Вещные права на землю и их государственная регистрация: На примере Московской области

Актуальность темы

исследования. За последние 10 лет в России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм собственности, проведена бесплатная передача земли от государства гражданам, введено платное землепользование, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности, выполнены значительные 1ф объемы земельно-кадастровых работ, созданы объективные условия для оборота земли.

Эффективное осуществление предпринимательской деятельности невозможно без охраны отношений собственности, подразумевающей законодательное закрепление пределов владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Любой собственник недвижимости должен быть уверен, что для нарушающих права его собственности наступят неблагоприятные последствия, ведущие к устойчивости гражданского оборота недвижимости. Это в первую очередь Ф касается оборота основного объекта недвижимости — земельного участка.

В настоящее время состояние гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, нельзя признать удовлетворительным в части правового регулирования вещных и иных прав на землю, а также особенностей их государственной регистрации.

Многообразие прав на землю порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель.

Нормы части второй ГК РФ, регулирующие оборот недвижимости, ^ указали на правовую ситуацию, в которой собственниками земли и находящихся на ней строений и иной недвижимости выступают разные лица, что, безусловно, влечет появление ограниченных вещных прав на земельные участки у приобретателей недвижимости (п.З ст. 553, ст. 553, п. 2 ст.555, ст. 604 ГК).

Земельный кодекс, вмешиваясь в гражданско-правовое регулирование оборота земельных участков, делает шаг к исключению из правового обихода ограниченных вещных прав. Были введены ограничения, в результате установления которых с момента вступления в действие ЗК РФ возможность получения земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования установлено только пяти субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, а именно государственным и муниципальным органам и учреждениям и федеральным казенным предприятиям.

Гражданское законодательство объективно развивает институт ограниченных вещных прав, на земельные участки, учитывая особенности данного объекта недвижимого имущества. Таким образом, данная проблема еще больше усугубляет противоречия, существующие на рынке земли.

Современное гражданское и земельное законодательство устанавливают существенные ограничения оборотоспособности земельных участков находящихся в собственности гражданских и юридических лиц. В связи с этим государственное регулирование возникновения прав на землю, оборота земли требует дополнительного законодательного регулирования.

Руководствуясь положениями гражданского законодательства, по которым объект, вовлеченный в гражданский оборот, должен иметь соответствующие характеристики, позволяющие его однозначно индивидуализировать, идентифицировать и классифицировать, возникла необходимость в принятии федеральных законов, которые бы установили обязательные правила землеустройства и кадастрового учета, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по единообразной схеме на всей территории Российской Федерации и в итоге имели бы целью создание единого банка данных, отражающего правовой статус земельных участков и расположенного на них недвижимого имущества искусственного и природного происхождения на всей территории России путем создания единого кадастра объектов недвижимости.

Степень научной разработанности темы исследования. До начала проведения реформирования земельных отношений в российской науке гражданского права рассматриваемые проблемы земельных прав в силу существования монополии государственной собственности на землю не прорабатывались.

С переходом к рыночной экономике, осуществлением коренных земельных преобразований вопросы о видах и содержании вещных прав на землю рассматривались в трудах таких видных российских ученых как Е. А. Суханов, В. В. Витрянский, З. С. Беляева, С. А. Боголюбов, Г. Е. Быстров, Б. В. Ерофеев, Ю. Г. Жариков, И. А. Иконицкая, О. А Самончик, Н. А. Сыродоев, Г. В. Чубуков и других. Отдельные аспекты оформления, возникновения и перехода прав на землю и другую недвижимость исследовались в работах И. А. Иконицкой, А. В. Кузнецова, О. М. Козырь, Н. А. Сыродоева и других.

Однако в работах перечисленных авторов вопросы вещных прав на землю и их регистрации рассматривались в основном раздельно, применительно к тому или иному институту гражданского права. Комплексных исследований по проблеме содержания вещных прав на землю и оформления этих прав проводилось недостаточно.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе анализа имеющейся нормативно-правовой базы исследовать содержание существующих вещных прав на землю, а также выработать предложения, направленные на упорядочение системы этих прав и совершенствование механизма их оформления, в целях повышения эффективности и гарантированности защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Исходя из поставленной цели, автор ставит следующие задачи:

— провести анализ возникновения, становления и развития гражданско-правового регулирования земельных отношений в России на протяжении ее многовековой истории;

— выявить особенности земельных участков как особых объектов гражданских прав, которые характеризуются соответствующими признаками, позволяющими их индивидуализировать, идентифицировать и классифицировать;

— проанализировать содержание вещных прав на землю, их соотношение между собой и обосновать возможность сокращения их количества-.,.

