Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг

• Введение
• 1. Гражданско-правовая природа жилищных сертификатов
• 1.1 Развитие законодательства о жилищных сертификатах
• 1.2 Понятие и виды жилищных сертификатов
• 2. Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг
• 2.1 Жилищные сертификаты как вид ценной бумаги
• 2.2 Эмиссия жилищных сертификатов
• Заключение
• Список использованных источников

Актуальность темы

исследования. Данное исследование посвящено изучению гражданско-правовых отношений, возникающих при выпуске жилищных сертификатов.

Анализ всего массива нормативных актов, регулирующих жилищные сертификаты, требуется для выработки единообразно применяемых норм с учетом особенностей каждого вида жилищных сертификатов.

Органы государственной власти должны принимать меры по реализации конституционного права граждан на жилище. В России необходим поиск путей решения жилищной проблемы. Жилищный сертификат представляет собой один из самых эффективных способов ее преодоления. Однако вследствие недостатков нормативного правового регулирования данный инструмент пока широко не внедрен. Поэтому существует потребность в комплексном и углубленном изучении различных аспектов гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов как разновидности ценных бумаг. Необходимо определение правовой природы жилищных сертификатов, выявление и теоретическое осмысление вопросов эмиссии и недостатков ее законодательного регулирования. Требуется четкое понимание эмитента как участника эмиссионного процесса. В данном случае не исследованы вопросы обращения и эффективного использования способов обеспечения исполнения обязательств из жилищных сертификатов.

Не вызывает сомнений потребность в изучении и обобщении правоприменительной практики по спорам о жилищных сертификатах и практики лиц, осуществлявших их выпуск и размещение.

В российской юридической литературе отсутствует единое комплексное исследование проблем, возникающих при выпуске жилищных сертификатов, являющихся по правовой природе ценными бумагами. Устранение всех противоречий приведет к более активному применению механизма жилищных сертификатов для целей реализации конституционного права на жилище.

Степень научной разработанности темы исследования. Современный период связан с активным ростом числа исследований в области ценных бумаг. Здесь могут быть представлены разработки авторов: В. К. Андреева, В. А Белова, А. А. Вишневского, А. В. Власовой, Е. А. Крашенинникова, А. Ю. Голубкова, А. В. Габова, Е. Демушкиной, М. Крыловой, Д. Ломакина, А. В. Майфата, К. Окунева, А. В. Трофименко, Л. Р. Юлдашбаевой, К. В. Павлова, А. Б. Быля, М. В. Митрошина, Г. С. Шапкина, В. В. Грачева, Е. Чефрановой, И. Ш. Файзутдинова и др.

Целью данной работы является исследование гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами.

Указанная цель обуславливает конкретные задачи исследования:

систематизация норм, регулирующих жилищные сертификаты различных видов;

раскрытие гражданско-правовой сущности признаков ценных бумаг, облигаций, их соотношение с признаками всех видов жилищных сертификатов и выведение определения понятий;

выявление отличий жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами, от жилищных сертификатов, не отнесенных к категории ценных бумаг;

проведение классификаций всех видов жилищных сертификатов;

определение эмитента жилищных сертификатов;

анализ этапов эмиссии и выдачи жилищных сертификатов.

жилищный сертификат ценная бумага

1. Гражданско-правовая природа жилищных сертификатов

1.1 Развитие законодательства о жилищных сертификатах

Государством были предложены механизмы приобретения жилья с применением правовых конструкций, имеющих близкое по значению название, но различную правовую природу.

Исследование законодательства о жилищных сертификатах, выпускаемых в соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 Указ Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182 (в актуальной редакции) // Российская газета. 1994. 15 июня. (далее — Указ.4″ 1182), начинается с уточнения термина «законодательство». В теории права его понимают в «широком» и «узком» смысле. Однако ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в актуальной редакции) //Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. к гражданскому законодательству относит только федеральные законы.

Ж.В. Коршунова считает, что жилищный сертификат был введен в оборот ненадлежащим образом. В момент принятия Указа № 1182 гражданское законодательство понималось в «широком смысле», поэтому отнесение жилищных сертификатов к облигациям (т.е. ценным бумагам) Указом Президента РФ было оправданно.

Правовое регулирование отношений, связанных с жилищными сертификатами, являющимися ценными бумагами, в настоящее время осуществляется в следующих формах:

1. Непосредственного регулирования. Так, оно проводится Указом Президента РФ № 1182 и Инструкцией ФКЦБ 1995 г. Непосредственное регулирование выражается в том, что акты регламентируют отношения с применением исключительно жилищных сертификатов и являются Центральными для проведения целостной системы мероприятий по их выпуску.

