Формирование земельных отношений в крупнейших городах в условиях рынка: На прим. г. Москвы

Среди природных богатств, которыми дано владеть человеку, самое ценное, несомненно, земля. От того, как бережем ее, насколько умело, рачительно хозяйствуем на ней, в огромной степени зависит наше благосостояние. С землей неразрывно связаны такие понятия, как землепользование, землеустройство, земледелие и землевладение. С экономической точки зрения особое значение имеют понятия «землепользование» и «землевладение». Ведь землепользование и землевладение — это обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. И если владение, значит возможно (и даже неизбежно) отчуждение, передача в аренду или временное пользование одним владельцем другому, т. е. земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием экономических, природно-климатических, социальных и многих других факторов.

В нашей стране, как и в дореволюционной России, городская земля не продавалась (во всяком случае, в массовом масштабе) и не покупалась, а следовательно не имела цены в классическом виде, т. е. цены, складывающейся под воздействием законов товарного производства и, прежде всего, закона стоимости.

Как известно, земельная проблема имеет не только правовую и экономическую стороны, с ней связано немало политических бурь и социальных потрясений. И это понятно, ибо земля с ее почвенным покровом занимает определяющее место среди материальных условий, необходимых для жизнедеятельности человека. По выражению английского экономиста Уильяма Петти, «труд — отец богатства, земля — его мать» .

В России земельный вопрос всегда отличался особой остротой. И четыреста лет назад, когда крестьянина лишили Юрьева дня, и в 1861 году, когда было отменено крепостное право, и в период столыпинских реформ, и тем более во время Октябрьской революции. Острота его отмечалась не только в дореволюционный период, но также и в советское время.

После национализации и отмены частной собственности на землю была установлена государственная монополия на нее. Был похоронен российский опыт отчуждения земель на коммерческой основе, экономической оценки земельных угодий и участков. Исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения. Этот краткий анамнез российской болезни земельных переделов отражает весь драматизм событий, развернувшихся вокруг земли.

На таком удручающем фоне в России началась земельная реформа, призванная решить, наконец, кардинально земельный вопрос с учетом мирового опыта, сбросив идеологические шоры. Правда и сегодня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключительной [1, ст. 9, ст.36]. Осуществляется приватизация земель, допускается собственность на землю граждан и юридических лиц [6, 11,12]. Установлена плата за землю [5, сг.1]. То есть, создаются основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства. И хотя эти процессы протекают медленно, в товарный оборот вовлечено еще немного объектов недвижимости, но уже рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает существенно влиять на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления.

Существенным элементом земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Городские земли — уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.

Ценность городских территорий неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а так же от условий размещения участков в плане города. Величина стоимости территорий динамична, меняется во времени и, главным образом, растет. Поэтому местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления городским хозяйством. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений [5,7,13], органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю.

В развитых странах земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от использования городских земель. В нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть. Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления определяется прежде всего материально-финансовыми ресур сами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли [5, ст.18].

Признание платности землепользования и возмездного характера потребления услуг инфраструктуры должно создать необходимые условия, с одной стороны, для пополнения бюджета города и выполнения местными органами власти своей экономической функции по развитию территории и воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры, а с другой стороны, для экономической заинтересованности предприятий в эффективном использовании городских земель, производственное использование которых становится для крупнейших городов экономически лимитировано.

Формирование земельных отношений в городах на современном этапе связано, Прежде всего, с практическим определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонированием территории и т. д. От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.

