МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РФ

КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВНЕШНЯЯ СРЕДА

АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ

ООО «ОЧАГ»

КРАСНОЯРСК, 2006 г.

• Введение

  : 3

• 1. Понятие и значение внешней среды 3
• 2. Характеристика внешней среды. 4
• 3. Среда прямого воздействия. 5
• Законы и государственные органы. 6
• 4. Среда косвенного воздействия. 8
• Профиль внешней среды 11
• Возможные угрозы 13
• Выводы. 14

Для исследования внешней среды фирмы я выбрала коммерческую организацию, агентство недвижимостью ООО «Очаг», зарегистрированную по адресу г. Красноярск, ул. Красной Гвардии 21, офис 205.

Данное агентство оказывает информационно-консультационные услуги на рынке недвижимости.

В агентстве работают директор, заместитель директора, 10 риэлторов, юрист.

1. Понятие и значение внешней среды

Под внешней средой организации понимаются все условия и факторы, возникающие в окружающей среде, независимо от деятельности конкретной фирмы, но оказывающие или могущие оказать воздействие на её функционирование и поэтому требующие принятия управленческих решений.

Однако набор этих факторов и оценка их воздействия на хозяйственную деятельность различны, причём не только у авторов научных публикаций по вопросам менеджмента, но и у каждой фирмы. Обычно фирма в процессе управления сама определяет, какие факторы и в какой степени могут воздействовать на результаты её деятельности в настоящий период и на будущую перспективу, вывода проводимых исследований или текущих событий сопровождаются разработкой конкретных средств и методов для принятия соответствующих управленческих решений.

Внешняя среда организации является источником, питающим организацию ресурсами, необходимыми для поддержания её внутреннего потенциала на должном уровне. Организация находится в состоянии постоянного обмена с внешней средой, обеспечивая тем самым себе возможность выживания. Но ресурсы внешней среды не безграничны. И на них претендуют многие другие организации, находящиеся в этой же среде. Поэтому всегда существует возможность того, что организация не сможет получить нужные ресурсы из внешней среды. Это может ослабить её потенциал и привести ко многим негативным для организации последствиям. Задача стратегического управления состоит в обеспечении такого взаимодействия организации со средой, которое позволило бы ей поддерживать её потенциал на уровне, необходимом для достижения её целей, и тем самым давало бы ей возможность выживать в долгосрочной перспективе.

2. Характеристика внешней среды.

Определение факторов внешней среды и степени их воздействия на организацию не играли значительной роли в российской социально-экономической и политической истории. Но сейчас эта тема более чем актуальна, так как после перехода России к рыночным отношениям, стало образовываться большое количество предприятий. И основной задачей этих организаций стало выживание в такой среде, которая наблюдается у нас в стране.

На внешнюю среду организации влияют многие факторы. Штейнер и Майнер указывают: «В прошлом руководители концентрировали внимание на экономических и технических обстоятельствах. Однако частные изменения установок людей социальных ценностей, политических сил и сферы юридической ответственности заставили руководителей расширить спектр требующих учёта внешних воздействий» .

Внешняя среда обладает определённой сложностью. Под сложностью внешней среды понимается число факторов, на которые организация обязана реагировать, а также уровень вариативности каждого фактора.

Наравне с ранее перечисленными характеристиками, внешняя среда также обладает подвижностью. Подвижность среды — это скорость с которой происходят изменения в окружении организации. Многие исследователи указывают, что окружение современных организаций изменяется с нарастающей скоростью.

Существует ещё одна характеристика внешнего окружения, которую следует выделитьэто её неопределённость. Неопределённость внешней среды является функцией количества информации, которой располагает организация (или лицо) по поводу конкретного фактора, а также функцией уверенности в этой информации.

3. Среда прямого воздействия.

Среда прямого воздействия включает факторы, которые непосредственно влияют на изменение среды организации. К таким факторам относят поставщиков, потребителей, трудовые ресурсы, законы и государственные органы, а также конкурентов.

Поставщики:

Агентства недвижимости нужны для того, чтобы облегчить участь клиентов при проведении сделок с недвижимостью.

Поставщики являются определяющим фактором для данной организации, так как она осуществляет свою деятельность на рынке недвижимости. Поставщиками являются клиенты, выставляющие на продажу свои квартиры, инвесторы, выставляющие квартиры в долевом строительстве и так далее.

Трудовые ресурсы.

Риэлторская деятельность не предполагает наличия специального образования, т.к. рынок образования не готовит специалистов в данной области.

Все люди, работающие в агентстве, имеют высшее образование, но профессии и сферы деятельности до работы в ООО «Очаг» были довольно разнообразными. Все они имеют «коммерческую жилку», как правило, это бывшие предприниматели.

Например, директор Чернякова Любовь Леонидовна, закончила Красноярский государственный институт Цветных металлов и золота, экономический факультет. Занимается предпринимательской деятельностью, получила сертификат повышения квалификации по направлению «Управление риэлторской фирмой».