— определить особенности оформления вещных прав на землю и ограничений (обременении) этих прав по действующему законодательству Российской Федерации;

— выявить особенности государственной регистрации прав на земельные участки и разработать пути совершенствования регистрационного процесса;

— разработать рекомендации по совершенствованию гражданско-правового регулирования земельных отношений.

Объект и предмет темы диссертационного исследования. Объектом данного диссертационного исследования являются общественные отношения в сфере оборота земельных участков и их частей. Предметом диссертационного исследования являются система и содержание правовых норм, регулирующих вещные права на землю, их содержание и порядок государственной регистрации, а также правоприменительная практика в этой области в контексте с задачами развития земельного оборота.

Методологическую основу исследования составили общенаучные и специально-юридические методы познания: системно-структурный, функциональный, аналитический, синтеза, сравнительно-правовой, историко-юридический, формально-логический и другие. При проведении диссертационного исследования автор стремился обеспечить соблюдение системного подхода к анализируемому материалу.

Общее направление исследования определено с помощью диалектического метода познания, формирующего последующие методологические установки.

Теоретическую основу исследования составили труды С. С. Алексеева, С. А. Боголюбова, Г. Е. Быстрова, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, А. К. Голиченкова, Б. В. Ерофеева, В. В. Залесского, И. А. Иконицкой, О. С. Иоффе, О. М. Козырь, А. В. Копылова, О. И. Крассова, Л. А. Лунца, А. Л. Маковского, Н. Н. Осокина, В. В. Петрова, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, Н. А. Сыродоева, С. А. Хохлова, Г. Ф. Шершеневича, В. Ф. Яковлева, иностранных ученых Х. Коха, У. Магнуса, П. Винклер фон Моренфельса и других ученых.

Эмпирическую базу исследования составили федеральные законы и иные нормативные акты, являющиеся источниками гражданского и земельного права, а также нормативные акты и законопроекты зарубежных государств. Кроме того, диссертант использовал нормативно-правовую базу Московской области, а так же существующую судебную и арбитражную практику. В процессе исследования использовалась и Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года.

Научная новизна исследования. Настоящее диссертационное исследование представляет собой одно из первых в российской правовой науке комплексное исследование, посвященное анализу содержания видов прав на землю и особенностей их государственной регистрации.

Впервые осуществлен системный анализ правового закрепления оснований возникновения прав на землю, выявлена специфика их правового регулирования и выработаны рекомендации по его совершенствованию. Автором разработано определение части земельного участка, как объекта гражданских правобоснована необходимость закрепления в Гражданском кодексе Российской Федерации исчерпывающего перечня видов прав на землю, оснований их возникновения, а также установления в гражданском законодательстве норм, обеспечивающих последовательное исполнения принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимости.

Аргументируется необходимость корректировки перечня объектов, относящихся к недвижимому имуществу и обеспечение регулирования их правового режима. Предлагается пересмотреть механизм государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Государственной регистрации должны подлежать только права и их ограничения, а также сделки, которые сами по себе являются обременением недвижимого имущества (ипотека и др.).

Проведен системный анализ документального оформления прав на землю и на основе выявленных недостатков сделаны конкретные предложения по совершенствованию законодательства, упорядочению отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Научную новизну исследования также определяют следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. По смыслу законодательства государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной. Однако на уровне нормативных актов не решен вопрос об исключительном правоустанавливающем характере регистрации. Представляется, что государственная регистрация прав на земельные участки и сделки с ними имеют правоудостоверяющий характер, на что указывает, в частности, п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса РФ и ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающие, что произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.

2. Обосновывается необходимость сокращения количества видов прав (правовых титулов) на землю, поскольку их множественность не способствует усилению гарантий субъектов этих прав, но создает дополнительные сложности в оформлении соответствующих прав, при учете земельных участков, ведении земельного кадастра, государственной регистрации прав на землю, вовлечению земельных участков в гражданский оборот.

