Формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий

Актуальность темы

Эффективное управление недвижимостью имеет существенное значение для развития, как рынка недвижимости, так и экономики в целом. В условиях рыночной экономики недвижимость является активом, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы управления недвижимостью в целях удовлетворения потребностей собственников в получении максимального дохода от принадлежащих им активов или в достижении иного положительного эффекта.

Эффективная система управления недвижимостью позволит также в максимальной степени удовлетворить' потребности' рынка, 1 максимизировать • доходы бюджета, повысить ликвидность' И' рыночную стоимость объектов. Кроме того, собственники недвижимости заинтересованы в надлежащем ее.

I. ' > содержании, позволяющем находить, р-оптимальный, баланс между * удовлетворением потребностей и минимизацией* издержек. (.

Вместе с тем, теория и практика управления недвижимостью является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, управление недвижимостью, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой стороны, является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических разработок и практических навыков эффективного управления недвижимостью. При этом дальнейшее развитие экономики России будет обуславливать лишь увеличение потребности экономических субъектов в эффективном и профессиональном управлении недвижимостью как инвестиционным активом. Закономерным в этой связи является формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий, позволяющего реализовать процедуру управления на базе анализа стоимостных и инвестиционных показателей объектов недвижимости.

Степень изученности проблемы. В последние годы в научном сообществе проблемам управления недвижимостью уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения рассмотрены в работах ряда российских ученых, таких как Асаул А. Н., Белых Л. П., Васильева Н. В., Грабовый П. Г., Грибовский С. В., Максимов С. Н., Озеров Е. С., Тарасевич Е. И., Чекалин В.С.и другие. Вопросы инвестирования в строительство и развития объектов недвижимости рассмотрены в трудах Бузырева В. В., Смирнова Е. Б., Панибратова Ю. П., Чепаченко Н. В. и др.

В работах зарубежных авторов, таких как Фридман П., Ордуэй Н., Рутерфорд Р., Мэннинг К., Рулак С-, Меллер Г., Мюлбак P., Ноурс X.,. Капозза Д. и др. рассматриваются вопросы, ¦ учета риска, доходности и диверсификации инвестиционных портфелей- .недвижимости, формирования. -ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, формирования дохода. от объекта недвижимости с учетом собственного и заемного финансирования, > структурирования систем управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями.

Вместе с тем в работах как указанных, так и большинства других авторов основной акцент делается либо на общеметодологических проблемах процесса управления объектом недвижимости, либо на отдельных аспектах экономики и управления единичным объектом недвижимости. Отдельные вопросы, связанные с оценочными технологиями в управлении недвижимостью, нашли отражение в работах Озерова Е. С., Белых Л. П., Максимова С. Н. и др.

Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные ряду современных проблем управлению недвижимостью в российских условиях, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации. За рамками исследований остались вопросы о привлекательности объектов недвижимости как объектов управления в современных российских условиях, функций и целей управления на различных уровнях управления недвижимостью, возможности и эффективности использования подходов и методов оценочной практики для формирования механизма эффективного управления недвижимостью.

Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Целью исследования является разработка методических положений и рекомендаций по формированию механизма эффективного управления недвижимостью на основе использования оценочных технологий.

Для достижения цели в диссертационной работе были поставлены следующие основные задачи:

• исследовать особенности российского рынка недвижимости с позиции управления объектами недвижимости;

• проанализировать теоретические и методические основы управления недвижимостью в российских условиях;

• выявить возможности применения оценочных технологий в процессе управления недвижимостью и особенности их использования на различных фазах управленческого цикла;

• проанализировать существующие методы прогнозирования уровня арендного дохода и выявить их особенности и недостатки в сфере управления недвижимостью;

• раскрыть потенциал использования методов обоснования инвестиционных и финансовых решений и разработать алгоритм их применения в сфере управления недвижимостью.

Объект и предмет исследования.

В качестве объекта исследования выступает недвижимость как объект управления.

Предметом исследования являются научно-методические основы механизма эффективного управления недвижимостью с использованием оценочных технологий.

Методология и методика исследования. Методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления недвижимостью. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты. Российской Федерации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Уточнено представление об объекте недвижимости как объекте управления, раскрыт его научный и практический потенциал, указывающий, во-первых, на взаимосвязь методологии управления и методологии оценки недвижимости через принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, во-вторых, на возможность повышения эффективности управления недвижимостью на основе использования оценочных технологий.

