При этом в большинстве других европейских стран обеспеченность населения торговыми комплексами значительно выше; лидеры по этому показателю — Люксембург (618 кв. м на 1 тыс. жителей) и Нидерланды (517 кв. м на 1 тыс.
жителей), что объясняется сравнительно небольшим числом жителей. В Великобритании показатель находится на уровне 293 кв. м, во Франции — 251 кв. м, в Германии — 186 кв.
м&# 187;[32]. По итогам 1-го полугодия 2016 года абсолютным лидером по насыщенности торговыми площадями в России остается Краснодар — на 1 тыс. жителей в городе приходится 808 кв. м; в тройку по этому показателю также входят Екатеринбург (532 кв.
м) и Самара (468 кв. м). Для сравнения, обеспеченность рынка Санкт-Петербурга составляет 417 кв. м, Москвы — 394 кв. м.
30, с.45−47]. Общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках на конец I полугодия 2016 г. составило 6 275 тыс.
м&# 178;, 87% из которых приходится на классические торговые центры [32]. Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона достигла 452 м² на 1 000 человек, что в 2,7 раза выше среднероссийского показателя, но по-прежнему оставляет потенциал для нового девелопмента профессиональных торговых объектов в регионе. В Южном административном округе столицы на конец I полугодия 2016 г. сосредоточен наибольший объем качественных торговых площадей. Открытие ТРЦ «Ривьера», расположенного здесь, увеличило разрыв с другими округами Москвы по данному показателю. В рейтинге обеспеченности торговыми площадями лидером является Зеленоградский административный округ. А наименее обеспеченным на протяжении нескольких лет остается Восточный административный округ, и, несмотря на то, что в III квартале 2016 г. в.
ВАО ожидается открытие крупного ТРЦ «Косино парк» (GLA — 39 тыс. м 2), ситуация не изменится[32]. Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения развития торговой недвижимости городами являются Пушкино, Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобня, Королев и Дзержинский. Наименование проекта: Инвестирование денежных средств в строительство торгового центра расположенного в Московском регионе. Базовая модель системы маркетинга функционирования проектируемого будет включать семь основных направлений (рисунок).Рис.
2.
1.3.
1.Схема принципиальной модели маркетинга ТЦДалее рассмотрим, каким образом будет осуществляться поиск и привлечение арендаторов.Рис. 2.
1.3. 1 Система поиска клиентов2.
1.4. План сбыта и ценообразование.
Наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов торговых центров по-прежнему пользуются помещения 50−100 кв. м, что связано с высокой ротацией арендаторов в помещениях подобного формата. Наиболее активно развиваются следующие группы арендаторов: одежда и обувь, детские товары, аптеки, магазины электроники, мебельные магазины, строительные и отделочные материалы. Период = 12 мес. Полезная площадь, передаваемая в аренду 7500 кв. м. В первоначальном периоде планируется50% загрузка, которая будет увеличиваться в течение 3-х лет и начиная с 4-го периода составит, 94,5%. Табл. 2.
1.4.
1.План сбыта.
Источник доходаплощадь в арендецена (млн. руб. за кв. метр).
выручка (млн. руб.).
1 период37 500,01348,752 период55 000,014773 период67 000,015100,54 период71 000,016113,65 период71 000,017120,76 период71 000,018127,87 период71 000,02142.
Анализ интернет-сайтов риэлторских компаний по распределению арендных ставок, определяет среднюю рыночную цену за 1 кв. м (в выбранном нами территориальном местоположении относительно Москвы) на уровне 16 тыс. руб. в месяц.
2.2. Инвестиционный план и расчет эффективности проекта2.
2.1. Инвестиционный план.
Рассмотрим основные инвестиционные вложения по нашему проекту. Стоимость строительства ТЦ составит 250 млн руб. Способ возведения: услуги подрядной организации. Средняя рыночная цена: 27 472,53 руб. за 1 кв. метр.
Итого: 9100 X 27 472,53 = 250 000 000 руб. Общие инвестиционные затраты: 310 млн руб. Табл.
2.
2.1.
1.Инвестиционные расходы по строительству ТЦИнвестиционные затраты.
СрокиСумма, тыс. рублей.
Регистрация предприятия, оформление документов6 месяцев120 000,00Приобретение земельного участка1 месяц30 000 000,00Проектные работы2 месяца2 500 000,00Строительство торгового центра (под ключ).
16 месяцев250 000 000,00Обустройство прилегающей территории4 месяца5 000 000,00Организация паркинга2 месяца3 000 000,00Затраты на привлечение арендаторов4 месяца5 000 000,00Организация массовой рекламной кампании по открытию торгового центра2 месяца7 000 000,00Прочие затраты7 380 000,00Итого 310 000 000,002.
2.2. Расчет и анализ коммерческой эффективности проекта. Таблица 2.
2.2.
1.Расчет окупаемости проекта.
Наименование статьи.
За период (квартал) (млн. руб.).
1 период2 период3 период4 период5 период6 период7 период.