2. Опосредованного регулирования — ГК РФ, ФЗ «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г. № 39 (далее — Закон о РЦБ) и рядом других нормативных правовых актов. Опосредованное регулирование означает, что жилищный сертификат, являясь разновидностью облигации, подчиняется общим правилам выпуска и обращения облигаций, на которые в свою очередь, распространяются общие требования, предъявляемые к ценным бумагам.

Регулирование отношений по жилищным сертификатам тяготеет к гражданскому законодательству, а не к жилищному.

Законодательство о жилищных сертификатах требует упорядочения. Для упрощения взаимосвязей между актами требуется их систематизация в форме консолидации, что повысит эффективность применения их норм. Выпуск жилищных сертификатов затрагивает одно из важнейших конституционных прав граждан — право на жилище, реализация этого права требует особого внимания со стороны государства, законодательство о ценных бумагах — прерогатива субъектов федерального уровня и основной источник гражданского права — закон, поэтому стержневым нормативным актом должен быть именно федеральный закон межотраслевого характера.

Государственные жилищные сертификаты в настоящее время представлены в двух видах: государственные жилищные сертификаты, выдаваемые гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий; государственные жилищные сертификаты для военнослужащих.

Отдельные акты, регулирующие порядок выдачи сертификатов лицам, пострадавшим от чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, относят их к категории необращаемых ценных бумаг, а другие нет. Наблюдается устойчивая тенденция к признанию их законодателем неценными бумагами. Марченко Т. В. Правовая природа ценных бумаг в бездокументарной форме // Труды Оренбургского института (филиала) МГЮА (выпуск девятый). — Оренбург, 2011. — С. 178.

1.2 Понятие и виды жилищных сертификатов

Действующее гражданское законодательство выделяет три разных явления, имеющих одно название — жилищный сертификат.

Одно из значений данного термина определено в Положении о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов») как особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Таким образом, данное понятие связано с рынком ценных бумаг и предпринимательской деятельностью эмитента. Средства, привлекаемые выпуском жилищных сертификатов, должны использоваться именно для осуществления жилищного строительства. С экономической точки зрения, эмитент является лицом, привлекающим свободные средства населения для строительства жилых объектов, а приобретатели жилищных сертификатов — инвесторами, вкладывающими свои средства в жилищное строительство. Такие жилищные сертификаты — средство привлечения финансовых ресурсов российских граждан юридическим лицом, имеющим права заказчика при проведении строительства жилых домов.

Выпускать данные ценные бумаги могут только российские юридические лица, которые имеют:

права заказчика;

на законном основании (в собственности, на праве аренды, пр.) земельный участок под строительство (реконструкцию) жилья;

проектную документацию на такое строительство (реконструкцию).

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов. Гражданское право: Учебник / Под ред. С. А. Степанова. — M.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2013. — С. 323.

Такие жилищные сертификаты являются ценными бумагами и регулируются Федеральным законом «О рынке ценных бумаг». В статье 143 ГК РФ, где перечисляются документы, признаваемые ценными бумагами, или в другом законе жилищный сертификат не называется ценной бумагой. Но поскольку согласно п. 2 Положения это особый вид облигации, то его квалификацию в качестве ценной бумаги можно считать обоснованной. По своей правовой природе жилищный сертификат также отвечает всем предусмотренным признакам ценной бумаги: это документ (или бездокументарная ценная бумага), удостоверяющий имущественное право (денежное или товарное), осуществление или передача которого возможны только при его предъявлении.

Регулируется жилищный сертификат рядом нормативных актов подзаконного уровня, кроме того, поскольку это вид облигации, к нему применимы и нормы гражданского законодательства, регулирующие обращение облигаций. Так же, как и облигации, жилищные сертификаты являются эмиссионными ценными бумагами, поскольку выпускаются массами (выпусками), внутри которых каждая ценная бумага удостоверяет одинаковый объем прав. Как и любая облигация, жилищные сертификаты могут быть именными и предъявительскими и не могут быть ордерными. Относясь к эмиссионным ценным бумагам, жилищные сертификаты могут выпускаться как в документарной (в виде письменного документа, содержащего все необходимые реквизиты), так и в бездокументарной (в виде записи на электронном носителе в реестре держателей, который ведется эмитентом) форме.

