Деятельность коммерческого банка «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ

Покупка квартиры — одно из самых важных денежных вложений в жизни. Большинство потенциальных покупателей квартир собирают деньги на жильё много лет. В таких случаях оптимальным вариантом будет покупка квартиры в кредит.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных — способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Исходя из вышесказанного, следует отметить, что данная тема является очень актуальной. Целью курсовой работы является на основе изучения организации ипотечного кредитования в коммерческих банках определить направления развития этого сегмента банковского рынка в Российской Федерации. Для достижения поставленной цели предстоит решить следующие задачи: рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования, изучить деятельность конкретного банка на рынке ипотечного кредитования на примере КБ «Сбербанк России», а также проанализировать деятельность рынка ипотечного кредитования в целом по РФ и определить направления его развития. Курсовая работа состоит из трех глав. В первой главе рассматриваются сущность, функции ипотеки, а также кратко описана процедура ипотечного кредитования в коммерческих банках. Во второй главе рассматривается деятельность коммерческого банка «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитования. Третья глава предполагает анализ рынка ипотечного кредитования: в ней отслеживается динамика основных показателей ипотеки, а также раскрыты направления развития ипотечного кредитования в России. При написании курсовой работы были использованы труды таких авторов как: Жуков Е. Ф, Коробова Г. Г, Косарева Н. Б, Кроливецкая Л. П, Шевчук Д. А. и др. Также для написания курсовой работы широко использовались интернет-ресурсы и периодические издания: «Риск», «Банковское дело», «Деньги и кредит» и другие.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Ипотека: сущность и основные понятия Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Шевчук, Д. А, Ипотека. Организация ипотечного кредитования: учебное пособие / Д. А. Шевчук. — М.: Экономистъ, 2009. — с. 5

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: — «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение — есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» — долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека — это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае — только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). Шевчук, Д. А, Ипотека. Организация ипотечного кредитования: учебное пособие / Д. А. Шевчук. — М.: Экономистъ, 2009. — с. 6

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

* реализация конституционных прав граждан на жилье;

* регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

* «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

* страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

* стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

* формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг. Кроливецкая, Л. П, Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков: учебное пособие / Л. П. Кроливецкая, Е. В. Тихомирова. — М.: КНОРУС, 2009. — с. 164

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

* строго определенный залог;

* в большинстве случаев — целевой характер;

* длительный срок предоставления (10−30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3−5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений — нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг — закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

— между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

— между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

1.2 Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется — ипотечный кредит) — это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Коробова, Г. Г, Банковское дело: учебник / Г. Г. Коробова. — М.: Экономистъ, 2006. — с. 393

Основными функциями кредитора являются:

— предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

— оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

— обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К основным функциям операторов вторичного рынка относятся

— рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

— выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

— привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

— оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов; Скорбин, К. М. Объекты и субъекты ипотечного кредитования / К. М. Скорбин // Вестник Московского Университета. — 2009. — № 3. — с. 20

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

— регистрация сделок купли — продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

— регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

— хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

6) страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско — правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли — продажи жилья. К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли — продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле — продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

9) инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство.

Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. Косарева, Н. Б, Основы ипотечного кредитования: учебник / Н. Б. Косарева. — М.: ИНФРА, 2007. — с. 386

В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберегательных ассоциаций», «стройсберкасс» позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Помимо коммерческих банков определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие организации, создаваемые в настоящее время в соответствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.). Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации. Деятельность некредитных организаций по предоставлению ипотечных займов в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан).

Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий.

1.3 Основы организации ипотечного кредитования в коммерческих банках

1.3.1 Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам Для нормального функционирования системы ипотечного кредитования кредитные организации, занимающиеся предоставлением ипотечных продуктов должны соблюдать определенные требования и стандарты. Данные стандарты проявляются в сроках предоставления ипотеки, сумме кредита, величине ежемесячного платежа, определенных условиях и требованиях к заемщику и его имущество и других требования и стандартах.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 — 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Сумма кредита должна составлять не более 60 — 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 — 40 процентов его стоимости за счет собственных средств. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ от 8 мая 2002 г.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. Там же. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.3.2 Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных кредитов в коммерческих банках Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие. Жуков, Е. Ф, Банковское дело: учебник для студентов вузов / Е. Ф. Жуков, Н. Д. Эриашвили. — М.: ЮНИТИ — Дана, 2007. — с. 470

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ от 8 мая 2002 г.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли — продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли — продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли — продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

— договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

— трехсторонним (смешанным) договором купли — продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

— договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли — продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли — продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли — продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

— обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

— обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

— отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

— выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ от 8 мая 2002 г.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

Таким образом, ипотека — это долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, если залог, служащий основанием этой ссуды, не передается кредитору (коммерческие банки, банки ипотечного кредита, федеральное или региональное правительство), а остается в руках должника. На заложенное по такой ссуде имущество налагается запрещение на продажу до полного погашения ссуды и всех процентов. По договору об ипотеке может быть заложено следующее имущество: земля, производственные помещения, частные дома, приватизированные квартиры, строящиеся квартиры, дачи и другая собственность, непосредственно связанная с землей. На рынке ипотечного кредитования взаимодействуют следующие участники: заемщики, кредиторы в лице коммерческих банков, продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые организации, и прочие участники ипотечного кредитования, рассмотренные в данной главе. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты обладают определенными стандартами, отличающими их от других кредитов, предоставляемых коммерческими банками. К таким стандартам относят срок кредитования, превышающий три года, сумма кредита, которая должна составлять не более 60 — 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, величина ежемесячного платежа и другие требования. Выдача ипотечного кредита производится в семь этапов:

1) предварительное одобрение заемщика;

2) андеррайтинг заемщика;

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4) оценка жилья;

5) заключение договора купли-продажи и кредитного договора;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

7) страхование предмета ипотеки.

Глава 2. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА «СБЕРБАНК РОССИИ» НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Краткая характеристика банка Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/ Основанный в 1841 г. Сбербанк России сегодня — современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. Привлечение средств частных клиентов и обеспечение их сохранности является основой бизнеса Сбербанка, а развитие взаимовыгодных отношений с вкладчиками — залогом его успешной работы. По итогам 2010 года 47,9% Там же. хранящихся в российских банках сбережений граждан доверены Сбербанку.

Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов. В 2010 году Сбербанк активно кредитовал крупнейших корпоративных клиентов, предоставляя средства на финансирование текущей деятельности и инвестиционных программ, рефинансирование кредитов в других банках, приобретение активов и совершение сделок по слиянию и поглощению, финансирование лизинговых сделок, расходов по участию в тендерах, строительства жилья. Как и в предыдущие годы, Сбербанк принимал непосредственное участие в реализации государственных программ.

Сбербанк продолжил работу по улучшению качества клиентского сервиса. Наиболее значимой услугой Сбербанка остается прием платежей населения. Их объем за год вырос в 1,4 раза и достиг 1 621 млрд руб., количество принятых платежей увеличилось на 6,5% и превысило 1 134 млн. Доля платежей, принимаемых по биллинговой технологии, увеличилась за год до 65,7%. Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью: в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и около 20 тысяч подразделений по всей стране. Сбербанк постоянно развивает торговое и экспортное финансирование, и к 2014 году планирует увеличить до 5% долю чистой прибыли, полученной за пределами России. Дочерние банки Сбербанка России работают в Казахстане, на Украине и в Беларуси. В соответствии со Стратегией развития, Сбербанк России расширил свое международное присутствие, открыв представительство в Германии и филиал в Индии, а также зарегистрировав представительство в Китае.

Герман Греф, Президент, Председатель Правления Сбербанка России, стал лауреатом Национальной банковской премии в специальной номинации «Банкир года». Жюри премии отметило финансовые результаты работы, внедрение современной технологии выдачи кредитов «Кредитная фабрика», развитие Производственной системы Сбербанка. Сбербанк занял первые места в рейтингах узнаваемости и известности российских банков, опубликованных Национальным агентством финансовых исследований. Согласно данным агентства, узнаваемость Сбербанка в России составляет 96%, известность — 86%. Там же. По информации консалтинговой компании Brand Finance, опубликованной в ежегодном рейтинге «500 самых дорогих брендов в мире», самым дорогим брендом России признан Сбербанк: его стоимость превысила $ 12 млрд.

жилищный кредит банк ипотечный

2.2 Ипотечные продукты коммерческого банка «Сбербанк России» и условия их предоставления На настоящий момент ипотечное кредитование занимает весомую долю в выдаче кредитов. Существует множество банков на территории России, которые занимаются выдачей таких кредитов, и Сбербанк не исключение. Сбербанк предоставляет широкий выбор программ кредитования. Из них каждый может выбрать ту, которая ему подходит больше. Сбербанк России предоставляет такие базовые программы как:

1. «Приобретение готового жилья»;

2. «Приобретение строящегося жилья»;

3. «Строительство жилого дома»;

Все ипотечные кредиты Сбербанка предоставляются на срок до 30 лет, первоначальный взнос по ссуде может составлять от 10 до 20% Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/, процентные ставки по кредитам достаточно приемлемы и колеблются в пределах 9,5 — 14%. Там же.

