Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как субъект гражданских правоотношений

Для того чтобы успешно вести «дело», необходимо быть правообладателем как движимого, так и недвижимого имущества, и быть уверенным, что твои права на него защищены.

Стремление современного хозяйственного субъекта направляется на возможно большее приобретение и на возможно большее процветание «дела». При этом даже выгода, барыш не всегда составляют интерес предпринимателято, что важнее всего для него, — это само «дело"1.

Актуальность темы

исследования. По мере становления в России рыночной экономики мы стали свидетелями коренных изменений в отечественном законодательстве, поскольку с появлением многообразия форм собственности стали действительно необходимыми регулирование, упорядочивание имущественных отношений, учёт и контроль в сфере оборота недвижимого имущества и фиксации перехода права на объект недвижимого имущества в целях защиты права добросовестного правоприобрета-теля. Право собственности — это величайшее цивилизационное достижение человечества.

До революции 1917 года имущественные отношения, касающиеся недвижимости, удовлетворяли интересы (потребности) как населения в целом, так и хозяйствующих субъектов, способных реализовать свои права по мере необходимости, и довольно подробно регулировались нормами права. Основной упор делался на развитие и защиту частной собственности.

По мере огосударствления экономики и создания административно-командной системы отпали все виды собственности, и государство как единый собственник само определило, каким образом учитывать своё имущество и осуществлять контроль за его использованием.

1 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 314. л.

С принятием в начале 90-х гт. XX в. новых законодательных актов право собственности расширило свой субъектный состав от физических лиц до хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм как с образованием, так и без образования юридического лица.

В настоящее время сформировались и активизировались участники рынка недвижимости в различных его сферах, значительно увеличился оборот недвижимого имущества, и у государства появилась новые проблемы, связанные с учетом, контролем за движением и соблюдением законности в этих общественных отношениях, установлением справедливой системы налогообложения собственников недвижимого имущества.

Правовое регулирование учёта и движения недвижимого имущества и его правообладателей содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации. Для решения вышеперечисленных проблем и в развитие Гражданского кодекса РФ 27 июня 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1 (далее — Закон о государственной регистрации), регламентирующий единую процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости, категории собственника и субъекта Федерации, на территории которого оно находится. Идёт работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Всё это, в конечном счёте, позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным и «подрубить корни» преступности и недобросовестности в сфере оборота недвижимого имущества.

Согласно ст. 5 Закона о государственной регистрации участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого.

1 См.: СЗ РФ. 1997.№ 30. Ст. 3594. имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. К участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав, законодатель относит граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международные организации, иностранные государства, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой. То есть учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции) выступают в роле субъекта гражданских правоотношений при осуществлении государственной регистрации прав и сделок заявителей.

В сроки, указанные в Законе о государственной регистрации (31 января 1998 г. — 1 января 2000 г.), созданы и работают соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Российской Федерации. В них назначены главные государственные регистраторы. Данное обстоятельство вселяет уверенность в то, что работа по созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит достичь цели, ради которой и принят Закон: это защита прав и законных интересов граждан, юридических лиц, а также государственных и муниципальных образований при обороте недвижимости.

Вместе с тем в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвящённых вышеобозначенной теме, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет, лишь частично затрагивающие правовой и процессуальный статус учреждений и перспективы их дальнейшего развития. Однако данная проблема требует сегодня всестороннего изучения с учётом практики применения новейшего законодательства, а также с учётом того, что многие аспекты осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правовой и процессуальный статус учреждения юстиции не получили надлежащего законодательного урегулирования. Что касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании: научном обосновании, разработке концепции дальнейшего развития системы государственной регистрации прав.

Сказанное даёт основание утверждать, что проблемы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определение статуса учреждения юстиции и его полномочий как субъекта гражданских правоотношений в системе государственной регистрации прав в Российской Федерации относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права.

Цели и задачи диссертационного исследования:

• дать характеристику признаков учреждения юстиции как юридического лица и сформировать научное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• исследовать историю возникновения и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• проанализировать правовой и процессуальный статусы учреждения юстиции;

• исследовать правовую природу деятельности учреждений юстиции;

• дать правовую оценку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• определить место учреждения юстиции в системе государственных органов Российской Федерации;

• предложить основные направления развития и совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• разработать практические предложения, касающиеся совершенствования законодательства по затрагиваемым в работе вопросам, на основе анализа действующих правовых норм и мнений различных авторов.