В решении об их выпуске должны быть определены формы жилищных сертификатов: именная бездокументарная или документарная на предъявителя (предъявительские ценные бумаги не могут существовать в бездокументарной форме, так как имена их держателей не фиксируются и передаются они от одного владельца другому путем простого вручения). В соответствии с п. 19 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов такие ценные бумаги запрещается вносить и принимать в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

В соответствии с п. 3 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. м.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим установленное Положением число жилищных сертификатов и требование о заключении такого договора.

Если держатель обладает меньшим числом жилищных сертификатов, чем предусмотрено Положением как минимальное количество, дающее право требовать заключения договора купли-продажи, то эмитент обязан погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение семи банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов. Также с требованием о погашении жилищных сертификатов может обратиться и собственник жилищных сертификатов, имеющий любое их количество, в том числе имеющий достаточное количество сертификатов для заключения договора купли-продажи, но не желающий его заключать.

В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

Жилищные сертификаты могут обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые выпущены.

Другое понятие жилищного сертификата было введено в законодательство Инструкцией ФКЦБ от 12 мая 1995 г. о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ, которая, помимо жилищных сертификатов — ценных бумаг, — предусматривает существование жилищных сертификатов иного рода (обязательств), не являющихся ценными бумагами. В соответствии с Инструкцией жилищные сертификаты — это любые ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определенных в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств. Несмотря на отсутствие в данном определении прямого разграничения двух типов жилищных сертификатов, исследователи отмечают, что толкование нормативных актов позволяет прийти к такому выводу, что «общедоступные (коммерческие) жилищные сертификаты являются ценными бумагами, а льготные (государственные) жилищные сертификаты, на основании которых определенным категориям граждан предоставляются субсидии на приобретение жилья или другие жилищные льготы, не обладают признаками ценных бумаг и, соответственно, не могут признаваться таковыми» .

Таким образом, указанной Инструкцией предусмотрен помимо уже рассмотренных жилищных сертификатов — ценных бумаг еще один вид жилищных сертификатов — обязательств по предоставлению субсидий на приобретение жилого помещения.

Такие жилищные сертификаты в настоящее время урегулированы подпрограммой «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, основанием для разработки которой стало продление срока действия Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты». Ценные бумаги: Учебник / Под редакцией В. И. Колесникова, В. С. Торкановского. — М.: Финансы и статистика, 2011. — С. 178.

Указами Президента РФ от 30 сентября 1997 г. N 1062 «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых других категорий граждан» и от 28 июня 1999 г. N 825 «Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов и учреждений» установлено, что приоритетной формой бюджетного финансирования расходов по обеспечению жильем для постоянного проживания определенных категорий граждан являются выпуск и погашение государственных жилищных сертификатов.

Согласно Паспорту подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, а также Правилам выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы, входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522, сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина — участника подпрограммы на получение субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Порядок выпуска и погашения сертификатов определяется Правительством РФ. Сертификаты выпускаются государственным заказчиком подпрограммы. Форма бланка сертификата и порядок его заполнения утверждаются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Министерством финансов РФ и Министерством обороны Российской Федерации. Государственный заказчик подпрограммы (в соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» его функции выполняет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) определяет порядок получения, учета, хранения и уничтожения бланков сертификатов.

Срок действия сертификата составляет 9 месяцев с даты его выдачи. Расчет размера субсидии производится исходя из социальной нормы общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности, количества членов семьи гражданина — участника подпрограммы и средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья.

Главной целью подпрограммы является обеспечение жильем семей военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, содержащихся за счет средств федерального бюджета сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, увольняемых со службы из указанных органов и учреждений, граждан, уволенных с военной службы (службы), граждан, подлежащих переселению из закрытых военных городков, поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, и других приравненных к ним лиц.

Подпрограммой предусматривается использование средств федерального бюджета для предоставления гражданам указанных категорий безвозмездной субсидии на приобретение жилья.

Граждане — участники подпрограммы могут реализовать свое право на получение субсидии только один раз.

Право на получение субсидии имеют следующие категории граждан Российской Федерации и члены их семей, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:

военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

сотрудники Государственной противопожарной службы Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

сотрудники учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) в период прохождения военной службы. При этом вдовы (вдовцы) военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы по контракту, имеют право на получение субсидии до повторного вступления в брак;

члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет. При этом за вдовами (вдовцами) указанных граждан право на получение субсидии сохраняется до повторного вступления в брак;

граждане, уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

граждане, уволенные со службы из органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, содержащихся за счет средств федерального бюджета, по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 и более лет;

граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков, поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в кредитной организации, участвующей в реализации подпрограммы.