Необходимо сохранить два вещных права на землю: право собственности и сервитут, а также обязательственное право — аренду при регулировании имущественного оборота земельных участков. На переходный период необходимо установить льготный режим переоформления ограниченных вещных прав на земельные участки на право собственности либо на аренду, с учетом упрощенного порядка постановки на кадастровый учет.

3. Часть земельного участка может стать предметом сделки только в том случае, если ее границы описаны и удостоверены в установленном порядке, характеристики части земельного участка (площадь, месторасположения, категория земли, разрешенный вид использования) описаны в земельном кадастре и данной части присвоен учетно-кадастровый номер, индивидуализирующий эту часть. В связи с вышеизложенным целесообразно дополнить п. 1 ст. 130 ГК РФ словами «часть земельного участка» после слов «земельный участок».

4. Доказывается целесообразность закрепления в Гражданском кодексе РФ исчерпывающего перечня видов прав на землю, оснований их возникновения, а также возможности трансформации одного вида прав на землю в другой.

В частности, с целью скорейшего исключения из имущественного оборота такого вещного права, как право пожизненного наследуемого владения представляется желательным предоставить возможность наследникам при оформлении наследственных прав без дополнительного переоформления сразу оформить данный земельный участок в собственность, предоставив право нотариусу включить в свидетельство наследника запись о возникновении не права пожизненно наследуемого владения, а права собственности. В этой ситуации государственный регистратор регистрирует принадлежащее наследнику право собственности на земельный участок, находящийся у наследодателя на праве пожизненно наследуемого владения.

5. Гражданское законодательство не устанавливает ни совместного, ни долевого права пожизненно наследуемого владения. На практике и в теории нередко возникают проблемы оформления и регистрации многосубъектного права пожизненно наследуемого владения.

В связи с этим предлагается следующая редакция абзаца 2 п. 1 ст.271ГК РФ: «Если из закона, решение о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания, строения или сооружения имеет право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество с момента возникновения права на здание, строение, сооружение. Границы части земельного участка удостоверяются уполномоченной организацией по ведению кадастра объектов недвижимости».

6. При переходе права пожизненно наследуемого владения гражданину по наследству (по завещанию или закону) в свидетельстве о наследстве указывается, что наследник приобретает право собственности, которое обязан зарегистрировать в государственной регистрационной службе. В свидетельстве о наследстве указываются кадастровый номер земельного участка, площадь, категория земли, разрешенный вид использования и месторасположение". Предполагается, что право собственности в данном случае возникает по закону. Регистрация такого права будет производиться по порядку установленному Законом о государственной регистрации, с обязательным приложением кадастрового плана земельного участка и других необходимых документов.

7. Доказывается целесообразность закрепления в Гражданском кодексе РФ и специальном законе о сделках с землей, с внесением соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, положений устанавливающих случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с земельными участками и другой недвижимостью, имея в виду увеличение числа сделок (купля-продажа, мена, дарение, аренда), требующих обязательного нотариального удостоверения, и отказа от государственной регистрации таких сделок, поскольку она, по мнению автора, поглощается регистрацией прав на недвижимое имущество.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в диссертации выводы и предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие разделы гражданского права, могут служить основой для дальнейшей разработки вопросов теории вещных прав на землю и их надлежащего оформления.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что содержащиеся в диссертации положения и выводы могут быть использованы в нормотворческой деятельности для разработки нового законодательства, а также при внесении изменений и дополнений в уже действующие законы и иные нормативные акты, что позволит усовершенствовать механизм защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Выводы, сделанные автором, и предложенные им рекомендации могут быть применены при подготовке учебных и методических пособий, а также в учебном процессе при чтении лекций и проведении семинарских занятий по частноправовым дисциплинам.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования обсуждены и одобрены на кафедре гражданского и предпринимательского права Московского института экономики, политики и права.

Положения диссертации были изложены автором на научно-практических конференциях и семинарах по проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, проводимых в Москве и Московской области в 2003;2004 годах. Основные выводы диссертации получили отражение в опубликованных работах автора и используются в процессе преподавания курсов частноправовых дисциплин Московского института экономики, политики и права.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

1. Земельные правоотношения как гражданско-правовой институт начали формироваться в России в IX веке.