2. Выявлены характерные особенности рынка недвижимости (высокая степень локализации, низкая степень либо полное отсутствие взаимозаменяемости и стандартизованности товаров, ограничения по части доступности, достоверности и полноты информации о рынке, несбалансированность спроса и предложения и др.) и показано их влияние на управление недвижимостью как сферу предпринимательской деятельности, что позволяет определить пути формирования механизма эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий.

3. Предложена комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости для целей управления, позволяющая раскрыть особенности формирования целей, функций и задач управления в процессе формирования механизма эффективного управления недвижимостью на различных уровнях управления.

4. Разработаны методические рекомендации по применению оценочных технологий в процессе управления недвижимостью, позволяющие осуществлять обоснованный выбор оценочных технологий на различных фазах управленческого цикла с целью повышения эффективности управления объектом недвижимости.

5. Предложена усовершенствованная модель прогнозирования арендного дохода, основанная на коллокационном моделировании с учетом корректировочного коэффициента, рассчитанного в рамках оценочных технологий определения уровня арендного дохода, позволяющая снизить погрешности прогнозирования и получить корректные результаты при обосновании эффективных решений в сфере управления недвижимостью.

6. Разработан метод выбора объекта управления с применением > функции полезности на базе максимизации арендного дохода от объекта недвижимости, позволяющий системно структурировать и находить решения при многоцелевых проблемах, с незначительными расчетами.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Основные положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о теоретических и методических основах процесса управления недвижимостью и применения оценочных технологий в системе управления, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Проведенное исследование может стать основой для учебных курсов по темам «Управление недвижимостью», «Оценочные технологии в системе управления недвижимостью» .

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке метода, модели, алгоритма, конкретных методических рекомендаций, направленных на формирование механизма эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий, которые могут использоваться региональными и муниципальными органами управления, управляющими компаниями и собственникам недвижимости при организации (реорганизации) и оптимизации систем управления недвижимостью.

Апробация работы. Основные результаты диссертации докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях, используются в практической деятельности ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

По теме диссертации опубликован ряд научных работ, сделаны доклады на научных конференциях.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка.

Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость.

В первой главе «Управление недвижимостью в рыночной экономике» проанализированы основные особенности рынка недвижимости как сферы экономических отношений, показаны отличия объекта недвижимости и объекта управления в сфере недвижимостирассмотрены виды объектов управления в сфере недвижимости и влияние внешней среды рынка недвижимости на управление недвижимостью.

Вторая глава «Организационные основы механизма управления недвижимостью» посвящена структурированию организационно-управленческих функций как элементов механизма управления недвижимостью, классификации управленческих решений, уточнению целей и задач (функций) управления на различных уровнях управления и, соответственно, структуры, состава управленческих решений и критериев их обоснования.

Предметом исследования третьей главы «Использование оценочных технологий для повышения эффективности управления недвижимостью» являются пути использования оценочных технологий при формировании механизма эффективного управления недвижимостью на различных уровнях управления.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

Результаты исследования позволяют сделать выводы о необходимости применения оценочных процедур в процессе формирования эффективного механизма управления недвижимостью.

Диссертантом в результате проведения исследования получен ряд новых результатов и сформулированы следующие выводы:

1. На основании анализа понятий и категорий, присущих российскому рынку недвижимости, а также специфики объекта недвижимости как объекта управления, уточнено понятие «объект недвижимости как объект управления», расширено представление о его сущности.

Выяснено, что объект управления в сфере недвижимости — это недвижимая вещь или совокупность недвижимых вещей, рассматриваемые как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления ими с учетом затрат по содержанию и управлению. При этом полноценным объектом недвижимости, полноценным товаром на рынке недвижимости и, одновременно, минимальным полноценным объектом управления в сфере недвижимости признается земельный участок с принадлежащим к нему зданием.

Отмечено, что представление о развитом объекте недвижимости как о результате взаимодействия земли и внеземельных факторов имеет важное методологическое и методическое значение для экономики и управления недвижимостью, поскольку: во-первых, в стоимости любого развитого объекта недвижимости можно выделить вклад земли и вклад внеземельных факторов (улучшений), а, во вторых, один из факторов (например, земля), может быть заменен в определенных пределах иными (например, капиталом). При этом указано на связь методологии управления с оценочной методологией через принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Указано, что развитый объект недвижимости включает в себя в качественном отношении три основных составляющих: земельный участок, улучшения земли и принадлежности объекта недвижимости и является сформированным объектом, т. е. определен не только качественно, но и количественно: он имеет определенные площадь и этажность, стоимость и способность генерировать определенный доход, находится на определенном праве и рассматривается как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления с учетом затрат по содержанию и управлению.