Привлекательность всех предоставляемых ипотечных продуктов состоит в следующем:

* привлекательные процентные ставки;

* отсутствие комиссий по кредиту;

* специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России»;

* индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

* отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков);

* льготные условия кредитования для молодых семей;

* возможность получения кредитной карты на выбор: неперсонализированной карты моментальной выдачи Visa Credit Momentum / MasterCard Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей или персонализированной кредитной карты с лимитом до 200 000 рублей. Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита.

Программа кредитования «Приобретение готового жилья» предназначена для кредитования лиц, которые приобретают жилье под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Минимальный первоначальный взнос по данному кредиту составляет 10%, кредит выдается на срок до 30 лет. Минимальная сумма кредита — 300 000 рублей, максимальная не должна превышать меньшую из величин:

— 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;

— 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения. Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/

Обеспечением по кредиту служит залог кредитуемого или иного жилого помещения. На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставление иных форм обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно. В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части (доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом. Также обязательно страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Программа кредитования «Приобретение строящегося жилья» предоставляется на инвестирование строительства квартиры под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Условия кредитования по данной программе схожи с предыдущей: кредит предоставляется на срок до 30 лет, комиссия отсутствует, страхование заложенного имущества обязательно, а также схожи минимальная и максимальная суммы кредитов. Однако есть особенности в обеспечении данного кредита:

· на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого объекта недвижимости (за исключением случаев предоставления кредитов в сумме не более 1 500 000 рублей (или эквивалента этой суммы в иностранной валюте), а также случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости, в которых возможно оформление иных форм обеспечения);

· в случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части (доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом.

Ставки по программам кредитования «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья» одинаковы и могут составлять от 9,5 до 14% годовых. Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/

Третья базовая программа «Строительство жилого дома» предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Данная программа по условиям кредитования дороже двух предыдущих. Во-первых, по ней увеличена сумма первоначального взноса — она должна составлять не менее 15% от суммы долга. Во-вторых, минимальная процентная ставка увеличена до 11,5% годовых. Остальные условия сохраняются те же.

Помимо базовых программ Сбербанк предоставляет также специальные программы: «Загородная недвижимость», «Гараж», «Ипотека с государственной поддержкой», «Рефинансирование жилищных кредитов».

Программа кредитования «Загородная недвижимость» предоставляется на:

— приобретение и (или) строительство дачи (садового дома), других строений потребительского назначения, незавершенных строительством вышеуказанных объектов, незавершенного строительством жилого дома;

— приобретение земельного участка.

Срок кредита по данной программе как и по всем кредитным программам Сбербанка составляет 30 лет, сумма кредита не должна превышать 85% договорной стоимости кредитуемого объекта недвижимости, в качестве обеспечения Сбербанк рассматривает любые формы обеспечения, одобренные им.

В качестве обеспечения Банк принимает:

— поручительства граждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода (на поручителей распространяется возрастной ценз, установленный для заемщика/созаемщиков);

— поручительства юридических лиц;

— залог недвижимого имущества;

— залог транспортных средств (в качестве единственного обеспечения не принимается);

— залог иного имущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);

— залог мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;

— залог ценных бумаг.

Первоначальный взнос по кредитам на покупку загородной недвижимости должен составлять не менее 15%, минимальная процентная ставка по кредиту предоставляется в размере 11, 05%. Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/

Программа кредитования «Гараж» предоставляется на приобретение или строительство гаража или машино-места. Условия кредитования схожи с условиями кредитной программы «Загородная недвижимость». Отличие состоит только лишь в цене кредита — минимальная процентная ставка здесь составляет 9,5% вместо 10,05%, а также в сумме первоначального взноса, которая по данной программе также меньше предыдущей на 5%.

Программа кредитования «Ипотека с государственной поддержкой» предоставляется на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица (застройщика, инвестора и т. д.) под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Процентная ставка по таким кредитам колеблется в пределах 10,5—11%. Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/ Сумма кредита не должна превышать:

· 8 000 000 рублей — если кредитуемое жилое помещение расположено в г. Москве и г. Санкт-Петербурге;

· 3 000 000 рублей — если кредитуемое жилое помещение расположено в иных регионах Российской Федерации.

и минимальной из величин:

· 80% договорной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог;

· 80% оценочной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог, указанной в экспертном заключении.