Появление в XV—XVII вв. таких важных документов как великое княжеское законодательство, «приговоры» Боярской думы, постановления Земских соборов породили формирование новых сложных форм законодательства, таких как: общерусские кодексы-судебники, Соборное уложение, указные книги.

Законодательство, действовавшее до периода правления Петра I, признавало за земледельцем ограниченное право на поверхность земли, которое не распространялось на ее недра.

Несмотря на прогрессивные реформы Петра I вплоть до конца XVIII века о полном праве собственности на недвижимость закон умалчивает, введя такое понятие.

Важным этапом в развитии гражданско-правовых отношений явилась земельная реформа 1861 года, именно с этого момента начали формироваться предпосылки к введению частной собственности на землю. Важнейшими позитивными моментами в развитии земельно-имущественных отношений стала Столыпинская аграрная реформа 1906 года, ее следствием должно было стать закрепление и распространение права частной собственности на землю среди крестьян. 26.11.1917 года был принят Декрет «О земле». С этого момента развитие гражданско-правовых отношений применительно к основному объекту недвижимости земельному участку было приостановлено более чем на 70 лет.

Первая попытка восстановить право частной собственности на землю было закрепление титула «пожизненное наследуемое владение» основами законодательства Союза СССР и союзных республик о земле в феврале 1990 года.

В начале 90-х годов в законодательство страны вносятся радикальные изменения, устанавливается возможность передачи земельных участков в собственность граждан и юридических лиц, с установлением гарантии для собственников по владению, пользованию и распоряжению землей.

С момента вступления в действие Указа Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» от 27.10.1993 № 1767 в России начинает осуществляться государственная регистрация документов о правах на земельные участки, давшая начало развитию системы государственной регистрации прав на земельные участки.

Переход от монополии государственной собственности на землю к многообразию форм собственности, в том числе и частной, создал предпосылки к серьезным изменениям действующего законодательства.

В работе показана связь исторического развития гражданско-правового регулирования возникновения прав на землю с политико-экономическим устройством государства.

За 15 лет проведения земельной реформы сотни тысяч граждан и юридических лиц в России стали собственниками земельных участков, в том числе и земельных участков входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Земля впервые, в основном кодифицированном законе отнесена к объектам недвижимости. Сформированная в начале 90-х годов система регистрации документов о правах на земельные участки и сделках с ними претерпела существенные изменения. Сегодня гражданским кодексом, Законом о государственной регистрации установлен порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с данным порядком проводиться государственная регистрация прав на земельные участки и сделки с ними посредством внесения записей о возникновении, изменении, прекращении прав на земельные участки, а также ограничении, обременении этих прав. Сегодня также в Единый государственный реестр прав вносятся записи о регистрации сделок с земельными участками. Необходимо отметить, что в вопросе регистрации сделок с земельными участками отсутствует единый подход в различных субъектах Российской Федерации в связи с различным трактованием ст. 164, ГК РФ. Представляется целесообразным внести изменения в Гражданский кодекс РФ исключающие обязанность по регистрации сделок с объектами недвижимости в том числе и сделок с земельными участками. Правообладателю принципиально важен момент возникновения права, его прекращение, а также ограничение этого права, обременяющее объект, т. е земельный участок. Такой подход в полной мере обеспечит надежность оборота недвижимости, без обязательной регистрации сделки.

2. В настоящее время в России в рамках проведения административной реформы системы государственной власти реформируется система государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В связи с такой реорганизацией предполагается внести существенные изменения в ряд федеральных законов, в том числе в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» и другие законы. В связи с тем, что гражданское и земельное законодательство не дает понятие земельного участка и части земельного участка как объектов гражданских прав, считаю необходимым сформулировать эти понятия.

Диссертант предлагает внести дополнения в статью 6 Земельного кодекса, дающее понятие земельного участка и части земельного участка как объектов гражданских прав.

