Управление социально-экономическим развитием муниципальных образований на основе оптимизации арендных отношений

Актуальность темы

исследования. В управлении социально-экономическим развитием муниципальных образований наиболее значимой стороной деятельности местных органов власти является управление муниципальной собственностью.

Эффективное распоряжение собственностью позволяет финансировать социально-экономические программы развития территорий. Решение таких острых вопросов, как формирование городского бюджета, улучшение структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан, зависит от грамотного распоряжения муниципальным имуществом.

Вместе с тем, современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного. Связано это с тем, что процесс формирования рыночной инфраструктуры опередил процессы реформирования муниципальных управленческих структур и используемых методов управления, что привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи. В настоящее время управление муниципальной собственностью столкнулось с рядом трудно решаемых задач: муниципальные предприятия не достигают желаемого уровня рентабельности и эффективности хозяйствования, большинство объектов приватизации уже перешло в частную собственность, соответственно доходы местных бюджетов неуклонно сокращаются. Поэтому в сложившейся ситуации получило широкое распространение одно из немногих результативных направлений наполнения местного бюджета — сдача муниципального имущества в аренду. Его приоритетность обусловлена стабильностью получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности на арендованных площадях, получением дохода не требующего первоначальных вложений, а также сохранностью контроля над сданной собственностью и возможностью самостоятельного использования имущества в будущем в иных условиях.

За последние несколько лет муниципальные органы по управлению имуществом разработали и постоянно совершенствуют методический подход к управлению арендными отношениями, направленный на максимизацию дохода при одновременном активном воздействии на социально-экономические аспекты развития территории. Приоритетным направлением в разработке данного вопроса является теоретическое обоснование и математический расчет критериев, позволяющих оценивать размер устанавливаемой арендной платы.

Это позволит органам местного самоуправления принимать научно-обоснованные решения с использованием экономических методов в управлении городским хозяйством, находить оптимальные варианты использования муниципальной собственности.

Состояние изученности проблемы. Методологические и методические проблемы управления народным хозяйством рассмотрены в трудах многих отечественных ученых-экономистов: JI.A. Велихова, А. Г. Воронина, В. В. Григорьева, Е. А. Елисеева, В. Н. Лексина, В. И. Кошкина, И. А. Остриной, А. В. Руднева, А. Н. Швецова, В. М. Шупыро и др.

Зарубежные ученые, такие, как Ф. Векслер, Д. Гулкея, Б. Гладстоун, П. Кармайкл, Р. Коула, М. Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др., в своих работах рассматривают проблемы управления развитием городов и территориальных систем, основы городского хозяйства. Однако отдельные вопросы управления муниципальной собственностью не исследованы в полном объеме, в частности: управление арендными отношениями, анализ эффективности городских проектов, экономика общественного сектора, управление рынком муниципальной недвижимости.

Они остаются дискуссионными как в теоретическом, так и в прикладном аспектах. Это обусловило выбор темы и направления диссертационного исследования.

Объектом исследования является управление социально-экономическим развитием муниципальных образований городов Курск, Брянск и Москва.

Предметом исследования является процесс управления собственностью, имуществом и арендными отношениями муниципальных образований.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений и методических рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления социально-экономическим развитием муниципальных образований.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решались следующие задачи:

— исследовать особенности управления муниципальной собственностью и арендными отношениями в рамках проблем социально-экономического развития муниципальных образованийобобщить отечественный опыт управления арендными отношениями и выявить основные факторы, обусловливающие их специфику в условиях развития рыночных отношенийоценить поступления от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибкого и ненормированного источника дохода бюджетапостроить логическую модель, отражающую взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платыисследовать существующие методики определения размера арендной платы, выявить их преимущества и недостатки, определить пути совершенствованияразработать критерии, позволяющие оценить величину установленного размера арендной платы за сдаваемый в наем муниципальный нежилой фондразработать методические дополнения и изменения к действующей методике определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.

Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования. Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, управлению экономическими и социальными системами.

Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.

Информационно-эмпирическую основу работы составили данные органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.

В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта.

В процессе исследования использовались общенаучные методы комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.

Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, так как оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для отображения теоретических положений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по совершенствованию арендных отношений, позволяющих повысить эффективность управления социально-экономическим развитием муниципальных образований.

Научная новизна подтверждается следующими полученными результатами, выносимыми на защиту:

— сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории, как финансовая наполняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и др.) (п. 5.9. Паспорта специальности 08.00.05) — построена модель предложения органами самоуправления муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные отличия методики сдачи в аренду муниципальной собственности от применяемой организациями других хозяйствующих субъектов (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

— представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

— разработаны критерии: минимальная (.АПт (п), максимальная (АПтах), рыночная (АПрын) и оптимальная (АП0Пт) арендная плата, позволяющие объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

— разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05) — усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем дополнения критериями оценки размера арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);

— предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере, необходимом для получения наиболее полного потока арендных платежей (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05).

Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.

На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровней базовой организации — Комитета по управлению собственностью г. Брянска, вызвали практический интерес и были приняты к рассмотрению.

Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и исполнительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, так как: в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностьюбазой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платыметодика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.

Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований, а также в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления.

Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на научно-практических конференциях различного уровня, в том числе на: научно-практической конференции «Экономико-правовые проблемы повышения эффективности функционирования организаций и предприятий» (г. Орел, 2000 г.) — межрегиональной научно-практической конференции «Социально-экономические и политические процессы в условиях корректировки курса реформ в регионах центра России» (г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на научно практическом семинаре «Региональные особенности осуществления реформ» (г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на международной научной конференции «Социально-экономические и правовые проблемы российских реформ» (г. Москва, 2002 г.), международной конференции молодых ученых «Российская государственность: истоки, становление, проблемы» (г. Орел, ОРАГС, 2003 г.), а также ежегодных научных конференциях профессорско-преподавательского состава ОРАГС.

По теме диссертации опубликовано 9 работ общим объемом 6,2 п.л.

Структура и объем диссертации

Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 184 страницах машинописного текстасостоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 141 источник.

Основные результаты этой работы КУМИ города Курска представлены в табл. 10.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

По результатам проведенного диссертационного исследования автор считает возможным сделать вывод о том, что изложенные в работе положения содержат решение принципиальной задачи управления арендными отношениями — разработки и научного обоснования критериев экономической оценки размера арендной платы, имеющей существенное значение для управления муниципальным имуществом в целом.

Ход диссертационного исследования позволяет сформулировать следующие основные положения и выводы:

1 .Переход экономики нашей страны на рыночные основы хозяйствования предопределил совокупность методов, используемых в управлении муниципальным имуществом. Выбор того или иного метода сопряжен с ответом на вопросы о том, считают ли муниципальные власти целесообразным использовать имущество самостоятельно или же передать право использования другому лицупередать это право навсегда (продажа) или на время (сдача в аренду). Основанием для выбора служит анализ преимуществ и недостатков, присущих каждому из них. Наличие таких неоспоримых положительных качеств аренды как стабильность получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности и сохраняющаяся возможность самостоятельного использования имущества в иных условиях, предопределило широту применения данного метода. Кроме того, аренда лишена главных недостатков самостоятельного использования имуществанеобходимости значительных первоначальных вложений и высокой степени коммерческого риска, а так же недостатков продажи имуществаколичественной ограниченности объектов недвижимости и потери контроля над ними.

2. Изучение зарубежного опыта управления муниципальным имуществом показывает, что именно аренда имеет приоритетное значение над продажей объектов муниципальной собственности. И хотя передача недвижимости в частное владение остается одним из альтернативных методов, его применение снижают рядом ограничений: прямая ограничивающая политика муниципалитетовпринятие ряда законов и квот, осложняющих приобретение недвижимостиустановление высокой стоимости, налогов и платежей за недвижимость и т. д.

До конца 90-х годов в России предпочтение отдавалось приватизации. Причиной явились возможность быстрого получения значительных денежных средств и общей тенденции смены форм собственности с государственной на частную. В результате этого арендные отношения приобрели специфические черты переходного периода. Так предприятия и организации от имени государства сдавали в аренду имущество, находившееся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а полученные средства использовали на собственные нужды. Зачастую муниципальное имущество арендовалось трудовым коллективом, в результате чего собственность оказывалась излишне раздробленной, поэтому трудно поддавалась эффективному управлению, не имела инвестиционной привлекательности из-за отсутствия стратегического собственника. Не подлежали сдаче в аренду предприятия, имевшие наибольшую коммерческую и инвестиционную привлекательность. Кроме того, выкуп имущества осуществлялся по ценам, установленным в размере двойной или тройной ставки арендной платы по договорам аренды. Поэтому выкупная цена была чрезмерно низкой. Нельзя было выкупать арендованное имущество предприятий ликероводочной промышленности, связи, по производству лекарственного сырья, медицинских препаратов и др.

Однако значимая роль муниципального имущества как одного из немногих собственных источников доходной части бюджета и понимание необходимости распределения этого дохода во времени предопределили актуальность и повышенное внимание к теме управления муниципальной собственностью посредством арендных отношений.

3. Все более нарастающее разграничение полномочий, ответственности и источников финансирования между федеральным, региональными и территориальными уровнями заставляет муниципальную власть акцентировать внимание на собственных источниках доходов. Доля доходов местных бюджетов в консолидированном бюджете Российской Федерации за последние годы снижалась до 22%, тогда как доля расходов не опускалась ниже 28%. Поэтому стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью. Доходы, получаемые от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой ее распространенной формы использования как сдача в аренду, становятся все более весомыми в доходной части городского бюджета. Так в 2001 году доходы от сдачи муниципального имущества в аренду составили 16,5% всех поступлений из собственных источников и 2% всех доходов бюджета г. Курска. Другой характерной чертой является значимость поступлений от аренды муниципального имущества — около 80% всех платежей от использования имущества, причем их удельный вес постоянно растет: 2000 г. — 77%, 2002 г. -83%. На основе данных показателей можно сделать вывод о том, что аренда является одним из самых приоритетных направлений работы по управлению муниципальным имуществом.