Инвестиционные расходы310,000 Выручка от реализации 48,75 077,000100,500 113,600120,700 127,800142.
Налоги 11,70 018,48024,12 027,26428,96 830,67234,080Фонд оплаты труда 11,12 011,67612,26 012,87313,51 614,19214,902Коммунальные платежи и содержание помещения 1,2001,3201,3201,3201,3201,3201,320Прочие и непредвиденные расходы 1,5001,5001,5001,5001,5001,5001,500Реклама 1,5001,5001,5001,0000,5000,5000,500Общие суммарные расходы 27,2 034,47640,70 043,95745,80 448,18452,302Прибыль/убыток 21,73 042,52459,80 069,64374,89 679,61689,698Денежный поток на конец периода (+/-) Сальдо
— 288,270−245,746−185,946−116,303−63,137−26,045+ 3,853Сроком окупаемости называется продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый доход в дальнейшем остается неотрицательным. Срок окупаемости в соответствии с заданием на расчет эффективности может исчисляться: — от базового момента времени (данный вариант используется в нашем проекте);- либо от начала осуществления инвестиций, — либо от момента ввода в эксплуатацию основных фондов создаваемого предприятия. Общий объем накопленных финансовых вложений и текущих расходов перекрывается положительным эффектом в 7-м периоде и составит, на конец указанного периода (положительное сальдо) + 3,853 млн руб. Выводы по второй главе:
Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой — всего 140 кв. м на 1 тыс. жителей. Наиболее активно развиваются следующие группы арендаторов: одежда и обувь, детские товары, аптеки, магазины электроники, мебельные магазины, строительные и отделочные материалы. Стоимость строительства ТЦ составит 250 млн руб. Общие инвестиционные затраты: 310 млн руб.
Общий объем накопленных финансовых вложений и текущих расходов перекрывается положительным эффектом в 7-м периоде и составит, на конец указанного периода (положительное сальдо) + 3,853 млн руб.
Заключение
.
Любая деятельность становится успешной и устойчивой к «помехам» только при рациональном ее планировании. Грамотное и эффективное вложение капитала — инвестирование, подразумеваетпродуманность и координацию действий в любой сфере, будет ли это строительство конкретного объекта недвижимости, производственно-экономическая деятельность организации в целом или предпринимательская деятельность. Инвестирование тесно связано, с планированием и должно охватывать все этапы работы и распространяться как на длительную перспективу, так и на более короткие сроки. Бессистемность, на каком-либо одном этапе, способна разрушить даже хорошо продуманный план, Важна взаимная увязка всех производственных подразделений предприятия с целью обеспечения сбалансированности совместной работы. Основой инвестиционного проектирования является бизнес-планирование.Таким образом, всякое инвестиционное решение должно способствовать повышению ценности организации, при этом основными условиями успеха инвестирования являются тщательный сбор необходимой информации, проведение аналитических процедур и прогнозирование результатов проектных мероприятий. Таким образом, современное развитие рынка, технологий, условий конкуренции требует взвешенного подхода к принятию управленческих решений, особенно в сфере приложения финансовых ресурсов, реализации проектов и привлечения инвестиций. В ходе написания работы были решены следующие задачи: 1) Раскрыты теоретические аспекты инвестиционной деятельности, в целом и в строительной отрасли в частности: — сущность и основы инвестирования;- направления инвестирования;- раскрыты понятие бизнес-планирования, как способа инвестиций в хозяйственной деятельности экономических субъектов;
2) В практической части работы: — разработан бизнес-проект открытия торгового центра, специализирующегося на предоставлении в аренду торговых помещений;- проведен расчет и анализ коммерческой эффективности проекта. Цифровые показатели свидетельствуют: Стоимость строительства ТЦ составит 250 млн руб. Общие инвестиционные затраты: 310 млн руб. Общий объем накопленных финансовых вложений и текущих расходов перекрывается положительным эффектом в 7-м периоде и составит, на конец указанного периода (положительное сальдо) + 3,853 млн руб.
Список литературы
1. Бизнес-план: метод. материалы. 5-е изд., доп. /
Р. Г. Маниловский,
Л. С. Юлкина,
Н. А. Колесникова [и др.] / под ред.
Н. А. Колесниковой,
А. Д. Миронова. — М.: Финансы и статистика, 2017.
2. Бизнес-планирование: учеб. пособие / В. А. Богомолова, Н. М. Белоусова, О. В. Кублашвили, Р. Ю. Ролдугина; Моск.
гос. ун-т печати им. Ивана Федорова. — М.: МГУП им. Ивана Федорова, 2014. — С.-24.
3. Гаврилова А. Н., Попов А. А. Финансы организаций (предприятий) // Учебник для вузов. Издание 4-е переработанное и дополненное. — М.: Издательство «Кноурус», 2016 — 600 с.
4. Инвестиционный менеджмент: учеб. / Н. Д. Гуськова, И. Н. Краковская, Ю. Ю. Слушкина [и др.]. — М.: Кно.
Рус, 2010.
