Государственное регулирование рынка инвестиций в жилищное строительство

Актуальность темы

исследования. Рыночные преобразования в российской экономике, начавшиеся в 1990;х гг., привели к масштабному кризису в экономике. Наиболее глубокие проявления кризиса имели место в инвестиционной и социальной сферах, что нашло свое отражение в трехкратном снижении объемов ввода жилья и двукратном сокращении инвестиций в жилищное строительство. Образовавшийся дефицит инвестиционных ресурсов на фоне резкого снижения уровня жизни российского населения становился причиной ухудшения состояния жилищного фонда, увеличения нуждающихся в жилье, а также усиления социальной напряженности общества.

Динамика инвестиционного процесса периода 2002;2005 гг. отличается ростом объемов вложений, но качественные характеристики инвестиционных потоков в отдельных сферах экономики изменяются недостаточно. Это объясняется тем, что существует ряд обстоятельств, препятствующих активизации инвестиционного процесса, в том числе и в строительстве жилья. Так, государственное воздействие осуществляется без учета анализа состояния спроса и предложения на рынке инвестиций регионов, использование инструментов государственного регулирования зачастую носит разрозненный характер, применение зарубежной практики переносится без осмысления российской действительности.

В сложившихся условиях возникает необходимость формирования целостной системы инструментария государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве, учитывающей территориальные особенности и способной стимулировать приток инвестиций в жилищную сферу.

Указанные обстоятельства и очевидная острота проблем обусловили выбор темы диссертационного исследования, которая является актуальной как в научном, так и практическом аспектах.

Степень изученности проблемы. Исследованиями, посвященными инвестиционной тематике, занимались многие зарубежные и отечественные ученые. Среди них можно отметить работы современных авторов С. Анисимова, М. Афанасьева, В. Бочарова, Т. Денисовой, Г. Золотаревой, Е. Ильинской, В. Колосова, И. Липсица, А. Плотникова, Ф. Тумусова, в которых достаточно широко освещены сущность, цели, задачи, функции, принципы, методы, инструменты государственного регулирования инвестиционного процесса.

Проблемы формирования государственной инвестиционной и жилищной политик раскрываются в исследованиях таких ученых, как А. Аз-рилиян, С. Вертешев, Ю. Гладкий, Е. Губанова, А. Гранберг, В. Кушлина, Е. Когут, Т. Морозова, Б. Райзберг, В. Рохчин, А. Чистобаев.

В работах Довдиенко В., Колобова С., Кольева А., Кострикина П., Кудрявцева В., Лимаренко И., Разумовой И., Сергеевой И., Цылиной Г. раскрываются методические, организационные и финансовые аспекты регулирования инвестиционных процессов в жилищном строительстве. Следует отметить, что каждое из представленных исследований, несомненно, раскрывает исключительно важные аспекты развития инвестиционного рынка.

Важное место в решении указанных проблем занимают работы зарубежных авторов (Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.).

Однако в настоящее время вопросы государственного регулирования рынка инвестиций в жилищном строительстве требуют дополнительных исследований в части совершенствования методов и инструментов стимулирования предложения на региональном рынке.

Цель диссертационного исследования состоит в научном обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций по формированию совокупности инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство региона, адекватных специфике условий и состоянию спроса и предложения на жилье и инвестиции.

Для осуществления указанной цели необходимо решение следующих задач:

— исследовать теоретические аспекты государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве;

— обобщить зарубежный и отечественный опыт инвестирования в жилищное строительство с целью определения возможностей его применения в изменившихся условиях;

— проанализировать инструменты регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство с точки зрения их соответствия сложившимся социально-экономическим условиям в стране;

— проанализировать динамику и состояние инвестиционных процессов в жилищном строительстве Вологодской области;

— оценить инвестиционные возможности и потребности населения на рынке жилья;

— разработать методические подходы к формированию жилищно-инвестиционной политики в регионе;

— обосновать методы и инструменты стимулирования предложения на рынке инвестиций, обеспечивающие рост инвестиций в жилищное строительство.

Объектом исследования является рынок инвестиций в жилищное строительство региона.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в связи с государственным регулированием рынка инвестиций в жилищное строительство региона.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных ученых и ведущих специалистов зарубежных стран в сфере инвестиций, развития инвестиционного процесса в России, в которых отражены основные положения исследований в области рыночной экономики и государственного регулирования, управления инвестиционными процессами, экономико-статистического анализа. При проведении диссертационного исследования использовались логические методы индукции и дедукции, анализа и синтеза, метод системного анализа, статистические методы анализа экономических показателей, а также графоаналитические приемы визуализации информации.