В соответствии с п. 8 Правил субсидия предоставляется в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности. Социальная норма общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии устанавливается в следующих размерах:

33 кв. м — для одиноких граждан;

42 кв. м — на семью из 2 человек;

по 18 кв. м на каждого члена семьи при численности семьи, состоящей из 3 человек и более.

К членам семьи гражданина (применительно к подпрограмме) относятся совместно с ним проживающие супруга (супруг), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица учитываются в расчете размера субсидии при условии признания их в судебном порядке членами его семьи. Ценные бумаги: Учебное пособие / Берзона Н. И. — М.: Высшая школа экономики, 2012. — С. 178.

При расчете размера субсидии для приобретения жилья на территории отдельных субъектов Российской Федерации применяются следующие повышающие коэффициенты к нормативу стоимости 1 кв. м общей площади жилья по Российской Федерации:

для субъектов Российской Федерации, расположенных на территории Дальневосточного экономического района, для городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также для Московской области — 1,2;

для субъектов Российской Федерации, расположенных на территории Восточно-Сибирского экономического района, и Свердловской области — 1,15;

для субъектов Российской Федерации, расположенных на территории Западно-Сибирского экономического района, и Калининградской области — 1,1.

Выдачу сертификатов осуществляют федеральные органы исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба, и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Размер субсидии рассчитывается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок его действия. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи сертификата.

Полученный сертификат сдается его владельцем в банк по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета. В банке на его имя открывается отдельный блокированный целевой лицевой счет, предназначенный для зачисления субсидии. На указанный счет могут быть зачислены также личные или заемные (кредитные) средства гражданина — участника подпрограммы. Представление сертификата в банк по истечении 2-месячного срока с даты выдачи сертификата не допускается. По истечении указанного срока владелец сертификата вправе обратиться в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене сертификата.

Отбор банков, участвующих в реализации подпрограммы, осуществляется на конкурсной основе. Условия конкурса определяются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Министерством финансов РФ и Центральным банком РФ.

В соответствии с Положением об организации конкурса для отбора банков для участия в Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты», утв. Приказом Министерства финансов РФ от 27 марта 1998 г. N 15н, отбор банков проводится конкурсной комиссией, созданной Министерством финансов РФ с участием представителей Банка России, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и Министерства обороны РФ. К участию в конкурсе допускаются коммерческие банки, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации, отвечающие следующим требованиям: Марченко Т. В. Обеспечение исполнения по жилищным сертификатам. // Труды Оренбургского института (филиала) МГЮА (выпуск одиннадцатый). — Оренбург, 2011. — С. 145.

период деятельности — не менее 3 лет;

наличие лицензии Банка России;

размер собственных средств — не менее 500 млн руб.;

отсутствие убытков за последний год;

выполнение экономических нормативов Банка России и резервных требований;

наличие федеральных ценных бумаг — не менее 15% от собственных средств;

предоставление последнего аудиторского заключения;

отсутствие мер воздействия, примененных к банку территориальными учреждениями Банка России.

Конкурсными показателями, которые оцениваются конкурсной комиссией, являются:

наличие разветвленной филиальной сети в субъектах Российской Федерации (перечень филиалов банка с указанием адреса их регистрации в субъектах Российской Федерации);

размер банковского процента, начисляемого на средства безвозмездной субсидии, находящейся на блокированном целевом счете;

доля совокупной суммы вкладов населения в валюте баланса банка;

условия предоставления ипотечных кредитов гражданам — участникам программы;

размер платы за расчетно-кассовое обслуживание, включая плату за открытие блокированного счета владельцам государственных жилищных сертификатов.

Конкурсные показатели оцениваются в соответствии с оценочной таблицей, которая является приложением к данному Положению.

Договор банковского счета заключается на срок действия сертификата и может быть расторгнут в течение срока действия договора по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банк выдает распорядителю счета соответствующую справку. Сертификат, сданный его владельцем в банк, после заключения договора владельцу сертификата не возвращается.

Распорядитель счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания. Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.

Распорядитель счета имеет право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, но и с использованием собственных и/или заемных (кредитных) средств.

Общая (жилая) площадь приобретаемого жилого помещения в расчете на каждого члена семьи гражданина — участника подпрограммы, учтенного при расчете размера субсидии, не может быть меньше нормы общей (жилой) площади жилого помещения, установленной органами исполнительной власти субъектов РФ для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья. Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата.

Владелец сертификата в течение срока его действия представляет для оплаты в банк договор (договоры), явившийся (явившиеся) основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение (жилые помещения), и правоустанавливающие документы на жилое помещение (жилые помещения), приобретенное (приобретенные) посредством реализации такого договора (договоров).

Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор (договоры) к оплате.

Перечисление средств с отдельного блокированного целевого лицевого счета лицу (лицам), участвующему (участвующим) в договоре (договорах), осуществляется в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия банком договора (договоров) к оплате.

После приобретения жилья с помощью сертификата граждане — участники подпрограммы исключаются из списка очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий за счет средств федерального (местного) бюджета.

Как отмечается в подпрограмме, принцип привлечения собственных или заемных (кредитных) средств граждан при осуществлении Государственной программы «Государственные жилищные сертификаты» был реализован не в полной мере. Основная часть владельцев сертификатов приобретала жилые помещения, площадь которых ниже социальной нормы общей площади жилья (исходя из этой нормы определяется размер безвозмездной субсидии), в связи с отсутствием денежных средств и невозможностью привлечения для приобретения жилья кредитов банков, в том числе ипотечных.

Таким образом, хотя данные жилищные сертификаты задумывались как средство субсидирования жилищного ипотечного кредитования, они не смогли стать эффективным механизмом стимулирования его развития и улучшения жилищных условий населения.

В основном жилищные сертификаты применяются для приобретения жилья на первичном или вторичном рынках без использования заемных средств. Например, успешно был проведен закрепленный в 1999 г. на законодательном уровне эксперимент по использованию государственных жилищных сертификатов для финансирования завершения строительства жилых домов высокой степени готовности

От двух названных типов жилищных сертификатов следует отличать также жилищные сертификаты, выдаваемые гражданам Российской Федерации, ставшим инвалидами, и семьям граждан, умерших (погибших) вследствие Чернобыльской катастрофы, а также гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий.

Такие жилищные сертификаты не являются ни ценными бумагами, ни документами, использующимися при ипотечном кредитовании.

В соответствии с п. 2 Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, утв. Постановлением Правительства РФ от 9 октября 1995 г. N 982, данные сертификаты являются именными необращаемыми ценными бумагами и отчуждению в какой-либо форме не подлежат. Тем не менее исследователи отмечают, что «такая регламентация не придает этим документам статус ценных бумаг. Само утверждение «необращаемая ценная бумага» представляется нонсенсом. Ценные бумаги: Учебное пособие / Берзона Н. И. — М.: Высшая школа экономики, 2012. — С. 234.

Если бы названная «особенность» данного вида жилищных сертификатов была единственной отличающей его от ценных бумаг, это, возможно, не стало бы основанием для отказа большинством ученых придать ему статус ценных бумаг. Законодательству известны, например, следующие исключения: именной чек не может передаваться согласно Гражданскому кодексу РФ. Помимо этого, существуют иные «странности», выводящие их из круга ценных бумаг. Так, хотя эмитентом их является Министерство финансов РФ, подписываются сертификаты руководителем органа исполнительной власти, а эмитентом лишь заверяются. Через год после выдачи жилищные сертификаты аннулируются, т. е. перестают удостоверять какие-либо права, чего не происходит с обычной ценной бумагой. Непредъявление ценной бумаги в срок платежа не прекращает ее правового действия, не делает ее недействительной, но лишь возникают последствия, связанные с просрочкой кредитора. Учитывая наличие таких «исключений», выводящих названные сертификаты из круга ценных бумаг, следует согласиться с мнением, что они, несмотря на формулировку законодателя, ценными бумагами не являются. «Данный вид сертификата является, по сути, документом, удостоверяющим наличие у его владельца установленных законодательством жилищных льгот»

Эмитентом таких сертификатов выступает Министерство финансов РФ, которое осуществляет их выпуск в течение 2 месяцев с момента стихийного бедствия на основании решения Правительства РФ и данных о количестве семей, лишившихся жилья, и их численном составе. Срок действия сертификатов составляет один год с даты выдачи. Министерство финансов компенсирует органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации стоимость предоставленного жилья.

В соответствии с п. 12 названного Порядка для реализации прав, удостоверенных сертификатом, его владелец обращается в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации с просьбой о предоставлении ему жилья, размер общей площади которого указан в сертификате. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в срок, не превышающий 3 месяцев со дня получения им сертификата, выделяет из имеющегося в его распоряжении жилищного фонда владельцу сертификата жилое помещение. Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 561 «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» сертификаты выдаются из расчета предоставления гражданам жилой площади по социальной норме, определяемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту предоставления жилья, но не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи из двух и более человек и 29 — 33 кв. м общей площади на одинокого гражданина.