Научная новизна исследования состоит в том, что это первое монографическое исследование правосубъектности учреждения юстиции. Особое внимание уделяется сравнению функций системы государственной регистрации прав в Российской Федерации с функциями подобных систем в странах Запада с развитой рыночной экономикой. Автором выдвигается ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства, касающихся правового положения учреждения юстиции как субъекта гражданских прав.

На защиту выносятся следующие основные выводы и положения диссертационного исследования:

• Учреждение юстиции обладает признаками субъекта гражданских правоотношений.

• Предложены организационные меры по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимость, направленные на обеспечение законности, а тем самым надежности и гласности гражданского оборота недвижимого имущества в Российской Федерации.

• Обоснована необходимость совершенствования Закона о государственной регистрации и других нормативно-правовых актов, принятых в соответствии с ним, разработки и принятия иных (новых) нормативно-правовых актов, а также методических рекомендаций и инструктивных указаний, обеспечивающих функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимость.

• Доказывается необходимость регулирования вопроса старшинства прав, внесения изменений в п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации.

• Аргументируется целесообразность внесения изменений в Гражданский кодекс РФ о необходимости регистрации только прав на недвижимое имущество.

• Обосновываются основные направления совершенствования механизма сбора и предоставления участниками гражданского оборота документов, связанных с объектами недвижимости, в целях оформления прав и сделок с объектами недвижимого имущества по принципу «в одно окно» (единовременное представление документов на государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества и на государственную регистрацию прав на них и сделок с ним).

• Обосновывается необходимость законодательного установления предела проведения правовой экспертизы документов, представляемых для государственной регистрации прав.

• Доказывается необходимость упрощения процедуры исправления технических ошибок, допущенных при проведении государственной регистрации, и внесения соответствующих дополнений в АПК РФ и ГПК РФ.

• Даются конкретные предложения по совершенствованию нормативной правовой базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе по закреплению единых требований к описанию объектов недвижимого имущества в документах, представляемых в учреждение юстиции.

Методологическую основу исследования составляют методы системного и исторического анализа, а также сравнительного правоведения. Исследование проводилось путём осмысления правовых норм законодательства различных периодов развития российского государства, а также современного зарубежного и отечественного законодательства. Теоретический анализ на основе данных методов в настоящей работе соединён с решением практических задач действующего российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Теоретическую основу исследования образуют труды зарубежных и современных российских учёных-юристов. Правовое положение государственной регистрации прав, а также определение статуса учреждения юстиции как субъекта гражданских правоотношений исследовалось в трудах А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, Е. А. Суханова, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского. Большой интерес представляют новейшие работы российских учёных-цивилистов и юристов-практиков, среди которых следует отметить Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинникова, В. В. Чубарова, К. Б. Яро-шенко, Г. Ю. Киндеева, Л. Ф. Лесницкой.

Правовую основу исследования составили правовые акты Российской Федерации, такие, как Гражданский кодекс, Федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, постановления губернатора Тверской области.

Правовой базой исследования в части, относящейся к проведению сравнительного анализа российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, явилось исследование Гражданского кодекса Германии, Законодательства об ипотеке Испании и ряда других государств.

Научная и практическая значимость настоящего диссертационного исследования заключается в том, что обосновываемые в работе положения могут использоваться для совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью устранения существующих недостатков и пробелов в нём, а также для уяснения понимания правового и процессуального статуса учреждения юстиции российской правовой наукой.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, разделённых на параграфы, заключения, перечня использованной литературы (библиографии) и приложений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В ходе проведённого исследования деятельности учреждения юстиции как субъекта гражданских правоотношений можно сделать следующие выводы:

1. Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в его современном правовом смысле для России является новым.

На основании проведённого анализа установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это право-удостоверяющий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи для обеспечения её законного, открытого и надёжного гражданского оборота. В то же время любая государственная регистрация направлена на фиксирование на определённый период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений, связанных с возникновением, изменением, прекращением прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде.

2. Учреждение юстиции является юридическим лицом и имеет все признаки, присущие юридическому лицу, а именно: организационное единствоимущественную обособленность (имущество закреплено на праве оперативного управления) — может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанностисамостоятельно нести гражданско-правовую ответственность. Из сказанного следует, что учреждение юстиции является субъектом гражданских правоотношений.