Информационная база работы охватывает данные Федеральной и территориальной служб государственной статистики РФ, Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства регионального развития РФ, Агентства ипотечного жилищного кредитования, аналитические данные департаментов Правительства Вологодской области, а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований Вологодской области.

Научная новизна исследования. Основные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

— уточнено содержание понятия региональной жилищно-инвестиционной политики, рассматриваемой как совокупность мер органов управления регионом по формированию условий удовлетворения по^-требностей граждан в жилье путем стимулирования инвестиций в жилищное строительство;

— предложена система инструментов государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство, отличающаяся направленностью на аккумуляцию сбережений населения и активизацию элементов инфраструктуры рынка инвестиций в жилищное строительство;

— разработана и апробирована экономико-математическая модель оптимизации объемов возводимого жилья и распределения ограниченных инвестиционных ресурсов по критерию максимального экономического эффекта на 1 кв.м. строительства;

— обоснована система экономических показателей, характеризующих динамику спроса и предложения на рынке инвестиций в жилищное строительство, отражающая промежуточный и конечный результаты реализации жилищно-инвестиционной политики.

Соответствие темы исследования требованиям паспорта специальностей ВАК. Диссертационная работа выполнена в рамках специальности: 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью.

Научная новизна соответствует п. 4.23. «Развитие форм государственного регулирования и методов экономического, финансового и налогового стимулирования инвестиционной деятельности» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).

Практическая значимость исследования. Практическая значимость диссертационной работы заключается в полученных результатах, которые дополняют и расширяют инструменты государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство. Положения и выводы исследования позволяют принимать обоснованные решения для получения максимального эффекта от реализации инвестиций в строительство жилья применительно к местным условиям. Научные результаты получили применение при разработке предложений по реализации «Программы ипотечного кредитования Вологодской области до 2010 г.», подготовке стратегии развития деревянного домостроения в Вологодской области Департаментом лесного комплекса Вологодской области (справка о внедрении).

Кроме того, содержащиеся в диссертации материалы использовались при проведении научно-исследовательских работ в Вологодском научно-координационном центре ЦЭМИ РАН с участием автора и в учебном процессе Вологодского института права и экономики ФСИН России.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались на научных конференциях различного уровня: 17-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов, Четвертой Российской научно-практической конференции «Стратегия и тактика реализации социально-экономических реформ: региональный аспект» (ВНКЦ ЦЭМИ РАН, г. Вологда, 2−5 апреля 2003 г.), а также на рабочих совещаниях в некоммерческой организации «Ипотечный фонд Вологодской области».

Структура диссертации вытекает из логики исследования и включает введение, три главы, заключение, библиографический список из 156 источников и приложение. Общий объем диссертации составляет 182 страницы машинописного текста, включая 44 таблицы, 21 рисунок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

При проведении диссертационного исследования были получены следующие результаты и выводы, определяющие его практическую и теоретическую значимость.

1. В ходе настоящего исследования установлено, что рынок инвестиций в жилищное строительство является составной частью рынка реальных инвестиций и представляет собой совокупность субъектов отношений обмена инвестиционными товарами. Выявлены особенности рынка инвестиций в жилищное строительство, которые заключаются в следующем:

— основу функционирования этого рынка составляет сочетание двух процессов — связывании инвестиционных ресурсов, с одной стороны, и создание условий для реализации потребностей, включающих покупку инвестиционных товаров и получение дополнительного дохода, с другой стороны;

— товаром на данном рынке является жилая недвижимость, которая характеризуется длительным сроком эксплуатации, уникальностью, жесткой привязкой к земельному участку;

— изучаемый рынок отличается значительной неоднородностью, проявляющейся в большом количестве объектов и субъектов;

— рынку инвестиций в жилищное строительство присущ особый динамизм функционирования;

— инвестиции в жилищное строительство характеризуются высокой социальной значимостью и способностью приносить определенный доход.

2. Выявленные особенности рынка инвестиций в жилищное строительство и его конъюнктурный характер обуславливают необходимость государственного вмешательства в инвестиционный процесс в сфере жилищного строительства. В работе обоснована роль государства в лице региональных органов власти и управления как важнейшего участника на рынке инвестиций в жилищное строительство, основной целью которого является создание благоприятных условий для инвесторов и удовлетворение потребностей населения в жилье.

3. В процессе теоретического обобщения зарубежного и отечественного опыта были определены инструменты, посредством которых государство может воздействовать на спрос и предложение на рынке инвестиций в жилищное строительство. В работе показано, что применение инструментов государственного регулирования должно опираться на анализ социально-экономической ситуации в регионе, состояния жилищного строительства и инвестиционных возможностей населения.

