Актуальность темы
диссертационного исследования. Недвижимость играет значительную роль в региональном хозяйстве различных территориальных единиц — стран, областей, городов, муниципальных образований и т. д. Она выполняет важные функции в формировании рыночных отношений и решает комплекс задач региональной экономики, создавая основы для ведения определенного вида промышленного и торгового бизнеса, развития инфраструктуры и социо-культурного комплекса, пополнения региональных бюджетов за счет ее аренды. Являясь объектом инвестирования, она выступает в качестве одного из источников получения доходов предпринимателей, и извлечения ими прибыли на вложенный капитал, содействуя тем самым росту благосостояния населения. Выполняя важные жизнеобеспечивающие функции, она определяет условия сохранения и роста как трудовых ресурсов, так всего человеческого капитала в целом.
В связи с этим эффективность функционирования региональной экономики напрямую связана с формированием оптимальных пропорций различных видов недвижимости, занятой в отдельных секторах регионального предпринимательства. Данная задача возникает на различных уровнях регионального управления, составляя существенную компоненту деятельности административно-хозяйственного аппарата и властей. В то же время она решается и на микроуровне хозяйствующими субъектами, осуществляющими конкретную предпринимательскую деятельность в сфере недвижимости — девелоперами, застройщиками, инвесторами, риэлторами, арендаторами и т. д. Одним из проявлений данного аспекта их деятельности являются многофункциональные комплексы (МФК), органично сочетающие в себе различные виды торговой, инфраструктурной, культурно-развлекательной, жилой и других видов недвижимости.
МФК — современное и перспективное направление не только на зарубежном, но и на российском рынке недвижимости. История российского рынка недвижимости насчитывает более 10 лет. Первоначальные этапы его становления пройдены, и за этот период накоплен значительный опыт в области создания объектов недвижимости различного профиля, назначения, сложности. В настоящее время проекты МФК наиболее активно реализуются в крупных российских городах и мегаполисах. При этом осуществляется комплексное решение важных городских задач развития жилого фонда, создания офисных центров, мест организации досуга жителей и рекреационных зон, бизнес-парков, редевелопмента территорий при выводе промзон из центра городов и т. д.
Примерами МФК, успешно решающими перечисленные выше задачи региональной экономики, являются в г. Москве — Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, Смоленский и Новинский пассажв Санкт-Петербурге — «Ривер-хаус», «Мега-парк», «Эврика».
В то же время имеется и негативный опыт реализации МФК, состоящий как правило, в недостаточно точной оценки их потенциала, гигантизме, недостаточной обоснованности инвестиционно-кредитных решений, отсутствии необходимой конкурентоспособности предлагаемых товаров и услуг и т. п. Именно такие проекты в первую очередь оказались уязвимыми в условиях мирового финансового кризиса 2008;2009 гг.
В связи с вышеизложенным тема диссертационного исследования представляется актуальной и имеющей народнохозяйственную значимость.
Степень разработанности проблемы. Будучи сложными, многокомпонентными, высоко рисковыми и капиталоемкими экономическими объектами, МФК предъявляют повышенные требования не только при их строительстве, но и при их обосновании на стадии проектирования. Их исследованиями заняты как отдельные специалисты, так и целые научные коллективы. Так, за рубежом подобные исследования проводятся такими крупными известными организациями, как Urban Land.
Institute, английским Королевским обществом оценщиков RICS, американским институтом CCIM и др. За рубежом данный сегмент является более проработанным, по этому вопросу накоплен значительный практический опыт. В России таким разработкам только начинает уделяться внимание. Сейчас этой сферой занимаются специалисты РГР (Российская Гильдия Риэлтеров), Государственного Университета Землеустройства, Академии Народного Хозяйства, представительства крупных западных консалтинговых компаний в сфере недвижимости: Knight Frank, Colliers, Jones Lang LaSalle и др. Однако ввиду сложности задачи, стоящей перед российскими аналитиками и проектировщиками, создание и разработка методических основ ее решения, адаптации западного опыта под условия российского рынка и разработка научной базы еще далеки от своего завершения. Особенно остро чувствуется недостаточная разработанность научной базы по следующим направлениям:
— методические подходы к решению задач органичного включения МФК в имеющийся социально-экономический комплекс региона, предполагающие, с одной стороны, разрешение ряда проблем региональной экономикиа с другой — обеспечение МФК необходимой рыночной инфраструктурой;
— анализ возникающих синергических эффектов, появляющихся при сочетании различных сегментов недвижимости в МФК и определяющих их конкурентоспособность и потенциал развития. Ошибки, допущенные на стадии проектных разработок и формирования концепции МФК, чреваты значительным экономическим ущербом, не только для конкретного инвестора, но и для региональной экономики в целом. Между тем в настоящее время синергические эффекты исследованы главным образом в сфере производства товаров (услуг), а специфика синергии в МФК, определяющаяся в значительной степени поведением потребителей, изучена гораздо слабее. В связи с этим создание методических основ обоснования проектов МФК является актуальным не только с позиции народнохозяйственной, но и научно-теоретической значимости.