Рассмотрены уровни и виды объектов управления и представлена комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости для целей управления. Выделены особенности объекта недвижимости как объекта управления. Проведен сравнительный анализ различных типов недвижимости с точки зрения привлекательности управления и представлена классификация объектов недвижимости, в который в качестве критерия принимается привлекательность объектов недвижимости для целей инвестирования и управления в российских условиях.

Вопрос об экономической сущности объекта недвижимости как объекта управления, типах объектов недвижимости как объектов управления, уровней управления может являться предметом дальнейших теоретических исследований по мере развития сферы управления недвижимостью, появления новых форм и видов управления, изменения внешних факторов, воздействующих на данный сектор экономики.

2. Проведена периодизация развития рынка недвижимости как сферы экономических отношений в современной России, установлены этапы функционирования данного сектора рынка, его специфические черты, предложена структура рынка недвижимости как сферы экономических отношений.

Исследование основных этапов развития российского рынка недвижимости как сферы экономических отношений, позволило уяснить, что рынок недвижимости России в процессе своего становления прошел три основных этапа и на настоящий момент находится на завершающем этапе процесса становления, данный вывод подтверждается исследованиями сформулированными в работе и проведенной классификацией этапов развития по критериям основные характеристики рынка, инвестиционные компоненты и достигнутые результаты. Отмечены характерные процессы текущего состояния рынка недвижимости как сферы экономических отношений (завершение процесса его становления и начало развития в сформированном виде), а именно:

— повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье;

— возрастание дифференциации в ценах (наряду с сохранением и увеличением цена на высококачественное жилье, произойдет, по-видимому, снижение цен на типовое жилье и жилье низкого качества;

— развитие диверсификации деятельности фирм на рынке недвижимости и дифференциация фирм;

— снижение рисков на рынке, особенно при сделках с недвижимостью и дальнейшее развитие инвестиций в данную сферу, что, несомненно, приведет к дальнейшему развитию предпринимательской деятельности, направленной на эффективное управление данными инвестициями.

Проведена систематизация отличительных характеристик рынка недвижимости и выявлено, что особенности рынка недвижимости оказывают существенное влияние на формирование механизма эффективного управления недвижимостью как сферы предпринимательской деятельности.

Автором предложена классификация рынка недвижимости как сферы экономических отношений, которая учитывает сформулированные выводы об объекте недвижимости как объекте управления, отношения собственности как базу формирования рынка недвижимости как сферы экономических отношений и влияние внешней среды.

3. Исследована система и цели управления недвижимостью. Выявлено, что специфика системы управления недвижимостью определяется такими основополагающими факторами, как: целевая функциямасштабы и структура объекта управлениятипы недвижимости. Подробно исследованы данные факторы, выделены различия в целевых функциях в зависимости от типов управления и типов объектов управления, в соответствии с этим и предложена комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости для целей управления. Подробно рассмотрены формы организации управления недвижимостью и управленческие решения в сфере управления недвижимостью. Представлена классификация управленческих решений в сфере управления недвижимостью и вариант функций управленческих решений на различных уровнях управления недвижимостью. Подробно рассмотрена классификация управленческих решений на уровне управления единичным объектом недвижимости. Разработана общая процедура принятия управленческого решения в сфере управления недвижимостью.

4. Выявлено, что в соответствии с разными уровнями управления недвижимостью меняются цели и задачи (функции) управления и, соответственно, структура, состав управленческих решений и критерии их обоснования. Отмечено, что на высшем уровне управления недвижимостью — управление портфелем недвижимости — целью будет являться максимизация дохода от портфеля недвижимости, а критериями выбора наилучшего решения будут критерии эффективности управления портфелем.

На втором и третьем уровне управления недвижимостью целью управления является максимизация дохода или достижение социального эффекта. В данном случае критерием эффективности будет достижение максимального дохода (стоимости объекта).