Земельный участок (часть земельного участка) — это часть земной поверхности (земельного участка) границы которой описаны и удостоверены уполномоченной организацией кадастрового учета объектов недвижимости с указанием площади, месторасположения, категории, разрешенного вида использования, кадастрового (кадастрово-учетного) номера, правового статуса и других характеристик, отраженных в государственном кадастре объектов недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

Действующее законодательство относит «земельный участок» к объектам недвижимого имущества, автор попытался в работе дать «земельному участку» понятия объекта права. «Земельный участок» как объект недвижимого имущества (объект права) не может возникнуть путем создания, он может быть сформирован, выделившись на местности из общего земельного массива с установлением его границ на местности и постановкой на кадастровый учет, только тогда он становится объектом гражданских правоотношений, описание и индивидуализация его осуществляется в процессе кадастрового учета.

Кроме того, в работе анализируются нормы законов, устанавливающих определение объекта прав с учетом действующих принципов и норм гражданского и земельного законодательства. Автор предлагает формулировку определения части земельного участка как объекта кадастрового учета, объекта недвижимости, т. е. объекта прав.

3. Земельный кодекс Российской Федерации в 2001 году, сформировав основные принципы развития и применения действующего законодательства ввел понятие «единая судьба» земельного участка и расположенного на нем строения. Учитывая различное толкование данного принципа, автор поясняет, что данный принцип не означает принципа «единого объекта».

В гражданском и земельном законодательстве нет единства подходов и понятий при установлении «принципа единства судьбы».

Гражданский кодекс РФ впрямую на уровне нормы закона устанавливает принцип следования судьбы земельного участка за объектом недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ принцип «единая судьба» понимает как следование строения за земельным участком, так и следования земельного участка за строением, устанавливая правовую связь двух самостоятельных объектов недвижимости. Причем и в самом Земельном кодексе нет единого подхода. Описывая принцип «единая судьба» законодатель говорит о следовании строения за судьбой земельного участка, а в ст. 35, которая придает принципу значимость на уровне императивной нормы установлено, что в случае принадлежности одному субъекту земельного участка и строения распоряжение земельным участком происходит одновременно с распоряжением строением на нем расположенным. Также распоряжение строением происходит одновременно с распоряжением земельным участком. Аналогичный подход дает статья 35 Земельного кодекса РФ в случае распоряжения долями и частями, как земельного участка, так и объекта недвижимости на нем расположенном.

Видится правильным принцип и норма, установленные Земельным кодексом РФ и необходимым приведения в соответствии с ним требований установленных 271, 552 и др. статьями Гражданского кодекса.

Предлагается следующая формулировку абзаца 2 п. 1 ст.271 «Если из закона, решение о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания, строения или сооружения имеет право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество с момента возникновения права на здание, строение, сооружение. Границы части земельного участка удостоверяются уполномоченной организацией по ведению кадастра объектов недвижимости.

Предлагается возможным дополнить ст. 6 Земельного кодекса РФ пунктом 3, сформулировав его следующим образом: «Часть земельного участка, границы которого описаны и удостоверены уполномоченной организацией кадастрового учета объектов недвижимости, с указанием ее площади, месторасположения и кадастрово-учетного номера. Правовой режим части земельного участка соответствует правовому режиму земельного участка, часть которого формируется. Правовой режим включает в себя категорию земельного участка и разрешенный вид использования с зонированием территории.

4. Начатая в 1990 году земельная реформа находиться в стадии совершенствования. Формируется система земельного законодательства. Созданная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки начинает формировать систему мер по защите развития рынка земли. Формируется система государственных гарантий зарегистрированного права на земельный участок. Прорабатывается единая концепция формирования системы учета объектов недвижимого имущества и система государственной регистрации прав на них. В результате развития данной концепции возможно установить:

• скоординированные действия по формированию и учету объектов недвижимости и регистрации прав на них;

• отсутствие дублирования информации содержащейся в Едином государственном реестре земель и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• единый классификатор объектов недвижимого имущества, и видов прав на земельные участки;

• перечень видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежащей государственной регистрации.

Диссертант, анализируя, нормы гражданского и земельного законодательства приходит к пониманию, что государственная регистрация обязательна не только для вещных прав, но и для обязательственных прав.

В работе рассматриваются нормы, регулирующие различные виды прав на землю, а также правовой режим земельных участков, в связи с этим указывается на отсутствие классификации прав, подлежащих государственной регистрации. Таким образом, представляется возможным дополнить п. 1 ст. 131 ГК РФ перечнем прав, подлежащих государственной регистрации прав.