— разработка комплекса методов (в том числе экономико-математических) по обоснованию проектов МФК и их приложение к различным типам региональных комплексов.
Указанные направления в значительной степени предопределили логику диссертационного исследования.
Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых в области системного анализа, экономических объектов, региональной экономики, недвижимости, стратегического планирования и инвестиционного проектирования Асаула.
A.Н, Багриновского К. А., Бретт Д. Л., Буянова В. П., Виленского П. Л., Горемыкина В. А., Клейнера Г. Б., Лексина В. Н., Лившица В. Н., Матюшка.
B.М, Пинегина М. В., Рюминой Е. В., Смоляка С. А., Стерника Г. М., Хачатряна С. Р., Швецова А. Н., Шмитц А. и др.
Информационной базой исследования являются официальные статистические данные ФСГС РФ и Мосгорстата, Интернет-ресурсы, статистическая база, использованная при обосновании конкретных проектов МФК (в том числе данные ГИС-систем).
Объект исследования: выступает МФК как объект коммерческой недвижимости в системе регионального хозяйства. В качестве конкретных объектов анализа выбраны столичный и два подмосковных проекта МФК.
Предмет исследования: стратегическое планирование и обоснование концепций развития МФК.
Методы исследования: системный и экономический анализ, ГИС-системы, экономико-математические модели, в том числе модели оптимального планирования и гравитационная модель Рейлли, методы обоснования инвестиционных проектов.
Цель исследования: совершенствование методических основ и методов обоснования МФК, как прогрессивной формы территориально-организованной экономической структуры.
Для достижения сформулированной цели решаются следующие основные задачи:
1. Исследование современных представлений об анализе региональных рынков недвижимости: проведение анализа, систематизация понятий и выявление основных тенденций развития этих рынков.
2. Анализ места и роли МФК в экономике регионального комплекса и необходимость учета регионального фактора в процессе принятия решений на рынке недвижимости.
3. Выявление специфики МФК как объекта коммерческой недвижимости и анализ синергических эффектов при сочетании ее различных сегментов.
4. Разработка и совершенствование методов обоснования проектов МФК, в том числе на основе методов экономико-математического моделирования.
5. Применение предложенных методов при обосновании проектов МФК с учетом регионального фактора (в условиях столичного мегаполиса и подмосковного пригорода).
6. Формулировка рекомендаций по размещению различных типов МФК Москвы и Подмосковья с учетом полученных результатов.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что впервые в российской практике была предложена методика обоснования многофункциональных комплексов, опирающаяся на существующие в зарубежном и отечественном опыте методологические подходы, которые были адаптированы и систематизированы с целью органичного объединения МФК с имеющейся социально-экономической структурой региона размещения.
Результаты исследования, содержащие элементы научной новизны:
1. Показана специфика МФК как полифункциональных объектов недвижимостиразработана система их классификации на основе сформулированного набора критериев, включающего (в отличие от наборов, используемых в известных классификационных схемах) также и региональные факторы (особенности размещения МФК и экономическую специализацию района дислокации).
2. Произведен системный анализ роли и места МФК в экономическом развитии региона его размещения. В сравнении с имеющимися результатами, учитывающими только прямые связи между функционированием МФК и региональными экономическими индикаторами), автором разработана схема, более полно отражающая роль МФК в региональном комплексе.
3. Структурированы синергетические эффекты, возникающие при сочетании различных сегментов недвижимости в МФКпредложена концептуальная модель, характеризующая их специфику. Данная модель позволила, в отличие от аналогичных разработок, учитывать не только синергию производства, но и специфическую синергию потребителя, обусловленную ростом его функции полезности при одновременном потреблении комплекса услуг, локализованных на территории МФК.
4. Адаптированы и конкретизированы экономико-математические модели применительно к процедурам обоснования проектов МФК. В том числе разработана модель оптимизации структуры различных сегментов недвижимости МФК, учитывающая в системе ограничений особенности объекта исследования, в частности, нормативный показатель поддерживающих площадей, а также лимитированность выделенного земельного участка. Данная модель позволяет рассчитать оптимальное соотношение площадей различного функционального состава в МФК, что позволит избежать переизбытка площадей одного назначения и их дефицит в других сегментах недвижимости, а также найти оптимальные пропорции территориального размещения сегментов в зоне локализации МФК.