В случае отсутствия муниципального жилья в выбранном владельцем сертификата населенном пункте он имеет право приобрести по договору купли-продажи на первичном или вторичном рынке жилья у физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилые помещения, в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенные применительно к условиям населенного пункта (в том числе в сельской местности), выбранного для постоянного проживания. При этом орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации оказывает владельцу сертификата содействие в приобретении жилья. В случае если по договору купли-продажи стоимость жилого помещения превышает размер компенсации, причитающейся органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации за подлежащее предоставлению жилое помещение, оставшаяся часть стоимости приобретаемого жилого помещения оплачивается за счет средств владельца сертификата.

Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата, а при отсутствии семьи — в собственность владельца сертификата.

Таким образом, действующее российское законодательство выделяет три вида жилищных сертификатов:

жилищные сертификаты, которые являются ценными бумагами по своей правовой природе и в силу указания закона;

жилищные сертификаты, которые являются обязательством по предоставлению субсидий на приобретение жилья, т. е. подтверждают наличие у лица определенных льгот;

жилищные сертификаты, названные ценными бумагами в законодательстве, но не обладающие признаками ценных бумаг, которые по своей правовой природе не могут считаться ценными бумагами, а также подтверждают наличие у лица льгот на предоставление жилья. Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учеб. — М.: Центр ЮрИнфоР, 2013. — С. 378.

2. Жилищные сертификаты на рынке ценных бумаг

2.1 Жилищные сертификаты как вид ценной бумаги

К моменту принятия Указа № 1182 к эмиссионным ценным бумагам законодатель относил только акции и облигации. Жилищные сертификаты не могут быть признаны разновидностью акций. Не могут выполнять «функцию жилищного сертификата» неэмиссионные ценные бумаги, поэтому жилищный сертификат нельзя определять как «любые ценные бумаги.». Никакие другие виды ценных бумаг, кроме облигации, определенное для жилищного сертификата содержание иметь не могут. Определение жилищного сертификата как «обязательства» в нормативных актах является альтернативой «ценным бумагам». Нельзя противопоставлять в случае с жилищным сертификатом «ценные бумаги» и «обязательства». Поэтому формулировка определения жилищного сертификата в Инструкции ФКЦБ 1995 г. не может быть к нему применима. Определяется, что жилищный сертификат представляет собой разновидность облигации, поскольку обладает всеми ее признаками.

Если жилищный сертификат — разновидность облигации, то он должен обладать признаками ценных бумаг. Сначала приводятся взгляды различных авторов на состав признаков ценных бумаг, но дальнейшее их определение строится на признаках, закрепленных ГК РФ. Марченко Т. В. Правовая природа ценных бумаг в бездокументарной форме // Труды Оренбургского института (филиала) МГЮА (выпуск девятый). — Оренбург, 2011. — С. 199.

Определение признака документарности связано с понятием документа. Законодательство понимает документ как информацию с реквизитами на материальном носителе и как материальный носитель. Указывается, что первое не применимо к ценным бумагам. На основе анализа положений нормативных актов и теоретических исследований различных авторов дается собственное понимание документа применительно к ценным бумагам и жилищным сертификатам.

В российской цивилистике в настоящий момент сложилось два различных подхода в понимании правовой природы ценных бумаг: существования документарной и бездокументарной теорий. Не должно быть вообще разделения ценных бумаг на документарные и бездокументарные, должны быть только разные способы фиксации прав со своими особенностями. Бездокументарный «способ фиксации права» — это новый неизвестный ранее способ закрепления прав в ценных бумагах, а значит, нет оснований для пересмотра общего понятия ценных бумаг и его законодательного определения. Права владельцев жилищных сертификатов в бездокументарной форме могут быть закреплены на бумажном, магнитном, электронном и иных носителях. В какой бы форме они не нашли свое воплощение, жилищные сертификаты будут обладать признаком документарное™. Однако не все институты вещного права могут быть применимы при бездокументарном способе фиксации прав, и это требует законодательного закрепления.

При рассмотрении признака формальности ценной бумаги отмечается связь формы и реквизитов. Форма фиксации прав из ценной бумаги должна подчиняться жестким требованиям, установленным законом. Среди них — необходимость обозначать реквизиты.

В Указе № 1182 отсутствует указание на реквизиты, которые раскрывали бы сущность жилищного сертификата в полной мере, например, такие как «право получения индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата и схема индексации при его выкупе» и «право владельца на заключение договора с эмитентом на жилое помещение в случае приобретения пакета жилищных сертификатов» .