Немаловажным фактором является профессионализм сотрудников. И здесь некоторое преимущество на стороне крупных компаний. Однако нельзя недооценивать молодые фирмы, кадры которой может быть и не знают каких-то нюансов, но наверняка окружат своего клиента вниманием и заботой, ответственно подойдут к делу, чтобы потом о них рассказали своим друзьям.

Законы и государственные органы.

Трудовое законодательство отразилось и на управлении. Многие другие законы и государственные учреждения также влияют на организации. В преимущественно частной экономике, взаимодействие между покупателями и продавцами каждого вводимого ресурса подпадает под действие многочисленных правовых ограничений. Каждая организация имеет определённый правовой статус, являясь единоличным владельцем, компанией, корпорацией или некоммерческой корпорацией, и именно это определяет, как организация может вести свои дела и какие налоги должна платить.

В рассматриваемой фирме имеется юрист, т.к. консультации профессионала в этой области необходимы. Можно сказать, что фирма ведет свои дела в соответствии с законодательством, знает какие налоги платить. В связи с этим данный аспект не представляет собой угрозы.

Потребители.

Любая коммерческая организация существует за счет удовлетворения запросов потребителей.

Потребителями являются физические лица, желающие приобрести квартиру, гараж, земельные участки. Лица, желающие получить услуги по приватизации, переводу под нежилое, или желающие улучшить свои жилищные условия так же являются потребителями услуг данной организации. Как правило, это физические, индивидуальные лица. Процент юридических лиц, прибегающих к услугам агентства, очень мал.

Специфика потребительского спроса заключается в том, что постоянных клиентов у данной организации нет. Это обусловлено тем, что удовлетворив свои потребности в жилище или же наоборот, продав квартиру, дальнейшая необходимость в услугах пропадает. Однако, профессионально совершив сделку, оформив юридическое сопровождение сделки, можно заработать хорошую репутацию, таким образом, непосредственные клиенты рекомендуют агентство своим близким и знакомым. Чаще всего такая схема работает и дает неплохие результаты.

Конкуренты.

Рынок недвижимости стал формироваться в 1991 году, с этого года и ведут свою историю первые агентства недвижимости. За прошедшее время некоторые из первых компаний на практике доказали свой высокий профессиональный статус, отдельные агентства недвижимости, не выдержав конкуренции, развалились. Хотя если агентство на рынке не так давно, это не значит плохо. Новые агентства менее консервативны, открыты новым технологиям и новым идеям.

Как стало ясно, уровень конкуренции в данной сфере деятельности очень высокий, в связи с этим очень сложно молодой фирме держаться на плаву, когда свои услуги в данной отрасли предлагают уже зарекомендовавшие себя за 10−15 лет крупные организации. В таких условиях приходится отлаживать корпоративную работу в коллективе, профессионально работать с клиентами, делать грамотную рекламу, создавать активную политику выхода на рынок. В бизнесе, как в любви и на войне, — все средства хороши, если это не идет вразрез с законом, конечно.

4. Среда косвенного воздействия.

Факторы среды косвенного воздействия или общее внешнее окружение обычно не влияют на организацию так же заметно, как факторы среды прямого воздействия. Однако необходимо постоянно вести их учет, так как среда косвенного воздействия обычно сложнее, чем среда прямого воздействия.

Макроокружение создает общие условия существования организации во внешней среде, в то время как факторы косвенного воздействия влияют на организацию через изменение факторов прямого воздействия. К основным факторам косвенного воздействия относятся: состояние экономики, политические факторы, имидж организации и прочие.

Состояние экономики.

Состояние экономики и ценовая политика на жилплощадь непосредственным образом оказывают влияние на работу в данной структуре.

В Красноярске дома растут не по дням, а по часам, вместе с ними и цены на жилье. Этим летом, к примеру, наблюдался ажиотаж, связанный с введением ипотечного кредитования и различных кредитов, которые сейчас выдают практически все банки. Жилье стало более доступным, но не совсем дешевым. Летний скачок цен связан с тем, что многие квартиры снимают с продаж до осени (люди боятся продать дешево), таким образом, уменьшается предложение. Спрос же остался на прежнем уровне. Дефицит влечет за собой повышение цен на жилье.

Политические факторы.

Политические законы, издаваемые Госдумой РФ относительно рынка жилья, непосредственно затрагивают риэлторскую деятельность и вносят свои коррективы в работу агентств.

Рассмотрим на конкретном примере: «Закон о долевом строительстве», принятый 01.04.2005 г.

Новый закон дает дольщикам такие беспрецедентные права, что теперь за свой бизнес испугались уже застройщики, пугая переделом рынка и резким подорожанием недвижимости. Раньше застройщики начинали рекламную кампанию и открывали продажи, порой не располагая ни единой разрешительной бумажкой, когда даже забора вокруг будущей стройплощадки не стояло. Теперь они должны собрать полный комплект документов, оформить права на землю, получить разрешение на строительство и только после этого одалживаться у дольщиков. Нарушение сроков, самовольное отклонение от проекта, «недобор» в разрешительной документации, неудовлетворительное качество строительства — неполный список поводов, которыми может воспользоваться дольщик, чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор.