Проблема управления земельными ресурсами городов имеет несколько теоретических аспектов. Экономические вопросы воспроизводства природных и экономических ресурсов, оценка эффективности их использования в общественном производстве находят свое отражение в трудах Струмилина С. Г., Минца А. А., Хачатурова Т. С., Красов-ского В.П., Кузнецова ГА., Федоренко Н. П., Сухотина Ю. В., Гофмана К. Г. и других * ведущих ученых. Оценка территориальных факторов учитывается как при планировании развития и размещения производственных сил — Ильиным А. И., Любовным ВЛ., Пчелинцевым О. С., так и при проектировании системы расселения — Давидовичем В. Г., Кочетковым А. С., Бочаровым Ю. П., Яргиной З. Н. и другими. Градостроитеяьно-экономическая оценка территории, дифференциация ее участков и зон по факторам, определяющих оценку, расчеты платы за городские земли проводятся Сегединовым А. А., Кабаковой С. И., Баталовым В. А., Витт М. Б., Щегловым В. А., Герцберг Л. Я, и другими экономистами. Экономико-математические методы при моделировании размещения городских объектов на территории используются учеными Абеном Х. К, Бу-бесом ЭЛ., Роммом А.П.

Несмотря на значительное количество научных работ по этой сложной и многогранной проблеме, имеется немало дискуссионных вопросов, отдельные её аспекты недостаточно полно разработаны, а некоторые положения требуют переосмысления в соответствии с переходом экономики на рыночную основу.

Актуальность проблемы эффективного формирования земельных отношений крупнейших городов, недостаточная теоретическая проработка отдельных вопросов и необходимость поиска соответствующих принципам рыночных отношений подходов к практической реализации земельной реформы определяют выбор темы диссертации.

Целью исследования является разработка организационно-методических основ, подходов и методов формирования земельных отношений и их реализация в крупнейших городах России в условиях рыночной экономики.

На достижение этой цели направлено решение следующих задач:

— определение понятия городских земель как объекта исследования и управления, состояния, проблем и перспектив их использования на рынке;

— анализ и обобщение методов и форм управления земельными отношениями в России и за рубежом;

— разработка механизма разделения городских земель по формам собственности, с разграничением полномочий в вопросах земельного регулирования на всех уровнях управления городом;

— анализ влияния земельных платежей на бюджет города;

— классификация методических подходов к экономической оценке территорий;

— разработка методов отбора и учета факторов при зонировании территории;

— разработка подходов к определению рыночной цены земли в городе;

— анализ влияния финансовых инструментов на методы оценки недвижимости и формирования земельных платежей;

— разработка и использование экономико-математических моделей для обоснования размера земельных платежей;

— разработка механизма создания информационной системы по земельным ресурсам и недвижимости в рамках города.

Предметом исследования являются процессы организации, экономики и регулирования земельных отношений, а также их влияние на развитие территории города.

Объектом исследования является система управления земельными отношениями в крупнейших городах, в частности, г. Москве.

Методологической и теоретической основой исследования служат: теории дифференциальной ренты, спроса и предложения, стоимости, градостроительстваметодология системного анализаэкономико-математические методы и моделиположения законодательных органов власти и правительства России по вопросам землепользования.

В работе используются труды отечественных и зарубежных ученых, методические материалы, разработки научно-исследовательских организаций по исследуемым вопросам, плановые и проектные документы, финансовая, статистическая отчетность.

Научная новизна работы заключается в следующем:

— обоснована необходимость и предложен методический подход к разграничению форм собственности на городские земли и полномочий органов местного самоуправления в области муниципального землепользования;

— разработаны типовые организационные структуры, определены основные функции и задачи муниципальных органов в области землепользования в условиях рынка;

— предложены новые схемы развития первичного и вторичного рынка земли;

— обоснована необходимость и предложен подход к зонированию территорий города в границах муниципальных районов;

— разработаны метод массовой оценки земли для целей налогообложения на основе переноса рыночной цены на карту ценности территории, а также методика расчета земельных платежей с учетом рыночной цены земли;

— разработана методика экономико-математического моделирования стартовой стоимости прав аренды земли;

— даны предложения по созданию инфраструктуры рынка земли и развитию его информационного обеспечения на основе использования автоматизированных систем.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что в условиях рыночной экономики использование разработанных инструментов позволяет осуществлять комплексное управление землями городов, на основе учета реальной цены земли и достижении максимальной эффективности использования земельных ресурсов крупнейших городов. Результаты могут быть использованы муниципальными органами, земельными комитетами, налоговыми службами, а также ипотечными банками и риэлторами.