Этот перечень должен включать в себя право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, аренду, право срочного пользования, ипотеку и возможно другие права. Учитывая противоречия в позиции Гражданского и Земельного кодексов, регулирующих имущественные отношения представляется правильным предложить следующую формулировку п. З ст.З Земельного кодекса РФ. «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Оборот земельных участков (частей земельных участков) допускается за исключением случаев указанных в Федеральном законе. Таким образом Земельный кодекс будет действовать в соответствии со ст. 260 ГК РФ.

5. При реформировании земельных отношений такой особый объект как земельный участок сельскохозяйственного назначения включен в оборот. Закон об обороте содержит особые правила совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, правила выдела земельных участков в счет таких долей. Устанавливает особенности определения порядка владения, пользования и распоряжения земельным участком находящимся в собственности и долей в праве на земельный участок.

На наш взгляд правильно будет дополнить п. 2 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следующим абзацем: При распоряжением долей в праве общей собственности путем выдела земельного участка в счет «земельной доли» собственник одновременно с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок, выделенный в счет «земельной доли» подает заявление в регистрирующий орган об изменении в описании объекта земельного участка") остающегося в долевой собственности остальных дольщиков, а также на изменение числа собственников" без дополнительных согласований и решений всех собственников земельных участков находящихся в общей собственности". Специальные нормы установленные законом об обороте объективны, учитывая огромное количество сособственников (сотни и тысячи). Однако не все проблемы учел законодатель, описывая порядок распоряжения общей собственностью на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и выдел земельного участка в натуре в счет «земельной доли». Установив, что в случае если количество сособственников более пяти, распоряжение общей собственностью на земельный участок происходит 20 процентами от состава собственников, законодатель ничего не сказал о судьбе остающегося в общей собственности земельного участка, после выделения земельного участка в счет земельной доли и об изменении состава сособственников.

6. В представленной диссертационной работе подробно исследованы основания возникновения ограниченных вещных прав на землю. Серьезной новацией Гражданского кодекса было установление дополнительных оснований возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Однако Земельный кодекс, вступивший в действие через полгода после вступления в действие 17 главы Гражданского кодекса «Право собственности и иные вещные права на землю» ввел серьезные ограничения для пользователей земельных участков. П. 1 ст.20 Земельного кодекса РФ определен закрытый перечень субъектов, которым после вступления в действие Земельного кодекса РФ могут быть предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Также введение запрещения на расторжение субъектам, у которых земельный участок оформлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данные новации Гражданского и Земельного кодекса вошли в противоречие друг с другом.

В связи с этим представляется целесообразность внесения изменений, как в Гражданский, так и в Земельный кодекс РФ, постепенно сокращая количество прав на земельные участки, оставляя в дальнейшем два вещных права: собственность и сервитут, а также обязательственное право — аренду при регулировании имущественного оборота земельных участков. На переходный период необходимо установить льготный режим переоформления ограниченных вещных прав на земельные участки на право собственности либо на аренду, с учетом упрощенного порядка постановки на кадастровый учет.

7. Земельный кодекс РФ исключает возможность предоставления земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения. А также предоставляет возможность субъектам этого права один раз переоформить бесплатно в собственность земельный участок, находящийся на данном праве. Тем самым предполагается постепенное исключение из имущественных отношений данного вида права.

Представляется необходимым с целью исключения из имущественных отношений такого вещного права как право пожизненного наследуемого владения предоставить возможность наследникам при оформлении наследственных прав без дополнительного переоформления сразу оформить данный земельный участок в собственность, предоставив право нотариусу включить в свидетельство наследника запись о возникновении не права пожизненно наследуемого владения, а права собственности и в этой ситуации государственный регистратор регистрирует наследнику право собственности на земельный участок, находящийся у наследодателя на праве пожизненно наследуемого владения. Решая, таким образом, вопрос, возможно, уйти от проблемы оформления и регистрации многосубъектного права пожизненно наследуемого владения учитывая, что гражданское законодательство не устанавливает ни совместного, ни долевого права пожизненно наследуемого владения.