5. Информационные системы и технологии в экономике и управлении // Учебник/Под ред. проф. В. В. Трофимова. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Высшее образование, 2012. -521 c.
6. Лукасевич И. Я. Оценка инвестиционных рисков // Управление финансовыми рисками. Журнал. № 4, 2014. с.
18.7. Мелкумов Я. С. Социально-экономическая статистика: Учебное пособие / Я. С. Мелкумов. — М.: ИНФРА-М, 2013 г. — с.-114.
8. Рязанова О. Е., Левченко Л. В. Инвестиционный климат как условие для развития инновационной экономики. //М.- МЭСИ, 2014. с. 24.
9. Торосян Е. К., Сажнева Л. П., Зарубина Ж. Н. Основы предпринимательской деятельности. Учебное пособие. — СПб: Университет ИТМО, 2016. — с.
130.
10. Уорд. К. Стратегический управленческий учет // М., — Олимп-Бизнес, 2012. — 341с.
11. Универсальный учебный экономический словарь // Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2016 г. — 350 с.
12. Фрэнк Дж. Фабоцци. Управление инвестициями. // Университетский учебник. М.: Изд. Инфра-М. 2010.
с.
932.
13. Файзрахманов Ф. М. Бизнес-планирование // Учебно-методическое пособие для студентов специальностей «Экономика и управление на предприятии» доцентом кафедры экономики ИПП. Минск., 2008 г. с. 35−36.
14. Хоскинг А. Курс предпринимательства: практическое пособие. — М.: Международные отношения, 2012. С.
362.
15. Чечевицына Л. Н. // Анализ финансово-хозяйственной деятельности: учебник. — Ростов н/Д: Феникс, 2014. — 379с.
16. Экономика строительства: учебник / под общей ред. И. С. Степанова. — 3-е изд., доп. и перераб. — М: Юрайт-Издат, 2007. — 620 с.
17. «Project Management Maturity Model. OPM3 Knowledge Foundation» //2005. PMI. Four Campus Boulevard, Newton Square, PA 19 073−3299 USA//p.
31.18. Бекетов П. В., Федоров В. Г. Традиционные методы оценки эффективности инвестиционных проектов // Финансовая аналитика: проблемы и решения. Журнал. № 3, 2014. С.
36.19. Вестник Московского университета имени С. Ю. Витте. Серия 1: Экономика и управление 2014 № 4.
20. Гуричева А. В. Проблема оценки эффективности инвестиционных проектов с нерелевантными денежными потоками. Переход к MIRR // Молодой ученый. — 2016.
— № 4. — С. 364−367.
21. Костромина. Д. В. Управление затратами и прибылью предприятия на основе организации центров финансовой ответственности // Журнал «Финансовый менеджмент», 2014. № 4. с. 6.
22. Лившиц В. Н. (ИСА и ЦЭМИ РАН). О методологии оценки эффективности российских инвестиционных проектов. Научный доклад. — М.: Институт экономики РАН, 2009. — 70 с.
23. Сбитнев А. Е. Экономические проблемы регионов и отраслевых комплексов. / Журнал. Проблемы современной экономики, N 2 (38), 2011.
24. Трясцина Н. Ю. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности предприятий // Экономический анализ: теория и практика. — 2015. — N 18 (75). — С. 5−7.
25. Федорчук Н. Г. Предпринимательская деятельность в системе общественного благосостояния // Вестник Орел.
ГИЭТ. 2011. № 2(16). 0,4 п.л. 26. Ципес. Г. Система управления проектами: интеграционный подход / Журнал.
Управление проектами. 2014. № 2. с. 42−45.
27. Деловой климат в строительстве в 1 квартале 2017 года. — М .; НИУ ВШЭ 2017. — с. 20.
28. Строительство в России. 2006.
Справочник: с.161; 2010, с. 177; 2014, с. 7829.
Строительство в России. 2008, с. 93; Россия в цифрах.
2010, с. 270; 2012, с. 282; 2014, с. 297; 2015, с. 297.
30. Строительство в России. 2010, с. 100−102; 2014, с.45−47Журнал о бизнесе в России и за рубежом. 31. Журнал о бизнесе в России и за рубежом. BUSINESSTIMES. [Электронный ресурс]. — URL:
http://btimes.ru/dictionary/blagosostoyanie (дата обращения: 16.
05.2017).
32. Информационный портал о бизнесе. [Электронный ресурс]. — URL:
https://biznes-prost.ru/blagosostoyanie.html (дата обращения: 20.
05.2017).
33. Составление бизнес-плана для создания нового бизнеса. ЗАО «Агентство Прямых Инвестиций «Бизнес-развитие» // [Электронный ресурс], Режим доступа:
http://www.createbusiness.ru/uslugi_details.html?id=15 (дата обращения: 20.
05.2017).
34. Янг Эрнст. Исследование инвестиционной привлекательности России 2013 // Отчеты по России. 2013. URL: www.ey.com/RU/ru.
35. Мультимедийная энциклопедия. «Зарубежная недвижимость».