Следующий признак — удостоверение имущественных прав кредитора. Доказывается, что жилищный сертификат не закрепляет неимущественные права. Из жилищного сертификата, являющегося односторонней сделкой, вытекают следующие имущественные права владельца:

1. приобретение в будущем владельцем пакета жилищных сертификатов квартиры;

2. получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата;

3. право обмена жилищных сертификатов на сертификаты новой серии. Жилищный сертификат воплощает в себе заемное обязательство, на это также указывают данные арбитражной практики. Ценные бумаги: Учебник / Под редакцией В. И. Колесникова, В. С. Торкановского. — М.: Финансы и статистика, 2011. — С. 234.

Индексация номинальной стоимости представляет собой альтернативу облигационным процентам. Жилищные сертификаты, являясь беспроцентными бумагами, увеличивают свою стоимость за счет периодически проводимой индексации.

Содержанием жилищного сертификата при предъявлении к погашению 100% от стоимости жилого помещения, должно быть не право на заключение договора купли-продажи, а договора о передаче права собственности и исследуется его правовая природа.

При предъявлении заимодавцем заемщику жилищных сертификатов исполняется кредиторская обязанность по договору займа, воплощенному в них, без чего должник не имеет возможности произвести надлежащее исполнение. Если кредитор требует выплаты номинальной стоимости сертификата, то после удовлетворения его требования заемное обязательство, воплощенное в нем, прекращается и жилищный сертификат погашается.

Право требования заключения договора купли-продажи не может составлять содержание жилищного сертификата. До размещения сертификатов и окончания строительства жилого помещения как особого объекта гражданского права не существует, поэтому эмитент не может быть признан собственником того, чего нет. Право собственности на вновь создаваемое жилье возникает у владельцев жилищных сертификатов с момента государственной регистрации, значит, заказчик передает жилье, не являясь его собственником. Кроме того, по договору купли-продажи покупатель передает денежную сумму (цену), а не ценные бумаги. Владелец же жилищного сертификата не передает ничего, а только предъявляет пакет жилищных сертификатов, составляющий 100% стоимости квартиры к погашению. В результате этого должник удовлетворяет требования кредитора, и отношения займа прекращаются. В этом случае имеет место новация. На основе сделки возникает новое обязательство, по которому одна сторона эмитент обязуется безвозмездно передать другой стороне владельцу определенного количества жилищных сертификатов при их погашении жилое помещение, в результате чего у владельца возникает — право собственности на него.

Четвертый признак ценных бумаг — необходимость предъявления документа для реализации «права на бумагу» и «права из бумаги» (презентация) и дается ответ на вопрос об обладании этим признаком ценных бумаг с любой формой фиксации прав. При обращении владельца жилищных сертификатов для осуществления своих прав регистратор активирует ведущиеся у него записи на том носителе, на котором зафиксированы права. В этот момент документ не на бумажном носителе овеществляется. Данные действия можно квалифицировать как презентацию, а право владельца ценной бумаги в бездокументарной форме требовать совершения соответствующих действий от регистратора — реализацией «права на бумагу». Без совершения этих действий невозможно осуществление «права из бумаги» .

Присутствует наличие у жилищных сертификатов пятого признака ценных бумаг — легального основания отнесения документа к числу ценных бумаг, а также шестого признака — публичной достоверности.

Жилищный сертификат обладает признаками ценных бумаг, является разновидностью облигации и имеет эмиссионный характер. Его сущность заключается в том, что он представляет собой односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать заключения с ним в дальнейшем гражданско-правового договора о передаче права собственности на жилое помещение владельцу сертификата, либо односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать выплаты индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Таким образом, имеет место сочетание двух сделок. На основе совершения первой сделки происходит заключение одного из гражданско-правовых договоров о передаче права собственности либо совершение односторонней сделки.

Нормативные акты, регулирующие государственные жилищные сертификаты, опосредуют выпуск не ценных бумаг, а иных финансовых инструментов и они не обладают признаком легального основания отнесения документа к числу ценных бумаг. Признак публичной достоверности отсутствует у государственного жилищного сертификата. Государственный жилищный сертификат не является разновидностью ценных бумаг. Отмечается его особая правовая природа: он подтверждает право на получение и использование безвозмездной субсидии на приобретение жилья; обеспечивается средствами из федерального бюджета; является именным; составлен в документарной форме; не является ценной бумагой, хотя удостоверяет имущественное право. Не может быть средством обращения и платежа. Отношения между эмитентом и владельцем сертификата имеют публично-правовой элемент. Вследствие выдачи сертификата возникает обязательство государства перед физическим лицом безвозмездно предоставить денежные средства в виде субсидии для целевого использования.

