Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий: На примере Челябинска

Актуальность темы

исследования.

Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин:

• данный сегмент рынка сформировался значительно позже других. Причем развитие рынков недвижимости в регионах существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991 -1992 гг.;

• в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена;

• экономический кризис 1998 г. резко сократил покупательную способность населения;

• по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на недвижимость, выступают потребительские мотивации;

• рассматриваемый рынок как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов;

• на нем преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;

• в этой сфере наряду с рыночным характером рынка вторичного жилья сохраняется ярко выраженная социальная составляющая — бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования и т. д.

Материальную основу современного жилищного рынка в регионах составляет существующий приватизированный жилой фонд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах — у самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в рыночной экономике необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить эффективное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе [31,85,26,120,32,41,45,51,17,37,78,49]. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т. д. [51].

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации [26,32,45].

Российская оценка имеет не долгую историю. Зародилась она во второй половине прошлого века как одно из направлений оценочной статистики и была инициирована государством в интересах решения задач фискального характера. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н. Н. Романов и А. И. Чупров.

Как в зарубежной, так и в отечественной литературе недвижимая собственность исследуется, прежде всего, с позиций прикладных экономических наук. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимости занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости, основная цель которой — определение эффективных методов, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую потребностям различных участников рынка. Вопросам изучения и усовершенствования оценки недвижимости посвящены работы зарубежных экономистов — Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Дж. Эккерта, П. Чампнис. Среди российских авторов, исследовавших сущность и особенности оценочной деятельности в сфере недвижимости необходимо отметить Горемыкина В. А., Грибовский С. В., Микерин Г. И., Сивец С. А., Тарасевич Е.И.

Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценке во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель — рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости через совершенствование системы оценки недвижимости (на примере рынка недвижимости Челябинска).

В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:

1. Выявлены тенденции и закономерности развития рынка недвижимости России и особенности развития регионального рынка недвижимости Челябинска.

2. Проанализирована нормативноправовая база рынка недвижимости, выявлены цели и задачи системы государственного регулирования данного рынка, определен перечень проблем, требующих решения на законодательном уровне.

3. Исследован российский опыт оценки недвижимости, рассмотрены мировые тенденции в сфере оценки.

4. Рассмотрены классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).

5. Главным фактором, сдерживающим применение метода сравнения продаж на рынке недвижимости России, по мнению экспертов, является несовершенное информационное поле. В работе предложено в качестве устранения этого недостатка использование статистических методов оценки.

6. Разработана модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города.

7. Проанализированы подходы к определению экономической эффективности и ее критерия. На основе анализа предложена система эффективного управления недвижимостью в регионе (городе).

8. Сформирована система факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Челябинска. Предложена методика оценки значимости влияния данных факторов на цену объекта недвижимости.

9. Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.

10. Сформирована для регионального рынка недвижимости система мониторинга на основе выделения субъектовсоздателей информационных баз и взаимодействия информационных потоков.

11. Уточнена модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.

Предметом исследования являются стоимостнообразующие факторы и экономические отношения в системе управления региональной недвижимостью.

В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Челябинска, рассматриваемый с точки зрения эффективности управления данным рынком.

Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки и управления недвижимым имуществом, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам оценки и управления рынком недвижимости.

В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:

1. На основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Челябинска, выявлены тенденции развития рынка в стране и регионального рынка.

2. Проанализированы классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).

3. Уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города. В качестве критерия качества управления принимается минимизация разности текущей оценки и номинального значения стоимости объектов.

4.Разработана методика оценки значимости влияния стоимостнообразующих факторов на цену объекта недвижимости.

5. Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на' основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.

6. Уточнена модель Паретоэффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью на основе определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели оценки объектов недвижимости в Челябинске доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения эффективности функционирования и совершенствования системы управления рынком недвижимости Челябинска.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи. Общий объем печатных работ составляет 1,1 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 129 наименований, 6 приложений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Выполненное в диссертации исследование методических основ повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости через совершенствование системы оценки недвижимости (на примере рынка недвижимости Челябинска) позволило сделать следующие основные выводы:

1. Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умере1шая степень конкуренции, то в 2004 году она стала высокой и сохранится таковой.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием, прежде всего макроэкономических факторов, основной из них — сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация — выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличите предложения на вторичном рынке жилья.

2. Анализ нормативноправовой базы рынка недвижимости, выявил задачи системы государственного регулирования данного рынка:

Система регулирования недвижимостью включающая постояш1ую оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Двумя главными задачами такой системы являются: фискальная, т. е. создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т. д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости и экономическая, т. е. создатге экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города.

Для достижения указанных целей может быть предложен ряд мероприятий, в числе которых важнейшими являются следующие: сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включая объекты незавершенного строительстваобеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости со ставками сложившимися на рынкеизменить существующий механизм продажи недвижимости, допускающий приобретение объектов по низким ценам.

3. Рассмотрев классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия, на основе метода анализа иерархий, можно сделать вывод, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).

4. В качестве модели выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города может быть использована модель, в которой в качестве показателя качества управления j-того органа управления п-го объекта недвижимости разность текущей оценки стоимости и номинальным (требуемым) значением стоимости, получаемого с п-го объекта недвижимости.

Mi{klk)=XJn{klk)-XJn (klk)IIOM.

5. Система эффективного управления — это система максимизирующая критерий эффективности в процессе управления.

В общем случае систему эффективного управления рынком недвижимости города можно представить как совокупность функций, целей, задач.

6. Для оценки значимости влияния факторов на цену объекта недвижимости предлагается использовать механизм нахождения совокупности статистических параметров центра группировки.

7. Методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска должна основываться на использовании статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж:

Р=РП * АР.

ДР = pi (Azi) *. * pK (AzK) * Pp (AZp) * py (Azy).

8. Система мониторинга для регионального рынка недвижимости разработана в работе на основе выделения субъектовсоздателей информациошшх баз и взаимодействия информационных потоков.

9. Модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления решает вопросы:

• могут ли субъекты путем обмена имеющихся у них объектов улучшить свое экономическое положение, то есть увеличить значение функций полезности (дохода) hi и h2 по сравнению с.

11 л л начальными доходами hi (Xi, Х2) и h2 (Xi, Х2);

• каковы свойства такого решения?

Модель дает решение поставленных вопросов через нахождение Парето — оптимального значения. Применение Парето — эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью обеспечивает не только получение существенных доходов в городские бюджеты, но и обеспечивает наименьшие потери предпринимателям, что обусловливает повышение благосостояния общества в целом.