4. В настоящее время методика расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложилась и позволяет в той или иной степени: планировать общий размер арендных платежей в городской бюджетрегулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах городаиметь минимальную арендную плату для организаций и учреждений социальной направленности, предприятий, торгующих товарами первой необходимостинаправлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

В тоже время существующая методика имеет некоторые слабые стороны: применяемые значения арендной платы не выражают в полной мере всех особенностей сдаваемого объектамеханизм сдачи имущества в аренду не содержит в себе элемента обратной связиарендная плата лишена возможности корректировки.

Таким образом, особенностью участия муниципальной власти на рынке недвижимости является невозможность определения точки пересечения спроса и предложения с целью расчета оптимального значения арендной платы.

Поэтому основной задачей в рамках управления арендными отношениями на сегодняшний момент является разработка и обоснование научных критериев экономической оценки размера арендной платы.

5. Особенности заключения договора аренды сторонами, являющимися частными лицами, позволяют рыночным механизмам наилучшим образом определять величину арендной платы. Иное положение складывается, если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Специфика механизма сдачи имущества в аренду в этом случае определяется значительным количеством объектов недвижимости, задачей передачи их максимально возможного числа и необходимостью создания равных условий для всех участников арендных отношений. Поэтому рыночный механизм исключен из методики сдачи муниципального имущества в аренду и определение величины арендной платы возлагается на муниципальные органы.

Для решения данного вопроса предлагается применить ряд критериев, определяющих минимальный и максимальный размер арендной платы как нижнего и верхнего предела экономически оправданных арендных платежей, арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества.

Минимальный размер арендной платы определяется в виде суммы стоимости имущества, минимальной нормы прибыли на вложенный капитал и годового уровня инфляции. Данный показатель характеризует собой такую величину арендной платы, которая является минимально необходимой с точки зрения экономической эффективности.

Максимальная ставка арендной платы, имеющая своей основой возможность арендатора уплатить арендную плату, определяется посредством разности выручки и всех осуществляемых затрат (в т.ч. налогов) при условии, что размер арендной платы будет максимальным в точке безубыточности, т. е. когда прибыль равна нулю. Поскольку эти данные являются коммерческой тайной, для расчета максимальной арендной платы воспользовались экспертными оценками, законодательно закрепленными в рамках закона «О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности».

Рыночная ставка арендной платы представляет собой максимальный размер арендной платы, существующий в данный момент на рынке за сопоставимые объекты недвижимости. Она характеризует предельные значения арендной платы и применяется в целях отражения настоящего положения на рынке.

Неотъемлемой составляющей ряда критериев является арендная плата, применяемая КУМИ в отношении муниципального имущества. Расчет данного критерия позволит наглядно сопоставить все четыре значения и дать объективную оценку положения арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

6. Исходя из проведенных исследований, представляется возможным построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от размера арендной платы (рис. 14). Основываясь на принципах расчета ряда критериев оценки арендной платы, определили их положение в рамках построенной логической модели. Что в свою очередь позволило спрогнозировать результаты изменения (повышения/снижения) размера арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

Таким образом, предложенная модель при помощи ряда критериев позволяет количественно оценить существующий уровень арендной платы и путем его корректировки приблизить к необходимому значению.

7. На основе разработанного ряда критериев проведен анализ уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска. Основные итоги которого представлены в табл. 23. Анализ полученных результатов еще раз подтвердил выявленные в ходе исследования закономерности и свидетельствует о возможности повышения уровня арендной платы в 2−3 раза по сравнению с существующим.

Также, необходимо отметить, что, не смотря на различие полученных результатов, в общем, критерии, оценивающие уровень арендной платы за использование муниципального имущества и построенная логическая модель выполнили свое назначение. Они позволили дать объективную оценку сложившемуся положению на рынке недвижимости, определить место арендной платы, применяемой КУМИ и наметить направление ее корректировки.

8. В рамках проведенного исследования и существующей методики расчета арендной платы был выбран элемент, изменение значений которого позволило полноценно преобразовать намеченные изменения в прогнозируемый результат. Таким образом, были скорректированы количественные значения коэффициента, учитывающего социальную значимость и вид деятельности в арендуемом помещении. Наделенный новыми значениями по трем рассматриваемым видам деятельности (торговля, общественное питание и бытовое обслуживание населения) он является основой повышения эффективности управления арендными отношениями.