Государственный жилищный сертификат для военнослужащих не обладает признаком публичной достоверности и легальных оснований для отнесения документа к числу ценных бумаг — нет, поэтому он не может быть признан ценной бумагой.

Жилищные сертификаты для военнослужащих и лиц, пострадавших от чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий имеют схожую правовую природу и могут быть объединены под общим названием — жилищное свидетельство. Для них возможно регулирование общими нормативными актами и их следует четко отграничить от жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами.

2.2 Эмиссия жилищных сертификатов

Понятие эмитента в Законе о РЦБ представляется слишком широким применительно к жилищному сертификату, для которого выводятся и раскрываются собственные квалифицирующие признаки. Указывается на особый правовой статус органов исполнительной власти и местного самоуправления. Закон о РЦБ позволяет им эмитировать облигации (в том числе в виде жилищных сертификатов), но не применяется к процедуре их выпуска. Марченко Т. В. Развитие законодательства о жилищных сертификатах // Научная жизнь. 2012. № 1. — С. 23.

Законодатель смешивает понятия «эмитент» и «заказчик», но не всякий эмитент жилищных сертификатов является заказчиком и не всякий заказчик становится эмитентом, обязанным перед владельцами, так как в государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов может быть отказано, либо он будет признан недействительным. Фигуры эмитента и заказчика, чаще всего совпадают в одном лице, однако различаются по тем задачам (функциям), которые они выполняют. Поэтому применительно к жилищным сертификатам вырабатывается самостоятельное определение и для эмитента и для заказчика, а также пересматриваются их признаки.

Особенности этапов эмиссии:

1. Принятие эмитентом решения, являющегося основанием для размещения жилищных сертификатов (решение о размещении) — это правовая основа для всего процесса эмиссии. Его правовая природа связана с особенностями эмитента. Решение о размещении представляет собой одностороннюю управомочивающую сделку, так как действия органа юридического лица направлены на возникновение юридических последствий и для ее совершения достаточно, чтобы волю изъявила только одна сторона.

2. Утверждение решения о выпуске жилищных сертификатов служит формой удостоверения прав по ценным бумагам. Для бездокументарной формы фиксации прав — это единственный способ фиксации, представляющий собой управомочивающую одностороннюю сделку.

3. Государственная регистрация выпуска жилищных сертификатов и регистрация их проспекта носит характер административного акта, так как вызывает публично-правовые отношения. Понятие проспекта эмиссии можно представить как документ, основанный на решении о выпуске, содержащий информацию о субъектах эмиссионного процесса и об эмитируемых ценных бумагах, подлежащий государственной регистрации.

4. Размещение жилищных сертификатов. Нельзя согласиться с пониманием размещения как «отчуждения», данного в Законе о РЦБ, так как на данном этапе эмиссии права, закрепленные ценной бумагой, не возникают, и отчуждать их нельзя. Поэтому реализуются документы, закрепляющие имущественные права, еще не являющиеся ценными бумагами. Выводится понимание размещения эмиссионных ценных бумаг как передача прав по ценным бумагам путем заключения гражданско-правовых сделок и совершения иных действий, в результате чего у первых владельцев возникают права, закрепленные ценными бумагами и право собственности на них. Марченко Т. В. Обеспечение исполнения по жилищным сертификатам. // Труды Оренбургского института (филиала) МГЮА (выпуск одиннадцатый). — Оренбург, 2011. — С. 189.

Обязательство из жилищных сертификатов возникает на основании совокупности юридических фактов. Заключается договор между составителем и приобретателем. Действия эмитента на данном этапе можно охарактеризовать как оферту, сделанную в случае открытой подписки неограниченному кругу лиц, а действия приобретателя — как акцепт на предложенных условиях. Договор можно отнести к категории договоров присоединения с признаками публичного договора в случае размещения путем открытой подписки. Процедура размещения заканчивается внесением записи в системе ведения реестра или по счету депо, имеющей правоустанавливающее значение и выполняющей легитимационную функцию. Осуществление данного действия представляет собой односторонне управомочивающую сделку, которая порождается волеизъявлением активного субъекта — владельца жилищных сертификатов. При передаче прав по документарным бумагам состав осложняется дополнительным техническим действием — передачей сертификата. С этого момента «появляются» имущественные права владельца. С момента полной оплаты и регистрации отчета об итогах выпуска появляется оборотоспособный объект гражданских правоотношений.