5. Обоснована необходимость и доказана на примере разработки конкретных проектов МФК возможность учета регионального фактора в условиях столичного мегаполиса, пригородной зоне и зоне транспортных узлов, что позволило более органично вписать новые объекты в экономическую структуру соответствующих региональных образований.
Основные результаты исследования:
1. Произведено исследование российского РН (в том числе региональных рынков г. Москвы и Подмосковья), выявлены основные тенденции его развития в современных условиях, в частности, активное строительство МФК, позволяющее осуществлять комплексное решение задач регионального и городского хозяйства.
2. Осуществлен сравнительный анализ конкретных проектов МФК на региональных рынках г. Москвы и Московской области.
3. Выявлена особая роль регионального фактора при реализации крупномасштабных проектов и МФК.
4. Предложены методы обоснования проектов МФК (в том числе экономико-математические методы обоснования структуры МФК, методы анализа инвестиционных проектов и т. д.) и исследованы вопросы их практического применения к конкретным объектам МФК.
5. Произведены расчеты по оптимизационной модели для анализируемых проектов МФК.
6. Сформулированы рекомендации по размещению конкретных МФК в Москве и Московской области с учетом регионального фактора (в условиях столичного мегаполиса, в рекреационно-экологической зоне и зоне крупного пригородного транспортного узла. Произведен цикл расчетов по оптимизационной модели для анализируемых проектов. Сформулированы рекомендации по размещению МФК в Москве и Московской области с учетом регионального аспекта.
Научная новизна и результаты исследования соответствуют следующим пунктам Паспорта ВАК по специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством», специализация «Региональная экономика»:
5.1. Развитие теории региональной экономикиметоды и инструментарий экономических исследованийпроблемы региональных экономических измерений.
5.2. Пространственное распределение экономических ресурсовтеоретические, методические и прикладные аспекты размещения предприятий, отраслей, комплексов.
Практическая значимость. Ключевые выводы и рекомендации диссертации были включены в работу девелоперской и консалтинговой компанией «Панорама Эстейт» при разработке следующих концепций строительства МФК: офисно-гостиничного МФК для компании ИД «Деловой мир" — рекреационного МФК для ХК «Динамо-Москва», торгово-офисно-гостиничного МФК для компании «Строймастер». Материалы диссертационного исследования использованы кредитной и риэлтерской компанией «Кредит Макс», а также в учебном процессе Московского государственного открытого университета им. Черномырдина, что подтверждается Справками о внедрении результатов.
Основные положения, выводы и рекомендации диссертации могут быть востребованы в работе фирм и организаций, занимающихся недвижимостью и обоснованием проектов МФК. Результаты исследования представляют интерес также для специалистов по региональной экономике и риэлторов, а также могут быть использованы в процессе преподавания таких дисциплин, как «Региональная экономика», «Экономика недвижимости».
Апробация результатов исследования. Разработанные методы и модели были доложены на X и XI Международных научно-практических конференциях «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики», — Москва, 2007, 2008, на двух семинарах в ЦЭМИ РАН, а также на заседаниях кафедры «Мировой экономики» Московского государственного открытого университета за период 2009;2011 гг.
Публикации. Результаты диссертационного исследования отражены в девяти научных трудах общим объемом 7,1 п.л. (в т.ч. лично автора — 6,2 п.л.), включая 3 работы из списка публикаций, рекомендованных ВАК.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Общий объем диссертационного исследования составляет 174 стр., в том числе 22 рисунка, 14 таблиц, список использованной литературы содержит 116 наименований.
Выводы к главе III.
В данной главе были получены следующие результаты.
1. Осуществлен анализ двух региональных рынков недвижимости — г. Москвы и Московской области. При этом охарактеризована внешняя среда, в рамках которой осуществляется функционирование этих рынковисследовано экономическое состояние этих регионов и выявлены проблемы их развития:
• для г. Москвы — диспропорция между территориальным, экономическим и социально-демографическим потенциалом, выражающаяся в резкой дифференциации доходов населения, серьезным отставанием уровня транспортной инфраструктуры, несбалансированность отраслевой структуры городского хозяйства, и, в частности, диспропорциональность структуры недвижимости, переуплотненность жилого сектора и отсутствию комплексности застройки, плохая экология и др.
• для Московской области — неравномерность экономического развития отдельных областей территории (концентрация вокруг индустриальных центров малых городов), недостаточный уровень развития транспортной инфраструктуры и дорог, а также средств связи, диспропорциональность отраслевой структуры регионального хозяйства, фиксированной на «обслуживание» столицы (существенной развитие складского хозяйства и складской недвижимости) и др.