Указано, что данный критерий лежит в основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости, как основного принципа оценки недвижимости и отмечена необходимость использования методологии анализа ННЭИ с точки зрения оценочной практики как основы принятия стратегических управленческих решений.

Автором предложен алгоритм проведения анализа ННЭИ для процедуры управления объектом с учетом целевых функций собственника объекта управления.

Отмечено что, анализ ННЭИ участка как застроенного является приоритетным в системе управления недвижимостью, в связи с этим автором подробно проанализирован алгоритм проведения анализа на максимальную прибыльность участка как застроенного. Выявлено, что в случае проведения анализа для объекта с существующими улучшениями критерием максимальной прибыльности может стать как стоимость объекта, так и критерии инвестиционного анализа, например, величина чистой текущей стоимости и/или внутренней нормы рентабельности.

5. Проанализированы подходы и методы оценочной методологии и выявлены их особенности и недостатки для целей формирования эффективного механизма управления недвижимостью.

Проведен анализ применимости оценочных технологий на различных уровнях управления недвижимостью и для различных субъектов управления.

В качестве базовой схемы рассмотрен данный аспект применительно к базовому алгоритму управления недвижимостью. Выделены целевые функции собственника, проведено сопоставление с видами оценочной деятельности и мероприятиями и подходами /методами оценочной практики применительно к базовому алгоритму управления единичным объектом. Отмечено, что все позиции оценочных технологий применимые на уровне управления единичным объектом прослеживаются и на более высших уровнях. Предложен алгоритм применения оценочных технологий в процессе управления недвижимостью.

6. Исследован уровень управления портфелем недвижимости и выявлено, что управление портфелем недвижимости в основном связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. Проанализированы инвестиционные и финансовые решения в сфере управления недвижимостью и критерии их обоснования, связанные как с оценочной практикой, так и с инвестиционным анализом. Значительное внимание уделено вопросу прогнозирования уровня арендного дохода как основополагающему фактору разработке механизма эффективного управления недвижимостью. Рассмотрены методы определения и прогнозирования уровня арендного дохода в экономической и оценочной практике. Из анализа применяемых методов выявлено, решение о формировании арендного дохода от объекта управления с целью реализации эффективного механизма управления должно приниматься с учетом методов экономического прогнозирования откорректированных в рамках оценочных технологий определения величин арендных ставок в анализируемый период с учетом погрешностей измерения. Кроме того, наиболее приемлемыми с целью уточнения результатов прогнозирования являются методы коллокации, которые позволяют снизить ошибки погрешности прогнозирования. Предложен усовершенствованный метод выбора объекта управления с применением функции полезности на базе максимизации арендного дохода от объекта недвижимости.

Совокупность результатов исследования позволяет реализовать научно обоснованный подход к формированию системы эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования разработанных рекомендаций, направленных на формирование эффективного механизма управления недвижимостью на базе оценочных технологий, принятие рациональных управленческих решений управляющим недвижимостью, менеджменту управляющих компаний и собственникам недвижимости при организации (реорганизации) и оптимизации систем управления недвижимостью.

Дальнейшее исследование данной проблемы может быть направлено на разработку методических рекомендаций по формированию механизмов эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий при управлении различными типами объектов недвижимости в соответствии с предложенной классификацией и на различных уровнях управления, что входит в исследовательские планы автора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Управление недвижимостью в нашей стране до сих пор относится к одному из наименее развитых секторов экономики. Существуют различные типы управления недвижимостью — подразделениями собственника, профессиональными управляющими компаниями, смешанные формы и др. Однако, опыт развития данной сферы в других странах показал, что именно оценочные процедуры являются основой и эффективным способом формирования системы управления при любом типе управления и любых видах недвижимости.

Теоретические и методологические аспекты управления недвижимостью на основе оценочных технологий и явились предметом настоящего диссертационного исследования, в ходе которого решены следующие задачи:

• уточнены основные понятия и категории, присущие российскому рынку недвижимости с позиции управления;

• исследованы основные тенденции и особенности развития рынка недвижимости в России как сферы экономических отношений;

• проведен анализ теоретических и методических основ процесса управления недвижимостью в российских условиях;

• рассмотрены основные фазы базового алгоритма управления недвижимостью и применение оценочных технологий на различных этапах данных фаз;

• проанализированы существующие методы прогнозирования уровня арендного дохода и выявлены их особенности и недостатки в сфере управления недвижимостью.