Основные положения диссертации докладывались и были одобрены на научной конференции молодых ученых «Реформы в России и проблемы управления — 95» в Государственной Академии управления, на Всероссийской научно-практической конференции.

Актуальные проблемы управления — 95 й. Методические основы диссертационного исследования нашли свое отражение при разработке Федеральной комплексной программы развития малых и средних городов Российской Федерации в условиях экономической реформы, во время работы (ноябрь 1995 г.) круглого стола «Земельные отношения и формирование рынка недвижимости в малых и средних городах» Второй Всероссийской Ассамблеи «Малые города и будущее России.

Внедрение результатов диссертационного исследования осуществлено Префектурой Восточного административного округа и районной Управой MP «Перово» г. Москвы в вопросах управления земельными ресурсамиМосковским земельным комитетом при формировании ставок арендной платыриэлторской фирмой «Savva Real Estate» и ипотечным банком «Интеллект-сервис» для определения рыночной цены земли.

По теме диссертации опубликовано 3 работы общим объемом 6,1 печатных листов.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

1. В связи с развитием рынка недвижимости в России городские земли перестают быть только природным ресурсом, а становятся мощным экономическим инструментом муниципальных органов власти. Выполненный анализ исторического развития земельного вопроса в России и опыт зарубежных стран показал, что формирование земельных отношений должно строиться на приоритете общественных интересов над частными.

ЯВ диссертации предложен комплексный экономический подход к городским землям как финансовой основе местных органов самоуправления, дан методический подход к оценке земель. Разработаны и предложены механизмы формирования муниципальной городской и районной земельной собственности, сфер компетенции органов управления в области земельных отношений с расширением полномочий и прав низовых муниципальных образований.

3. Выявленные недостатки существующей системы управления земельными ресурсами в г. Москве позволили внести предложения по ее совершенствованию с целью усиления роли территориальных органов, служб землеустройства, органов общественного самоуправления и всех участников земельного рынка и повышении эффективности землепользования.

4. Предложенные механизмы развития земельного рынка городов и коммерческого землепользования будут способствовать вовлечению в товарный оборот земельных ресурсов, представляющих важный инструмент финансовой деятельности землепользователей.

5. Анализ бюджета г. Москвы и методов формирования земельных платежей показал, что городские земли не стали экономической основой местного самоуправления. Предложенные механизмы объединения земельных платежей города и формирования фондов финансовых ресурсов районных Управ за счет недвижимого имущества направлены на рациональное использование средств и повышение заинтересованности муниципалитетов в проведении земельной реформы.

6. Отсутствие полноценного рынка земли в г. Москве ограничивает возможность использования различных методов определения цены земли. В диссертации рассмотрены лишь методы рыночных сравнений продаж прав аренды и капитализации доходов, приносимых землей. Рекомендуемые методы массовой оценки земли позволяют более точно определить рыночную цену земли для целей налогообложения.

7. Разработанный механизм определения размеров земельных платежей учитывает рыночную цену земли, ее градостроительную ценность, что обеспечит при рациональном зонировании муниципальных районов значительное увеличение бюджета.

8. Выполненный корреляционный и факторный анализ позволил сформировать состав показателей, наиболее существенно влияющих на величину стоимости прав аренды земельных участков. Построенные регрессионные модели для различных вариантов землепользования обеспечивают экономическое обоснование стартовых цен продажи прав аренды на аукционе.

9. Выполненные в диссертации расчеты по муниципальному району «Перово» г. Москвы с использованием разработанных методик позволили увеличить на порядок долю земельных платежей и провести дифференциацию ставок по зонам различной ценности, что направленно на проведение справедливой и эффективной земельной политики.