2. Исследованы перспективы развития этих регионов, в частности, произведен сравнительный анализ двух основных документов развития региональной экономики: «Стратегии развития г. Москвы на период до 2025 г.» и «Стратегии социально-экономического развития Московской области» среднесрочный план до 2010 г. и оценочные показатели до 2020 г.).
Установлено, что данные документы недостаточно хорошо взаимоувязаны.
175 между собой ни по срокам, ни по содержанию основных стратегических решений и организационно-экономических мероприятий, входящих в данные перспективные разработки. Отсутствие комплексности негативным образом сказывается на экономических предпосылках развития рассматриваемых региональных рынков недвижимости, и формирует искусственные границы между ними, препятствуя их сбалансированному развитию на соответствующих территориях.
3. Произведено технико-экономическое обоснование трех проектов.
МФК:
• в г. Москве — «Леснорядский» (офисно-гостиничный комплекс с парковкой);
• в Московской области:
1) «Новогорск» (г. Химки, гостинично-жилой комплекс);
2) «Московский» (торгово-офисно-гостиничный комплекс).
4. Сформулировано участие автора в разработке проектов и состоящее в проведении анализа характеристик социально-экономического развития рассматриваемых регионов (г. Москвы и Подмосковья) — осуществлении комплексного маркетингового исследования (анализ конъюнктуры региональных РН, спроса, предложения, уровня цен) — определении функционального состава МФК, дающего положительный синергический эффектрасчет технико-экономических параметров МФК (в том числе определение оптимального баланса площадей). Полученные результаты помогли провести финансовый анализ и рассчитать ключевые показатели инвестиционной привлекательности проектов для инвесторов.
Заключение
.
1. Российский рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства российской экономики и представляет собой совокупность региональных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, инвестиционной привлекательностью, эффективностью вложений в недвижимость, развитием рыночной инфраструктуры, социально-экономическим потенциалом региона. В сравнении с зарубежными рынками это молодой, но динамично развивающийся рынок с высокой инвестиционной привлекательностью.
2. Большую роль в процессе принятия решений на рынке недвижимости играет региональный фактор, влияние которого на выбор объекта недвижимости проявляется комплексно и многосторонне. При этом объект недвижимости оценивается с региональных позиций как физический (материальный), экономический и правовой объект. В связи с этим учет регионального фактора при обосновании проектов в сфере недвижимости является неотъемлемой составляющей исследования.
3. К числу современных тенденций на российском и зарубежном рынках недвижимости является развитие многофункциональных комплексов (МФК), сочетающих различные функции в рамках единого объекта: гостиничные, торговые, жилые, складские и т. д. К числу преимуществ МФК является реализация при их функционировании эффекта синергии: не только производственной, но и потребительской (за счет сокращения времени получения набора услуг, удобства потребления и т. д.). Проблема оценки синергических эффектов, возникающих в МФК, является важной, но малоизученной. В работе приводятся основные соотношения, характеризующие источники появления синергии в МФК, а также матрица синергических эффектов.
4. Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проектов МФК является сложной, комплексной и многоэтапной задачей. Важную роль при этом.
177 имеет используемый инструментарий исследования. В работе предлагается система экономико-математических моделей (ГИС-системы, модель Рейли, оптимизационные модели, основные методы инвестиционного анализа), которая позволяет осуществлять процедуры поддержки решений в ТЭОприводится схема использования этих моделей по этапам. Отличительной особенностью этих моделей является учет многофункциональной специфики МФК и роли регионального фактора, влияющего на эффективность и конкурентоспособность их будущего функционирования.
5. Обобщение опыта разработки конкретных девелоперских проектов имеет не только практическую значимость, решая задачи комплексного и сбалансированного развития регионального хозяйства, но и высокую научную актуальность, позволяя выявлять основные закономерности и тенденции при реализации крупных девелоперских проектов по эффективному освоению территорий, к числу которых относятся проекты МФК. В работе проанализирован опыт разработки трех проектов МФК в г. Москве («Леснорядский») и Московской области («Новогорск», «Московский»), обоснована их экономическая эффективность, выявлены и оценены возникающие синергические эффекты. Согласно проведенным расчетам ожидаемая эффективность проектов составляет: доходность по инвестиционным проектам — 73%, 17%, 25%- чистый приведенный/ операционный доход $ 86,6 млн, $ 4,8 млн, $ 7,5 млнфинансовый результат — $ 222 млн, $ 58,8 млн, $ 132,3 млн, а ожидаемые налоговые отчисления в региональные бюджеты $ 70,2 млн, $ 4,2 млн, $ 33 млн, соответственно списка.