Обеспечение по кредиту осуществляется залогом кредитуемого или иного жилого помещения. Залог иного жилого помещения применяется при предоставлении кредита на цели участия в долевом строительстве жилого помещения на срок до оформления ипотеки кредитуемого жилого помещения (не требуется при кредитовании жилого помещения, прошедшего установленную Банком процедуру отбора). Срок кредита — до 30 лет, комиссия традиционно отсутствует.

Кредит «Рефинансирование жилищных кредитов» предоставляется на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения (квартиры или жилого дома), расположенного на территории России. Главное отличие по данному виду кредита от всех остальных ипотечных продуктов, предоставляемых Сбербанком, состоит в том, что по нему не нужно платить первоначальный взнос. Однако минимальная процентная ставка по данному кредитному продукту составляет 11,7%, что значительно выше всех вышеназванных. Сумма кредита не должна превышать остаток основного долга по рефинансируемому кредиту и 80% оценочной стоимости приобретенного / построенного жилого помещения, указанной в экспертном заключении (учитывается меньшая из величин). Официальный сайт Сбербанка России // http://www.sbrf.ru/ Обеспечение по кредиту — залог жилого помещения, на приобретение/строительство которого предоставлен рефинансируемый кредит.

Сбербанк предоставляет достаточное количество ипотечных кредитов, из которых каждый заемщик может выбрать наиболее подходящий для него исходя из того какой вид недвижимости он хочет приобрести или построить.

2.3 Требования к заемщикам и необходимые документы для получения кредита Если у человека появилось желание улучшить свои жилищные условия или жилищные условия своих близких, самым оптимальным способом решения этого вопроса является получение ипотечного кредита. Параметры любой ипотечной программы можно разделить на три большие группы: параметры кредита, параметры объекта недвижимости и параметры заемщика. Группа параметров заемщика содержит в себе требования к потенциальному заемщику, которым он обязательно должен соответствовать.

Основными требованиями, которые могут быть предъявлены банком, являются:

1. Наличие у заемщика гражданства Российской Федерации и постоянной регистрации (прописки). Наличие гражданства Российской Федерации и постоянной регистрации по месту жительства является стандартным набором требований по ипотечным программам. Возраст заемщика.

2. Возраст заемщика. Основная масса людей, получающих ипотечный кредит, находится в возрасте от 28 до 37 лет. Это связано с тем, что ипотечные программы имеют свои ограничения по возрасту заемщика. Минимальный возраст заемщика по ипотечным программам колеблется от 18−22 лет, максимальный — 55−65.

3. Количество заемщиков. Поскольку выплаты по ипотечному кредиту могут составлять значительные суммы, ипотечные программы предусматривают наличие нескольких заемщиков. Это позволяет распределить финансовую нагрузку между несколькими заемщиками и учитывать доходы нескольких человек.

4. Поручители. Для дополнительных гарантий выплат по ипотечному кредиту могут привлекаться поручители. Поручители отвечают за исполнение обязательств по кредитному договору вместе с заемщиком, однако не получают собственности.

5. Трудовой стаж. Обычно для получения ипотечного кредита требуется наличие у заемщика стабильной и хорошо оплачиваемой работы. Доходы от трудовой деятельности заемщика должны позволять ему платить по кредиту и содержать семью. Поэтому к трудовому стажу заемщика выдвигается требование о продолжительности — обычно не менее 3−6 месяцев на текущем месте работы. Общий трудовой стаж заемщика должен составлять срок не менее 1 года.

6. Собственные средства (первоначальный взнос). Собственные средства заемщика обычно идут на первоначальный взнос по кредиту, оплату услуг специалистов и расходы при получении ипотечного кредита. Обычно минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам колеблется на уровне 10−30% от стоимости приобретаемого жилья.

7. Страхование жизни и здоровья. Законодательством Российской Федерации предусмотрено обязательное страхование только одного ипотечного риска — риска порчи или утраты объекта недвижимости. Что касается страхования жизни, трудоспособности и титула — тут все несколько сложнее. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Страхование ипотечных рисков, прежде всего, выгодно для самого заемщика, так как дает дополнительную гарантию защищенности.

8. Оценка кредитоспособности (платежеспособности) заемщика. Отправной точкой в получении ипотечного кредита является оценка платежеспособности заемщика. Различные ипотечные программы могут предусматривать разные требования к платежеспособности.

Сбербанк России к своим заемщикам предъявляет следующие требования:

1. Возраст заемщика на момент предоставления кредита должен быть не менее 21 года;