жилья — один из ключевых факторов спроса на рынке жилой недвижимости — иначе можно определить как возможность граждан улучшать жилищные условия за счет собственных сбережений. Из этого можно сделать вывод, что спрос на приобретение жилья в Российской Федерации существует и задачей рационального предпринимателя является удовлетворение этого спроса.

При существующих доходах и уровне цен на жилье население не в состоянии приобретать жилье в кредит, поэтому классическая система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. В основе ипотечного кредитования лежат рыночные принципы.

Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран.

На наш взгляд, наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. Снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных участков под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья, и этот социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) должен выделяться в отдельные социальные жилищные программы.

9. В основе повышения ликвидности механизма ипотечного кредита лежит ипотечный финансовый рынок с основополагающим элементом — ипотечными облигациями, обеспечивающими страхование займов и рынка ипотеки вторичного жилья.

При правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования ипотечных кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности страхования ипотечных кредитов.

Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.

Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли страхования ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса.

10. Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстра.

— 133 няться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим местам».

С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.

Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности.

В результате, приходим к выводу, что именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка — путь к его стабильному развитию.