Будучи полноправным субъектом гражданского оборота, учреждение юстиции, как всякое юридическое лицо, реализует свою деятельность на основании учредительных документов. Учреждения юстиции в своей деятельности руководствуются Примерным положением об учреждении юстиции. В связи с тем, что его собственником (учредителем) является субъект Российской Федерации, учредительным документом учреждения юстиции является положение о конкретном учреждении юстиции, которое, как правило, утверждается постановлением исполнительного или законодательного органа, на территории которого действует такое учреждение, и в обязательном порядке согласовывается с Министерством юстиции РФ. Так, учреждение юстиции Тверской области действует на основании Положения об учреждении юстиции Тверской области, утверждённого постановлением губернатора Тверской области.

3. Учреждение юстиции имеет специальную правосубъектность, то есть такие права и обязанности, которые соответствуют целям его деятельности и прямо зафиксированы в его учредительных документах. Оно несет ответственность за своевременность и точность внесения записей в Единый государственный реестр прав, за полноту и подлинность выданной информации о зарегистрированных правах.

В каждом случае привлечения учреждения юстиции к участию в судебном разбирательстве необходимо чётко и ясно представлять и определять процессуальное положение учреждения как государственного органа либо в качестве третьего лица или заинтересованного лица (по всем другим делам).

4. В настоящее время система регистрации прав на недвижимость в России во многом создается заново. Это позволяет учесть мировой опыт в данной области, используя наиболее рациональные, оптимальные достижения, отвечающие современным условиям развития общества, экономики и права, и не повторяя тех ошибок, которые были допущены в странах с развитыми системами регистрации прав на недвижимость. Мировой опыт развития систем регистрации прав на недвижимость свидетельствует о том, что для обеспечения надежной защиты прав на недвижимость, предоставления гарантий инвесторам, а также охраны прав личности и самого государства необходимо создать именно формальную регистрационную систему. Российская система государственной регистрации прав создаётся заново, поэтому по мере развития нашего общества, изменения его потребностей и приобретённого опыта она нуждается в совершенствовании.

5. Определены основные критерии, которым должно соответствовать учреждение юстиции и в целом регистрационная система, а именно: система государственной регистрации прав должна устранять любую неопределённость при обороте недвижимостинадёжно защищать права собственников при наименьшей относительной стоимостипри меньшей стоимости предоставлять больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствовать снижению стоимости информации и, в конечном счете, сделкиобеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. Совершенствование деятельности учреждений юстиций как субъектов гражданских правоотношений должно быть направлено на соответствие вышеуказанным критериям.

В целях развития учреждений юстиции и совершенствования их деятельности как субъектов гражданских правоотношений необходимо осуществить следующие мероприятия:

• Организационные меры по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимость (приведение названий учреждений юстиции к единомуопределение правового статуса и места учреждений юстиции в общей системе государственного механизма и придание им статуса федерального учреждения).

• Внесение изменений и дополнений в Закон о государственной регистрации и другие нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а также разработка и принятие иных (новых) нормативных правовых актов, в том числе методических рекомендаций и инструктивных указаний, обеспечивающих функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимость (законодательное определение пределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью, а также перечня документов, необходимых для государственной регистрации, и требований к ним, что позволит установить единообразные требования к предъявляемым документам и т. д.).

• Совершенствование механизма взаимодействия между учреждениями юстиции и органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, как на региональном уровне, так и на федеральном, путем принятия соответствующих актоввнедрение и развитие единой автоматизированной системы государственной регистрации прав на территории каждого субъекта Российской Федерации и обеспечение защиты информации учреждений юстиции с использованием современных информационных технологийформирование на территории субъектов Российской Федерации механизма электронного обмена информацией между учреждениями юстиции, органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, налоговыми органами, а также осуществления ряда других мероприятий.

• Совершенствование механизма сбора и предоставления участниками гражданского оборота документов, связанных с объектами недвижимости, в целях оформления прав и сделок с объектами недвижимого имущества по принципу «в одно окно» (единовременное представление документов на государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества и на государственную регистрацию прав на них и сделок с ними).

• Осуществление работы по совершенствованию нормативной правовой базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе по закреплению единых требований к описанию объектов недвижимого имущества в документах, представляемых в учреждение юстиции.