В частности, застройщики были недовольны появлением реальной возможности уплаты штрафов в случае нарушений обязательств по договору в размере 2 ставок Центробанка. Лоббирующие интересы строителей юристы просили исключить из закона возможность расторжения договора о долевом строительстве во внесудебном порядке одной из сторон. А налог на добавленную стоимость (НДС), который будет взиматься по договору долевого участия с 1 апреля, автоматически поднимает стоимость жилья — по прогнозам строителей, процентов на десять.

Как итог, эксперты предсказывают следующее: во-первых, строители, опасаясь штрафов за задержки, повсеместно станут увеличивать сроки сдачи новых объектов. Во-вторых, начнется массовое сворачивание проектов, которые невозможно привести в соответствие с новым законодательством. Уменьшение предложения таким образом скажется и на работе риэлторов, т.к. долевое строительство является непосредственным ресурсом их деятельности. Это один из наиболее ярких примеров влияния политических факторов на деятельность агентств.

Имидж.

Имидж риэлторской фирмы формирует все: от внешнего и внутреннего вида офиса, времени существования компании на рынке недвижимости, формы преподнесения информации об услугах агентства в рекламе до уровня компетентности риэлторами его этичного поведения с клиентом. Естественно, оказав объем услуг, который необходим для того, чтобы сделка совершилась, а клиент остался довольным результатом, агентство зарабатывает свою репутацию.

Однако же, уровень доверия населения в настоящее время к риэлторам, к сожалению, низкий. Проиллюстрировать это можно легко в цифрах так: если взять долю рынка за 100%, то по нашей статистике доля агентств недвижимости в совершении сделок составляет порядка 25−27%, 10% сделок совершается самостоятельно гражданами, остальная часть совершается черными маклерами.

Сезонность.

В деятельности данного агентства можно выявить некоторую сезонность. Наблюдаются циклы по аренде и покупке жилья: летом традиционно возрастает число иногородних среди покупателей квартир, в преддверии нового учебного года понятно желание родителей благоустроить своего ребенка-студента в плане жилья. Так же можно заметить увеличение спроса на квартиры перед Новым годом — многие желают встретить новый год на новом месте. Уменьшение спроса же наблюдается как раз после новогодних праздников, в январе-феврале.

Расположение.

Выгодное и доступное месторасположение фирмы в городе позволяет привлекать клиентов. Любой клиент обращается в агентство недвижимости с целью облегчить свою участь при проведении сделок, и, соответственно, трудности в доступе к офису фирмы тоже нежелательны. Кроме того, данный фактор непосредственно влияет и на имидж фирмы. Клиент, живущий в центре города вряд ли поедет в офис, расположенный в Черемушках, в то время как клиент из Черемушек поедет в офис, расположенный в центре. Фирма «Очаг» имеет очень выгодное расположение в центре города.

Профиль внешней среды

Построим профиль внешней среды агентства недвижимости «Очаг».

Возможные угрозы

В заключении хочется сказать, что существует множество факторов, влияющих на внешнюю срезу данной организации. Разные факторы оказывают разное влияние. Некоторые требуют долгого рассмотрения и анализа, некоторые нужно принимать во внимание лишь при необходимости, некоторыми можно и вовсе пренебречь.

Некоторые из этих факторов могут представлять собой угрозу для фирмы, и последствия здесь могут быть разными: от легкого ущерба, до критической ситуации, а то и вовсе, разрушения.

В данном случае серьезный ущерб фирме могут принести лишь форс-мажорные обстоятельства. Глупо предполагать, что люди перестанут продавать и покупать недвижимость, этот рынок очень подвижен. Поправки и изменения в правовой системе так же не имеют существенного влияния на деятельность в данной сфере — необходимость в приобретении имущества будет всегда, какие бы законы ни издавало государство, и какие препоны бы ни ставило. Состояние экономики по большей частности имеет сезонное влияние, так что можно сказать что любой ущерб возместим. Можно предположить, что на рынке недвижимости появятся значимые конкуренты, но и это, по словам учредителя ООО «Очаг» уже забота работников агентства, безвыходных ситуаций нет.

Выводы.

Итак, подведем итоги. В настоящий момент, при довольно благоприятной политической и экономической ситуации в стране, агентство успешно развивается, расширяя спектр предоставляемых услуг на рынке недвижимости и создавая наиболее приемлемые условия для клиентов, без существенного ущерба для дальнейшего процветания. Фирма конкурентоспособна, оказываемые информационно-консультационные услуги отвечают запросам потребителей. Влияние большинства факторов несущественно, практически под все изменения тех или иных факторов можно подстроиться так, чтобы потери были минимальными.