Вариант № 2 :1. Недвижимость — финансовый актив. 2. Виды стоимости. 3. Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Дисконтирование денежных потоков представляет собой преобразование величины дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость.

Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений (на величину отдачи).

Решающим шагом в процессе дисконтирования является выбор соответствующих норм дисконтирования (ставок дохода).

Выбор ставок должен фокусироваться на перспективных или прогнозируемых ставках дохода, ожидаемых типичными покупателями и продавцами путем сравнения физических, экономических и финансовых характеристик сопоставимых имущественных объектов с оцениваемым имуществом с учетом конкуренции за капитал на других финансовых рынках.

При оценке нужно найти доход. Сложный процент и дисконтирование — расчетные инструменты, применяемые для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций.

Функции сложного процента в расчете на единицу берутся из таблиц шести функций.

Для нас наибольший интерес представляют следующие три функции.

1. Накопленная сумма единицы (колонка 1).

Применяется для определения эффективности депонирования. Суть в том, что уже полученный процент, будучи оставленным на депозите, вместе с первоначальными инвестициями становится частью основной суммы. Так, к концу пятого года один рубль будет стоить 1,61 рубля при ставке 10%, 500 рублей будут стоить 805 рублей (500×1,61).

2. Текущая стоимость единицы (колонка 4); фактически по ней можно определять стоимость реверсии.

Показывает текущую стоимость единицы, которая может быть получена в будущем, т. е. данный фактор является обратным первой функции:

накопленная сумма: 1,61 рубля;

обратная величина: 1/1,61 = 0,62;

текущая стоимость единицы: 0,62.

Если строение будет продано через 5 лет за 805 рублей, то сегодняшняя цена реверсии или доход равняется 500 рублям.

3. Текущая стоимость аннуитета (колонка 5).

Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, или как серия поступлений (рис. 3.

1.).

Рис. 3.

1. Определение аннуитета Текущая стоимость аннуитета при заданной ставке дисконта может быть рассчитана путем оценки каждого платежа (поступления) в отдельности. При этом сумма каждого платежа умножается на соответствующий фактор текущей стоимости единицы.

Например, право получения 100 руб. чистого рентного дохода в конце каждого года на протяжении следующих четырех лет может быть оценено, если учитывать каждое из четырех поступлений как отдельную реверсию.

При 10%-ной ставке дисконта стоимость первого поступления равна 90,91 руб. (100,00 руб. х 0,90 909 = 90,91 руб.);

второго — равна 82,64 руб.,.

третьего — 75,13 руб.,.

четвертого — 68,30 руб.

Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составляет 316,98 руб. (90,91 руб. + 82,64 руб. + 75,13 руб. + 68,30 руб.).

Поэтому при 10%-ной ставке сегодняшние инвестиции в 316,98 руб. (текущая стоимость) являются обоснованной платой за право ежегодного получения 100,00 руб. на протяжении последующих четырех лет.

Этапы при применении метода дисконтирования.

1. Рассчитать типичный период (период владения), в течение которого инвестор будет владеть оцениваемым имуществом.

2. Спрогнозировать периодические (чаще всего годовые) поступления денежных средств инвестору за период владения.

3. Рассчитать стоимость оцениваемого имущества на конец периода (стоимость реверсии).

4. Рассчитать соответствующую ставку дохода (ставку дисконта) для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. Она выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты.

5. Преобразовать каждый из периодических денежных платежей и стоимость реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования их с применением соответствующей ставки дохода.

6. Сложить текущую стоимость каждого периодического денежного платежа и текущую стоимость реверсии для получения стоимости имущества.

3.

3. Пример расчета Инвестор предоставил кредит размером 10 000 руб. на пять лет. В конце каждого года он получает 900 руб., а по истечении пяти лет ссуда полностью будет возвращена. Ставка дохода (дисконта) 11% годовых. Какова чистая текущая стоимость подобного инвестирования денег?

С использованием таблиц шести функций денег (колонка текущей стоимости единичного аннуитета) текущая стоимость ежегодного, в течение пяти лет, дохода в 900 руб. при ставке в 11% составляет 3326,31 руб. (3,6959×900).

Текущая стоимость платежа в 10 000 руб., ожидаемого к получению через 5 лет при ставке в 11%, составляет 5934,51 руб. (0,59 345×10 000, колонка текущей стоимости единицы в таблице шести функций денег).

Текущая стоимость инвестированных средств равняется сумме текущей стоимости потока ежегодных поступлений $ 326,31 руб.) и текущей стоимости реверсии, в данном случае возврата (5934,51 руб.):

Текущая стоимость потока дохода: 3326,31 руб.; текущая стоимость реверсии: 5934,51 руб.; текущая стоимость инвестиции: 9260,82 руб.

Эти величины могут быть также получены с использованием финансового калькулятора или персонального компьютера.

Заключение

Недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся материальные и нематериальные объекты.

Стоимость — денежный эквивалент рыночного обмена.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности:

затратного, доходного, сравнительного.

С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

— арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

— часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Этапы при применении метода дисконтирования.

1. Рассчитать типичный период (период владения), в течение которого инвестор будет владеть оцениваемым имуществом.

2. Спрогнозировать периодические (чаще всего годовые) поступления денежных средств инвестору за период владения.

3. Рассчитать стоимость оцениваемого имущества на конец периода (стоимость реверсии).

4. Рассчитать соответствующую ставку дохода (ставку дисконта) для оцениваемой недвижимости на существующем рынке. Она выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты.

5. Преобразовать каждый из периодических денежных платежей и стоимость реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования их с применением соответствующей ставки дохода.

6. Сложить текущую стоимость каждого периодического денежного платежа и текущую стоимость реверсии для получения стоимости имущества.

Список литературы

Гражданский кодекс (часть первая) от 30.

11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 26.

06.2007г. № 118-ФЗ //.

http://www.consultant.ru.

Общероссийский классификатор основных фондов. ОК 013−94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.

12.1994 № 359) в ред. от 14.

04.1998г. //.

http://www.consultant.ru.

Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.

07.2007г. № 255 //.

http://www.consultant.ru.

Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. — М., 2001.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Гуманистика, 2003.

Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. — М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2006.

Оценочная деятельность в экономике. — М.: ИКЦ «Мар

Т", 2004.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Гуманистика, 2003. С. 14.

Гражданский кодекс (часть первая) от 30.

11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 26.

06.2007г. № 118-ФЗ //.

http://www.consultant.ru. Ст. 130, 131.

Общероссийский классификатор основных фондов. ОК 013−94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.

12.1994 № 359) в ред. от 14.

04.1998г. //.

http://www.consultant.ru.

Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. — М., 2001.

Оценочная деятельность в экономике. — М.: ИКЦ «Мар

Т", 2004. С. 9.

Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. — М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2006. С. 115.

Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. — М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2006. С. 116.

Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.

07.2007г. № 255 //.

http://www.consultant.ru. П. 6.

Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.

07.2007г. № 255 //.

http://www.consultant.ru. П. 10.

Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. — М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2006. С. 118.

Оценочная деятельность в экономике. — М.: ИКЦ «Мар

Т", 2004. С. 99.

Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. — М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2006. С. 142.