6. Эффективность механизма функционирования и перспективы развития системы государственной регистрации прав в огромной степени зависят от правовой регламентации деятельности учреждений юстиции, которым поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от правильности толкования и применения норм права в этой сфере. К сожалению, возникает немало вопросов в связи с отсутствием надлежащего правового регулирования в данной области права. Существует ряд серьезных пробелов в законодательстве, что затрудняет экономический оборот и порой создает препятствия для развития предпринимательства. Поэтому одним из основных вопросов, связанных с совершенствованием деятельности учреждений юстиции в перспективе, является внесение изменений и дополнений в Закон о государственной регистрации и другие нормативные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а также разработка и принятие иных (новых) нормативных правовых актов, в том числе методических рекомендаций и инструктивных указаний, обеспечивающих функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимость.

• В Гражданский кодекс РФ и Закон о государственной регистрации необходимо внести соответствующие изменения по вопросу однозначности в системе регистрации прав или правового акта (сделки). Из проведённых исследований следует, что необходимо регистрировать только возникновение и прекращение права на недвижимое имущество и в обязательном порядке восстановить нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

• В целях урегулирования гражданских правоотношений, связанных с исполнением п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации, необходимо внести в указанную статью изменения, позволяющие учреждениям юстиции помещать в ЕГРП информацию о том, что регистрация прав осуществлена до момента вступления в силу названного Закона. После вступления Закона о государственной регистрации регистрация права произведена не в полном масштабе, а лишь осуществлена фактическая перерегистрация ранее возникших прав. Информация такого рода является для регистрирующего органа юридически значимой, так как именно он несет гражданско-правовую ответственность за регистрацию. Поэтому в подобных случаях в формах Единого государственного реестра прав о регистрации соответствующего права должны заполняться в установленном порядке все графы. В конце каждой формы о праве делать отметку, например следующего содержания: «Запись в Едином государственном реестре прав произведена на основании ранее осуществленной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Твери от 12 марта 1996 г. № 69−01−234. Регистрация является действующей согласно ст. 6 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», которую подписывает регистратор.

• Неурегулированность принципа старшинства прав Законом о государственной регистрации необходимо исправить внесением соответствующих норм в текст Закона. Пока же данная проблема может быть решена в рамках методических указаний, выпускаемых самим регистрирующим органом по наиболее сложным вопросам.

• Необходимо законодательное установление пределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью, а также перечня документов, необходимых для государственной регистрации, и требований к ним, что позволит установить единообразные требования к предоставляемым документам. Решение проблемы представляется возможным на основании имеющейся судебной практики по данному вопросу и обобщения накопленного в ходе работы учреждений юстиции опыта.

• В связи с тем, что в настоящее время ни Гражданский процессуальный, ни Арбитражный процессуальный кодексы Российской Федерации не содержат порядка рассмотрения дел по внесению исправлений в регистрационные записи, в указанные законы необходимо внести соответствующие дополнения, устанавливающие процессуальные особенности рассмотрения этой категории дел. Однако до внесения этих изменений в рамках действующего процессуального законодательства необходимо определить, в порядке искового или особого производства должны рассматриваться эти дела, да и во всех ли случаях обязательно в судах. Так, в случае если субъективные права и интересы правообладателей не нарушаются и не оспариваются, указанный вопрос, по-видимому, можно рассматривать в ином порядке, а именно вносить исправительные записи на основании письменного согласия на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме или возникновение указанной проблемы предупреждать предложенным в настоящей работе способом.

• В целях снижения степени материальной ответственности учреждений юстиции за совершаемые ими гражданско-процессуальные действия предлагаем учреждениям юстиции создавать централизованный резервный фонд на вышеуказанные цели при Министерстве юстиции РФ. В указанный фонд, как один из вариантов, всем учреждениям юстиции перечислять 0,1% от средств, поступающих за государственную регистрацию прав, и только в случае недостаточности средств в фонде использовать средства федерального бюджета. Считаем, что порядок использования денежных средств резервного фонда должен производиться на основании разработанного положения об их использовании.

Полагаем, что названные предложения, а также другие, изложенные в представленной работе, должны найти своё отражение в Гражданском кодексе РФ, Законе о государственной регистрации прав, а также иных нормативных актах, регулирующих деятельность учреждения юстиции как субъекта гражданских правоотношений, связанных с регулированием их функционирования как хозяйствующего субъекта и как органа бесспорной юрисдикции, основной деятельностью которого является регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предложенные в диссертации способы совершенствования системы государственной регистрации прав направлены на обеспечение законности, а тем самым надежности и гласности гражданского оборота недвижимого имущества в Российской Федерации.