Экологическая составляющая экономической оценки недвижимости

Актуальность исследования. Повышенное в последнее время внимание к проблеме качества экономического роста обусловлено тем, что все большая часть созданного в стране продукта расходуется на ликвидацию негативных последствий самого экономического роста. Экономический рост, который приводит к увеличению затрат на лечение населения, заболевшего вследствие техногенного загрязнения окружающей природной среды, к снижению производительности труда по той же причине, к потере трудового потенциала из-за сокращения продолжительности жизни и т. п., не отвечает цели повышения благосостояния населения. Для того чтобы развитие экономики, наряду с ростом валового внутреннего продукта, обеспечивало улучшение качества жизни населения, необходимо расширение целевых показателей при выработке стратегии экономического развития.

В целях оценки уровня достижения устойчивого развития учеными предложены экологически отрегулированные макроэкономические показатели, при определении которых учитывается величина ущерба от экологических нарушений. Однако количественная оценка такого ущерба представляет собой сложную, еще не решенную задачу экономики природопользования.

Один из подходов к оценке ущерба от экологических нарушений основан на исследовании взаимосвязи между экологической обстановкой и стоимостью недвижимости.

Рынок недвижимости — один из самых активно развивающихся в России. На нем задействованы все возможные рыночные агентыфизические лица, юридические лица, государствоего ежегодный оборот составляет миллиарды рублей. Системный подход к исследованию рынка недвижимости подразумевает изучение его не как изолированного объекта, а как включенного во внешнюю среду. При этом необходимо всесторонне исследовать все разнообразие факторов, влияющих на стоимость конкретных объектов рынка недвижимости. Таких факторов очень много, и не все они могут оцениваться однозначно. Среди этих факторов особое место занимает анализ влияния экологической составляющей на стоимость недвижимости. Необходимо найти метод вычленения из стоимости имущества (например, квартиры или дома) доли, относящейся к стоимости экологического фактора, а также определить функцию спроса на качество окружающей среды и получить экономическую оценку стоимости его улучшения. В результате реализации такого метода может быть получена оценка ущерба от экологических нарушений.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методического обеспечения оценки ущерба от экологических нарушений путем вычленения экологической составляющей из рыночной стоимости недвижимости.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

— анализ и классификация методов оценки экономического ущерба от экологических нарушений;

— анализ характера и направлений влияния экологического фактора на экономическую оценку недвижимости;

— обоснование возможности применения гедонистического метода к экономической оценке экологического фактора на рынке городской недвижимости;

— разработка процедуры применения гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости;

— апробация процедуры применения гедонистического метода и проведение расчетов для оценки ущерба от загрязнения атмосферы на примере анализа рыночной стоимости недвижимости на вторичном рынке жилья г. Москвы.

Объектом исследования является рынок недвижимости и факторы, определяющие ее экономическую оценку, в том числе экологические факторы.

Предметом исследования является экономическая оценка влияния состояния окружающей среды на рыночную стоимость недвижимости как характеристика ущерба от экологических нарушений.

Методология и методика исследования. Теоретической основой исследования послужили фундаментальные труды российских и зарубежных специалистов в области экономики природопользования, исследования представителей современной теории и практики экономической оценки недвижимости. В проведенном исследовании важное место занимают труды ученых, работавших в Центральном экономико-математическом институте, а позднее — в Институте проблем рынка РАН под руководством проф. К. Г. Гофмана и внесших значительный вклад в разработку методов экономической оценки ущерба от экологических нарушений.

В работе использовались результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экологии, методы математической статистики, российское и зарубежное законодательство в области природопользования и охраны окружающей среды, а также данные, полученные при проведения социологических опросов.

Информационная база исследования построена на основе аналитических обзоров ведущих риэлтерских организаций о состоянии рынка недвижимости России, данных о предложениях квартир на вторичном рынке недвижимости в г. Москве. Информация об экологическом состоянии различных районов г. Москвы основана на данных Московского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды.

Наиболее существенные результаты, полученные автором и отличающиеся новизной, заключаются в следующем.

• Предложен модифицированный вариант классификации методов оценки экономического ущерба от экологических нарушений, основанный на существовании двух типов субъектов экологических нарушений — их источников и реципиентов.

• Обосновано применение гедонистического метода к экономической оценке экологического фактора на рынке городской недвижимости. Проведенное исследование доказывает применимость гедонистического метода на практике, а также показывает перспективы его использования при определении цены городских земель под массовую застройку с учетом экологического фактора.

• Разработана многоэтапная процедура реализации гедонистического метода для оценки экологического фактора на рынке недвижимости, подробно проработан алгоритм проведения каждого этапа, обоснованы необходимые условия для возможности практического использования предлагаемой процедуры.