4. Проведен комплексный анализ современного состояния жилищного строительства региона Европейского Севера — Вологодской области, в ходе которого выявлено:

— превышение совокупного спроса над предложением на рынке жилья в 8 раз;

— рост цен на продукцию жилищного строительства (2000;2005 гг. цены выросли в 5,1 раза);

— отсутствие эффективных механизмов финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры в целях жилищного строительства;

— значительная диспропорция между потребностями населения в жилье и его низким платежеспособным спросом на жилье (коэффициент доступности жилья равный 4,5 свидетельствует о том, что около 40% населения не имеют средств даже на первоначальный взнос при покупке жилья в кредит);

— неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования и накопительных схем в регионах Европейского Севера;

Кроме того, снижение государственных капитальных вложений привело к уменьшению объемов строительства жилья, повышению ветхости и аварийности жилищного фонда, что, в свою очередь, способствовало обострению жилищной проблемы в регионе.

5. Исследование инвестиционных возможностей населения, проведенное на основе использования результатов социологических опросов и данных государственной статистики позволило установить:

— доля нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет более 60%;

— за счет собственных средств готовы приобрести жилье 17,5% опрошенных;

— около 20% населения готовы приобрести жилье с использованием ипотечного механизма;

— в настоящее время реальными инвестиционными возможностями по приобретению жилья через ипотеку обладают 11,5% от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий;

— воспользоваться ипотекой хотели бы 35,6% молодых семей. Характерной чертой данной группы является то, что они заинтересованы в ипотечном кредите на более длительный срок (до 20 лет) и на большую стоимость жилья (свыше 50% от стоимости жилья).

Для притока инвестиций в жилищное строительство необходима разработка государственной политики, которая позволит повысить обеспеченность населения жильем и снизит социальную напряженность в обществе.

6. Изучение организационно-правового механизма государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство свидетельствует о том, что, несмотря на сложившиеся к настоящему времени управленческие структуры и принятые законодательные акты, активность инвестиционного процесса в сфере строительства жилья остается невысокой. Исходя из этого, были обоснованы функции государственного регулирования рынка инвестиций в жилищное строительство по иерархическим уровням управления. Осуществление этих функций становится возможным в рамках жилищ-но-инвестиционной политики, направленной на аккумуляцию инвестиционных ресурсов, эффективное их использование и активизацию жилищного строительства.

7. Разработаны методические подходы к формированию региональной жилищно-инвестиционной политики, заключающиеся в обосновании сущности, содержательной стороны ее важнейших характеристик, а также отражающие принципы ее реализации. Жилищно-инвестиционная политика представляет собой совокупность мер государства в области регулирования отношений по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье путем стимулирования инвестиций в жилищное строительство. Реализация данной политики позволит аккумулировать сберегательные активы населения и инвесторов, а также задействовать природные, финансовые и трудовые ресурсы региона, оживить жилищное строительство и сферу производства строительных материалов, способствуя решению важнейших социальных проблем обеспечения населения жильем.

8. Доказана целесообразность и разработаны этапы формирования общественно-частного партнерства, обеспечивающего объединение материальных, трудовых, финансовых ресурсов и учитывающего интересы государства, бизнеса и населения. Необходимость организации общественно-частного партнерства подтверждается расчетом эффективности проекта строительства 100 индивидуальных деревянных домов, для создания которых используется местное сырье. Реализация проекта должна стать частью областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей Вологодской области на 2005;2010 гг. В целом, экономическая эффективность от реализации проекта составит 14%, при этом обеспеченность жилья на одного человека увеличится с 23,2 кв.м. до 29 кв.м., что будет способствовать снижению социальной напряженности, улучшению демографической ситуации и сокращению миграционного оттока на селе;

9. В работе предложена экономико-математическая модель оптимизации объемов жилищного строительства и распределения ограниченных инвестиционных ресурсов, позволяющая определить объем строительства жилья, при котором будет достигнут максимальный экономический эффект на 1 кв.м. Использование модели в практике принятия инвестиционных решений позволит повысить степень обоснованности разрабатываемых инвестиционных решений и сократить время их исполнения участниками партнерства.

10. Для оценки результатов реализации региональной жилищно-инвестиционной политики в работе предложена система показателей мониторинга состояния спроса и предложения на жилье и инвестиции, К их числу относятся: ввод жилых домов, среднедушевые денежные доходы, темпы роста цен на первичном рынке недвижимости, темпы развития реального сектора экономики региона (ВРП, индекс-дефлятор ВРП, индекс промышленного производства, численность занятых в экономике), объем инвестиций в экономику региона и плотность населения. Разработка и внедрение мониторинга позволит установить рациональную взаимозависимость между различными факторами, обеспечить эффективное и оперативное управление в данной сфере.