Диссертант предлагает внести дополнения в статью 21 Земельного кодекса РФ. Предлагается сформулировать п. 4 ст.21 Земельного кодекса РФ следующим образом:

При переходе права пожизненно наследуемого владения гражданину по наследству (по завещанию или закону) в свидетельстве о наследстве указывается, что наследник приобретает право собственности, которое обязан зарегистрировать в государственной регистрационной службе. В свидетельстве о наследстве указываются кадастровый номер земельного участка, площадь, категория земли, разрешенный вид использования и месторасположение". Предполагается, что право собственности в данном случае возникает по закону. Регистрация такого права будет производиться по порядку установленному Законом о государственной регистрации, с обязательным приложением кадастрового плана земельного участка и других необходимых документов.

8. В работе проанализированы правовые основания возникновения одного из самых древних вещных прав — сервитута.

Классическая правовая сущность сервитута сформировалась еще во времена римского права. Развивающееся гражданское и земельное законодательства повторили данную норму о том, что при возникновении сервитута земельный участок как объект недвижимости служит не только собственнику, но и используется для выгод собственника соседнего или другого земельного участка. Развивающееся общественно-экономические отношения предполагают сегодня установление сервитута в интересах большого количества субъектов. Учитывая сложность в заключении соглашения об установлении сервитута в интересах сотен и тысяч граждан, целесообразно установить распорядительными документом ограничения права на земельный участок поддерживающие интересы многих.

Законодатель, на наш взгляд, введя понятие, публичный сервитут по содержанию иногда смешивает его с частным сервитутом, установленном в публичных интересах. В законодательстве и в юридической литературе происходит путаница понятий. В действительности «сервитут» и «ограничение прав» не являются синонимами, они противоположные правовые понятия. Необходимо отметить, что право первично, а ограничение, возникающее в результате этого права вторично.

Для разрешения данной проблемы представляется возможным по мнению автора дополнить п. 6 ст.274 ГК РФ следующими словами: «при установлении сервитута в публичных интересах органами государственной власти или органами местного самоуправления, государственной регистрации подлежит ограничение (обременение), возникшее в результате установления сервитута».

9. Глава третья работы посвящена государственной регистрации прав на землю и сделок с ней.

Законодатель установил, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством зарегистрированного права.

Российская система государственной регистрации находится в начальной стадии развития. Во многих случаях законодатель связывает момент возникновения права с моментом государственной регистрации. Регистрация документов о правах на земельный участок в России началась в конце 1993 года. Документ, прошедший регистрацию носил право удостоверяющий характер. Федеральный закон о государственной регистрации прав установил обязательность государственной регистрации права на созданный (сформированный) объект недвижимого имущества, а также обязательность регистрации ранее возникшего права на земельный участок в случае намерений правообладателя распорядиться своим правом. Учитывая это, система государственной регистрации достаточно молодой институт гражданско-правовых отношений считаю необходимым дальнейшую доработку и совершенствование законодательства о государственной регистрации.

В первую очередь необходимо внести дополнения в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сформулировав и разъяснив на уровне закона основные принципы государственной регистрации прав.

Необходимо установить чёткую последовательность заполнения реестра прав:

— описание объекта и его публично-правовой режим;

— запись о регистрации прав;

— запись о регистрации ограничений прав;

— запись о фактах и обстоятельствах, имеющих существенные значения, в отношении которых законом установлена обязательность внесения таких записей в реестр прав;

— необходимо установить порядок внесения записей о правах, возникших до введения процедуры государственной регистрации прав;

— следует исключить обязательность регистрации сделок с недвижимым имуществом, за исключением тех, которые сами по себе (а не их исполнение) является обременением, соответствующего недвижимого имущества (ипотека, договор доверительного управления).

По мнению автора, эффективность данного исследования в той совокупности предложений по внесению изменений в гражданское законодательство. Реализация предложений диссертанта позволит на наш взгляд повысить гарантии добросовестных приобретателей прав на земельные участки.

Диссертант предполагает возможным развитие законодательства в стороны согласованности процессуальных законов регулирующих земельно-имущественные отношения, для создания условий, при которых зарегистрированное право на земельный участок будет являться безусловной гарантией его существования и основанием презумпции добросовестности лица, его приобретающего.