• Проведена апробация разработанной процедуры оценки ущерба от экологических нарушений на примере оценки влияния экологического фактора на рыночную стоимость недвижимости на вторичном рынке жилья г. Москвы. Полученные результаты свидетельствуют о нелинейном характере зависимости между увеличением стоимости жилья и улучшением экологической обстановки. Проведенные расчеты позволили не только оценить соотношение различных факторов, определяющих рыночную стоимость недвижимости, но также получить абсолютные значения ущерба от загрязнения атмосферы в расчете на 1 кв. м жилой площади и на 1 га земли в разных районах г. Москвы.

Практическая значимость работы. Предложенный в работе метод выявления стоимости экологической составляющей в экономической оценке недвижимости и представленные в работе результаты расчетов могут найти широкое применение среди строительных, риэлтерских и девелоперских компаний, продавцов и покупателей жилья. Разработанная процедура реализации гедонистического метода применима ко всем городам, рынок недвижимости в которых удовлетворяет сформулированным в диссертации требованиям.

Полученные для разных районов г. Москвы оценки ущерба от загрязнения атмосферы могут быть использованы администрацией города при формировании стратегии ценообразования на рынке земли, при инвестировании жилищного строительства, а также для обоснования затрат на проведение природоохранных мероприятий.

Апробация работы. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на следующих научных конференциях: Шестой международной конференции РОЭЭ «Экономическое развитие и окружающая среда: Информация, Моделирование и Управление» (о. Байкал, 2003), Пятом всероссийском симпозиуме «Стратегическое планирование и развитие предприятий» (Москва, 2004), Международной научно-практической конференции «Рациональное природопользование: ресурсои энергосберегающие технологии и их метрологическое обеспечение» (Петрозаводск, 2004), Международной научно-практической конференции «Гуманитарные и естественнонаучные факторы решения экологических проблем и устойчивого развития» (Новомосковск, 2004), Седьмой международной конференции Российского общества экологической экономики «Глобализация, новая экономика и окружающая среда» (Санкт-Петербург, 2005).

Полученные в диссертационной работе результаты использованы при выполнении планов НИР Института проблем рынка РАН и проекта РФФИ № 04−06−80 224.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 3,2 п.л., в том числе лично автором 3,1 п.л.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (125 наименований на русском и английском языках) и 4 приложений. Общий объем основного текста диссертации — 111 машинописных страниц содержит 7 рисунков и 15 таблиц.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

1. В работе предложена классификация методов оценки ущерба от экологических нарушений, в которой в качестве основного классификационного признака выступает предмет оценки: ущерб от осуществляемого негативного воздействия на окружающую среду либо ущерб от состояния окружающей среды.

2. Разработана поэтапная процедура применения гедонистического метода к оценке экологического фактора на рынке недвижимости, позволяющая четко ответить на вопросы о допустимости применения данного метода, о выборе объекта исследования для оценки недвижимости, об определении существенных факторов, влияющих на цену недвижимости, и о выборе статистического инструментария для проведения таких расчетов.

3. Проведены конкретные расчеты по оценке влияния экологического фактора на стоимость недвижимости на примере вторичного рынка жилья г. Москвы. Вычислительный эксперимент показал, что предложенная процедура реализации гедонистического метода работоспособна и может быть использована для аналогичных расчетов в урбанизированных районах с развитым рынком недвижимости.

4. Расчеты показали, что зависимость стоимости 1 м² недвижимости на вторичном рынке жилья в г. Москве от уровня загрязнения атмосферы нелинейная. Если стоимость 1 м в худших с экологической точки зрения районах (5-й уровень) и лучших (1-й уровень) составляет в среднем 16,6%, то различие в ценах между 2-м и 1 -м уровнями — примерно половину этой величины. Следовательно, покупатели более качественного жилья охотнее платят за улучшение экологических условий проживания. При этом, чем выше качество дома, тем большую цену готовы (по результатам расчетов) заплатить потребители за право жить в экологически чистом районе. В то л же время, стоимость 1 м оказалась нечувствительна к смене средней загрязненности на сильную (возможно, население не имеет достаточной информации или считает ее несущественной, и в силу этого не ощущает различий между уровнями загрязнения 3 и 4).

5. Полученная оценка ущерба от экологических нарушений может быть использована для дальнейшего развития социологических методов оценки ущерба, которые измеряют готовность платить за улучшение качества среды или готовность получать компенсацию. Результаты социологических опросов могли бы стать более информативными, если бы в анкетах присутствовали в качестве ориентиров конкретные оценки экономического ущерба от загрязнения среды, например, выявленные в работе гедонистическим методом.

6. Учет экологического фактора при формировании земельного рынка на основе полученных оценок может стать инструментом для реализации новой экономической политики в городах, основанной на разумном сочетании экономических и экологических принципов в городском землепользовании. Если городская администрация при продаже земельных участков будет адекватно учитывать экологический фактор, то у нее появится, кроме дополнительных финансовых потоков от продажи земли, еще и экономический интерес к проведению природоохранных мероприятий, благодаря которым районы будут переходить из менее экологически благополучных в разряд более благополучных.