[7].
При этом, стороны договора вправе менять условия предварительного договора по своему усмотрению, предварительно достигнув соглашения по существу изменений, вносимых в договор.
Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. [13].
До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.
С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т. е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. [17].
Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.
Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению, подписывается сторонами только в присутствии нотариуса.
Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе.
Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.
В случае, когда проект договора составляется нотариусом (помощником нотариуса), стороны не обязаны безоговорочно принимать и подписывать стандартный (шаблонный) текст договора.
До момента подписания договора и проставления удостоверительной надписи нотариуса, стороны вправе вносить свои предложения и пожелания о включении в проект договора всех тех условий, которые они считают необходимыми.
За совершение нотариального действия взимается государственная пошлина или нотариальный тариф, в размерах, устанавливаемых Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. [8].
Взимание пошлин и тарифов производится с учетом особенностей, установленных законодательством РФ. Лица, которые в соответствии с законом пользуются льготами, уплачивают госпошлину и нотариальный тариф в уменьшенном размере, либо не уплачивают их совсем.
Сделки, которые не подпадают под вышеуказанные ограничения, могут по-прежнему совершаться в простой письменной форме.
Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом — адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т. д., и т. п.
При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.
Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме, осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
В настоящий момент времени таким органом является Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Ст. 559 ГК РФ, гласит, что договора предприятия — это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (с точки зрения действующего гражданского законодательства имущественный комплекс представляет собой совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, которые являются единым целым и имеют одно и то же назначение, как правило, производственное).
Основные особенности договора продажи предприятия в 2018 году.
К основным особенностям договора продажи предприятия можно отнести следующее:
Такой договор всегда заключается в письменной форме;
Договор продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации;
Стоимость предприятия определяется на основе его полной инвентаризации;
Моментом заключения договора продажи предприятия считается момент его государственной регистрации;
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту;
Подготовка предприятия к передаче является обязанностью продавца (если иное не предусмотрено договором продажи предприятия);
Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами;
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор продажи предприятия составляется в письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:
Дата и место заключения договора;
Данные продавца и покупателя;
Стоимость предприятия;
Форма и порядок расчетов;
Ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору;
Юридические адреса и банковские реквизиты сторон;
Подписи сторон.
Tиповой передаточный акт (приложение к договору купли-продажи предприятия) содержит следующую информацию:
Наименование и реквизиты договора продажи;
Данные о составе предприятия;
Информация об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
Сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
Перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.
Заключение
договора продажи предприятия в 2018 году Существует несколько простых, но эффективных правил, в частности:
Проведение комплексной правовой и экономической диагностики бизнеса перед покупкой предприятия;
Определение стоимости предприятия с помощью профессионального оценщика;
Подготовка детального алгоритма продажи предприятия;
Составление максимально подробного договора продажи предприятия.
Заключение
.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Одновременно с передачей права собственности на недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Правовое регулирование: ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ от 21.
07.97 г. № 122-ФЗ «О гос. регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, утв. Приказом Минюста от 06.
08.01 г. № 233 и др. нормативных актов.
Договор продажи недвижимости — консенсуальный, взаимный, возмездный.
Предмет договора — недвижимое имущество и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью. Существенные условия договора — цена, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (в отношении жилых домов, квартир, частей жилых домов и квартир). Стороны договора — продавец и покупатель (любые лица). Форма договора — простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Для договоров продажи жилых помещений обязательна государственная регистрация, в отсутствие которой договор считается не заключенным. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Обязанности продавца: передать в соответствии с условиями договора недвижимое имущество покупателю (вручение недвижимости и подписание передаточного акта).
Обязанности покупателя: принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество от продавца (подписание передаточного акта).
Ответственность сторон: 1) сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации; 2) указание в подписанном передаточном акте на несоответствие имущества условиям договора не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Волтерс Клувер, 2017.
Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия // Юрист. — М.: Юрист, 2011, № 1. — С. 2−5.
Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., 2016.
Брагинский М. И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2014.
Брагинский М. И. Договорное право. М., ЮНИТИ-ДАНА, 2014.
Буркова А. Сделки с предприятием как имущественным комплексом // Безопасность бизнеса. 2015. № 4. С. 6 — 9.
Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927.
Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2015.
Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций. М., 2014.С. 153.
Зенина Е. М. Договор дарения. М., 2016.
Калачева Г. А. Операции с недвижимостью. М., 2012.
Кирсанов А. И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. — М., 2015.
Козырь О. М. Недвижимость: права и сделки. М., 2014. С. 280−281.
Козырь О. М. Недвижимость: права и сделки. М., 2017.
Левшина Т. Л. Основы законодательства о защите прав потребителей. М., 2016.
Розенберг М. Г. Контракт международной купли-продажи товаров. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 2016.
Скворцов О. Ю. Регистрация сделок с недвижимостью — правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М, 2011.
Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2014.
Суевалов М.С. Купля-продажа предприятия как основная форма отчуждения-приобретения бизнеса // Право и экономика. — М.: Юрид. Дом «Юстицинформ», 2017, № 7. — С. 110−113.
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М., 2017.
Шейнин Л. Б. Недвижимости: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М., 2011.
